管理实务案例精编.docx
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管理实务案例精编
物业管理实务案例精编
第一部分人员物品进出
一、随机应变——租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。
他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。
按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。
急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。
管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。
于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：
租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。
这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。
时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。
在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
点评：
执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。
正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。
二、谦恭礼让——误把业主当访客怎么办
一天晚上，某大厦一位到职刚两个月的大堂护卫员接到一位小姐的电话，小姐声称要给某家送预订的家私，但电话联系不上，求其用对讲查实这家是否有人。
护卫员打通了对讲，业主得知是位小姐来电，便让回话说他不在。
原来他和这位小姐有矛盾，一直避而不见，而小姐想通过护卫员查证他在不在家。
如此这般，护卫员就更不敢有丝毫大意，用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者，特别是女性。
凌晨两点多，一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门，护卫员立即起身询问：
“小姐您好，请问您到哪一楼？
”小姐扭头用冷冷的目光盯了护卫员一会儿，命令道：
“给我开门！
”护卫员再次发问，小姐有些愤怒了，高声道：
“我是业主，你马上给我开门！
”护卫员又说：
“请小姐告诉我您的楼座好吗？
”小姐拒绝回答，只是使劲摇晃门。
这时，小姐身后回来一位业主。
大堂护卫员只好开门，决定先观察一下她到那一楼，再进行核实（在确保安全的情况下，如此变通处理，总比僵持顶牛要好）。
从电梯监视器里看到小姐到了某楼，便马上核对业主登记表，排队筛选，初步断定了座向。
随用对讲核对，小姐果然是这户的业主。
护卫员连忙向她道歉，言明自己新来不久，请多关照，先消了她的火气，便于进一步交谈。
接着，又向她解释这样做是为了确保大厦安全，不妥之处欢迎批评。
或许是护卫员的诚恳态度感动了她，小姐说起话来也和气多了：
“其实不该怪你，我已有几个月不在家了，你当然不认识，我今天心情不好，也请你不要往心里去。
”一场不快就这样冰消云散了。
此后，这位小姐每次见到我这位护卫员，都要友善地微笑点头。
点评：
人们可以用“不知者不怪”来原谅那些不知者，但不知者决不能用它来原谅自己。
人家一旦真的怪罪下来，老老实实地做自我批评好了。
当然最好的办法还是尽快、尽量全面了解各方面的情况，提早变不知为知之。
三、验明正身——访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办
某大厦管理处曾经碰到这样一件棘手的事：
两位访客自称是某住户的密友，受在外的住户之托，持有住户交给的钥匙，要进入其在此的住宅办理要事，经仔细询问，两人能够比较准确地说出该住户的基本情况，若放行自己心中无底，若拒入又恐耽搁人家的要事……
针对未曾遇到的新问题，管理处及时研究对策。
他们在大堂护卫员作业指导书中补充规定（相当一部分公司都有一套比较成熟的管理规定，但即使考虑得再全、制订得再细，也终归难以囊括多姿多彩的物业管理实践，切不可以不变应万变），凡遇到类似情况——1、要求访客出示住户的书面委托，在确定书面委托真实性并留存书面委托后，登记其有效证件，予以放行；2、访客不能出示书面委托，则由大堂护卫员用电话与住户直接联系，确认无误后，做好记录和登记再放行；3、无法直接或间接证明访客上楼入户已得到住户认可时，就婉言谢绝入内，若其无端生事，可视情况上报或报警。
之后，管理处又数次遇到这种情况。
他们的工作人员按照上述规定进行处理，既得到了住户和访客的理解，又确保了大厦的安全。
点评：
物业管理实务纷繁琐碎，经常会遇到许多意料之外的事，让人一时左右为难、不知所措。
若能及时总结经验教训，有针对性地采取措施，经一事长一智，再遇则就应对自如了。
四、情在理中——熟悉的租住户要违规搬出物品怎么办
一次，某广场某阁一位平时与大堂护卫员关系很好的吴姓租住户要搬出家具。
护卫员主动上前搭话：
“吴先生您好，请您出示搬出物品放行条。
”吴先生说没有放行条。
护卫员就向他解释，按照管理处规定，凡搬出物品都必须经业主同意并由管理处开具放行条后，才允许搬出。
他到了管理处，但由于手续不全未能开来。
吴先生回到大堂，再叙友情，想借助关系将物品搬走，被拒绝后勃然变色，表示要硬性搬出。
护卫员立即招来护卫班班长，一起做吴先生的工作。
两人首先感谢吴先生一贯支持管理处工作，并特别提到他捐款帮助管理处开办娱乐场所（谈话切入十分巧妙，起码让其首先有了这样的感觉：
往日的好依然记得，今日的事自然不是有意刁难），然后耐心解释管理处搬出搬入管理制度的必要性和严肃性，同时表示只要他按规定办好有关手续，不仅马上放行，还可以组织同事帮助搬运东西（违反制度的不能通融，符合规定的尽力帮忙，该说到的说到了，能做到的做到了，入情入理）。
护卫员合情合理的劝说，令吴先生为之所动。
他连道“对不起”后，委托护卫员帮助照管已经搬下楼来的物品，心情舒畅地去抓紧办理有关手续。
点评：
执行规章制度，应当不讲情面，一丝不苟。
但不讲情面，并不一定就伤了感情。
不是简单地用规矩去卡事主，而是满腔热忱地引导和帮助事主按规矩办事，情谊自在“无情”中。
五、百密无一疏——租住户伪造业主同意搬出文书怎么办
某天下午，某大厦A幢租住户梁先生来到管理处办理搬出手续。
负责这项工作的陈小姐礼貌地询问他有无业主的文书，谁知梁先生一脸茫然，似乎还不知有此要求。
陈小姐耐心地给他解释：
为了切实保障业主的利益，物业规定租住户搬家时，必须提供“业主在本人身份证复印件上写明同意租住户搬出字样并亲笔签字”的书面意见，才能够放行。
梁先生说马上回去联系业主。
第二天一早，梁先生把业主同意搬出的文书交给陈小姐。
细心的陈小姐在验看身份证复印件及文书无误后，又调出业主档案核对，经反复对照比较，发现业主签名笔迹有异。
她灵机一动，找个托词支走梁先生，抓紧拨通远在香港的业主的电话（查验仔细，处理巧妙，这不仅反映了高度的责任意识，而且反映了良好的职业素质）。
真相很快就搞清楚了：
原来梁先生已经拖欠业主8个月的房租，业主一直联系不着他。
显而易见，梁先生所提供的文书不真实，无非是想骗过管理处，搬出物品后一走了之（可见租住户搬出物品必须有业主书目许可的规定，虽然给各方都增加了麻烦，但惟此才能避免恶意逃租）。
业主迅速从香港赶到深圳，找梁先生清算了房租。
事毕，业主又来到管理处表示谢意，还一再塞钱给有关人员。
被婉言谢绝后，这位业主感慨地说：
“你们物业真不愧是一流的物业管理公司，请你们管理房子我们放心。
”
点评：
日常物业管理中遇到的大多是一些看似鸡毛蒜皮的小事，实际上小事不小。
一个环节上的一个轻微疏忽，往往都可能铸成难以弥补的大错。
所以必须事事用心，事事精心。
六、解铃找系铃人——业主请来的装修人员要强行闯入怎么办
一天傍晚，某广场来了四位陌生人。
四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去（进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其人员的有效管理，以确保安全，是物业管理中的一个重要课题）。
值班护卫员立即走出值班室，开口问询：
“先生您好，请问上楼找哪位？
”其中一位说是去15楼D座装修。
护卫员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。
护卫员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。
这四人见护卫员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。
护卫班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。
正在这时，闻讯的巡逻护卫员找到15楼D座的住户蒙先生一同赶来（自己不再与其发生正面冲突，谁请神就让谁来送神。
）。
当护卫员们向其说明了情况，蒙先生表示十分理解（大家将要长期共处，只要你办的事儿在理，住户一般还是愿意配合管理处工作的），说：
“真不好意思，我刚刚买楼，不知道这里的管理制度，请你们谅解。
”随后，蒙先生对自己找来的装修人员说了几句，四个人怏怏地走了。
点评：
你要照章办事，他偏我行我素，有时矛盾或冲突弄得不可开交。
但换个思路或换种方式来处理，问题往往就迎刃而解了。
可见提高工作艺术，可以省去许多麻烦。
七、不厌其烦——住户带人上楼不愿登记怎么办
高层楼宇实行封闭式管理，要求大堂护卫员查验所有进入大厦陌生访客的有效证件，并进行登记。
然而在实际操作中，有些住户带友人上楼，因碍面子、怕麻烦或其他难以公诸于众的原由，往往不愿予以配合，常常引起吵吵闹闹。
海丽管理处是这样处理这一问题的——
耐心说服。
当住户的友人不愿登记时，护卫员和言悦色地做好解释工作，讲清对住户代入的友人进行登记，是确保大厦安全的必要措施，这样做既是对访客负责，也是对住户负责，同时请欲带友人上楼的住户给予理解和协助。
变通处理。
当住户也坚持不让其友人出示证件时，护卫员便把原则性与灵活性结合起来，婉言询问其友人的姓名、住址等一般情况，登记于来访登记簿上，并在备注中记录下年龄、性别、外貌特征及何时由何人带入楼内。
及时补救。
当住户和其友人根本不予配合时，护卫员回避正面冲突，在做好情况记录后及时报告管理处，由管理处办公室的工作人员以造访或电话形式说服住户为了自己和他人的安全，自觉遵守管理制度，补充提供有关资料。
点评：
再完善的管理制度，也不可能在所有的情况下都完全适用。
它是为目的服务的，目的始终是第一位。
所以，执行管理制度必须坚持原则性与灵活性的统一，以能否达到目的来取舍，僵则死、变则活。
八、沉着应对——酗酒后的访客自伤怎么办
一天晚上9时多，某大厦C幢值班护卫员通过显示器，发现正在下降的1号电梯内情况异常：
两个年轻访客斜倚着轿厢，身上有明显的血迹（能够观察如此之细，除了值班人员认真负责外，很大程度上还在于监控设备保持了良好的技术状态）。
于是，一面马上通知巡逻护卫员和报告管理处领导，一面继续密切监视显示器中的变化。
电梯落到一层，梯门打开，两个年轻访客身上带着很重的血腥气味，踉踉跄跄地走出来，其中一人的手背还在淌血，所过之处血迹斑斑。
值班护卫员机警地迎住了两人。
管理处主任也随之赶到。
情况很快查明--两人是×层×座业主带回来的朋友，业主临时有事外出，醉酒后两人打碎了楼道消防橱窗，被玻璃划伤。
主任当机立断，指挥有关人员采取一系列措施。
立即将伤者送往医院，检查治疗；详细记录现场情况，保存好现场录象；抓紧清洁大堂、电梯和楼道，然后喷洒空气清新剂；想办法联系业主，请其来管理处商讨善后处理事宜（处理有条不紊，而且先后有序）……
几分钟后，大厦一切如常。
第二天一早，业主领着他的朋友来到管理处，先致歉意，后致谢意，同时表示愿意赔偿所造成的一切损失。
点评：
这个案例的成功之处在于：
一是在第一时间发现了问题，二是迅速向有关方面做出了反映，三是果断而又冷静地采取了相应、相关措施，四是尽早控制和平息了事态。
处理类似的突发事件，恐怕都要注意这几条。
九、依法从事——业主请求帮助驱赶室内人员怎么办
一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。
一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。
保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。
随后，保安主管陪王先生一起回家。
只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。
该女子情绪激动，百般纠缠。
主管反复劝说数十分钟仍然无效。
这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。
在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。
其他几名装修工人也被劝出房间。
那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。
110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。
在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。
一场风波总算平息。
然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。
要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？
）。
后经法院判决：
此事物业公司无过错。
点评：
业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。
但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。
凡属正当的，都应当尽力襄助。
不过，襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。
第二部分秩序维护
一、敲山震虎——住户在大堂遗失物品怎么办
去年7月的一个周末夜晚，住在某广场东座的一位小姐进入大堂后处理一件事情。
办完事后，发现放在一旁的手袋不见了。
手袋中装有刚发的工资和所在公司保险柜的钥匙。
管理处领导获悉后，马上来到东座大堂，向护卫员和失主进一步了解有关情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录象。
从录象中找到了可疑之人，这人顺手拿走小姐置于一旁的手袋的全过程，在录象中清晰可见。
然而遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的局限，录象只显示了可疑人的背影。
从背影看可能是设在东座的某公司一员工，但难以进一步确认。
失主不希望带来其他麻烦，要求管理处继续帮助查找，而管理处又清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证（能有这样的法律意识相当不错，否则很容易好心办坏事）。
如何是好呢？
管理处出了个奇招：
在大堂贴出告示，讲清小姐的失窃情况，申明可疑人已被摄入监控录象，希望其主动归还手袋，以免闹出更大的乱子。
由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。
翌日，失主高兴地来到管理处，告知手袋已经被悄悄地还回了，里面的财物丝毫不少，同时，对管理处的巧妙处理赞不绝口。
（点评：
这是一个巧妙运用心理学知识的成功案例。
其实有些事情就是这样，看起来很复杂、很难处理，可一旦能够找到适当的办法，事情的解决马上就简单化了。
不过找这个办法决不简单，它需要你具备较高的素质和能力）
物业管理实务案例分析汇编
胜似亲人——遇到走失的老人怎么办
秋天某日中午时分，某小区物业管理公司办公室工作人员都正要准备吃饭，只见护卫二班副班长王波领着一位老人走进办公室，大家忙起身上前询问。
不料老人说了一大堆莫名其妙的话，搞得工作人员一头雾水，只好转而问起了王波。
原来王某例行巡逻时，在1号楼的三层发现这位老人在不停地敲击着电表箱的门，觉得很蹊跷，便上前询问老人有什么事情需要帮忙的。
不曾想老人忽然漫无边际地说了一句：
"这楼梯的门怎么打不开了，我怎么回家呀？
"王某更觉奇怪，猜想这位老人可能在精神上有毛病，出门后找不到回家的路，走错了房间。
他脑海中快速闪动，忽然想起老人是住在1609室的，平常自己根本就不出家门，只有在家人陪伴下才会出来散散步（所有物业管理人员都应当熟悉小区客户的基本情况，这样遇到一些意想不到问题，处理起来能够避免不必要的周折）。
于是，王某亲切地对老人说：
“您家不在这儿，我带您回家吧！
”他搀扶老人来到1609室，按了很长时间门铃，然而里面始终无人应答。
没办法，只好将老人领到办公室。
弄清事情原委后，分公司经理连忙吩咐工作人员把业主档案拿出来，找业主的电话号码给业主打电话。
与业主取得联系后，工作人员仍顾不得吃饭，给老人倒水，与老人聊家常（无论长幼尊卑，善待所有客户，体现了良好的职业修养和服务意识）。
虽然老人的话，东一榔头西一棒子，根本听不懂，但大家还是很耐心地微笑着陪伴着他。
过了一刻多钟，业主来到办公室，看到因迷路走失的父亲安然无恙，和在场的所有工作人员一个一个紧紧握手，不停地说着感激的话：
“多亏你们这么负责，照顾我父亲，他有点老年痴呆症，脑子胡涂，如果真的走失了，可就麻烦大了。
”
点评：
人口老龄化引发的一系列问题，日益得到社会的普遍关注。
在住宅区物业管理中，如何关爱老人，已经成为物业公司面临的一个重要课题。
解决得好，不仅能够提高自己的管理服务水平，而且还可以创造新的商机。
有难必帮——客户遇到特殊困难怎么办
一天下午刚上班，某公寓A座14层刚刚入住的业主找到某物业管理公司，询问关于电话过户的事情。
业主是一位六十多岁的朝鲜族老太太，儿女在国外工作，普通话说得不太好。
客户服务中心的工作人员请老人先坐下，倒了一杯水，请她不要着急慢慢讲（问好、请坐、再敬茶，标准的接待程序）。
老人说了好一阵儿，才把事情说清楚：
她家的电话是入伙时从开发商那买来的，所以牵扯到过户问题，但不知道过户手续怎样办，还有到哪儿去办。
工作人员明白了老人的意思后，耐心地作出解答，并告诉她：
“过户需要户主的身份证原件和105元钱的过户手续费，在北辰购物中心斜对面的电信局办理。
”（物业管理人员应当熟悉与客户日常生活密切相关的事务的办理部门以及办理程序，这样才能当好他们的管家和顾问）听完后，老人面露难色。
老人瘦弱的身体和语言上的不便，自己去办理确实会有一定的困难。
想到这点，工作人员用征询的口吻跟老人说：
“您把身份证给我，我帮您办怎么样？
”老人听到后非常高兴，放心的把证件留了下来。
第二天中午休息时间，这位工作人员帮助老人办理了过户手续。
当将过户证明文件和发票送到业主家时（受客户之托代为办理涉及财物的事情，要注意交接清楚，以免过后引起不必要的纠纷），业主十分感激地说：
“太谢谢你们了物业公司了，不然我真不知什么时侯能办成，太感谢了。
”工作人员笑答：
“不用谢，您以后有什么困难事，就跟我们说，我们会竭尽所能帮助您。
”老人非常满意地笑了。
点评：
有难必帮是一种服务追求，但不是一种管理责任。
因为物业公司的管理服务范围是有明确界定，不可能也没有义务包办一切。
那些属于份内、那些属于份外，我们自己应当清楚，同时也应当让客户明白。
这样，有能力做份外事时，客户就会领情；无能力做份外事时，客户也不会怪罪。
直接对话——外籍客户产生误解怎么办
一天下午就要下班时，某小区服务中心来了两位女士，一位是韩国驻华大使馆的外交官夫人，一位是她的翻译。
那位年轻一点的翻译小姐上来就发脾气：
“你们通知8月中旬通煤气，怎么又说要推迟，中国人办事就是拖拖拉拉。
”负责接待的工作人员笑着解释：
“很对不起，我们原来接到煤气公司的通知是8月中旬通气，现在他们又发来了延期的通知。
”翻译小姐仍一脸的不高兴，“位可是外国朋友，耽误了她的时间简直太不象话！
”
在旁观察了一会的服务中心主管这时走过来，示意接待人员暂停解释，先对韩国女士点头致意，然后看着翻译小姐说：
“小姐，您也是中国人吧？
”（这句问话很有艺术性，不卑不亢、不轻不重，明是无心、实是有意）。
翻译小姐脸腾地红了，低下头。
主管接着说：
“由于不可预见的因素而导致事情拖延的情况在中国有，在国外也有。
现在的现实是管道煤气确实通不了，这肯定会给大家的生活带来不便。
如果您需要用罐装液化石油气过度，我们物业公司会尽全力给您们提供帮助。
”（不掩饰和回避问题，主动提出解决方案，表现了全心全意为客户服务的精神）。
翻译小姐怔了一下，回头用朝鲜语对韩国妇女复述。
韩国女士脸上的神情稍稍变得轻松一些，她和翻译交流时，朝鲜语中偶尔夹杂着几句英语。
主管见机主动用英语与她对话，说：
“十分抱歉给您带来不便，当您需要时，我们会尽可能地帮助您。
”说着还将物业公司的联系电话写在纸条上递给她，“请您理解我们工作的难处，我想我们今后一定会在一起愉快地共处。
”韩国女士惊讶中露出愉快的神情，也用英语回答：
“很抱歉错怪你们，希望您理解我的心情。
我担心我丈夫吃不上可口的饭菜，所以十分着急……”说着大家都笑了起来。
第二天上午，那位韩国女士又给服务中心打来一个致歉的电话，电话中双方谈论得非常愉快。
此后，彼此成了朋友。
点评：
物业管理的服务对象既有中国人也有外国人，既有本地人也有外地人。
一种双方都熟悉的语言，往往就能轻而易举地搭起了沟通和友谊的桥梁。
看来物业管理工作者真的需要练练语言功夫，多学几手，争取“见什么人说什么话”。
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