深圳市城市规划标准与准则条文说明.docx
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深圳市城市规划标准与准则条文说明
1、总则
1.0.1
《深圳市城市规划条例》第三章第十二条明确指出：
“市政府制定深圳市城市规划标准与准则，作为城市规划编制和规划管理的主要技术依据。
”1997年，深圳市人民政府颁布了《深圳市城市规划标准与准则》（SZB01－97）（以下简称《标准与准则》（97版）），用以指导全市的城市规划和管理工作，对于城市合理有序地进行开发建设发挥了重要作用。
而在城市的快速发展过程中，城市面临新形势、新问题和新的发展目标对城市规划工作提出了新的要求。
在此条件下，深圳市自2002年开始，对1997年以来执行的标准与准则开展了从结构体系到具体内容上的全面修订工作，修订工作主要针对以下形势的变化而进行：
（1）深圳市提出了建设国际化城市的发展目标，要求进一步完善城市功能、提高城市环境质量、改善城市的各类设施条件；
（2）中国加入WTO后，市场经济的深入发展和政府职能的转变对城市规划工作的标准化、规范化和法制化提出了更高要求；
（3）城市发展空间的战略性转移和特区外快速城市化，要求尽快消除目前存在的特区内、外“二元”结构现象；
（4）深圳市教育、文化、卫生及民政等职能部门推行的一系列行业改革，要求城市规划工作与之相协调；
（5）近年来国家对《城市居住区规划设计规范》、《城市绿地分类标准》等技术规范进行了修订，需要与之保持一致。
《深圳市城市规划条例》第一章第四条规定：
“城市规划和建设应遵循可持续发展原则，促进经济、社会和环境的协调发展；城市规划和建设应当保障社会公众利益，体现社会公平原则；城市规划和建设应当遵循节约用地、合理用地的原则。
”遵循《深圳市城市规划条例》所确定的上述原则，针对城市发展形势和目标的变化，完成本标准与准则的修订工作。
1.0.2
本标准与准则是依据国家、广东省相关规范及标准并结合深圳市的实际情况制定，既注意保持与国家强制性规范标准的协调一致，又充分考虑深圳市场经济相对超前发展等特点，强调现实可行性，并通过征求各有关部门的意见与其它行业规范和标准相协调；另外，在编制中还参考借鉴了美国、日本、香港及台湾等市场经济发达国家和地区的同类技术标准，以求尽可能与国际通行标准和准则接轨。
本标准与准则所依据的国家和广东省技术规范主要有：
《城市用地分类与规划建设用地标准》、《全国土地分类》（试行）、《城市居住区规划设计规范》、《广东省居住小区技术规范》、《城市绿地分类标准》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》、《民用建筑设计通则》、《商业建筑设计规范》、《石油库设计规范》、《公园设计规范》、《人防工程设计规范》、《人行地道设计规范》、《地下铁道设计规范》、《城市道路交通规划设计规范》、《城市道路绿化规划与设计规范》、《城市道路设计规范》、《公路设计规范》、《城市给水工程规划规范》、《城市排水工程规划规范》、《生活饮用水标准》、《城市污水处理工程项目建设标准》《城市工程管线综合规划规范》、《城镇燃气设计规范》、《城市用地竖向规划规范》等。
1.0.3
本标准与准则是指导深圳市整个市域范围内城市规划编制和管理活动的技术依据。
为了促进特区内、外整体协调发展，提高特区外的城市建设水平，只在少数条款内容中针对特区内外的差异性制定不同规划标准，大部分条款都体现了标准与准则的统一性。
本标准与准则适用于深圳市的全部行政辖区，不仅是指导编制深圳市各层次规划的技术依据，而且其它与城市规划相关的设计和管理活动也必须遵照执行。
1.0.4
本标准与准则是在汇总和提炼国家和广东省有关城市规划的技术规范以及其它行业规范中与城市规划相关内容的基础上制定的，主要包括以下几方面内容：
（1）对上述规范和标准进行深化和具体化的内容；
（2）适应深圳城市发展阶段和水平、在上述规范基础上提高了规划标准的内容；
（3）上述规范中未做明确规定、根据深圳实际情况进行了补充完善的内容；
（4）与上述规范一致、在实际工作中需要经常应用以方便操作的内容。
由于本标准与准则并没有涵盖各类技术规范中与城市规划相关的所有内容，在实际工作中若无法从中找到明确的规定或依据，应按照国家、省和市现行的有关法律、法规和其它强制性标准的规定执行。
1.0.5
本标准与准则是由深圳市人民政府批准并颁布实施，按照审批权与解释权相统一的原则，本标准与准则的解释权归属深圳市人民政府。
2 城市用地分类与标准
2.1
城市用地分类
2.1.1
科学的用地分类是促进城市土地合理使用的重要基础工作。
在《标准与准则》（90版）和（97版）中，针对深圳规划管理工作的特点和城市建设现状，先后两次制定了适用于深圳的“城市用地分类和代号表”。
但是，随着市场经济的深入发展，《标准与准则》（97版）的“城市用地分类和代号表”中的一些用地类型的划分和界定已经不适应当前社会经济发展和城市建设的需要。
本用地分类是在《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”的基础上，遵循适应深圳特区内、外整体协调发展、市场经济深入发展以及生态保护和可持续发展等要求的修订原则，参照相关国家标准，并结合深圳市近年来的规划实践而制定的。
2.1.2
城市用地分类以土地的使用功能作为分类的主导因素，兼顾用地的使用目的、出让方式及所有权属等相关因素。
在编制本标准与准则时，充分考虑到深圳土地管理体制的要求，协调分别由国家建设部颁布的侧重于城市建设用地分类的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）与由国土资源部颁布的侧重于非建设用地分类和管理的《全国土地分类》（试行）两个标准，并结合深圳城市用地的实际利用情况，力求用地分类的科学性和针对性，在规划和土地管理的实际工作中具有很强的可操作性，并能与两套各有侧重的国家用地分类标准基本衔接。
2.1.3
本标准与准则将城市用地分为大类、中类和小类三个层次，共11大类、53中类、80小类，以反映城市用地的实际情况，满足城市规划、地政管理及规划研究等工作使用的需要。
在前期调研和《标准与准则》（97版）的检讨工作中，“城市用地分类和代号表”的11大类用地的基本框架得到了规划编制、规划管理及地政管理部门的充分肯定。
为了保持城市用地分类标准在使用上的延续性，新的城市用地分类标准仍然保留了11大类用地的基本框架结构，仅对一些中类和小类用地类型根据实际需要进行了调整。
与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）10大类用地的结构相比，本标准与准则中的“商业服务业设施用地”（C类）和“政府社团用地”（GIC类）之和相当于上述国标的“公共设施用地”（C类）。
因此，新的用地分类标准也继承了《标准与准则》（97版）中“城市用地分类和代号表”与国标具有很强可比性的优点。
2.1.4
在编制不同层次的规划以及在规划管理、地政管理和规划研究的不同环节中，对城市用地的分类要求的深度不同，本标准与准则中确定的大类、中类和小类的三级用地分类体系，可适应城市规划管理工作中对用地类型不同深度的要求。
因此，在实际工作中，应根据规划及管理工作的性质、内容及深度的具体要求，采用本“城市用地分类和代号表”中的全部或部分用地类别。
在确定一个从土地使用权权属或功能地块角度不能再细分的地块的用地性质时，如果地块上包含有两种或两种以上独立占地的主要用地性质或使用功能时，在确定地块的用地性质时应按照本“城市用地分类和代号表”，通过并列列举各用地类别来描述该地块的用地性质。
2.1.5
为使各用地类型具有较好的识别性，便于用地类型在规划图纸及相关文件中的使用，本“城市用地分类和代号表”使用英文字母与阿拉伯数字混合型代号。
大类用地的代号采用用地类型名称英文译名的第一个字母；中类用地和小类用地的代号分别在大类用地代号后增加1～2位阿拉伯数字，形成新的代号来表示。
为了保证适用本标准与准则“城市用地分类和代号表”中各用地代号的系统性，本次修订工作对用地代号重新进行了连续的编排。
应用《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”编制的所有规划成果（包括城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图等），在后续的规划实施过程中仍然沿用《标准与准则》（97版）的“城市用地分类和代号表”（参见附录一）。
本“城市用地分类和代号表”中同层级用地类别之间存在着并列关系，而在大类——中类——小类这个层级序列上，存在着一个大类包含若干并列的中类、一个中类包含着若干并列的小类（部分中类用地没有再细分小类用地的情况除外）的逻辑关系。
“城市用地分类和代号表”中各大类用地的中文名称、英文名称及代号汇总如下：
用地类型中文名称
代号
用地类型英文名称
居住用地
R
ResidentialLand
商业服务业设施用地
C
CommercialandServiceFacilityLand
政府社团用地
GIC
GovernmentandCommunityLand
工业用地
M
IndustrialLand
仓储用地
W
WarehouseLand
对外交通用地
T
IntercityTransportationLand
道路交通用地
S
RoadsandSquares
市政公用设施用地
U
MunicipalUtilities
绿地
G
GreenSpace
特殊用地
D
Specially-designatedLand
水域和其它非城市建设用地
E
WaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand
2.1.6
“城市用地分类和代号表”（表2.1）已就各类城市用地的代号、名称和范围作了规定，以下按顺序说明。
1、居住用地（R）
（1）“居住用地”（R）划分原则的说明
注重“居住用地”内涵的多功能性和概念的整体性。
“居住用地”在用地分类中仅是一种用地类型，但是为了有利于完善居住配套设施以方便居民生活并提高居住区环境质量，从规划编制、实施到管理的一系列实践工作中都是将各类必须的居住配套设施、绿地在一定服务半径范围内与住宅用地有机结合起来整体考虑和布局，形成一个涵盖住宅建筑物、居住配套设施、住宅区绿地等不同功能建筑与设施的多功能居住区。
多年有关居住区规划设计的经验形成了一定的理论，国家规划行政主管部门也出台了专门的《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93），对居住区规划设计中的重要指标进行了细致的规定。
因此，综合性的“居住区”概念已经很成熟。
在用地分类中，将整个居住区都界定为“居住用地”，即“居住用地”中包含了实际用途是商业（如居住区配套的肉菜市场、商店、维修店等）、绿地（如居住区小游园、小区绿地等）的用地，不是一个纯粹的仅仅指住宅用地的概念。
这个思路在国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）中得到了充分体现。
在国家标准中，“居住用地”大类下按照不同居住配套完善程度及环境质量划分了4个中类用地，每一中类下细分了“住宅用地”、“公共服务设施用地”、“道路用地”和“绿地”等四个小类。
《标准与准则》（97版）的“城市用地分类和代号表”中对居住用地的分类也考虑了居住用地中涵盖的多种不同实际用途的设施，但是在居住用地下的中类和小类的组织和架构上采用了不同方式，即将配套设施用地、住宅区道路用地和住宅区绿地作为独立的中类，与按照建筑类型、配套完善程度和环境质量标准所划分的3个住宅用地中类（即“一类居住用地”、“二类居住用地”和“三类居住用地”）并列。
在适用该分类标准的过程中发现，上述分类方法存在一定的逻辑混乱的问题。
这主要表现为在城市分区规划层次上，3个住宅用地中类所代表的用地实际上已经涵盖了居住区中附属的配套设施、绿地和住宅区道路用地等，即反映出3个住宅用地中类在实际适用过程中出现了对“配套设施用地”、“住宅区道路用地”和“住宅区绿地”等3个用地中类的包含关系，从而影响了规划的准确性。
“居住用地”中类的划分充分考虑了与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）的协调，注意与城市规划建设实践的紧密结合，并充分反映了居住区建设中住宅类型、居住配套方式、配套内容等方面的实际情况和发展趋势。
承接《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）中“居住用地”的分类思路，并结合深圳住宅建设的实际情况和特点，将“居住用地”按照住宅建筑类型的不同划分为“一类居住用地”（R1）、“二类居住用地”（R2）、“三类居住用地”（R3）和“四类居住用地”（R4）等四个中类，并取消了《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中“居住用地”大类下划分的“配套设施用地”、“住宅区道路用地”和“住宅区绿地”等3个中类。
“居住用地（R）”下四个中类的划分充分考虑了深圳住宅建设的现状和住宅建筑形式、土地权属等特征。
目前，深圳的住宅建设除了历史遗留的农村居民和已通过土地征用等途径转变为城市居民的原农村居民，按照有关政策在宅基地上建起的独栋多层楼房形式的住宅以外，还有城市居民住宅和单身宿舍，城市居民住宅按常见的建筑形式可分为单元式住宅和独立式住宅两种。
上述四种住宅建筑在土地权属、开发方式及建设形态等方面存在着显著的差异，因此以上述原则为指导将“居住用地”划分了4个用地中类。
（2）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明
“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。
从住宅的建筑形式区分，深圳现状建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。
独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。
由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。
以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。
具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。
“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。
根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。
因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。
为了更好地适应详细蓝图或居住区规划的编制工作的要求，在“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类下分别包含了6个用地小类。
在住宅区建设中，“一类居住用地”和“二类居住用地”内除了分别建有独立式住宅和单元式住宅以外，还分别包含了幼托设施、社区体育设施、社区管理设施、文化活动设施、卫生医疗设施、商业服务业设施、会所、住宅区道路和住宅区绿地等。
在本“城市用地分类和代号表”中，将“一类居住用地”中的独立式住宅的建设用地确定为“独立式住宅用地”（R11），“二类居住用地”中的住宅以单元式住宅为主，其用地为“单元式住宅用地”（R21）。
上述居住配套设施（如幼托设施、社区体育设施、社区文化活动设施、商业服务业设施、社区医疗卫生设施、社区管理设施等）、住宅区道路和绿地等，按照设施的内容及是否独立占地等标准，划分为5个用地小类。
以“一类居住用地”为例，其配套设施用地分为5个小类：
幼儿园及托儿所因为需要独立占地而划分为“一类幼托用地”（R12）；需要独立占地的社区居民体育活动设施的用地纳入的“一类体育设施用地”（R13）；包含了社区居委会、文化活动室、社区健康服务中心、社区肉菜市场、商店、维修店、会所等各类不需独立占地的配套社区管理、文化活动、卫生医疗、商业等设施的“一类社区其它设施用地”（R14）；包含住宅区道路、小街、小胡同及停车场的“一类住宅区道路用地”（R15）；以及包含为居住用地配套建设的居住小区级及以下级别小游园的“一类住宅区绿地”（R16）。
不需独立占地的居住配套设施可以组合设置在住宅楼裙房或低层住宅中，但是应设置独立出入口，以避免对住宅楼的居民造成干扰。
目前，深圳的居住区在设置居住配套设施时，都基本遵照了上述原则。
“二类居住用地”（R2）也划分了6个用地小类，除了“单元式住宅用地”（R21）以外，也相应包含上述5个用地小类。
（3）关于“三类居住用地”（R3）的说明
“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。
单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。
目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。
从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。
由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。
因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。
需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。
为了便于使用和记忆，各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。
（4）关于“四类居住用地”（R4）的说明
由于历史原因，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。
原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。
目前，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。
着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。
因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含“原农村居民住宅用地”（R41）、“四类幼托用地”（R42）、“四类社区体育设施用地”（R43）、“四类社区其它设施用地”（R44）、“四类住宅区道路用地”（R45）和“四类住宅区绿地”（R46）等6个用地小类。
与《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中“五类居住用地”相比，本标准与准则对“四类居住用地”范围的界定更全面，“原农村居民住宅用地”比《标准与准则》（97版）中“乡村居住自留用地”的名称更准确。
所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了《标准与准则》（97版）中的相关用地类型。
2、商业服务业设施用地（C）
（1）关于“商业服务业设施用地”（C）名称的说明
《标准与准则》（97版）中将此类用地的名称定为“商业性公共设施用地”，而本次修订工作从严谨的角度出发，将名称改为“商业服务业设施用地”，主要原因是：
1）充分体现商业服务业设施的社会经济功能和性质，并适应市场经济发展的需要。
由于商业经营活动、餐饮业、旅馆业、商业性办公设施、休闲娱乐业及游乐设施等各类商业服务业活动都是以赢利为目的，是第三产业的重要组成部分，其经营设施的设置和经营活动都受市场的调节。
因此，这些商业服务业设施不是一种公共产品，没有体现公益性，更多地体现了经营性的本质，因此不宜称其为“公共设施”。
2）有利于规范对商业服务业设施用地的规划控制和地政管理。
将以经营性为特征的商业服务业设施用地与以公益性为特征的公共设施用地类型区分开来，对两种用地分别采取弹性引导和刚性控制的规划策略，体现了规划控制中弹性和刚性兼备的原则。
商业服务业设施用地的地价为市场地价，通常采取招标和拍卖的方式取得土地使用权。
因此，“商业服务业设施用地”的类型名称与其地政管理方式更相符。
（2）关于“商业用地”（C1）中类的说明
商业经营活动按照经营方式区分为批发和零售，经营的商品包括各类生产资料和生活资料。
从目前商业经营的业态来看，商业经营活动因为要适应顾客和市场的需求，经营方式十分灵活，其中批发和零售的经营方式往往难以截然分开。
商业经营设施包括批发市场、综合性市场、专业市场、超市、百货公司及便利店等多种形式，经营方式及经营商品的类型更多是受市场和顾客的需求来引导的。
这些不同形式的商业经营设施在选址、建设规模及停车位配套等方面要求各不相同，但是基本功能是相同的，即容纳商业经营活动。
依据用地分类反映土地本质用途的原则，将上述各类商业设施的用地都界定为“商业用地”，并不再细分小类。
修订后的“城市用的和代号表”取消了《标准与准则》（97版）中将“商业用地”下细分的“生活用品批发零售业用地”、“生产资料批发零售业用地”和“市场用地”等3个小类，体现了对经营性用地的分类保留一定弹性的原则。
（3）关于“商业性办公用地”（C2）的说明
“商业性办公用地”主要包括除政府机关办公建筑以外的进入房地产市场的办公建筑，这些办公建筑主要租售给各种商业性经营的公司、企业和团体，作为办公和经营场所。
商业办公楼的建筑形式也呈现多样化的发展趋势，除了有大空间的标准写字楼以外，在深圳还新近出现了“商务公寓”的形式。
商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，空间尺度较为灵活，宜商宜住，一般位于城市主要商业区的核心地段。
商务公寓的用地在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。
因此，从适应规划和地政管理要求的角度出发，将其纳入“商业性办公用地”（C2）类，而不属于居住用地（R）。
金融、保险、证券等行业管理部门的办公建筑用地纳入“商业性办公用地”（C2）。
由于国内金融、保险、证券等行业的经营和管理已趋向市场化，各经营单位已经成为商业性经营企业。
随着中国加入WTO，大量的国外金融、保险和证券经营企业会进驻深圳。
这些经营性企业的管理部门一般自建办公楼或租赁商业性办公楼作为办公场所，在使用上与普通商业性办公楼完全一致。
因此，本次修订工作取消了《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中的“金融业用地”中类，将其纳入“商业性办公用地”中类。
此外，金融、保险、证券等行业营业网点的设置往往是考虑一定的服务半径均衡分布，一个营业网点的营业面积一般有几百平方米，与其它服务业的分布具有类似的特点。
在深圳，这些金融、保险及证券行业的营业网点基本是通过租赁商业建筑或商业性办公建筑的裙房及办公空间来获得营业
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