《房地产估价》复习资料.docx

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《房地产估价》复习资料

《房地产估价》课程期末复习资料

一、客观部分：

（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）

（一）、选择部分

★考核知识点：

估价时点的定义

附1.1.1（考核知识点解释）：

估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应

的具体时间。

★考核知识点：

房地产所有权

附1.1.2（考核知识点解释）：

房地产所有权：

指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、

收益和处分的权力。

房地产所有权可以分为：

单独所有、共有和建筑物区分所有权。

★考核知识点：

房地产的特性

附1.1.3（考核知识点解释）：

房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。

由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

★考核知识点：

名义价格

附1.1.4（考核知识点解释）：

名义价格：

成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

★考核知识点：

房地产价格影响因素

附1.1.5（考核知识点解释）：

房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。

★考核知识点：

估价时点原则

附1.1.6（考核知识点解释）：

估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。

★考核知识点：

选取可比实例的质量要求

附1.1.7（考核知识点解释）：

可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应在

估价对象规模的0．5～2倍范围内.

★考核知识点：

成本法适用的估价对象

附1.1.8（考核知识点解释）：

新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地

产，如：

以公益、公用为目的的房地产，例如：

学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。

★考核知识点：

直接资本化法

附1.1.9（考核知识点解释）：

利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：

NOI

V

★考核知识点：

路线价法

R

附1.1.10（考核知识点解释）：

从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：

由此接近街道的方向，

地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。

★考核知识点：

房地产估价的要素

附1.1.11（考核知识点解释）：

在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

★考核知识点：

房地产的特征

附1.1.12（考核知识点解释）：

房地产不可移动的特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

★考核知识点：

房地产价值和价格的种类

附1.1.13（考核知识点解释）：

楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价

格。

在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

在这种情况下，

楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价=土地总价/总建筑面

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

楼面地价=土地单价/容积率

在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

★考核知识点：

最高最佳使用原则

附1.1.14（考核知识点解释）：

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。

对现有房地产应保持现状的条件：

（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）﹤现有房地产价值

★考核知识点：

建筑物折旧的原因

附1.1.15（考核知识点解释）：

功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。

导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。

（1）功能缺乏：

是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。

（2）功能落后：

是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正

常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。

（3）功能过剩：

是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。

★考核知识点：

收益法适用的对象和条件

附1.1.16（考核知识点解释）：

适用对象：

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地

产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有

获取收益的能力即可。

例如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、

停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

不适用对象：

对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，

收益法大多不适用。

适用条件：

是房地产未来的收益和风险都能够准确地预测。

★考核知识点：

假设开发法的理论依据

附1.1.17（考核知识点解释）：

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

★考核知识点：

高层建筑地价分摊的方法

附1.1.18（考核知识点解释）：

按照建筑面积进行分摊

该部分的建筑面积

某部分占有的土地份额

建筑物总面积

该部分的建筑面积

某部分分摊的土地面积土地面积

建筑物总面积

★考核知识点：

数学曲线拟合法

附1.1.19（考核知识点解释）：

数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。

这里仅对其中最简单、最常用的直线趋势法作一介绍。

★考核知识点：

假设开发法的理论依据

附1.1.20（考核知识点解释）：

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。

两

者的主要区别是：

成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。

★考核知识点：

房地产的含义

附1.1.21（考核知识点解释）：

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合

体。

★考核知识点：

期房价格

附1.1.22（考核知识点解释）：

期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的价格。

期房价格＝现房价格－从期房到现房期间现房出租的净收益的折现值－风

险补偿

★考核知识点：

税收政策税收制度政策

附1.1.23（考核知识点解释）：

房地产开发环节的税收

增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地

产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。

★考核知识点：

估价时点原则

附1.1.24（考核知识点解释）：

估价时点原则要求估价结果是在估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不

断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。

价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。

反过来，不可能离开时间来评估房地产的价值。

如果没有了时间这个前提，价值估算将无从下手。

这个特定的时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定，并一般用公历年、月、日表示。

★考核知识点：

市场状况调整的价格指数法

附1.1.25（考核知识点解释）：

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

估价时点时的定基价格指数

可比实例在成交日期的价格

成交日期时的定基价格指数

可比实例在估价时点的价格

★考核知识点：

求取建筑物折旧应注意的问题

附1.1.26（考核知识点解释）：

土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为两种情况：

土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；土地使用权出让合同中约定不可续期的（情况比较少），应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后得寿命计算建筑物折旧。

★考核知识点：

报酬资本化法的公式

附1.1.27（考核知识点解释）：

净收益每年不变，且收益期限为有限年的公式：

A

1

V

1

Y

（1Y）n

★考核知识点：

报酬率的求取方法的累加法

附1.1.28（考核知识点解释）：

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别

求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率。

风险报酬率是指承

担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对

估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。

其细化的公式为：

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿

率-投资带来的优惠率

★考核知识点：

平均增减量法

附1.1.29（考核知识点解释）：

当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用最简便的平均增减

量法进行预测。

★考核知识点：

路线价法适用的估价对象和条件

附1.1.30（考核知识点解释）：

路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

★考核知识点：

建筑物的含义

附1.1.31（考核知识点解释）：

建筑物——房地产估价中一般作广义理解：

人工建造的供人们进行生产、生

活等活动的房屋和场所，包括房屋和构筑物两种。

房屋——指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽

或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其

他活动的建筑物，一般由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、

照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的空间场所。

构筑物——是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟

囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

★考核知识点：

房地产权益的含义

附1.1.32（考核知识点解释）：

地产所有权可以分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

共有又分为

按份共有和共同共有两种。

★考核知识点：

房地产的特征

附1.1.33（考核知识点解释）：

引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面：

（1）对房地产本身进行的

投资改良；

（2）通货膨胀；（3）需求增加导致稀缺性增加；（4）外部经济或相互影

响；（5）房地产使用管制的改变

房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升

的。

在某些情况下，房地产价格出现长期的连续下降也是可能的。

★考核知识点：

房地产价格影响因素的分类

附1.1.34（考核知识点解释）：

房地产外部因素可在分为：

人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、

国际因素、心理因素和其他因素

★考核知识点：

合法原则

附1.1.35（考核知识点解释）：