创国家优秀住宅示范小区工作方案.docx

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创国家优秀住宅示范小区工作方案

XXX“创国优”实施方案

为了给小区业户创造一个更加优美、舒适的居住环境，进一步规范小区管理，提高服务水平，依据《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，制定实施方案如下：

一、工作目标：

通过整改完善，XX管理服务状况达到“全国物业管理示范住宅小区”标准，并通过现场评审，获得“全国物业管理示范住宅小区”称号。

二、计划时间：

2012年3月—2012年10月

三、创优组织建设：

创建“全国物业管理示范住宅小区”是一项系统性的工作，全部工作内容分解至每个部门、人员，并在创建工作领导小组的统一组织下协调落实。

1、成立创建工作领导小组：

组长：

XXX

执行组长：

XXX

副组长：

XXX

组员：

XXX

2、创建工作领导小组成员职责分工：

详见：

附件一

四、创优动员及宣传

各级管理人员务必将公司今年创优工作的有关安排传达到每一位员工，使每位员工了解创优工作的目的、意义和重要性，更好地投入创优活动中去。

1、召开公司各部门经理、物管处主任、重要骨干参加创优工作启动会，宣布创优领导小组及创优目标，明确分工职责、布置任务及进度。

2、物管处组织全体管理人员学习《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》；

3、利用小区的宣传栏、小区的横幅、定期通报等宣传手段，开展创优宣传工作。

与创优小区业主展开广泛的交流和沟通，营造良好的创优氛围，赢得各方的认可和支持。

五、创优申报

6月25日前全面完成创优申报资料的准备及报送。

六、创优整改、自检、预检

1．由创优领导工作小组按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》进行自评，逐一对照问题，并按照标准对天骄城小区进行内部创优整改，整改内容包括硬件设施的整改和创优资料完善两部分。

2．按全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，由创优领导工作小组每月对物管处现场管理及创优资料进行检查，找差距、查原因、落实责任、限时整改完毕。

通过自检进行整改，整改一次，提高一次，按计划达到“创优”小区的迎检水平。

3．内部整改已初见成效时，邀请市局部分领导对创优工作进行正式迎检前的“预检”。

预检采用正式检查评比的形式进行。

由公司内领导小组全体成员和外邀领导组成检查团，并依照评比标准，对创优秀小区的物业管理水平逐项验收，最后将结果总分和存在问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备和对员工进行一次迎检前的练兵。

七、迎检准备

1、硬件整改基本达标。

2、各项创优资料齐全，记录真实、全面，具有信服力。

3、取得业主/住户的谅解和支持、配合，要使全体业主充分理解创优的意义，使业主/用户的绝大多数都能支持创优工作；

4、选好业主/住户代表，为向考评团汇报工作作好准备。

当考评团提出参加考评小区有业主发言和评价时，认真选好业主/住户代表，并赢得他们的支持，对考评至关重要。

5、按要求准备好“迎检”汇报材料，确定参加考评会议人员的安排、会议现场布置；考评时讲稿准备；确定考评陪同人员等，做好迎检现场接待工作。

八、“创优”总结

根据评审的结果，对达到标准的加以长期维持，对未达到标准的加以整改。

九、相关附表

1．创建工作领导小组成员职责分工

2、创优工作倒计时工作计划

3．全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

4．重点改善项

重庆XXX物业管理服务有限公司

XXX物管处

2012年3月30日

附件三：

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

序号

标准内容

规定

分值

评分细则

省评

分值

部评

分值

一

基础管理

32

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

符合1.0，不符合0

2、己办理接管验收手续

1

符合1.0，不符合0

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1

符合1.0，不符合0

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1

符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

2

完善2.0，基本完善1.0，不完善0

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1

符合1.0，不符合0

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2：

未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

2

管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1：

着装及标志符合0.5，不符合0

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

2

符合2.0，基本符合1.0.不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

2

执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

2

包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。

每发现一项不齐全或不完善扣0.2

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

2

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

2

符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。

2

建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

二

房屋管理与维修养护

14

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

2

符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

2

符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹

2

符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

2

符合2.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安主隐患每处扣0.5

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元锈蚀

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

三

共用设施设备管理

15

1、共用配套设施完好，元随意改变用

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.5

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

2

设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.1，遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2，遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1

3、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.2

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

1

符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

2

通畅平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2

6、供水设备运行正常，设施完好、元渗漏、元污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

2

设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5.无处理方案0

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：

供电设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，元安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃

1

符合1.0，不符合0

四

保安、消防、车辆管理

10

1、小区基本实行封闭式管理

1

符合1.0，不符合01

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

2

符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

2

符合1.0，不符合0

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

2

制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停放扣0.1，出入无记录扣0.2

6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

2

符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2

五

环境卫生管理

14

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

2

未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5

3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

2

每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

符合1.0，不符合0

9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙元污染

1

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

六

绿化管理

7

l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，元病虫害，无折损现象，无斑秃

2

长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分

4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

七

精神文明建设

3

l、开展有意义、健康向上的社区文化活动

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

八

管理效益

5

l、物业管理服务费用收缴率98％以上

2

符合2.0每降低1个百分点扣0.5

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

3、本小区物业管理经营状况

1

盈利1.0，持平0.5，亏本0

附件四：

重点关注项

序号

项目

整改完善要求

1

达标申报表

7月25日以前一式五份报重庆市国土房管局，自检概述应简洁，必须包括以下内容：

1、项目基本情况：

位置、占地面积、总建面、总户数、交付时间、入住率（80%以上）、绿地率、创市优时间、小区其它荣誉、该项目管理单位；2、企业基本情况：

成立时间、资质、员工情况（人数、学历分布、管理及技术人员的占比情况）、企业荣誉；3、自评分数（98分及以上）；简装即可，注意装订位置；

2

迎检汇报材料

字数2000字左右，汇报时间不超过半小时，准备企业创优宣传片（建议与汇报材料相结合，突出特色服务，社区文化图片不宜太多）

3

迎检基础资料

要求精装，册数不宜太多，总册数1-2册即可；

4

房屋本体

屋面清洁、无乱搭乱建、无杂物，外墙立面严禁安装雨棚、防盗网，无破坏外墙结构的情况、墙面无污渍；

5

清洁卫生

地面无杂物，所有通道畅通；无污迹，无蜘蛛网、无尘土，小区内无建渣及生活垃圾堆放，消防栓、灭火器的卫生、所有门框、扶手手拭无尘

6

公共秩序维护

协管队员的形象及礼仪礼节，所有巡逻记录完善（电子巡逻记录需打印出来），监控设备完好、制度上墙、监控室的清洁卫生、所有监控工作记录清晰、健全、清爽、整洁（不允许圆珠笔填写记录）；岗亭环境整洁，无污渍，墙面干净，形象伞完好、干净；

7

公共设备设施

制度上墙，上墙尺寸一致，600*800，上墙位置规范整齐。

设备无锈蚀、无灰尘、无滴跑漏现象；排污设施封闭无异味，设备房无尘土、无蜘蛛网、无杂物，配备消防器材，挡鼠板、墙面无渗漏、水泵房地面贴磁砖，配电房铺地胶。

所有工程记录（运行记录、交接班记录）与作业文件要求一致。

设备卡齐全，8*15（要求过塑），信息要求完整，包括生产商、安装商、用途、具体使用位置、管理人、电话等，同一类型的设备卡安装位置要一致、醒目；维修服务，记录单和报修单的维修时间应保持一致；派工报修记录按月装订；维修完成率应符合标准要求；

8

园艺绿化

绿地无杂草、无垃圾、无裸露、无虫害、无枯死、无缺窝；

9

客户资料

所有投诉报事记录应与管理制度要求保持一致，并按月装订；一年进行不低于两次满意率调查，调查后应有综合分析，针对业主提出问题有整改措施及后续验证情况

注：

此表为市局领导召开国优沟通专题会时强调需重点关注项，各位创优成员在资料完善及现场整改时予以重视。