推荐精品某商务写字楼项目可行性研究报告.docx
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推荐精品某商务写字楼项目可行性研究报告
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第一章项目分析及评价
一、项目名称
二、地理位置
三、交通状况
四、周边景观
五、周边配套
六、主要技术、经济指标
七、研究结论
第二章项目投资环境和市场研究
一、xx市国民经济发展概况
二、xx市房地产市场概况
三、福田中心区区域发展状况及前景
第三章项目价值SWOT评估和战略选择
一、项目SWOT分析
二、项目市场开发战略选择
三、市场竞争者分析
四、目标市场选择及特征
五、产品定位
六、价格定位
第四章项目开发进度安排
一、项目分期开发
二、施工横道图
第五章投资估算及资金筹措
一、投资估算
二、资金筹措
三、资金投入及使用计划表
第六章销售收入、成本费用估算
一、经营收入、销售税金及附加估算
二、总成本费用的估算
第七章财务评价及敏感性分析
一、利润估算
二、偿债能力分析
三、赢利能力分析
四、项目不确定分析
五、社会效益及影响分析
第八章附件
第一章项目分析及评价
一、项目名称
商务写字楼、酒店公寓建设项目
二、地理位置
xx酒店地块位于xx市CBD中心区南区，东临CBD中轴景观带和中心4路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨xx时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。
三、交通状况
位处xx两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。
四、周边景观
该项目东面是xxCBD南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。
五、周边配套
该项目周边聚集着xxCBD最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的CBD北区的政务资源也可便利的服务。
六、主要技术、经济指标
主要技术经济指标
总用地面积（㎡）
9834.4
建筑用地面积（㎡）
8729
总建筑面积（㎡）
111119.13
容积率
规定容积率
8.134
其中
地上建筑（㎡）
84463.30
调整容积率
8.589
地下建筑（㎡）
26655.83
停车位
473个
建筑基地面积（㎡）
8375.47
建筑密度
85.15%
总建筑面积（㎡）
111119.13㎡
规定建筑面积
79993.95㎡
其中
商业面积
19996.92㎡
办公面积
29998.49㎡
酒店面积
29998.54㎡
核增建筑面积
4469.35㎡
架空层面积
4469.35㎡
地下建筑面积
26655.83㎡
其中
地下车库
21719.28㎡
设备机房
4936.55㎡
主要经济指标
销售收入（单位：
万元）
2，607，458，660
利润总额（单位：
万元）
1,413,599,663
所得税（单位：
万元）
212,039,949
净利润（单位：
万元）
1,201,559,713
投资回收期（单位：
年）
2年
净现值（NPV,I=6）（单位：
万元）
718，275，184
财务内部收益率（FIRR）
54.75%
七、研究结论
1、项目建设将提高中心区的整体形象高度，加快促进中心区商务分为的形成，刺激在该区域内的商务办公需求，从而有力地推动中心区以及xx市经济的发展，并且为xx城市化发展建设增添一道新的风景；
2、项目以创新以及高档的开发理念和商务美学化的方式打造福田CBD又一高品质、高标准、不可复制的高档商务写字楼以及酒店、商业配套项目。
写字楼定位以“科技、生态、环保、节能”为主题，酒店定位为“Boutiqueapartment”主题的产权酒店，以及良好的商业配套必将在中心区形成良好的办公商务氛围；
3、项目命名为，延续xx集团一贯的开发和品牌建设理念，充分结合福田中心区写字楼的商务文化气息，严格按照该地域规划设计要点进行整体规划，完全符合消防、交通、给排水、绿化等各项规划要求。
可以相信，高起点的规划、设计理念必将在xx福田CBD掀起新一轮的“时代广场”风暴；
4、经过测算，项目总投资约为10.47亿元，财务内部收益率（FIRR）为55%，投资回收期为2年，所得税后净现值（NPV，I=6%）为7.2亿元。
项目赢利能力较强；
5、各项财务指标经过敏感性测试分析，本项目具备较强的抗风险能力。
综上所述，本项目是可行的。
在具体的项目运作过程中，xx公司将加强过程控制，严把成本、质量关，确保项目社会效益和经济效益的实现。
第二章项目投资环境和市场研究
一、xx市国民经济发展概况
2006年1-11月，xx市经济保持稳步增长的态势。
经济运行的特点表现如下：
1、工业生产较快增长：
1-11月全市完成规模以上工业增加值2445.73亿元，比上年同期增长17.3%，从2006年的累计增速看，虽然一季度累计增速较低，但从二季度开始，全市规模以上工业增加值累计增速呈现稳步增长并在三季度末向上走高的态势；
2、固定资产投资、交通运输、市场消费平稳增长：
1-11月，全社会固定资产投资额完成1139.57亿元，比去年同期增长8.3%。
其中，基本建设投资额591.93亿元，增长8.8%；房地产开发投资额400.88亿元，增长11.1%；更新改造投资额117.07亿元，比去年同期增长9.3%；其他投资29.69亿元，比去年同期下降26.5%；1-11月，全市社会消费品零售总额为1522.72亿元，比上年同期增长16.1%，增速分别比今年二、三季度提高1.5和0.5个百分点，其中，限额以上批发与零售总额648.53亿元，比上年同期增长22.0%，高出整体增幅5.9个百分点。
高出限额以下和个体户增幅11.0个百分点。
住宿餐饮业1-11月完成190.79亿元，同比增长16.3%；
3、外贸出口增势强劲：
1-11月，全市进出口贸易总额2127.59亿美元，比去年同期增长33.6%。
其中，出口总额1216.15亿美元，增长38.6%；进口总额911.44亿美元，增长27.4%；
4、财金形势表现良好：
1-11月，全市地方财政一般预算收入466.09亿元，比上年同期增长25.0%，其中，累计各项税收完成398.25亿元，增长24.0%；地方财政一般预算支出422.96亿元，同比增长0.7%，其中，基本建设支出114.28亿元，增长14.2%。
5、物价走势小幅上升：
1-11月，居民消费价格总指数为102.1%，居民消费价格总水平比去年同期上升2.1%。
从居民消费价格总指数的构成看，食品类物价上升幅度较大仍是物价整体上升的主要原因。
食品类，尤其是鲜瓜果、鲜菜和粮食是涨价幅度最大的三个品种，累计平均分别上涨13.2%、6.6%和5.7%。
深圳市主要经济指标
2006年11月单位：
亿元
指 标 名 称
本 月
本 月 止 累 计
累计比上年同
期增减（%）
本 年
上 年
1、规模以上工业增加值
258.55
2445.73
2049.88
17.3
规模以上工业销售产值
1071.29
10054.35
8573.07
17.3
工业产品销售率（%）
92.3
96.3
97.6
-1.3个百分点
2、全社会固定资产投资额
134.89
1139.57
1052.36
8.3
其中：
基本建设投资额
72.12
591.93
544.13
8.8
房地产开发投资额
43.77
400.88
360.76
11.1
3、社会消费品零售总额
146.20
1522.72
1311.49
16.1
4、实际外商直接投资额（亿美元）
2.97
31.40
27.61
13.7
5、进出口总额（亿美元）
258.03
2127.59
1592.43
33.6
其中：
出口总额（亿美元）
154.66
1216.15
877.19
38.6
进口总额（亿美元）
103.37
911.44
715.24
27.4
6、地方财政一般预算收入
40.68
466.09
373.01
25.0
地方财政一般预算支出
65.36
422.96
420.04
0.7
7、国内金融机构人民币存款余额
本月末
9247.08
本年初
8510.13
———
比年初增长%
8.7
国内金融机构人民币贷款余额
6647.54
6168.02
——
8.1
8、居民消费价格总指数（%）
以上年同月为100
103.0
以上年同期累计平均为100
102.1
以上月为100
99.8
9、港口集装箱吞吐量（万TEU）
164.52
1683.09
1478.22
13.9
10、机场旅客吞吐量（万人次）
154.27
1678.11
1478.88
13.5
二、xx市房地产市场概况
2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点城市之一的xx房地产市场自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观政策频繁出台，xx相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，着实给xx的房地产市场造成了一定的震荡。
即便如此，纵观一年来xx楼市的发展：
住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大xx房地产市场依然呈现总体上升的态势。
1、房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减
2006年1-11月，xx市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。
在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平米，同比增加30.14%。
另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%，并且643.36万平米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度的影响商品房市场供应。
2、土地市场政策频出，交易价格屡创新高
加强从房地产供应源头土地市场进行调节是2006年房地产调控的一大特点，从中央的国六条、九部委十五条意见、建设部165号文、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，到xx的98号文、土地“7+1”文件、“十一五”住房建设规划，无一不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调节住房供应的方方面面，包括：
以合理的土地出让规划调控未来住房供应量并指导住房建设的空间分布、以出让限户型用地调整住宅供应结构、以配建公共租赁住房的土地出让方式完善住房保障体系等。
政策频出的同时，2006年xx土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。
位于龙岗中心城的G01024-0005地块楼面地价达3781元/平米，位于宝安中心区的限户型用地A004-0102楼面地价高达6452元/平米位于奥体新城的限户型地块G01064-0259楼面地价达3247元/平米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对xx房地产市场的信心。
（一）xx市写字楼市场概况
1、市场集中放量，福田中心区充当主力
2006年xx写字楼市场进入集中放量期，1-11月全市办公楼竣工面积达到19.49万平方米，较去年同期增加了198.83%。
从写字楼入伙情况来看，2006年新入伙的xx时代广场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平米（办公面积）的甲级写字楼供应，至此xx甲级写字楼总量达到101万平米；此外，华融大厦、金中环商务大厦、免税商务大厦三大高品质写字楼的入伙也为福田中心区供应了约15万平米的办公面积。
不仅在写字楼租赁市场上福田中心区成为全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心区及其临近的中心西区为主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦、财富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，2006年成为该片区写字楼推盘最大的一年。
2、市场需求不断扩大，租售价格快速攀升
在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，2006xx写字楼市场需求也不断扩大，高新技术、物流及金融服务企业成为写字楼市场主流客户。
随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，xx写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，2006全年市场吸纳量达到13.17万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。
销售市场方面，2006年1-11月全市办公楼销售面积为35.70万平米，较2005年同期增加75.78%。
较高的投资回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资：
一方面，外企处于对xx发展及对xx办公物业增值的信心，改变以往租赁为主的习惯，开始购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等众多利好，也吸引了更多外资基金关注xx写字楼市场。
租赁需求的扩大，直接拉动了xx写字楼租金的快速上扬；而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长，2006年1-11月，xx办公楼均价达到15260元/平米，较去年同期上升31.22%。
（二）xx市酒店市场概况
1、xx酒店规模和结构特点
据xx酒店业2005年营业状况的数据显示，目前xx宾馆酒店总量有近500家，四、五星级酒店有近40家。
xx酒店业呈现出“中间大两头小”的特征，即中档次酒店数量庞大，高档次酒店数量和经济型酒店数量较少。
2、xx酒店总体入住率及房价
2005年xx的宾馆酒店入住率为61%，平均房价相对较低。
相比较而言，上海五星级酒店的平均房价达到1400元左右，比xx高出一大截。
xx市宾馆酒店的客房价格处于较低水平，这与xx的经济地位和酒店行业的发展极不对称。
2005年xx宾馆酒店营业收入为55.41亿元，利润总额为2.37亿元，利润率为4.24%。
与国际饭店业逾10%的利润率相比，差距十分明显。
3、xx酒店行业竞争格局
从xx整体酒店竞争格局评价,xx酒店的同质化情况较为严重。
许多饭店机械地套用星级标准或模仿相应星级饭店，使得酒店过于雷同化，形成经营上的过度竞争。
除了个别的酒店外,大多数中低档次酒店无显著特色,酒店设计普遍感觉“硬化”，管理水平一般，价格竞争是竞争的主要形式，导致了xx酒店总体房价低、入住率低、利润低的三低局面。
与整体酒店市场不同，高档次酒店凭借着较好的品牌、服务、特色、管理水平达到了超越xx酒店平均水准的入住率和利润率，竞争体现出品牌驱动和差异化、个性化的特征。
在低端市场，经济型酒店市场竞争一触即发，处于刚刚起步状态。
目前已经有多家经济型酒店在xx安家，国际品牌有格林豪泰、如家、7天、速8等；此外，城市客栈、万里行、锦江之星等国内品牌也已经开始广泛择地布局。
表1：
目前进入或即将进入xx的国际酒店品牌5星级酒店一览
序号
酒店集团
酒店品牌
酒店名称
酒店定位
酒店地点
开业时间
1
香格里拉
Shangri-la
xx香格里拉酒店
商务酒店
罗湖
已开业
2
凯悦
GrandHyatt
华润凯悦就大酒店
商务酒店
罗湖
2008年底
3
最佳西方
BestWestern
最佳西方富临大酒店
商务酒店
罗湖
已开业
4
喜达屋
FourPoints
福鹏喜来登酒店
商务酒店
福田
已开业
5
喜达屋
Sheraton
大中华喜来登酒店
商务酒店
福田
2007年
6
香格里拉
Shangri-la
福田香格里拉酒店
商务酒店
福田
2008年中
7
万豪
RitzCarlton
星河丽兹卡尔顿酒店
商务酒店
福田
2007年
8
马可波罗
MarcoPolo
马可波罗好日子酒店
商务酒店
福田
已开业
9
洲际
InterContinental
华侨城洲际酒店
主题酒店
南山
2007年
10
洲际
CrownPlaza
威尼斯皇冠假日酒店
主题酒店
南山
已开业
11
凯宾斯基
Kempinski
凯宾斯基酒店
商务酒店
南山
已开业
表2：
部分自主品牌5星级酒店
序号
管理公司
酒店品牌
酒店名称
酒店定位
酒店地点
开业时间
1
丹枫白露酒店管理
RoyalSuites&Towers
丹枫白露酒店
全套房商务酒店
罗湖
已开业
2
彭年酒店管理
Penglin
彭年酒店
商务酒店
罗湖
已开业
3
富苑酒店管理
Landmark
富苑酒店
全套房商务酒店
罗湖
已开业
4
阳光酒店管理
Sunshine
阳光酒店
商务酒店
罗湖
已开业
5
圣庭苑酒店管理
Pavilion
圣庭苑酒店
商务酒店
福田
已开业
6
南海酒店管理
Nanhai
南海酒店
商务酒店
南山
已开业
（三）xx市商业市场概况
1、大型商业供应增加，只租不售渐成主流
2006年，xx商铺租赁市场中，大型商业项目的供应加大：
除蛇口的花园城中心、福田中心区的星河CocoPark、宝安的港隆城购物中心等大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城、晶岛国际等大型项目也正加紧建设或进行招商中。
与此同时，越来越多大型商业项目的开发商改变过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大多只租不售，亦或出售其中少量铺位从而尽可能避免业权的过度分散。
2、购买需求略有扩大，大宗投资备受关注
2006年，xx一手商铺销售市场供应减少，1-11月批准预售面积较05年同期减少了32.8%。
其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营能力有限，开始将其持有的商业物业转营为售，同时大型商业以租代售的情况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。
2006年1-11月，一手商铺销售面积较2005年同期减少4.28%，二手商铺则同比增加18.16%；总交易面积达到100.16万平米，较2005年同期的93.21万平米增加了7.46%，销售市场总体需求有所扩大。
并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%的增长率低于住宅和写字楼，成为2006年xx房地产市场表现相对稳定的物业。
投资市场方面，xx总体发展的各项利好在吸引越来越多基金和游资关注xx房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标之一，而年内两宗大型商业项目的成交，包括：
平安信托投资购置中信部分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城50%的股份，使得xx商铺投资市场备受关注。
三、福田中心区区域发展状况及前景
（一）福田区房地产市场状况分析
1、房地产各板块划分及现状介绍
福田区房地产开发可以细分为皇岗板块、梅林与景田板块、中心区板块、竹子林板快。
皇岗板块，位于福田区的南部，与香港特别行政区仅有一湾之隔。
但片区内主要以农民房为主，已无现成土地可用，现在片区内的项目一般为旧城改造项目。
梅林与景田板块主要指福田区的西北部以及北部地区。
片区以住宅市场为主，原为政府福利房供应地，开发时间较早。
因此，片区住宅市场成熟，但部分住宅楼龄较长。
中心区板块位于福田区的中心地带，范围为东至皇岗路，南到滨河大道，西至新州路，北到红荔路区域。
该片区以写字楼以及商务配套设施为主，已经成为区政府以及市政府规划的新的xx商务中心。
竹子林板块位于福田区的西部，是一个集商务、住宅、商业为一体的综合性区域。
既有享誉全省甚至全国的香蜜湖顶极市区住宅片区，又有招商银行大厦等知名企业进驻的商务写字楼。
随着深南大道的改造日益完成，未来该片区会变得更加炙手可热，目前有多个大盘在售。
2、区域购房客户群。
福田区住宅购房客户主要面向整个xx市，凭借着优秀的产品品质、丰富的景观资源，香蜜湖片区在xx市甚至整个广东地区都具有良好的口碑。
写字楼以及商务配套（如酒店公寓）方面所面向的客户范围涉及到xx、广东、港澳台、以及国外。
良好的区位优势以及政府的大力支持，使得越来越多的国际知名企业进驻福田中心区。
商业方面，和金光华、万象城、中信城市广场等罗湖几大商业中心定位一样，福田中心区商业定位以整个城市为范围，白领以上收入水平的阶层作为目标客户。
但是由于各项市政配套正在建设当中，现阶段中心区的商业气氛暂时没有形成起来，目前只是以商务配套为主，客户也只是周边写字楼工作人员。
（二）区域价格定位及发展趋势
1、住宅方面
2006年福田区新推售的住宅项目17个，预售面积为614022.44平方米，预售套数为7583套，推盘均价为19620元/平方米。
以中小项目为主，产品以中小户型为主，不过，高端项目虽少，但所占的份额较大。
对于2007年福田住宅价格的预测，由于2007年福田区住宅物业的供应量较2006年要少，而且除梅林外其他片区的住宅项目分布较分散，大部分项目都是该片区唯一的住宅供应源，供给缺口将会推声区域的价格；不过，由于大部分新项目都是以小户型为主，没有高端项目，因此价格上涨空间有限；综上所述，2007年福田区住宅项目的整体价格水平要稍高于2006年，全区新推项目整体均价将在13000元/平方米左右，而香蜜湖片区和皇岗口岸片区或由于居住环境较好或由于配套成熟，售价估计会达到15000元/平方米的高度，梅林片区则相对低些。
2006年1-9月福田住宅销售价位统计
价位
套数
建筑面积
金额
均价（建筑面积）
每套面积
4000元以下
1
79.60
250000.00
3140.703517
79.600000
4000到6000
59
4780.08
22576251.00
4722.986016
81.018305
6000到8000
763
58679.42
434488700.84
7404.447774
76.906186
8000到10000
1592
129773.75
1173107705.00
9039.637869
81.516174
10000元以上
4536
336666.96
5357117337.20
15912.215850
74.221111
2、写字楼方面
2006年福田区新推8个写字楼项目，总预售面积为387133平方米，推盘均价为20102元/平方米。
中心区全年新推4个写字楼项目，预售面积为296021平方米，占全区的76％，推盘均价为21825元/平方米；竹子林片区的写字楼在2006年也比较引人注目，共提供了69620平方米的供应量，推盘均价为16050元/平方米。
受中心区成熟度渐高影响，空置率将进一步下降（目前空置率为16.8
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