发展现代服务业调研报告.docx

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发展现代服务业调研报告

发展现代服务业调研报告

　　随着改革开放的深入，上海正以国际经济、金融、贸易和航运中心为目标，致力于建设以上海为核心的世界级都市圈。

近年来，跨国公司和国内外知名企业也纷纷将地区总部、集团总部或大型分支机构迁往上海落户。

在这些经济要素的聚集下，地处上海中心城区的静安区的商务楼已成为境内外投资者的聚集重地，所形成的“楼宇经济”迅猛发展，成为区域经济发展的新亮点。

静安区这一新的经济发展模式，给我区发展现代服务业、促进城市化带来启示。

　　一、静安区“楼宇经济”发展的现状和特点

　　“楼宇经济”是指以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，通过招商引资、留商，发展地区经济，体现集约型、高密度特点的房地产业与现代服务业高度融合的一种新经济形态。

（一）商务楼宇发展现状

　　二十世纪九十年代以来，上海经济发展进入高速增长时期，随着城市产业发展战略的实施，以金融、贸易和服务为主体的第三产业呈现良好的发展势头，办公用房的需求不断扩大，办公楼的建设出现持续增长态势。

静安区地处上海市中心城区的黄金区域，著名的南京路贯穿辖区，其得天独厚的地理优势和便捷的交通网络，使办公楼宇如雨后春笋般地迅猛崛起，仅平方公里的区域内矗立起230余幢商业商务楼。

至XX年商务办公楼竣工面积达万平方米、比1995年增长了275%，在建万平方米，拆平待建万平方米，规划拆迁万平方米。

该区内南京路段办公面积为万平方米，占总量的%，南京西路地区10000平方米以上楼宇占了63%，南京西路沿线更是高达92%，仅浦西第一高楼恒隆广场（高288米、66层）的办公和商场面积就达万平方米，楼宇的高容积率扩大了社区面积，“一幢楼胜似一条街”已不是神话。

（二）“楼宇经济”发展的特点

　　1、高品质商业商务形象日趋凸显

　　静安南京路是新崛起的高档商务商业区，坐落于沿线的嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、恒隆广场、上海商城、中欣大厦、名城广场、广电大厦、波特曼酒店、锦沧文华酒店以及周边的东方海外、四季酒店、上尊国际商务中心、达安广场、上海展览中心等47幢各式商务商住楼和宾馆耸立其中，高级商务商住楼和宾馆数量是上海街道中最多的。

这些高品位、高格调、高档次的商务楼、宾馆出现了“聚宝盆”效应，出租率直线上升，平均出租率始终保持在90%以上。

南京西路沿线的嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、恒隆广场等都是上海知名的由海外开发商开发的顶级办公楼，出租率更是高达95%以上，租金维持在每天每平方米美元之间，与小陆家嘴地区同居最高水平。

据统计，整个静安区企业单位数10244户，入驻楼宇的有2300多家；南西社区有2550户，其中入驻楼宇的单位就有1887户，占南西社区企业总数的74%，显然楼宇里企业数量和比重是很突出的。

各幢楼宇内的单位不仅数量多，而且质量也很高，入驻的主要是海内外大公司集团总部和知名企业，如世界著名的美国通用电气公司工业系统集团亚太区总部、东芝复印机集团、欧姆龙、大金空调、三菱化学等企业落户在中欣大厦；名城广场近两成的企业是世界500强企业，包括富国基金、昂帝欧、罗氏公司等；嘉里中心则有美国戴尔计算机公司、美国AMF保龄球产品公司、北大方正、施乐、美能达照相器材有限公司等中外大型公司。

另外九百集团公司、开开百货公司、梅龙镇酒家、梅园村酒家等1000余家市内外名特优商业服务企业也落户辖区内。

目前静安区高品位的商业商务形象日趋凸显，已成为上海市现代化商业商务新的亮点。

　　2、品牌高地优势基本确立

　　高档的商务楼错落有致，风格迥异，改善了社区环境，提升了社区品位；独有的高品质办公条件，优越的人文环境，吸引了一批跨国公司和海内外大财团进驻。

以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场为核心，辅以知名品牌专卖店、专业店的南京西路高档商业圈初步形成，品牌高地优势确立。

据区经贸委组织的调查结果显示，在南京西路（茂名北路至西康路）约500米路段的商店（场）、宾馆里共有国际国内品牌598个（不包括重复开店），其中国际品牌307个，国内品牌291个，这些品牌中以专卖店形式经营的有322家。

梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场内共有品牌449个，其中国外品牌占静安区南京西路国际品牌总数77%，三大广场的国际品牌分别来自17个国家，以意大利、日本、法国和美国数量最多。

上海最高档的国际品牌90%都在静安南京西路上开设专卖店，例如LV、CHAHEL、CARTIER、ZEGNA、ESCADA等。

　　3、“楼宇经济”日渐成为区域经济新的增长点

　　静安区的区域面积仅为平方公里，土地资源的稀缺使得发展“楼宇经济”为主体的现代服务业，成了充分发挥国际大都市中心区域集聚和辐射作用的有效途径。

连续几年的招商引资及高质量的服务，一大批世界知名的公司和国内颇具实力的企业落户，为区域经济持续稳定发展提供了保证，“楼宇经济”带来了巨大的财源。

坐落在南京西路聚集金融、保险、法律、会计、广告中介、信息服务等现代服务业的嘉里中心XX年产生了亿元税收的惊人业绩，XX年这幢商务楼创税亿元，预计XX年将近3亿元。

由嘉里中心引发的楼宇经济引起了广泛关注，有人称其为“嘉里现象”。

至XX年11月底，中信泰富广场、恒隆广场上缴的税收均突破了一亿元大关。

中信泰富今年完成税收总收入亿元，比XX年同期增长%；恒隆广场XX年共完成税收总收入亿元，同比增长%。

据有关部门统计，XX年近50幢重点楼宇共完成税收总收入亿元，比XX年同期增收亿元，同比增长%，占全区税收总量的%。

“楼宇经济”成为最突出的经济增长点，现代商务成为区域经济新的增长极。

　　二、值得借鉴学习的做法和经验

（一）高起点规划，确立定位准、气魄大的发展思路

　　静安区地处上海市东西发展主轴的中段，面积平方公里，南京路贯穿辖区。

经过十年的发展，区域内高楼林立，商业商务发达，具有独特的地理优势、交通优势、商贸优势、信息优势、人文优势和涉外优势，历来是上海中心商业商务区和对外交流的窗口。

世纪之初，静安区委、区政府提出把静安区建成“高品位商业商务区和高品质生活居住区”的双高战略目标，把市委、市政府创建现代化国际中心城区战略落实到静安。

地处特殊区位的南京西路街道为把静安“双高区”战略在社区层面落实，提出了以建设高品位商业商务区为主攻的四化发展目标：

经济建设持续化、环境建设园林化、治安防范网络化、社区服务超市化。

为确保目标实现，同时推出了《南京西路街道关于落实静安双高区战略指标体系的规划》，统领南西社区今后一个时期经济和社会各项事业的发展。

（二）构筑商业商务高地，全面提升区域经济实力

　　静安南京路地区的建设开发，是“双高区”建设的重中之重，他们坚持高起点定位、高标准建设、高水平管理，塑造整体环境、商贸品牌、服务质量和文化内涵的高品位。

一是围绕建设世界级都市商业区的目标，大力发展现代商业，有重点、有选择引进国际国内著名品牌、旗舰店、形象店。

上海市里最高档的国际品牌90%都在静安南京路上开设专卖店，既提高品位，又确立了品牌高地地位。

二是构筑以现代服务业为重点的产业高地。

调整和优化第三产业内部结构，重点发展信息咨询、计算机应用、金融保险、会展和中介等行业，通过“以楼招商”吸引一批国内外企业入驻，实现产业规模和效益的新突破。

据统计，XX年在楼宇内的现代化服务业的营销额达亿元，比XX年增长%，现代服务业税收占楼宇总税收的比重为%，且现代服务业税收增幅每年高达%，充分发挥了现代服务业对区域经济发展的引领和支撑作用。

三是优化商业商务布局，激发商业商务与文化、旅游、娱乐的组合优势，提升商业商务文化、服务和品牌的附加值，使南京西路的“楼宇经济”成为区域经济持续增长的支撑；使静安区这块不大的区域面积产生巨大的集聚和辐射作用，变区域小区为能量大区。

　　（三）营造良好的投资环境，夯实经济发展基础

　　静安区坚持“高起点、高标准、高效能”管理方针，认真落实城市综合管理的长效措施，对道路的非机动车停放、店招店牌、遮阳棚、灯箱、绿化实行统一规划，实现楼宇周边的环境持续优美。

南西社区成功创建了上海市首家“无燃煤街道”、上海市一级卫生街道。

按照上海市加速建设园林化城市的步伐，静安区各街道瞄准园林社区目标，通过建设绿色小区、精品小区、屋顶绿化和家庭绿化，稳步朝绿化社区迈进。

社区单位也积极配合环境整治。

如中欣大厦开发商十分重视大厦内外环境建设，为了防止油烟污染办公楼，把原先设计和安装的餐饮配套全部废掉，投资20多万人民币，改由外部配送，美化内部环境。

尽管大厦基地面积有限，但凡能开辟作绿化带的地方，都精心种植花木，以烘托大厦形象。

在社会治安综合治理方面，建立商业商务楼宇联席会议制度，共同商讨对策，落实责任制，联防联手实行综合治理，收到良好的社会效果。

　　（四）加大招商引资力度，确保经济持续发展

　　静安人坚持以经济建设为中心，不断拓宽发展思路，充分利用南京路的区域优势，把招商引资工作作为加快街道发展的重点工作，大力创新招商引资机制，广泛动员社会力量参与招商引资，确立“服务是投资环境”、“服务是生产力”、“服务是品牌和形象”的理念，树立招商、富商、留商的观念，形成人人参与招商、人人都是投资环境的良好社会局面。

一是抓优质服务促招商引资。

静安人清醒地看到优惠政策是有限的，而优良的服务是无止境的，他们努力营造一种近悦远来的“叠加效应”，培育和壮大“楼宇经济”。

首先，加强与楼宇单位之间的联系，建立楼宇物业公司负责人联谊会，随时掌握企业入驻情况，组成纵向从街道、居委会到居民，横向从对应设置部门、社区单位到新经济组织、新社会组织两条招商信息链，成立专业招商公司，健全信息网络，完善招商措施，对引进的企业实行一条龙服务。

其次，是积极为单位之间建立桥梁，加强横向联系，满足信息服务需要。

建立市场信息快速反馈系统，为楼宇内的单位提供一个平台或载体，促使单位与单位之间的交流与会作，既直接带来企业的经济效益，也为新一轮的招商提供了新的信息资源。

二是扎实做好留商工作、以情安商、以利富商。

实行留商工作责任制，明确每个工作人员留商数目，实行分行业、有重点的跟踪服务。

加强与企业沟通，主动与企业交朋友，认真倾听企业意见和建议，为企业排忧解难，以增进彼此的信任、感情和友谊；各街道领导带队将每年的企业扶持基金送到企业，切实把奖励政策落实到位，使奖励政策真正成为招商、留商的助推器。

　　（五）“以楼招商”，加强社区经济增长机制

　　随着市场经济体制的逐步成熟，社区经济既面临市场的挑战，同时还要克服自身发展的一些制约因素。

在过去的一段时间内街道原有的下属企业由于市场原因，有大量的各类商店、服务联社、印刷厂等法人单位关、停、并、转，余下的企业也将完成转制，走向市场化运作。

另一方面，静安区内的社区经济情况受旧区改造、拆违建绿和消灭马路集市等因素影响，使市场萎缩、个体网点减少。

再加上辖区内可供开发的场地有限，使社区经济出现了前所未有的挑战。

所以，调整经济结构、发展区域经济，实现由原来依靠区财政拨款、街道自筹财力型经济向财政税收型经济过渡，从原来主要依靠征收市场费税型向招商引资型经济过渡，成了社区经济建设中心工作和重点工作。

静安区特有的楼宇优势此时便发挥它的作用，“以楼招商”便成为静安区经济发展的特色工作。

近几年，各社区将招商目标群体重点放在国内外大中型企业、各类私营企业、都市型贸易企业和有市场、有效益的高新技术企业，同时这些招商企业也往往将高档商业商务楼宇当作新的根据地开拓事业。

这些入驻的招商企业产生的经济效益为今后争取国内外更多的信息咨询服务企业、专业中介机构和研发、销售中心，入驻楼宇，壮大楼宇经济创造了条件。

　　（六）推进社区服务经济健康发展与楼宇经济实行互补

　　随着市场经济体制的不断完善，社区所承担的社会职能日益扩大，社区服务也不再局限于老人、儿童、残疾人、贫困户、军属等特殊对象的民政福利，而是要满足社区内所有个人和组织不断增长的物质和文化需求，面向社区居民的便民利民服务，面向社区单位和单位从业人员的社会化服务。

由于楼宇单位成了社区服务的对象，社区的建设发展就自然和楼宇单位在社区服务领域发生一定的关联。

比如南西社区曾组织某一银行在社区内普及金融理财知识，一方面为居民提供服务，另一方面也为银行提供了潜在的业务，社区单位就成了社区服务的参与对象和受益对象。

针对楼宇单位的从业人员在社区工作，其就餐、教育、购物、娱乐休闲等工作辅助方面将成为社区服务的潜在重要对象的情况，辖区各街道充分利用社区资源，以第三产业中的服务业为主，建立了充满活力的社区型第三产业自我发展机制，将现有的大部分福利型、公益性和事业型的单位和社团转变为经营型，实行企业化管理。

同时将区域内的小吃街、特色街、专卖街逐步扶持壮大，形成吃、穿、用配套服务。

　　三、大力发展现代服务业、促进宝安区城市化的建议

　　宝安经过20年的改革开放和经济建设，己由传统农业发展成为深圳市重要的加工贸易出口基地，在工业化浪潮的推动下，第三产业得到一定的发展，对促进经济发展，解决就业问题等方面做出了一定的贡献。

但我区第三产业在发展过程中也存在着总体比重偏低，结构性矛盾突出，市场化、产业化程度低，规模小、竞争力不强等问题。

“楼宇经济”是上海产业结构大调整的产物，当一幢幢商务楼在夷为平地的工厂原地、旧区改造中崛起，带给这座城市的不仅仅是漂亮的建筑物，更重要的是推动适合城市化进程中生存的新兴产业DD现代服务业的发展。

我认为，宝安在加快第三产业的发展，尤其是现代服务业的发展，增强服务功能，推进城市化方面，从中可以得到启示。

建议如下：

（一）宝安要加快发展必须进一步解放思想，抢抓机遇，大胆创新　

　　宝安要在更高的起点向前发展，实现城市化，建设现代化经济强区，就必须象上海那样，进一步解放思想，振奋精神，鼓足干劲，同心协力把各项工作做得更好。

XX年上半年，区三届一次党代会明确今后五年的发展目标，把实现城市化放在“三个突破”的首位。

市委市政府在下半年又出台了加快宝安区城市化进程的意见。

我们要充分认识到加快宝安区城市化进程是一次重大的历史性变革，也是深圳建设现代化、国际化城市的必然选择，它也将因此迎来又一次千载难逢的发展机遇。

我们要抢抓农村城市化这一机遇，大胆创新，在农村城市化过程中大力发展第三产业，尤其是现代服务业，加快经济发展。

同时要抢抓CEPA机遇，今年1月1日起内地己向香港开放商业、服务业，包括金融、房地产、零售、医疗等17个行业，贸易自由化、投资便利化，将给宝安经济既带来机遇，也带来挑战。

香港以第三产业见长，有经验、有专业人才、有拓展市场的国际渠道，对我区零售业、服务业将造成一定竞争压力，同时也对我区大力发展现代服务业、现代商贸，引进优质企业、完善资源优化、改善投资环境将有积极意义。

（二）充分发挥政府的作用，扶持现代服务业有序快速发展

　　我们在加快城市化过程中要积极寻求科学的、合理的发展措施，从对服务贸易的被动适应转向主动推进，通过有效的政策措施，促进现代服务业的进一步发展。

在现代服务业发展过程中，政府的作用主要体现在三方面：

做规划、造环境、用政策。

　　1、制订科学规划，引导现代服务业有序发展。

在规划我区现代服务业的发展中要体现宝安经济发展和城市总体规划的要求；要体现“一中心二轴线四组团”的城市格局和功能要求；体现工贸结合，以工带贸，以贸服务工业的要求，因地制宜发展相关的现代服务业。

同时，根据现代服务业聚集特点，进一步推进现代服务业专业街建设，开辟特定行业一条街，特定行业一栋楼，形成相对集中的功能楼宇、功能园区、功能街区，进一步实现产业在空间上的聚集。

　　2、创设良好条件，夯实发展现代服务业基础。

硬件方面，根据现代服务业对环境品质较高要求，积极营造人性化生态环境，通过环境整治、道路改建、景观雕塑、街面绿化等途径，创设葱郁的文化气息、人性的布局设计、幽雅的环境氛围。

其次是抓好载体建设，在已建成的工业园区周边规划建设服务业功能区，在建的园区要预留服务业发展空间，真正体现出第三产业对第二产业的配套、服务功能；推进中心区中央商贸区的规划建设，吸引跨国公司、大财团总部落户我区。

在软环境方面，一是进一步改革行政审批制度，减少和规范行政审批，提高办事效率，切实改变机关作风，优化投资环境。

二是深化市场化改革，打破垄断经营，放宽市场准入，引进竞争机制，鼓励企业优化重组。

三是加强政府与企业的联系与沟通，提高公共服务的透明度，提高公共服务水平和效率。

四是做好专门人才的培训和引进工作，在更广泛的领域里构筑人才资源优化配置平台，为现代服务业提供人才支撑。

　　3、运用政策，扶持现代服务业发展。

对适应我区重点发展的第三产业行业，要实施政策倾斜。

提供资金、税收优惠，积极培育优势产业和品牌企业，提高核心竞争力，扶持现代服务业快速发展。

　　（三）明确发展重点，推动区域现代服务业发展

　　要科学地确定第三产业的行业发展重点和优先顺序，并从宝安的区位条件、自然人文景观、商品经济发展程度、经营人才素质等方面综合第三产业中的行业区域比较优势，寻找和培养具有现实优势和潜在优势的行为作为发展重点。

宝安区现代服务业应着重发展以下行业：

　　1、商贸流通业。

在宝安，小商小贩式的门店星罗棋布，举目可见，这种商业布局虽能方便群众，满足中低收入人群的需求。

但随着城市化建设的加快，特别是大批大中投资者的进驻，白领阶层的增加，消费结构随之发生重大变化，做大做强商贸业已成为需要和可能。

因此，要按照“大市场、大流通、大贸易”的目标，建成有区域影响的、专业化经营的大型批发市场、大型购物中心；着力建设档次较高的综合市场，特色市场（街）和专业市场（街），发展精品店、名牌专卖店，努力打造商贸业精品。

　　2、现代物流业。

特殊的区位、便利的交通和发展迅速、门类齐全的7000多家加工贸易制造业优势为我区发展现代物流业提供了条件。

要以香港与内地建立更紧密经贸合作关系（CEPA）的实施为契机，以空港、海港和铁路枢纽为依托，以港立区，加快物流业发展。

着重建设机场航空物流园区、龙华物流园区、观澜仓储基地、宝安综合港区和大铲湾集装箱码头，加快宝城115区物流中心建设，积极扶持现代物流业发展。

　　3、房地产经营业。

主要包括房地产开发经营、出租，房地产管理和经纪服务。

未来几年，随着城市化进程的加快，宝安新中心区及次中心区的崛起，房地产的投资、经营将继续保持较大幅度的增长，与城市化相关的基础设施建设也将成为拉动经济增长的重要力量。

要加强房地产开发、经营和交易的有序管理，有步骤地推进开发计划，大力发展房地产中介，繁荣二三级市场的联动发展。

　　4、信息、咨询服务业。

主要包括广告、会计、咨询、设计、律师等商务服务。

我区现有民营企业达1XX多家，“三来一补”及“三资”企业7000余家，初步形成了以电子信息业为龙头，新材料、生物技术为支撑的高新技术产业体系。

工业企业为信息、咨询等专业服务业发展提供了巨大的发展空间，而这些信息、咨询服务业又能为促进工业企业发展提供配套服务。

以信息化带动工业化、以工业化促进信息化，促进信息技术向社会经济生活的各个领域渗透。

　　5、社会服务业。

主要包括文化、教育培训、医疗健身、时尚休闲、娱乐、旅游等社会服务。

文化、教育、体育产业是提高人民精神生活水平，促进生产力发展的基础产业。

随着居民整体收入水平的提高、人们对这些产业的消费也不断增加，是一项发展中的潜力行业。

旅游、娱乐、休闲等市场发展空间也很大。

要进一步提高我区社会服务业的档次和水平，全面发展满足市场需求的公共产品，实行社会事业产业化。

　　（四）实施功能招商，快速形成现代服务业的集聚效应

　　随着CEPA的实施，深圳将迎来新一轮的外资投资热、商品贸易热和服务贸易热，由于商品流通将刺激和带动大量的物流、人流、资金流，因此，宝安的物流业、商业、旅游业、房地产业等第三产业将加快发展。

我们要抓住CEPA实施机遇，吸引香港的现代服务业与宝安高新技术产业、加工贸易企业的良性互动。

加大招商引资力度，创新招商引资方式，坚持政府推动与市场化运作相结合，由普通的介绍会、推广型向逐一上门，定向式、个性化招商转变。

针对香港在现代服务业方面有专长、有优势的特点，加强对香港的招商，吸引香港资金在宝安商贸、房地产、流通、公用事业、信息服务、中介咨询等现代服务业上的投入，做大做强第三产业。

借鉴其先进的管理技术和成熟的运作经验，强化香港现代服务业的融入，形成更紧密的战略互补关系，联手拓展内地市场。

同时，要建立多渠道协同配合的招商引资机制，形成招商引资工作的合力，大力加强招商中介机构建设，进一步推行代理招商，引进国内外著名品牌，大力引进跨国公司地区总部、采购中心落户宝安，提高宝安的品牌地位，形成现代服务业的集聚效应。