房地产联合销售代理规则.docx

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房地产联合销售代理规则

联合销售管理原则

为树立项目良好的市场形象，规范本项目售楼现场的秩序，保证品牌美誉度,发挥联合代理销售的优势，确保销售以及签约指标的如期完成，两方秉着公平、公正、互助、互让的原则，特制定以下规章制度，望两方公司严格遵守。

现就其两方销售团队在业务处理过程中的相关事宜约定如下：

—简称A组—简称B组

两家代理公司统一上下班时间，即早8:

30—晚18:

00

销售团队岗位设置要求：

（需在制度执行当日报备甲方处该销售公司团队组建人员数量及名单）

✧销售团队岗位设置应不少于报备甲方处岗位人数。

✧需要按项目配置的其他人员各组自行安排。

销售团队岗位职能

A.应设置项目人员的工作职责，以书面形式在甲方备案；

B.代理公司调整变更上述人员须提前书面通知甲方，并确保作好工作交接；

C.各组人员须遵守甲方对其工作职责的相关规定，并接受甲方有关部门的工作指导；

D.甲方对销售代理公司工作人员的工作失误、违规行为须通报代理公司，由代理公司视情节、性质的严重程度和造成损失的大小，依照甲方的有关规定进行内部处理。

同时甲方可根据违规程度进行对所属代理公司的惩罚。

一、销售接待管理制度

____华燕及邹丽华____公司各自进行自己团队的客户接待工作，由各方案场经理进行各自团队销售人员的组织安排和协调工作；

接访采用ＡＢＡＢ方式轮接（座位7人，站岗1人，共计8人），每个销售团队按自己内部接访顺序派一名接待人员在前台值岗问询来访客户，一人询问，一人监督，问询顺序ＡＢＡＢ轮序，如A组首问，B、组监督;B组首问，A、组监督;组首问，A、B组监督。

首接口径：

1.先生/女士您好！

欢迎光临__缇香镜湖湾____项目！

2.请问您之前来过本项目吗？

是。

您之前的销售是哪位？

是否和之前的销售预约过？

能准确说出销售代表名字的，则交由所属业务员接待；

不能准确说出销售代表名字的，如客户提供当初留存的电话号码，安排本组人员进行查询，若未超出有效期（有效期为7天），则由原有业务员接待；如不能提供电话或超出有效期限的，则由首接业务员接待；

二、接访制度要求：

（两家公司每天安排人员按轮序原则共同接访。

）

1.接访顺序按照当日售楼处排班情况进行提前安排，遵循AB轮换的原则；

首接业务员不得离开前接待台（午饭或去卫生间除外），如有新客户到场，首接业务员没有在前台，且首接团队无人补充接访，则此新客户由二接接待（依次类推），首接按自动轮空计算。

（内部论序，各自团队自行安排。

）若第一天为A组前台接访座位排序第一，则第二天B组前台接访座位排序第一。

AB组第一、第二接待销售代表需同时在指定接待区等候客户，严禁任何工作人员在售楼处门口台阶外及停车场等非指定区域迎接任何客户，包括复访客户；如有违规罚款所属公司500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶。

如果其中一组首接销售代表有事离开前台，需通知本组第二接待销售代表执岗后方可离开。

2.首接业务员（即站岗人员）在接待客户之前，必须先在客户进门时进行问候并确认来访性质，首问口径要严格执行标准版不得私自更改口径。

客户某受业务员首问，客户到访直接说出业务员名字，则直接由该业务员接待，其它业务员拥有监督权力。

客户未联系过业务员或未直接说出业务员姓名，则由首接业务员进行正常接待。

在首问过程中其他一组业务员不得进行询问。

若违反规定者罚款500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶。

3.离职业务员客户（未成交）均视为一访客户，由首接业务员正常接待。

4.同行业务员来项目调研：

如调研人员向首接人员首问明示为市调到访，则安排首接组中的其它业务员负责接待，不计入轮序；（所有明确表示市调客户可由两个销售团队轮岗负责接待。

）如调研人员未向首接明示为市调到访，视为新客户，由首接人员负责接待，计入正常轮序。

三、接电制度要求：

接电有效期：

自接电留电当日起7日内；

正常销售期：

两个销售团队实行轮流接电制度,每天一轮。

现场共设4部热线，AB组以“天”为单位轮换接电接访，如一、三、五A组接电，B组接访；二、四、六B组接电，A组接访。

若有抢接、插队等现象发生，则当事人取消客户接待权3天，并登记备案，若累计2次则罚款500元。

推广集中期：

Ø在公司进行短信或报广推广期间内，举例说明：

如本周周四至周日（共计四天）均有短信推广，那么按照日常排班两组同时进行接电。

Ø销售现场共设4部热线，两个项目组以“1小时”为单位轮换接听4部热线：

如9:

00-10:

00：

A组接听热线，B组不参与接电；10:

00-11:

00：

B组接听热线，A组不参与接电，依此代理公司轮换交替接听热线。

Ø热线电话需在响铃三声内接听，如响铃三声内当值组无人接听热线，另外一组有权及时接听热线，以避免公司资源浪费。

__华燕公司及邹丽华______代理公司统一上下班时间，即早8:

30-晚18:

00。

如当日A组早9:

00-10:

00先接电，则下次推广日早9:

00-10:

00为B组先接电（依次类推）。

包括报广发布当天两组同时进行接电（晚报报广当日、次日两组同时进行接电），以保证推广期内客户平均分配。

四、首接岗位客户确认制

1.新客户：

A.无任何其它因素与牵扯的，按照正常轮位原则；

B.客户指认原有销售员；前台轮位顺序不变。

C.客户为老客户介绍：

✧老客户与新客户同时到场，新老客户均由原销售员接待，前台轮位顺序不变；

✧老客户先到场，新客户后到访仍由原业务员接待；

✧老客户在新客户未到场时，中途离开售楼处，新客户并未指认业务员的，视为首次到访新客户，由当值首接人员接待；

D.客户为老客户的家属：

✧如为老客户亲属，且到访后指认原业务员，前台轮位顺序不变；

✧如为老客户亲属，且到访后未指认的，新客户由当值首接人员接待；

2.老客户（未成交）

A.客户指认销售员，前台轮位顺序不变。

B.客户未指认销售员，但能确定曾经到访，且能提供联系方式，则由轮序首接业务员进行接待，前台其他同事在客户来访登记表中进行查询，如属有效期内客户，交由原业务员接待，原业务员休息及接待其他客户时，需告知该公司所属销售经理，由其销售经理转交其他业务员代为接待；如经查询无法确认该客户信息，则按新客户认定，由当值首接人员接待；

C.客户进场后经首问未能明确销售员，或否认曾经到访，则按新访客户由当值首接人员接待；在接待过程中无论客户是否指认出原销售员，业绩均归为首接人员。

D.客户进场后经首问未能明确销售员，或否认曾经到访，但在接待过程中原销售员认出该客户的，原销售员不得主动上前指认客户，以免发生业务交叉而导致客户满意度下降。

若有违规，甲方将对所属公司罚款500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶。

E.如发生客户主动书面投诉原销售员，则该客户的接待权由原销售员所在的公司销售经理进行重新分配。

3.老客户（已成交）

已成交的老客户到访售楼处不占用轮序；

A.非同一业务员接访客户与成交客户系直系亲属（父母、子女、夫妻）关系，归属已成交业务员。

非同一业务员接访客户与成交客户系非直系亲属关系，成交客户归签署订单业务员。

B.业务员接待客户期间，如有复访客户到访，则由该组经理指定该组他人接待客户，是否计入接访名次视团队规则而定，指定业务员应全力配合其接待，如客户成交，成交客户最终归属也时团队规则而定。

C.来访客户有效期限为接访当日起7日内（含接访当日），每日下班前当日来访接待记录需两方销售经理红笔签字确认，原件及电子台账统一交由甲方指定负责人，以备日后判单依据，超过7天，未有复访记录的，视为无效客户，若该客户再次到访，以新客户认定。

若有销售人员故意伪造来访记录以延长客户保护期，则罚款所属公司500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶，并调离此项目。

4.撞单的界定

客户认购（或办卡）之后签约之前，接受客户撞单的判定：

A.若出现撞单情况，则在资料库中查询客户初访记录，如在客户有效期内，则归初访接待的销售员；如超出客户有效期的，则归认购方销售员；

B.如同一个客户在认购或签约完成前，出现多个销售员跟进的情况，如客户在首接销售员所属的有效时限内，则以初次接待原则优先；如超出所属有效期限，则由最后接待的销售员进行跟进；

1）判单以登记日期为准。

例如：

若老客户昨日登记到访，今日带新客户一起到访，首接首问时老客户已客户确认销售代表为昨日登记的销售代表，即使中途其中一组客户指明找其他销售代表，客户最终归属也属于昨日登记的销售代表。

2）如对客户归属有异议，则由撞单双方销售经理协调解决；

3）如撞单双方销售经理协商之后不能达成一致意见，交由甲方项目经理判单，撞单双方尊重甲方项目经理的判单结果；

4）发现与其他销售代表撞单，有效的追诉期为接待后30日内（包含接待当天），30日之后该客户一概归属新接销售代表业绩，原销售代表不得以任何形式质问客户。

若有违规罚款所属团队500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶。

补充说明：

成交客户的直系亲属与该客户视为同一组客户，业绩归属于优先登记的销售代表。

业绩的有效追诉期为认购日起30日内（包含认购当天），30日之后一概算成交人业绩。

备注：

直系亲属指夫妻、父母、子女。

②出现撞单时，如发现有弄虚作假者，罚款所属团队500元/次起，若再犯则罚款

翻倍，不封顶，并立即调盘；

③如果有恶意切单者（例如：

抄袭对方客户登记，私自跟进；给非自己的客户递名片等），罚款所属团队500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶，并立即调盘。

④撞单后，如需更改业务员归属，须A组B组两方签字确认。

⑤所有客户一经判单，没有判单归属的销售代表不得继续与该客户联系，如果客户下次到访，需由判单时指定的销售代表接待。

即使该客户上门时找原来的销售代表，原销售代表也不得介入该客户的接待。

5.接电接访规则要求：

要求业务员在记录客户电话后，认真按照接电接访表要求填写，同时于当日24点前录入系统，必须保证接电接访纸板记录（两方销售经理签字存档的）与系统一致，若系统有，接电接访表未登记者均视为无效客户，反之一样；

五、现场销控管理、签约管理及备案管理规则

1.现场销控由甲方人员进行统一管理，为避免撞单，销售销控房号后，甲方若在销售现场，要及时在公示板上公示认购相关信息；认购手续办理完毕，两方销售经理需对该房屋进行确认，并通知各自业务体；若甲方不在销售现场，需通知该成交业务员的销售经理进行销控，并通知另外两方销售经理，

2.各自团队认购及签约手续均由两方自行负责；

3.备案手续由甲方人员负责，乙方两组人员须按要求将所需材料全部提供甲方；

4.所有报表均按甲方要求进行统一报送，台帐由两方自行录入，如发生问题自行承担责任。

造成严重后果者，甲方将视情节严重进行5万元以上罚款处理。

5.当日来电来访登记表及数据统计表需AB组销售经理互签确认（用红色签字笔，以防止后期存档后有更改），并分别复印留存；原件由甲方留存，并确保各方不得外泄；

6.为避免日后纠纷，当月成交客户名单及房号需两方销售经理互签审核；以便确保两方佣金无误；

7.甲方关系客户到现场定房，若之前尚未与项目人员电话登记，则按正常接访顺序接访。

注：

请双方销售团队在销售过程中严格按照本规则执行，若有异议协商不成，一切遵从甲方的决定不得擅自更改。

本规则试行一个月，在实施工程中若有不足，甲方会进行适当调整。

一切规则以甲方最终发布为准。

任何一方无权擅作主张。

六、各类报表统计及提交规则

1.日报表——轮岗制；（一日一负责制）

例：

1日由A组负责日报的提交，要求B组将当日认购、签约、退房等日报所需数据交由A组进行统计汇总后提交至甲方对应日报接收人（提供的数据将以书面形式提交且须双方互相签字确认留存）；若出现数据错误，甲方将保留追究直接责任方的权利；2日则由B组负责日报统计及提交；以此类推；

2.周报表及短信——轮岗制；（一周一负责制）

例：

第一周由A组负责周报的提交，要求B组将当周认购、签约、退房等日报所需数据交由A组进行统计汇总后提交至甲方对应周报接收人（提供的数据将以书面形式提交且须两方互相签字确认留存）；若出现数据错误，甲方将保留追究直接责任方的权利；第二周则由B组负责周报统计及提交；以此类推；

3.月报——轮岗制；（一月一负责制）

例：

8月份由A组负责日报的提交，要求B组将当月认购、签约、退房等日报所需数据交由A组进行统计汇总后提交至甲方对应月报接收人（提供的数据将以书面形式提交且须两方互相签字确认留存）；若出现数据错误，甲方将保留追究直接责任方的权利；9月份则由B组负责日报统计及提交；以此类推。

4.其他类报表及临时性文件：

甲方可根据报表体例等对两家代理公司进行安排负责，统计汇总制作方需认真配合，不得以各种理由拒绝，否则甲方可视情况进行处罚，且另外两方需准确无误以书面形式签字提交至制作方。

七、销控及价格执行等原则

1.价格表管理原则

1）两组须同步执行甲方最终确认之价格表，各组不应另行制定和对外公布未经甲方批准之价格表。

2）价格表为甲方商业机密文件，各组应保守甲方的商业机密，对价格表进行严格管理，不得流失、不得随意复印，失效价格表需要及时收回。

2.销控管理原则

1）两组须同步执行甲方最终确认之销控表，各组不应私自留房、不应销售未经甲方批准开放的房源。

2）每天下班前由甲方和代理公司的现场负责人核对销控，如出现核对后又有房售出情况，销控于次日早上两方及时核对并且成交一方有责任通知到另外两方。

3）两组不可独立执行销控策略；

4）房管局公示销控板状态更新：

日轮岗制；交由每日日报负责组进行更新，核对；如甲方或房管局发现错误，将对当值方进行严肃处理，处罚金额视甲方研究决定；

八、销售合同管理原则

1.销售合同、认购书的标准文本由甲方制定，各组不得擅自对其进行更改、删除、添加。

销售合同中若需有特殊承诺的，须报甲方批准后，才能签定。

2.任何销售契约（认购合同、商品房买卖合同）签署完毕后，正本由两方销售经理负责存档管理，各组不得以任何理由保留在销售人员手中。

3.各组在客户初次访问该项目时，即开始建立客户资料档案，并将相关信息录入数据库，在客户签约以后，客户的相关资料随销售合同交各自销售经理存档。

4.在项目销售阶段，客户发生更名、调房或其它影响其资料变化的行为，各组须及时提交申请，并将相关资料交存甲方。

5.客户变更付款方式或与财务相关的补充合同，须报甲方财务部审核确认后方可执行。

九、销售现场惩罚制度

1.争议：

销售人员之间存在争议的情况，应向各自的销售经理汇报，争议双方经理友好协商解决，客户继续由销售人员接待完毕。

争议双方公司销售人员均不得以任何理由在售楼部或在客户面前发生争执，如对现场秩序产生明显影响者，视情况对争执一方或双方处以罚款1000-2000元/次。

2.抢客：

两方公司销售人员均不能以任何方式联络对方公司的客户，一经发现查实后，对违者处以罚款500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶并立即调盘。

3.售楼处附近接客：

售楼处门口是客户接待的起始点，在场外遇到的新旧客户，销售人员应引导其到售楼部咨询或让客户自行回到售楼处咨询。

任何在售楼处附近接待客户、递名片，或找其它销售人员帮该客户介绍等通过不正当手段获利的行为都被视为违规。

一经发现并查实，对违者处于罚款500元/次起，若再犯则罚款翻倍，不封顶并立即调盘。

4.如在销售部内发现销售人员参与客户炒房者，一经查实辞退处理，并追究相关法律责任；

5.客户投诉。

因销售人员服务态度不好造成客户投诉的，甲方视情节处以停岗及罚款，情节严重者予以辞退。

同时如该客户要求更换销售人员，则由顾客指定销售人员接待，或由原组安排其他销售员进行接待。

6.保密。

销售人员有对本项目相关销售信息保密的责任，如有泄露并对项目销售产生不良影响，一经查实予以辞退处理。

7.样板间接待客户。

如客户在没有销售人员陪同的情况下自行去样板房参观，样板房的销售人员有义务向客户进行接待，但严禁派发名片及要求客户留下联系方式。

一经发现，对该销售人员视情节予以停岗及罚款。

8.销售人员向客户介绍或承诺甲方未在统一口径之内明确的内容，一经发现并查实，予以停岗、罚款处理；如超出承诺范围的则直接辞退处理，并追究其法律责任。

9.销售员不得出现有贬损另一方公司的言语接待客户，若发现这种情况，违者予以罚款。

备注：

如有未尽事宜，两方代理公司本同友好合作原则进行协商解决；超出以上管理制度范围的，经甲方进行补充约定；对于同样错误再次就犯者，罚款将翻倍；罚款均不设上限，甲方会视具体情况酌情处理。