XX物业某花园管理公约.docx

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XX物业某花园管理公约

目录

前言2

第一章总则2

第二章发展商的权利及义务2

第三章业主的权利、责任及义务3

（一）业主及其承让人之权利

（二）业主及其承让人之责任及义务

第四章业主大会和业主管理委员会7

（一）业主大会

（二）业主管理委员会的职责

（三）业主管理委员会的义务

（四）业主代表大会的职责

第五章管理8

（一）一般事项

（二）管理公司的权利及责任

（三）管理公司酬金

（四）管理费及维修基金

第六章其它事项12

前言

本公约之目的是为顺德XX房地产开发有限公司（下称“发展商”）开发的XX（下称“该物业”）订立管理规则及该物业各单元的使用规定，以维护该物业各业主（“业主”一词，定义见本公约第六章）和住户（“住户”一词，定义见本公约第六章）在入住后的合法权益，及保障该物业之健全及有效的管理。

物业基本情况：

座落位置：

XX：

大良区南国东路（实验小学对面）；

总占地面积：

XX约32696.7平方米；

总建筑面积：

XX29012.57平方米；

物业类型：

住宅；

户数：

XX别墅63户；XX商住楼94户；

第一章总则

各业主、住户及一切进入该物业人员必须严格遵守和履行本公约的所有规定，在此前提条件下，各业主可享有本公约赋予的各项权利。

第二章发展商的权利及义务

（一）发展商及其承让人拥有下列之权利及义务：

1．业主管理委员会成立之前（其下简称“业委会”定义见本公约第四章），发展商指定广州侨乐物业服务有限公司顺德分公司（以下简称“管理公司”）全权负责管理该物业。

业委会成立后，该物业的业委会可依据有关法律法规选聘或续聘或终止聘用任何管理公司管理该物业。

2．在业委会成立之前，发展商选聘的物业管理公司有权依照规定向该物业各业主收取管理费及管理基金。

管理费、管理基金的计算及调整不得违反有关法律、法规及规章。

3．在业委会成立之前，发展商可授权管理公司依法制定修改公约及有关管理该物业的规则包括小区之管理规则、装修规则及守册。

4．在业委会成立之前，发展商可与管理公司签订管理合同，制订管理的职责范围、期限及酬金等，但管理合同的内容不能违反本公约的条款和政府有关规定。

5．该物业会所属发展商拥有其所有权。

会所之会员享有自由进出该物业之权利，各业主不得借故妨碍他们使用该会所之设备或设施。

业委会或发展商（以实际情况而定）或管理公司有权订立守则，而所有该物业各单元之业主、住户及一切进入该物业之人员亦必须遵守此守则。

此守则由业委会或发展商（以实际情况而定）或管理公司全权负责内容的拟订及其修订。

6．发展商或其承建商、代理人及其他经许可的人员为就其不时之需进行各种工程或为检查、维修该小区物业的任何部分或为该物业安装设施，有权携带必需的设备、机器及材料进入该物业任何部分。

如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情况外，应事先征得有关的业主或住户同意。

发展商不须就此引起的一切不便、干扰及损失向任何业主及/或其继承人及/或其他任何人负责或赔偿。

但发展商于行使此项权利时须尽量避免妨碍其他业主使用其所属单元，并须修复因其引起的一切损坏。

7．发展商有权委派代理人行使本公约赋予发展商的任何权利；发展商有权以任何方式或条件将本公约赋予发展商的一切权利转让给公民、法人和其它组织。

8．发展商对其拥有的物业，享有与其他业主同等的权利，并履行相应的义务。

9．协助组织筹建业委会。

10．按政府规定履行保修责任。

11．发展商在行使上述权利时不得违反本公约和侵害其他业主的合法权益。

第三章业主的权利、责任及义务

（一）业主及其承让人之权利：

1．独自拥有、使用其名下的单元及收取全部租金。

2．各单元业主拥有其名下物业，并可依法及依本公约拥有其名下所有的物业权益，包括自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖，而无须经其他业主的同意。

3．有权根据本公约之条款规定共同合理使用该物业的公共地方和公共设施。

4．根据本公约维护业主自身合法权益。

5．有权按业委会章程要求召开、参加业主大会，享有选举权和被选举权。

6．有权向业委会、管理公司就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求，有权向有关主管部门投诉。

（二）业主及其承让人之责任及义务：

1．除发展商外，各业主在转让其拥有的单元时须于有关的出让合同签署之日起十五日内以书面形式通知管理公司关于该单元之业权变化的情况，同时向管理公司提供有关购买者的名称、身份证明文件号码及地址，及由购买者签署的同意遵守本公约的承诺书，以确保有关购买者遵守本公约，并受其约束。

在管理公司接到该份由购买者签署的承诺书前，该业主仍须继续负责支付该单元的管理费用及其它有关费用，并遵守本公约的所有条款，唯该业主此等责任并不影响购买者于本条款下之责任。

如该业主在购买者拒绝或尚未签署上述承诺书时，将其所拥有单元转让，则该业主仍要履行本公约的责任，包括所有管理费用等，直到购买者签署的承诺书生效为止。

在购买者签署之承诺书生效前，如该购买者因违反本公约而对发展商或其他业主造成损失，购买者及该业主须共同负责赔偿发展商及/或其他业主。

如该业主未能付清其应付的管理费用及其它有关费用，管理公司有权向该业主及/或购买者追讨。

2．各业主须把本公约及一切根据本公约制定之管理规则或守则知会使用人参阅，并须监督使用人遵守本公约及该等管理规则及守则的条款规定，若使用人违反本公约及/或管理规则或守则之条款，业主及其使用人须共同或分别承担法律责任。

业主须补偿发展商及/或管理公司因此而蒙受的损失。

3．各业主须如期付清有关单元现有及将来之其它各种费用及税收。

倘任何业主不能如期付清此等费用，该业主须向其他业主负责赔偿因此而引致的一切损失,在有关之业主未能清缴所有欠费之前,该业主在本公约所赋予之权益亦可能由于欠费而被终止，但该业主仍须履行本公约的所有责任。

4．各业主须如期按规定将其单元应缴之管理费用及其它基金款项、费用按管理公司指定的方式缴付予管理公司。

5．各业主须严格遵守有关该土地的使用权出让合同、国有土地使用证及有关批文之条款及有关中国法律及法规之规定。

6．各业主不得违反本公约，以免使该物业的保险成为无效或令该等保险的保金提高。

如有前述事情发生，则违约之业主须向其他业主负责因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保金。

如该业主违反本公约导致该物业或其中一部分被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金又因该业主的违约行为而无法得到赔偿，则违约之业主应立即将全部重建或修复损毁部分的一切所须费用支付给发展商及管理公司或其他业主。

7．各业主若因其本身、或其单元的住户或使用者的疏忽引致水、气、烟或其它有关物体外溢，或引起其它事故，从而损害他人人身安全或财产安全，则该业主须对因此而产生的后果承担全部责任。

8．明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维修、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。

各业主应对其行为向发展商及管理公司及其他业主负责，也应对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用其所属单元者的行为疏忽或错误负责，该业主并须对因此而发生的损害及损失负责，并支付一切有关的费用或赔偿。

9．明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外）。

10．除事前经管理公司书面同意及雇用合资质技师，各业主不得变更、修理、接驳或以其它方式干扰公共设施的运作。

尤其不可随意更改该物业的供水、供电、供气或机电设备系统，如因做出更改造成的经济损失，由有关业主及住户负责。

各业主必须遵守安全用电规则，不得使电器超负荷，不得破坏消防设施设备和器材，若因此而造成的经济损失，由相关业主及住户负责。

11．各业主须负责维修该物业的主要结构，包括外墙、公共地方及公共设施等费用。

各业主亦须自行负责支付其自用部位的设施系统、毗邻部位的设施系统（如所属单元及单元内的家具、门窗及喉管等）的维修保养费用。

12．各业主不得将其单元用作非法或不道德的用途，或违反该土地的土地使用权出让合同、国有土地使用证及有关批文、中国有关部门发出的用途许可、交付使用通知书或本公约条款关于用途的限制，亦不得有滋扰、损害其他业主的事情发生。

13．各业主不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或弃置任何垃圾或物件于公共地方内，各业主亦不可把公共地方作私人用途及不可在公共地方做出任何滋扰性或对其他业主或住户造成骚扰的事情。

14．各业主必须遵照管理公司对该物业规定的办法处理垃圾，不得高空抛物，不得把垃圾投入厕所及下水道，各业主不得做出任何行为令该物业任何管道或排水系统堵塞或令该等设施有效工作程序受损。

如属人为因素导致堵塞或损坏，一切修理费用由有关单元业主及住户负责。

15．业主及住户必须爱护绿化及园林设施，不得随意践踏草地、攀摘花木。

16．各业主不得涂污公共地方及/或公共设施，在未征得管理公司书面同意前，各业主不得张贴或架设任何招贴、通告、招牌、广告、旗帜、竿柱、铁笼或其它有碍观瞻的物件于其单元及/或该物业范围内、公共地方及/或公共设施等。

其中张贴或架设招牌、广告，除需征得管理公司同意还必须按政府有关规定进行。

违反此规定的业主应向发展商及其他业主及管理公司负责因装置、使用、维修或拆除任何上述之广告及其它标志（包括业主之名称或其商业名称）而直接或间接导致的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求。

17．各业主不得在管理公司指定以外的地方悬挂任何衣物或洗涤物或其它物件，晒（晾）衣架的式样必须按照管理公司（或发展商）的要求。

18．各业主不得在其单元及该物业任何部分存放任何武器、弹药、烟花或任何危险及易燃物品或存放可能触犯当时的任何法规或对其他业主及住户构成滋扰或危险的其它物品。

各业主及住户只能在单元内存放当时中国法律允许的合理分量之火水、燃气或类似易燃物品。

19．各业主不得在其所属单元内发出过量噪音、震动或其它形式的骚扰，以免对其他人造成滋扰或对该物业造成破坏，或做出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为。

触犯此条款的业主须负责修复或弥补因此而引致的损失及费用支出，而管理公司仍保留追究的权利。

20．各业主无权直接惩戒管理公司属下的职员，该业主如对管理公司任何职员不满，应以书面形式向管理公司提出，由管理公司采取其认为合适的必要的行动。

21．业主无权要求管理公司和其属下职员为该等业主提供与该物业管理无关的服务或为业主单元内提供私人性质的服务。

22．自行车、摩托车、汽车须按管理公司指定的地点统一整齐摆放。

购有车辆的业主或住户须将车辆停放在所属单元的车位或自置的车位内。

其他业主、住户、访客及一切相关人员的车辆需有序地停泊于小区车位，不得阻塞交通、道路及公共地方，亦不得妨碍其他业主使用所属单元及公共地方，并遵守管理公司制订的泊车规则，业主或住户需自行妥善保管车辆，并作好安全防盗措施，管理公司对车辆及车内财物不负保管责任；如业主或住户不按规定停泊车辆或违反国家有关消防规定，管理公司有权锁车或拖车，并向该有关业主/住户追讨因此产生的一切费用（包括锁车费、拖车费、律师费或诉讼费等），各业主/住户应保持公共地方整洁干净，未经管理公司许可，业主/住户不得于小区公共地方内维修或清洗车辆，不得于小区公共地方装卸物件（除事先取得管理公司同意外），如有任何业主/住户之车辆损坏小区内任何公共设施或造成第三者人身或财产损害，由有关之业主/住户负责赔偿，且管理公司有权代第三者向有关之业主/住户索赔（索赔范围包括但不限于因此而支付的诉讼费、律师费等）。

23．业主有权对其购买单元进行内部装修、维修，但事前必须取得管理公司的书面同意及应保证绝对不影响单元结构、公共地方和区内之协调性及不违反任何中国的法律及法规，有关之装修公司或业主须向管理公司交纳由管理公司所订定的装修保证金、公共设施完好保证金，装修时每天应及时把剩余物清理干净，不得损坏或阻碍一切公共地方或公共设施或干预该物业任何部分的使用。

装修前须向管理公司提出书面申请，将有关装修图纸提交管理公司审批，管理公司有权对该等图纸可能中危及物业安全的方案作出修改，相关装修方案在获准后方可进行。

业主选用的装修材料须符合有关的消防等级要求，并对材料采取必要的白蚁防治措施，装修完成后，若无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），没有对公共设施设备造成任何损害，管理公司派员验收合格后三个月内无息退还装修保证金、公共设施完好保证金予装修公司或业主；否则视违章情况限期整改，如有关之业主或装修公司未能于限期前完成整改，管理公司有权从保证金中扣除相应的费用作为赔偿，不足部分，管理公司有权追讨。

24．各业主不可切割或破坏（包括凿、拆、搭、建等）物业内任何建筑物的内外承重柱、横梁、主墙或地板、阳台。

各业主不得将其所属单元的洗手间、厨房位置（给排水系统等）或屋内任何线路更改，否则，因此而导致渗漏、线路不通等后果由业主负责。

25．各业主不得改变该物业内任何建筑物的外貌或颜色，包括外墙、分隔墙及铁栏栅，尤其不得在阳台、窗外加装防盗网，不得在天台加设围栏。

加装铁闸、（车位）檐篷、窗花围栏，必须按照发展商或管理公司设计的统一的规格、式样。

正门、窗口的大小、颜色的更改，必须得到管理公司的书面同意方可进行。

凡擅自改变单元结构、外貌、颜色、用途或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，管理公司有权聘请专人将有关单位改回原貌，所有有关费用均由有关单元之业主及或使用人负责。

26．各业主及住户不得在前后花园内开井或种植深根植物，各业主或住户须保持前后花园的清洁且无荒芜，否则管理公司可通知其限期改正，过期不改正的，管理人员可进入花园清理或代为种植，费用由业主负责。

各业主应留意修剪花园植物，以防树枝过墙刺伤行人，园内植物高度以不影响左邻右舍为宜，否则管理公司有权责令其迁移或要求业主限期整改并恢复原状。

27．各业主不得在天台及露台加建任何封闭式建筑物。

搭设花架应符合规定，以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层高度为原则，同时亦须事先得到管理公司书面同意。

天台花园装修原则上应从小从简，不能超过设计规定的承载力，以确保结构安全。

不得在天台楼板上钻孔、开凿槽坑，不得在栏河墙填土种树木、铺泥植草。

做小水池、小石山应做好防水、排水等措施，在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工。

否则，因此而导致渗水、漏水的后果由业主负责。

铺泥厚度以不大于10CM为宜，种植苗木以不高于栏河为宜，砌小石山及其它园艺以不高于栏河为标准。

严禁将盆景置于栏河墙顶上，以策安全。

28．该物业装有公共电视天线，业主及住户不得私自增设个别户外天线。

29．别墅单元不可用作商业或其它非住宅用途。

车位只可用作停车之用。

为保持小区统一和谐的外观，各别墅单元之车库门未经管理处/及或业委会之书面同意严禁随意更改尺寸或颜色。

30．该物业内饲养宠物需按政府相关规定执行。

31．所有要搬离小区的物品（指家私、电器、装修材料等），业主必须亲自陪同方可搬离小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、业主地址、住户身份证号码等，以便日后查核。

如业主确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬离。

32．执行业主大会和业委会的决议。

第四章业主大会和业主管理委员会

（一）业主大会

业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是指物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是业主大会的常设（执行）机构，是由发展商或管理公司按政府有关规定在政府指导下进行组建的，其作用在于维护全体业主的共同权益、依法行使各项权利。

业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

（二）业主管理委员会的职责：

1．业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其它事项予以公告并报告物业管理主管部门。

2．按业委会之决议，执行选聘或解聘物业管理公司，与物业管理公司签订物业管理合同。

3．审议物业管理公司提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预决算和该物业管理服务的重大措施。

4．听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动。

5．审议批准物业管理公司制订的物业管理规章制度，代表该物业各业主及住户，维护该物业各业主及住户的合法权益。

6．组织召开业主大会或业主代表大会。

7．协助物业管理公司开展各项工作检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

（三）业主管理委员会的义务：

1．根据该物业各业主及住户的意见和要求，对管理公司的管理工作进行检查和监督。

2．协助管理公司落实各项管理工作。

3．接受该物业各业主及住户的监督。

4．接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及该物业所在地人民政府的监督指导。

（四）业主代表大会的职责

业主大会是由全体业主代表参加（欠缴管理费三个月以上或拒绝缴付任何管理费及赔偿等费用之业主均无投票权、选举权、被选举权，直至上述所有费用清缴后，方可恢复其有关之权利），该业主代表大会履行下列职责：

1.选举、罢免业委会委员。

2.制定、修改业委会章程和管理公约。

3.审议批准物业管理公司的年度预算。

4.决定物业管理的其它重大事项。

5.第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同发展商或其委托的物业管理公司，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。

6.本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

7.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。

委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。

授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。

8.业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式。

9.业主大会必须有已入住业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

10.业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。

11.业主投票时，以每套单元式住宅为一票。

12.业主大会的决定和业主管理委员会章程内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。

如有违反有关规定，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤消。

第五章管理

（一）一般事项：

1．该物业由管理公司根据本公约及委托管理合同进行管理。

管理公司的任期按发展商或业委会与管理公司所签订的合同计算。

2．管理公司的责任在于管理和维护该物业的每一部分，管理公司受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

3．若合同到期或管理公司管理过程中严重违反法规和公约的规定，业委会或发展商（以实际情况而定）有权终止管理公司之管理权。

唯业委会或发展商（以实际情况而定）须提前三个月以书面通知管理公司，以方便管理权之交接。

（二）管理公司的权利及责任：

1．亲自或聘请合格人士，检查视察该物业（除业主单元内部），包括公共设施及地基。

2．将公共设施修葺妥善，并将之保持于良好状态，及维持其有效及安全运作，在必要时聘请声誉良好的技工及其他合资格人士负责保养及维修。

3．维修及保养该物业内任何建筑物的主要结构、外墙、管道及公共设施，确保其正常运作。

4．更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共设施。

5．做好该物业公共绿化的维护保养工作。

6．保持该物业公共区域的清洁及卫生、除虫灭鼠、白蚁防治。

7．防止垃圾堆积在该物业的任何部分、处理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服务。

并保证垃圾收集设施运作良好。

8．防止任何垃圾淤积、侵蚀或被倾倒于任何公共道路或相邻的物业上。

如有前述情况发生，则负责将垃圾清除，并向违约者收取因此而引起的费用。

9．防止公共地方受到阻塞，并有权移走造成阻塞的物品至任何地方，事前也无需通知物主或有关业主或住户。

有关业主或住户应在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的费用，同时不得向管理公司索偿该等因阻塞而被移走的物品之价值。

10．保持该物业所有公共地下水道、水管或其它管道清洁及畅通。

11．保持所有公共地方内的机房、机械、照明、消防及其它设备的有效运作。

12．在事前无需通知有关物主或业主或住户的情况下，清除任何不符合本公约或有关法例规定的障碍物，如事情较大，有必要的话，须事先向政府有关部门报告并备案，并向有关的业主及住户收取所需费用及有关损失的赔偿；并于发现违章建筑物后，管理公司须立即报告政府有关部门。

13．采取一切有效的防火措施，包括安装及保养该物业内的消防设施，并确保其符合中国有关法律及法规的规定。

14．做好该物业的保安工作，为该物业提供保安员、安排人员驻守及巡逻该物业。

15．维修及改进所有公共设施及其它有关的服务，使该物业之各业主及住户更有效使用该物业。

16．经发展商或业委会授权，可以在所有以该物业为当事人的法律诉讼中，作为全体业主的代表；在业委会成立后，可以接受业委会的委托，参与诉讼活动。

17．禁止任何人在未经管理公司书面同意的情况下或未按本公约的规定占用或使用公共地方及公共设施。

18．禁止任何人对该物业及/或公共设施进行破坏或不适当之改建。

19．按本公约规定，要求并收取所有该物业业主应付之款项，用于支付所有管理及维修该物业而应付之款项。

20．为该物业的公共地方（包括公共设施）投保，其金额及险种由管理公司在征求业主意见后决定。

投保应以管理公司的名义代表管理公司本身业主投保，由管理公司从管理费中统一支付保费以使该等保险有效。

保险的赔偿金应全数用于修复有关部分之损坏。

21．代表全体业主就有关该物业的管理、维修及保养而与有关部门或其他机构、人事进行交涉。

22．管理公司及其承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该物业的任何部分，或为该物业安装设施，或为履行管理公司对该物业的管理责任，有权携带必需的设备、机器及材料进入该物业任何部分。

如有必要可进入任何单元的内部，但除紧急情况外，应事先征得有关的业主或住户的同意。

23．采取合法、合理措施以减少影响各业主或住户的滋扰性事件，并可进入其单元的任何部分处理该滋扰性事件，但除紧急情况外，应事先征得有关的业主或住户同意。

24．控制该物业范围内或附近的所有车辆（包括访客车辆）的停泊及交通流量、拖离所有违反本公约而停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离费用。

25．雇用或解雇管理处职员，使管理公司得以履行其在本公约下规定的职责。

为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、清洁机械或其它材料及所有必要的设备。

26．聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。

27．管理公司有责任确保各业主及住户遵守及履行本公约及小区之管理规则及会所守则，如有违反该等条款的情况发生，管理公司有权采取合法有效措施制止，包括：

（1）要求限期整改；

（2）对本物业公共利益造成损失的，管理公司有权要求责任人予以赔偿并承担违约金（赔偿金和违约金纳入本物业公共收入）；

（3）逾期不整改的，有权提起民事诉讼禁