房屋完损等级评定标准试行.docx

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房屋完损等级评定标准试行

城乡建设环境保护部房屋完损等级评定标准（试行）

（1984年11月8日）

　　为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》，现批准自1985年1月1日起在房地产管理所试行。

１．引言

　　１．１　为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改革提供基础资料和依据，特制订本标准。

　　１．２　本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。

对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。

在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。

　　１．３　对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。

２．一般规定

　　２．１　房屋按常用结构分成下列各类：

　　ａ．钢筋混凝土结构－－承重的主要结构是用纲筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；

　　ｂ．混合结构－－承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；

　　ｃ．砖木结构－－承重的主要结构是用砖木建造的；

　　ｄ．其他结构－－承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。

　　２．２　房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：

　　ａ．完好房；

　　ｂ．基本完好房；

　　ｃ．一般损坏房；

　　ｄ．严重损坏房；

　　ｅ．危险房。

　　注：

危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。

其评定标准另定。

　　２．３　各类房屋结构组成分为：

基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：

门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：

水门、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。

　　２．４　有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。

　　２．５　房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。

　　２．６　凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。

　　结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。

　　２．７　房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位。

３．房屋完损标准

　　３．１　完好标准

　　３．１．１　结构部分

　　３．１．１．１　地基基础：

有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。

　　３．１．１．２　承重构件：

梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。

　　３．１．１．３　非承重墙：

　　ａ．预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；

　　ｂ．砖墙平直完好，无风化破损；

　　ｃ．石墙无风化弓凸；

　　ｄ．木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。

　　３．１．１．４　屋面：

不渗漏（其他结构房屋以不漏雨为标准），基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。

　　ａ．平屋面防水层、隔热层、保温层完好；

　　ｂ．平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦（合理安排利用除外），瓦出线完好；

　　ｃ．青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固；

　　ｄ．铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀；

　　ｅ．石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。

　　３．１．１．５　楼地面：

　　ａ．整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；

　　ｂ．木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；

　　ｃ．砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；

　　ｄ．灰土地面平整完好。

　　３．１．２　装修部分：

　　３．１．２．１　门窗：

完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）。

　　３．１．２．２　外抹灰：

完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。

　　其他结构房屋以完整无破损为标准。

　　３．１．２．３　内抹灰：

完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；

　　其他结构房屋以完整无破损为标准。

　　３．１．２．４　顶棚：

完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。

　　３．１．２．５　细木装修；完整牢固，油漆完好。

　　３．１．３　设备部分

　　３．１．３．１　水卫：

上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。

　　３．１．３．２　电照：

电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。

　　３．１．３．３　暖气：

设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。

　　３．１．３．４　特种设备：

现状良好，使用正常。

　　３．２　基本完好标准

　　３．２．１．１　结构部分：

　　３．２．１．１　地基基础：

有承载能力，稍有超过允许范围的，不均匀沉降，但已稳定。

　　３．２．１．２　承重构件：

有少量损坏，基本牢固。

　　ａ．钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；

　　ｂ．钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；

　　ｃ．承重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝；

　　ｄ．木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；

　　ｅ．竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍锈蚀。

　　３．２．１．３　非承重墙：

有少量损坏，但基本牢固。

　　ａ．预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，当隔墙面层稍有破损；

　　ｂ．外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；

　　ｃ．石墙稍有裂缝、弓凸；

　　ｄ．木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损。

　　３．２．１．４　屋面：

局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。

　　ａ．平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；

　　ｂ．平瓦屋面少量瓦片裂碎，缺角、风化，瓦出线稍有裂缝；

　　ｃ．青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，层脊抹灰有裂缝；

　　ｄ．铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮；

　　ｅ．石灰炉渣，青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞。

　　３．２．１．５　楼地面：

　　ａ．整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；

　　ｂ．木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动；

　　ｃ．砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；

　　ｄ．灰土地面有磨损、裂缝。

　　３．２．２　装修部分：

　　３．２．２．１　门窗：

少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。

　　３．２．２．２　外抹灰；稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆水量酥松脱落。

　　３．２．２．３　内抹灰：

稍有空鼓、裂缝、剥落。

　　３．２．２．４　顶棚：

无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落。

　　３．２．２．５　细木装修：

稍有松动、残缺，油漆基本完好。

　　３．２．３　设备部分：

　　３．２．３．１　水卫：

上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。

　　３．２．３．２　电照：

电气设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。

　　３．２．３．３　暖气：

设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用。

　　３．２．３．４　特种设备：

现状基本良好，能正常使用。

　　３．３　一般损坏标准

　　３．３．１　结构部分

　　３．３．１．１　地基基础，局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响。

　　３．３．１．２　承重构件：

有较多损坏，强度已有所减弱。

　　ａ．钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝，混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全部面积的１０％以内，露筋锈蚀；

　　ｂ．钢屋架有轻微倾斜或变形，少部支撑部件损坏，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有剥落，露筋、钢杆有锈蚀；木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动，木质有裂缝、变形、倾斜等损坏，铁件锈蚀；

　　ｃ．承重墙体（柱）、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏；

　　ｄ．木构件局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀；

　　ｅ．竹构件个别节点松动，竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形。

　　３．３．１．３　非承重墙：

有较多损坏，强度减弱。

　　ａ．预制墙板的边、角有裂缝，拼缝处嵌缝料部分脱落，有渗水，间隔墙层局部损坏；

　　ｂ．砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有部分侵蚀剥落：

　　ｃ．石墙部分开裂、弓凸、风化、砂浆酥松，个别石块脱落；

　　ｄ．木、竹、芦帘墙体部分严重破损，土墙稍有倾斜，硝碱。

　　３．３．１．４　屋面：

局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏、钢筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀、断裂。

　　ａ．平屋面保温层、隔热层较多损坏，卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱开，刚性防水层部分有裂缝、起壳，块体防水层部分有松动、风化、腐蚀；

　　ｂ．平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化，瓦出线严重裂缝、起壳，脊瓦局部松动、破损；

　　ｃ．青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角、瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动；

　　ｄ．铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实，铁皮严重锈烂；

　　ｅ．石灰炉渣、青灰屋面，局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。

　　３．３．１．５　楼地面：

　　ａ．整体面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；

　　ｂ．木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉，有颤动；

　　ｃ．砖、混凝土块料面层磨损，部分破损、裂缝、脱落，高低不平；

　　ｄ．灰土地面坑洼不平。

　　３．３．２　装修部分：

　　３．３．２．１　门窗：

木门窗部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀、玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化翘皮、剥落。

　　３．２．２．２　外抹灰：

部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落。

　　３．３．２．３　内抹灰：

部分空鼓、裂缝、剥落。

　　３．３．２．４　顶棚：

有明显变形、下垂、抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落。

　　３．３．２．５　细木装修：

木质部分腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化。

　　３．３．３　设备部分：

　　３．３．３．１　水卫：

上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒；卫生器具零件部分损坏、残缺。

　　３．３．３．２　电照：

设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏残缺。

　　３．３．３．３　暖气：

部分设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象，供气不正常。

　　３．３．３．４　特种设备：

不能正常使用。

　　３．４　严重损坏标准

　　３．４．１　结构部分：

　　３．４．１．１　地基基础：

承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑运、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。

　　３．４．１．２　承重构件：

明显损坏，强度不足。

　　ａ．钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全面积的１０％以上；

　　ｂ．钢屋架明显侧斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有倾斜，混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀，部分支撑损坏，连接件不齐全，钢杆锈蚀严重；木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点连接松动，夹板有裂缝，屋架有明显下垂或倾斜，铁件严重锈蚀，支撑松动；

　　ｃ．承重墙体（柱）、砌块强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏；

　　ｄ．木构件严重倾斜、下垂，侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝、木质脆枯，节点松动，榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和部分残缺；

　　ｅ．竹构件节点松动、变形，竹材变曲断裂、腐朽，整个房屋倾斜变形。

　　３．４．１．３　非承重墙：

有严重损坏，强度不足。

　　ａ．预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀，拼缝嵌料脱落，严重漏水，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损；

　　ｂ．砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝酥松；

　　ｃ．石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂，砂浆酥松，石块脱落；

　　ｄ．木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜、硝碱。

　　３．４．１．４　屋面：

严重漏雨。

木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏，屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

　　ａ．平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落，块体防水层严重松动、腐蚀、破损；

　　ｂ．平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎、风化，瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损；

　　ｃ．青瓦屋面瓦片零乱，风化、碎瓦多，瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺，灰梗脱落，屋脊严重损坏；

　　ｄ．铁皮屋面严重锈烂，变形下垂；

　　ｅ．石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落，油毡屋面严重老化，大部损坏。

　　３．４．１．５　楼地面：

　　ａ．整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓；

　　ｂ．木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉、颤动；

　　ｃ．砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；

　　ｄ．灰土地面严重坑洼不平。

　　３．４．２装修部分：

　　３．４．２．１　门窗：

木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动、翘裂、钢门、窗严重变形锈蚀，玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底。

　　３．４．２．２　外抹灰：

严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。

　　３．４．２．３　内抹灰：

严重空鼓、裂缝、剥落。

　　３．４．２．４　顶棚：

严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。

　　３．４．２．５　细木装修：

木质腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化见底。

　　３．３．３　设备部分：

　　３．４．３．１　水卫：

下水道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零件严重损坏、残落。

　　３．４．３．２　电照：

设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

　　３．４．３．３　暖气：

设备、管道锈蚀严重，零件损坏、残缺不齐，跑、冒、滴现象严重，基本上已无法使用。

　　３．４．３．４　特种设备：

严重损坏，已无法使用。

４．房屋完损等级评定方法

　　４．１　钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法。

　　４．１．１　凡符合下列条件之一者可评为完好房。

　　４．１．１．１　结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。

　　４．１．１．２　在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。

　　４．１．２　凡符合下列条件之一者可评为基本完好房。

　　４．１．２．１　结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

　　４．１．２．２　在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。

　　４．１．２．３　结构部分除基础、承重构件、屋面外、可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

　　４．１．３　凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：

　　４．１．３．１　结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

　　４．１．３．２　在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。

　　４．１．３．３　结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

　　４．１．４　凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：

　　４．１．４．１　结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。

　　４．１．４．２　在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。

　　４．２　其他结构房屋完损等级评定方法：

　　４．２．１　结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。

　　４．２．２　结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

　　４．２．３　结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。

４．２．４　结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

一、房屋完损等级评定的有关规定

房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。

房屋的完好程度越高，其价值九越接近于重新构建价格。

1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字[1984]第678号），并于同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

现将有关内容综合如下：

（1）房屋完损状况，根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为下列5类：

完损状况

成新率

判定依据

完好房

十、九、八成

结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。

或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

基本完好房

七、六成

结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。

一般损坏房

五、四成

结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。

严重损坏房

三成以下

房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏水，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的。

危险房

承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

二、房屋折旧的有关规定

1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》（建综[1992]349号印发）对经租房产折旧作了有关规定。

这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”的，但其中房屋分类分等，以及房屋的耐用年限（寿命）、残值率等参数，对估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。

经租房产折旧的有关规定如下：

（一）计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残肢和清理费用，计算公式为：

年折旧额=原价×（1－残值率）÷耐用年限

（二）经租房产根据房屋结构分为下列４类７等：

１．钢筋混凝土结构：

全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板和框架轻板结构等房屋。

这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

２．砖混结构一等：

部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

３．砖混结构二等：

部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

４．砖木结构一等：

材料上等、标准较高的砖木（石材）结构。

这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

５．砖木结构二等：

结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

６．砖木结构三等：

结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

７．简易结构：

如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

（三）各种结构房屋的一般耐用年限及残值率见下表：

各种结构房屋的耐用年限和残值率

耐用年限（年）

残值率

（％）

生产用房

受腐蚀的生产用房

非生产用房

钢筋混凝土结构

５０

３５

６０

０

砖混结构

一等

４０

３０

５０

２

二等

４０

３０

５０

２

砖木结构

一等

３０

２０

４０

６

二等

３０

２０

４０

４

三等

３０

２０

４０

３

简易结构

１０

０