职工公寓可行性研究报告.docx
《职工公寓可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《职工公寓可行性研究报告.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
职工公寓可行性研究报告
职工公寓可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
***供电分局职工公寓及活动中心建设项目
性质：
新建
1.1.2承办单位情况
承办单位：
***电力（集团）有限责任公司****电业局
法人代表：
***
联系电话:
*******
项目承办单位简介：
****电业局组建于1983年，是***电力（集团）有限责任公司直属特大型供电企业，担负全市7个旗县（区）工矿企业、农牧业及170万城乡居民生活用电的重任。
1.1.3可行性研究报告编写依据
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中华人民共和国可再生能源法》；
3、《中华人民共和国环保法》；
4、《中华人民共和国水土保持法》；
5、《建设项目环境保护管理条例》；
6、《建设项目环境保护设计规定》；
7、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；
8、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
9、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
10、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
11、《采暖通风与空调设计规范》（GBJ19-81-2001）；
12、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）；
13、第三版《建设项目经济评价方法与参数》
14、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
15、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2009；
16、《建筑结构荷载规范（2006年版）》GB50009-2001；
17、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
18、《建筑物防雷设计规范》（GB50057－2010）；
19、《民用建筑电气设计规范》（JGJ6-2008）；
20、《建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006年版）；
21、《建筑装饰工程施工及验收规范》（JGJ73-91）；
22、《供配电系统设计规范》（GB50052－2009）；
23、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
1.1.4编制范围
本项目编制范围包括项目建设的必要性，工程规模分析确定、工程总体规划布置、环境及社会影响分析、项目管理及实施、工程投资估算和经济评价等。
1.2项目建设的必要性
近年来随着***供电分局业务不断的发展和扩大，电网建设的规模在不断增强，对外来优秀人才的招聘也逐渐增多。
***供电分局现有职工235人，其中六个供电所共74人，六个变电站共27人，三个营业站共10人，办公大楼及康立公司共124人，其中单身职工有76人，目前***供电分局职工宿舍仅有10间，能够容纳员工20余人，还有部分职工只能在办公室搭张临时床解决住宿，新进的职工只能在附近租房，这给***供电分局的管理工作和职工生活带来了很多的困难和不便，同时也存在不安全的隐患。
新建职工公寓楼可以为***供电分局新增宿舍29间，能够为58名员工解决住宿问题，改善员工生活环境，提高工作人员积极性。
伴随着***供电分局业务量的增加，电网的建设规模的扩大，***供电分局人员数量逐渐增多，员工餐厅就餐人员从以前几十人，已达到近百人，但是现在餐厅面积较小，只能容纳约70余人，给就餐员工带来很多不便，尤其在全局性会议之后的就餐问题更为突出，剔除供电所、变电站、营业站、调度值班人员共29人因值班不参加会议，其余200多人的基本工作餐需求更无法满足，因此急需建设可满足就餐人数的餐厅。
在工作之余为了丰富***供电分局职工的文体生活，***供电分局建立了职工活动中心。
但是伴随着***供电分局职工人数日益增加，原有职工活动中心由于场地所限，经常“人满为患”，已不能满足职工文化生活的基本需求，制约了职工参与文体活动的积极性，为了丰富职工的文体生活及调动职工对于文体活动的积极性，急需建设新的职工活动中心，满足职工日益增长的文化生活需求。
综上所述为了给员工创造一个良好的生活及工作环境，所以本项目建设是十分必要的。
1.3项目概况
1.3.1拟建地点
建设项目位于****市***县钢铁路东，在现有***供电分局院内北侧。
1.3.2建设规模与内容
本项目新建职工宿舍及活动场所楼一栋。
建设总基底面积为674.88平方米，总建筑面积1349.76平方米，大楼为两层框架结构，一层高度为4.5米，二层为3.6米。
1.3.3总投资与资金来源
本项目建设投资为387.31万元，资金来源全部为企业自筹。
1.3.4主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
项目建筑面积
㎡
1349.76
基底面积674.88㎡
2
总投资
万元
3
资金来源
企业自筹
1.3.5研究结论
项目成立后，可提高职工的福利待遇并解决单身员工住宿及职工就餐的难题，促进***供电分局事业平衡、健康可持续发展，对提高***县地方经济的发展非常有益，项目的社会效益显著。
综上所述，本项目的建设是必要和可行的。
1.3.6问题及建议
（1）建议项目建设单位加强项目筹建班子的力量，加大前期工作力度，切实作好各项准备工作。
（2）推行招投标制度，选择有实力、价格合理的设计、施工单位进行设计、施工，以确保质量，节约投资。
（3）建议做好用地控制，协调各分项工程与配套工程的关系，保证同步进行，为项目实施创造良好的条件。
第二章需求分析与建筑规模
2.1需求分析
目前，***供电分局现有宿舍10间，单身职工有76人，随着电力事业的快速发展，对外来优秀人才的招聘也逐渐增多，供电分局现有的基础设施已不能满足职工工作环境的要求，为改善供电分局的工作环境，需在供电分局北侧新建职工公寓及活动中心一栋，提高工作人员的积极性及工作质量，更好地为全县电力提供服务。
2.2建设规模与目标
2.2.1建设规模
本项目新建职工宿舍及活动场所楼一栋。
建设总基底面积为674.88平方米，总建筑面积1349.76平方米，建筑层数为一栋两层框架结构。
其中餐宿楼一层高度为4.5米，二层宿舍楼为3.6米。
具体各功能用房面积分配见下表:
建筑物一览表
序号
用房名称
面积
所在楼层
结构特征
1
餐厅
168.72㎡
一层
框架
2
公共卫生间
48.84㎡
一层二层
框架
3
活动室
168.72㎡
二层
框架
4
职工宿舍
（含洗手间）
708.18㎡
一层
二层
框架
5
楼梯
97.68㎡
一层
二层
混凝土
6
走廊
157.62㎡
框架
合计
1349.76㎡
2.2.2目标
项目建成后，能改善供电分局职工的生活条件，达到抗震安全设防的要求，保证职工的安全。
进一步加强供电分局的管理，完善供电分局的各项规章制度，从而提高工作环境及质量。
第三章场址选择
3.1场地所在位置现状
3.1.1地点和地理位置
本项目拟建设在****市***供电分局院内，周边交通十分便利。
3.1.2场地权属及建筑基底面积
项目场地为***供电分局国有土地证范围内，不涉及土地征用及拆迁。
该项目基底面积674.88平方米。
3.2场地建设条件
3.2.1地形、地貌
***县境内地形地貌复杂，西北部为狼山山脉，中部和南部为乌兰布和沙漠，东北部地势平坦，属后套平原，整个地形除山区外，呈东南高，西北低，逐渐倾斜。
境内海拔最高2046米，最低1030米，全县总的地貌特征属于内陆高平原，河套盆地，可分为四个不同的地貌：
山地地貌、沙漠地貌、平原地貌和河流地貌。
3.2.2气象与水文
1、气象
***县地处中纬度内陆，属暖温带大陆性季风气候。
全年盛行西南风，历年平均风速3.0米/秒，瞬间最大风速28米/秒。
平均日照时数3210小时，占全年可照时数的72%。
全年平均相对湿度47%，历年平均降水143.9毫米，平均蒸发量2327毫米，为降水的16.5倍。
历年平均气温7.6℃，无霜期136天。
平均年总辐射153.66千卡/平方厘米，为全市总辐射最高、无霜期最长的旗县之一。
2、水文
***县地处中纬度内陆，属暖温带大陆性季风气候。
全年盛行西南风，历年平均风速3.0米/秒，瞬间最大风速28米/秒。
平均日照时数3210小时，占全年可照时数的72%。
全年平均相对湿度47%，历年平均降水143.9毫米，平均蒸发量2327毫米，为降水的16.5倍。
历年平均气温7.6℃，无霜期136天。
平均年总辐射153.66千卡/平方厘米，为全盟总辐射最高、无霜期最长的旗县之一。
3.2.3工程地质
（1）场内土层分布情况
根据勘察设计院所做当地相临建筑工程地质勘察报告资料显示，项目区在最大控制深度10.0米的范围内，场地土层主要由第四纪全新世—上更新世冲积沉积层组成土层分布较为均匀。
拟建场地下部岩土大体可分2层，自地面向下各层分别为：
粉土层：
全场地分布；该岩土层钻孔揭露的一般厚度3.20～3.70米，平均厚度3.50米；钻孔揭露的层顶面埋深0.00米～0.00米，底板埋深3.70～3.20米，黄褐色，湿-饱和，稍密，含粉土薄层。
细砂层：
全场地分布；该岩土层钻孔揭露的一般厚度5.00～10.0米，平均厚度7.18米；钻孔揭露的层顶面埋深4.50米～5.40米，本次勘察在最大控制深度10.0米未穿透该层，灰色，饱和，颗粒均匀，主要矿物成分有长石和石英。
（2）建筑场地类别：
为准确判定为勘察场地的场地土类别及建筑场地类别，为建筑抗震设计提供必要的参数，对本项目的建设进行了初步勘察，结果表明，在地表下50.0米深度范围内的土层等效剪切波速值为：
226.75米/秒、233.9米/秒，大于140m/s,小于250m/s。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），确定本场地类别为III类，中软场地土。
（3）最大冻土深度：
场地标准冻结深度为1.20米。
场地土的冻胀类别为弱冻胀，冻胀等级为II级。
（4）地下水位及水质：
场地内潜水稳定水位1.70米之间，其动态变化一般较稳定。
该场地地下水属于潜水类型，具有微承压性，对混凝土有弱腐蚀性，具体防腐应按照现行国家标准《建筑防腐蚀设计规范》规定执行。
（5）持力层状况
拟建（构）筑物2F高度大约16.0m，综合考虑场地土的工程特性、分布特征及拟建建筑物对地基土变形和承载力计算的要求，建议拟建筑物采用天然地基，选择第1层土作为基础持力层，承载力特征值为fak=120Kpa，基础形式采用适合本地基的基础。
（6）基础埋深：
基础埋深约-1.50m。
根据上述工程地质情况，本项目建设场地内不存在构造断裂等影响建筑物安全性的不良工程地质作用。
建设地质条件是可行的。
3.2.4交通条件
***县地处东经107'05"，北纬40'13"，属***自治区西部县级。
位于****市西南部。
东连杭锦后旗，北与乌拉特后旗接壤，西靠阿拉善盟阿拉善右旗，南隔黄河与鄂尔多斯市杭锦旗相望。
3.2.5公共设施条件
给水：
本项目给水水源取自市政自来水，市政给水口位于***县钢铁路下据项目建设地西侧50米处，市政给水管管径为DN200，给水水压达到0.3MPa，拟从室外给水干管上接入一根DN110的给水管形成二路供水，供水管沿道路成枝状布置，接入长度为150米，主管选用PE或PPR热熔管及配件，埋地敷设，埋深1.5米。
水质及现有输水设施能满足施工要求以及项目建成运营后用水需求。
用水量计算
根据《***用水定额标准》（DB15T385-2003），项目住宿人员为58人，用餐人数为217人。
餐厅用水定额为20L/人·日，宿舍及活动场所用水定额为120L/人·日，考虑管网漏失及未预见用水按用水总量的10%计算。
则本项目日用水总量为11.37m³。
具体用水量计算见下表：
项目
名称
计算规模
用水定额
日均用水（m3）
年用水天数
年用水量（T）
餐厅
217
人
20
L/（人·d）
4.34
360
1562.4
住宿人员
58
人
120
L/（人·d）
6.96
360
2505.6
不可预
见10%
1.13
360
406.8
合计
12.43
4474.8
排水：
本工程建筑内采用生活污水与屋面雨水分流排出，室外汇合后经室外排水管网引入***县钢铁路污水管网，市政污水管网据项目建设地约52米，位置在项目建设地西侧。
***供电分局职工公寓及活动中心的污水主要为生活污水，污水处理采用一个2号钢筋混凝土化粪池,容积为12.5立方米，对污水进行消化沉淀处理后，接入***县钢铁路污水管网，接入总长度约200米，排水主管管径DN200，管材选用HDPE双壁玻纹管，砂石垫层，胶圈接口。
埋地敷设，排水管道最小埋深1.50米。
雨水：
室外雨水采用暗管排水，雨水口间距6米。
生活污水与雨水均接入市政排水系统。
供电：
本项目用电等级为三级,配电箱设置在一层总控室，由原有线路约100米引接一路380V电源,经室外电缆直埋引至。
配电电源为380V/220V交流三相四线制配电，照明等向各楼层供电点供电的干线，采用分区树干式配电，较大容量动力负荷及重要负荷采用放射式供电。
可满足项目的用电需求。
消防：
本项目设计依据GB5001616-2006《建筑设计防火规范》及DL5027-1993《电力设备典型消防规程》进行设计。
本项目火灾危险性等级属中危一级，同一时间火灾次数为一次，灭火延续时间2小时，室内消火栓用水量10L/S，室外消火栓用水量20L/S。
消防用水量表
消防系统名称
用水量标准
火灾延续时间
一次灭火用水量
室内消火栓系统
10L/S
2小时
72m3
室外消火栓系统
20L/S
2小时
144m3
合计
216m3
室内消火栓给水系统独立设置，本项目楼房消防给水泵设于一层。
室内消防给水管道采用环状布置，与消防给水泵的两路出水管连接。
通讯系统：
电话线及网线只预埋管线，系统由通讯专业公司设计施工。
本工程将语音、数据纳入综合布线系统，设光纤机房，每个房间各设两个语音及数据信息插座。
3.2.6建筑材料与施工条件
本项目所需砖、钢材、水泥、木材等建筑材料均在本市采购，工程在****市***供电分局院内施工建设，供电分局内宽阔，可满足材料堆放、设备使用等部署要求。
项目建设区内水、电设施齐全，可以满足工程施工及项目运营的需求。
但需要严格控制施工噪音、扬尘、建筑垃圾处理等。
场地用地地形基本平整，水、电、通信等设施条件基本成熟。
根据以往类似工程情况，无不良地质情况。
第四章工程技术方案
4.1建筑设计指导思想与原则
本项目立足于供电分局建筑的要求，坚持为社会服务的原则，在尽量满足所有功能的前提下，节约投资，做到以最小的投入，获取最大的回报。
主要体现以下几点：
1、贯彻执行国家的技术经济政策，做到技术先进，经济合理，安全实用。
2、建筑设计贯彻适用、经济的原则，注意环保、节能和可持续发展。
根据需要合理采用新技术和新材料。
3、从环境的现状及拟建建筑物分析，布局及建筑立面形式符合城市规划整体要求，从立体景观分析，考虑与后期工程、环境的协调统一。
4.2总平面布置
4.2.1总平面布置原则
1、科学合理、节约用地。
2、满足基本功能需要，并适当考虑未来发展。
3、功能分区明确，科学组织人流、物流。
4、建筑布局紧凑，内部交通便捷，管理方便，减少能耗。
5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。
4.2.2总平面布置
建设职工公寓及活动中心，位于***供电分局的东北部，功能明确并与内部道路相连，院内道路顺畅，便捷。
4.2.3总平面设计
（1）空间布局
根据场地现状，力求建筑形状线条流畅，布局紧凑，新建职工公寓楼位于供电分局办公楼的北侧，符合安全环保要求。
（2）交通组织
建设职工公寓及活动中心，位于***供电分局的北侧，道路顺畅，方便职工出入。
（3）绿化
场地内将根据要求加强区域绿化布置，建筑物四周及道路两侧。
设计绿化带把各种绿化植物按照设计思路通过高低错落，疏密相间的组合和搭配，衬托场区内的建筑物、道路，以便形成良好的自然环境。
4.3设计规范
1、《建筑抗震设计规范》（GB50011－2010）；
2、《建筑物防雷设计规范》（GB50057－2010）；
3、《民用建筑电气设计技术规范》（JGJ6-2008）；
4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006年版）;
5、《建筑地基基础设计规范》（GB500007-2011）;
6、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）;
4.4建筑方案
4.4.1结构形式
建设职工公寓及活动中心为钢筋混凝土框架结构，基础为独立柱基础。
4.4.2抗震设访标准
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本项目抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.15g。
4.4.3自然条件
基本风压：
0.5KN/㎡，最大冻土深1.2m。
场地类别：
Ⅲ类。
4.4.4建筑设计
职工公寓及活动中心为一栋两层，框架结构，设内走廊，两侧对称布置房间，一层配有餐厅及公共卫生间，二层配有活动室及公共卫生间。
室内墙面和天棚乳胶漆罩白，瓷砖地面，木内门，玻璃为双层普通玻璃。
吊顶采用轻钢龙骨吊顶，屋面防水采用SBS改性沥青防水卷材，防水等级为III级，耐用年限为10年。
外墙涂防水涂料。
建筑设计年限为50年，建筑物耐火等级为二级。
4.5电气
主要为弱电设计和避雷设计，根据《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16－2008计算用电负荷。
该项目建成后，原变压器可满足项目用电需要。
4.6防雷设计
设有防雷保护与接地。
建筑屋顶采用设避雷带防雷，利用建筑物构造柱主盘作为避雷引下线。
本工程采用联合接地网，将基础内的钢盘通常接成一个接地网，要求接地电阻不大于10欧姆。
4.7暖通
本项目热源采用***县金牛热电联产热源供应，热源厂位于***县巴彦浩特镇东北部。
热源厂供热容量为260万平方米，完全能满足本项目热源供应。
位于项目区西侧有热源厂的集中供热热力站一座，热力站容量8MW,二次水供回水参数80-55℃，热力站现有负荷为6.2MW，供热余量为1.8MW，有能力为本建筑供暖。
通风采用自然通风方式。
第五章节能节水设施
5.1用能标准和节能规范
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；
3、《国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）；
4、《中华人民共和国建筑法》；
5、《民用建筑节能管理规定》（国务院令第530号）；
6、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
7、《公共建筑节能设计标准》DB13（J）81-2009。
5.1.1用能标准
根据《公共建筑节能设计标准》，本区域适用的建筑体形系数限值为0.4，采暖公共建筑各部分围护结构传热系数限值见下表,该标准针对***严寒地区B的地区，符合本区域气候特征。
围护结构传热系数和遮阳系数限值
围护结构部位
体形系数≤0.3
体形系数≤0.4
传热系数K
传热系数K
W/（㎡*K）
W/（㎡*K）
屋面
≤0.45
≤0.35
外墙（包括非透明幕墙）
≤0.50
≤0.45
底面接触室外空气的架空或外挑楼板
≤0.50
≤0.45
非采暖空调房间与采暖空调房间的隔热墙或楼板
≤0.80
≤0.80
外窗（包括透明幕墙）
传热系数K
传热系数K
W/（㎡*K）
W/（㎡*K）
单一朝向外窗（包括透明幕墙）
窗墙面积比≤0.2
≤3.2
≤2.8
0.2＜窗墙面积比≤0.3
≤2.9
≤2.5
0.3＜窗墙面积比≤0.4
≤2.6
≤2.2
0.4＜窗墙面积比≤0.5
≤2.1
≤1.8
0.5＜窗墙面积比≤0.7
≤1.8
≤1.6
屋顶透明部分
≤2.6
≤2.6
5.1.2照明用能标准
按照GB50034—2004标准，该项目主要场所照明功率密度值见下表:
照度标准及功率密度值
工程名称
照度（LX）
功率密度值（W/m2）
现行值
功率密度值（W/m2）
目标值
职工公寓及活动中心
300
11
9
5.1.3建筑节能
屋面：
选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（㎡.k）
外墙：
普通抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚保温聚苯板，外饰面采用系统的涂层，外墙传热为k=0.77W/（㎡.k）
门窗：
选用产品要求其抗风性能属标准GB71.06第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为断桥铝双玻，其传热系数为k=2.56W/（㎡.k），采用保温分户门，其传热系数为k=l.70W/（㎡.k）
楼梯间：
普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W／（㎡.k）
外窗气密性能不应低于《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T7106）的6级水平。
5.1.4节电
（1）采用新颖高效节能新光源和电子式镇流器、先进的节能控制器、新颖优质材料的反射器代替落后质差的反射器、优化的开关控制器代替落后的开关、在不同的场合选用先进合理的灯具结构等照明节电技术，以达到节约照明用电，减少发电对环境的污染，节约一次性能源，保护生态平衡的生活。
（2）满足环保要求，又要创造良好的照明环境，减少配电线路的损耗。
调解功率因数，实现合理的配电方式。
照明器宜选用高功率因数型，在镇流器上加补偿电容，一般可使线损自然地减少（线损P=12R）。
建筑物的公共部分照明采用声控开关和高效节能灯具，室外照明中央控制，采用感光灯和节能灯具。
照明系统充分利用天然光并根据天然光的照度变化，确定电气照明点亮的范围。
配电系统设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的，公共场所的照明灯具采用光控雷达自动开关。
5.1.5节水
给水系统选用节能设备，阀门等一些冲洗设备尽量安装自动控制装置，减少自来水跑、漏现象，降低水泵启停次数，同时，卫生器具和水嘴、阀门均选用节水型产品。
5.1.6供热和制冷工程
本项目热源接入***县热电厂供热管网，管网在输送热的过程中要向周围散热，管网系统的供热管道必须进行保温，减少热损失，使供回水温度达到热效率90%的规定值，同时推广管网水力平衡技术、管网控制技术使管网系统进一步做到动态调整，从而缓解因管网水平水力平衡失调造成的室温不均匀问题，以此达到节约能耗。
5.1.7节能宣传
将该项目的节能措施、结构保温隔热性能指标等基本信息在显著位置予以公示。
5.2项目能源消耗种类和数量分析
1、电力计算：
照明增加耗电量
序号
房间或场所
照明功率密度值
照明面积（m2）
照明功率（KW）
日照明时数
年工作日数
年耗电量
（W/m2）
（小时）
（天）
（KWh）
现行值
目标值
1
职工公寓
11
9
1349.76
14.85
4.5
300
20043.936
插座增加耗电量
序号
房间或场所
插座负荷密度值
升级会员 