物业管理服务设施设备管理制度.docx

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物业管理服务设施设备管理制度

物业管理服务设施设备管理制度

1、设备运行分析制度

1.1运行分析的时间和方法：

1.1每日进行一次设备综合分析及巡检。

针对设备不良情况，不定期的进行专题分析。

1.1.2综合分析可与设备评级/安全检查等结合进行。

由工程部经理或工程主管主持，维修班长和设备专责人及全部机电维修人员参加，必要时应吸收维护、调试人员参加。

1.1.3设备在运行中发现异常时，由工程部经理或工程主管负责招集专题分析会。

1.1.4分析运行中的重大问题时要即时向主管上级及电业、、供水、部门汇报。

1.2运行分析的主要内容

1.2.1运行设备的异常现象，如放电、异音、发热、渗漏、油位、温度、表计异常、自动保护装置误动作、误报警、保险丝熔断等。

1.2.2分析设备的运行方式，健康状况，电压质量，耗能指标，无功设备运行情况等。

1.2.3分析安全生产，执行规章制度及电工操作“两票三制”情况和存在的问题。

1.2.4分析安全措施及事故技术措施和事故处理情况，季节性预防事故措施执行情况。

1.2.5分析技术培训，技术管理、资料管理、文明生产等情况。

1.2.6定期对设备的检查、效验，特别是安全阀、压力表、自动控制仪表、电器自动控制按钮、控制阀门、设备自动保护装置等。

2、交接班制度

2.1值班人员应按照现场交接班制度的规定进行交接，未办完交接手续前不得擅自离岗职守。

2.2交接班时发生事故，停止交接班并由交班人员处理，接班人员在交班班长的指挥下协作工作。

2.3设备未维修完，交接班时应将设备维修的配件、机件归整好，双方确认交接，并告知对方所修设备的原因及设备维修单。

2.4交接班规定

2.4.1交班人员提前20分钟做好交班准备。

2.4.2检查好供电、机械设备并确保安全运行正常。

2.4.3搞好值班室和设备房卫生清洁工作。

2.4.4接班人员提前10分钟到达值班岗位，接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况并双方巡检交接。

2.4.5发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。

2.4.6确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。

2.4.7交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，至之双方清楚后交接。

2.4.8接班人查看上班的《工作记录表》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。

2.4.9配电工交接双方认为无误后共同在《配电房工作记录表》上签名确认。

2.4.10交接完毕后所发生的情况和问题由接班人负责。

2.4.11有下列情况之一不能交接班：

2.4.12上一班运行情况未交代清楚，记录不规范、不清楚，配电室、值班室、操作间不清洁。

2.4.13接班人未到岗，交班人不准下班，接班人超过接班时间未接班须向主管通知情况等候处理。

2.4.14接班人醉酒或其他情况而未找到接班人。

2.4.15在配电倒闸操作和事故处理过程中。

2.4.16若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

2.5值班操作要点

2.5.1值班人应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。

2.5.2坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗及做无关工作的事情。

2.5.3按有关运行管理标准作业规程对在用的电开关、空调设备、电梯设备、供水、供电设备、设施进行巡查、保养、维修。

2.5.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。

2.5.5值班人员因特殊情况需要调班（调休）时，必须事前填写《调班（调休）表》，并经工程部主管同意开具签字条方可调班（调休）。

2.6配电交接班工作内容一般应为

2.6.1发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。

2.6.2系统和所在设备运行方式。

2.6.3保护和自动装置运行及变更情况，各种音响、信号、事故照明、设备情况。

2.6.4设备异常，事故处理，缺陷处理等情况。

2.6.5倒闸操作及未完的操作指令。

2.6.6设备检修，试验情况，安全措施的布置，接地线组编号及位置和使用中的工作票情况。

2.6.7上级指示，工具备用，现场卫生及消防器材等情况。

2.6.8交接时应作到全面交接，对口检查。

交接完毕后双方值班人员在《运行记录簿》上签字。

3、楼宇自控值班工作制度

3.1值班人员要严格按照《楼宇自控系统操作指导书》中规定对系统控制终端进行操作，严禁违章操作。

3.2值班人员在值班期间对已设置好的照明和新风机等设备的开关时间一律不得私自改动，如有改动，必须根据机关服务中心书面通知进行操作。

3.3严密监视显示器上各设备的运行状态，发现问题及时在《新风机冬季（夏季）运行记录》和《中控室值班记录》上做好记录，并通知主管进行处理，向工程部经理汇报。

3.4值班人员应根据机关服务中心的要求及时调整系统运行数据，对数据所做的调整应详细记录在《中控室值班记录》上。

3.5值班人员要对进入中控室人员进行严格控制，非工作人员严禁入内，特殊情况者需办理来客登记手续。

3.6值班人员要严格按照各项设备的使用说明书及工作程序操纵设备，不得违章操作，对发生的技术性故障要及时报维修人员进行处理。

（对无法及时处理的，应尽快与维保单位联系解决）值班人员对发生的故障要及时报告，不得隐瞒或私自对故障设备进行拆卸、维修。

4、钥匙使用管理制度

4.1中控室应急钥匙使用制度

4.1.1中控室值班人员应严格按照《消防控制中心应急钥匙管理使用规定》对综合办公楼应急钥匙进行保管与使用。

4.1.2中控室值班人员负责对综合办公楼应急钥匙柜半套应急钥匙的日常保管，保管期间要仔细、严谨，未经机关服务中心批准权限人批准，不得擅自将钥匙转借他人或挪做他用（紧急情况除外）。

4.2机房钥匙管理制度

4.2.1凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。

4.2.2凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班中控室保存，以防万一。

有特殊情况需使用时须严格登记。

4.2.3不允许私配机房钥匙。

4.2.4无关人员不得借用机房钥匙。

4.2.5机房钥匙一旦遗失必须立即申报。

4.2.6无人值班的机房，借用钥匙需进行登记。

4.2.7饮用水水池、水箱的钥匙只允许少数专人领用。

5、弱电设备巡查保养制度

5.1弱电维修员按计划，应每月（夏季6-9月；冬季11-次年4月）对冷冻机组1＃、2＃压差开关、温度开关进行一次检查、测试，确保设备器件的正常灵敏。

5.2弱电维修员按计划，每周对送风温度传感器进行一次检查，根据传感器灵敏度和测量误差做出相应的保护，并做好清除积物工作。

5.3弱电维修员按计划，每日对新风机组压差开关、风阀执行器以及风门、水阀执行器的工作状态进行一次检查，并在检查的同时清除表面积物、润滑设备的传动部分。

如在现场工作时，要先将“手动/自动”转换开关，旋转至“停”的位置，将风机关闭，最后将控制柜电源开关断开，当工作人员进入风机柜中进行工作期间，此风机柜外至少由一人进行监护。

5.4弱电维修员按计划，冬季对防冻开关工作状态每日定时进行一次检查。

5.5弱电维修员按计划，每季对DDC箱进行一次内部除尘，并检查接线端子是否牢固。

5.6弱电维修员按计划，每日对红外报警器、摄像探头等进行巡视，检查设备是否处于正常工作状态、有无损坏，是否灵敏，摄像探头位置有无变动等。

5.7弱电维修员按计划，每日（随机）对烟感报警器、区域报警器、手动报警按钮、消防排烟口、消防栓按钮、消防电话插口、二氧化碳室（-1，3，5F）等进行检查，查验有无异常情况。

（日巡视检查采用随机抽查的方式进行，中控室主管每月对各项设备设施进行全面检查）

5.8中控室各系统的保养内容及保养周期按《工程部周期性保养计划》准时完成。

6、会议协助工作制度

6.1工作人员应对专业设备做严格管理，保证设备完好无损，未经机关服务中心分管领导批准不得私自或转借。

6.2工作人员应在会议前半小时进入会场，进行设备调试。

6.3严禁无关人员进入操作现场。

6.4工作人员应爱护设备，对设备故障进行简单处理，不得私自维修，设备故障应及时通报机关服务中心。

6.5视频会议应按机关服务中心的要求进行。

7、管道维修人员工作制度

7.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗、不得干与本工作岗位无关的事情。

7.2熟悉所管辖区域设备设施的位置、用途及使用标准、确保综合办公楼内给排水系统的正常。

7.3按时巡查并做好巡视记录，确保设备的安全运行；确保消防、生活蓄水池保持在正常水位，保证蓄水池的清洁及安全防范要求。

在进行二次供水水箱清洁消毒时要严格按照清洗程序工作，以达到水质检验要求。

做好给排水设备的维修保养工作，填写“设备保养记录卡”，保证设备处于良好的工作状态。

当盘根漏水超过滴漏范围时，应首先检查盘根是否有松动情况，如有应立即进行加固，如无法加固应及时进行更换，以防止长时间的滴漏造成设备的锈蚀。

7.4每年四月份或雨季来临前，巡查大楼里外雨排系统和楼内检测口，并疏通。

服从指挥，不得擅离职守，如有特殊情况必须向部门经理请假，经准许后方可。

爱护工具不得故意损坏、遗失。

8、配电室值班制度

8.1值班员必须有高度的责任心，要坚守工作岗位，不得擅离职守。

8.2值班人员每班对配电室高、低压全部电气设备线路巡视三次，遇有恶劣天气和用电高负荷时，应加强巡视力度。

8.3在巡视过程中如发现设备有异味或声音异常时，要正确判断及时处理，并向上级报告做好记录。

8.4值班员在值班期间要注意各仪表信号的显示，发现问题及时处理。

8.5任何人非工作需要不得进入配电室。

如果是因为工作进入配电室，必须在《配电室外来人员出入登记表》上登记。

9、电梯维护操作工作制度

9.1电梯维护操作人员须经市劳动局特种操作技能培训后持证上岗。

9.2应严格按照电梯设备的安全操作程序和日常检查制度工作。

保证随身通讯工具畅通，如电梯设备发生故障或紧急情况，应随叫随到，不得延误。

9.3要认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确、处理迅速及时。

电梯在运行过程中，电梯维修操作人员要进行不定时的巡检，严禁在层门开启的情况下掀按“检修”按钮来开动电梯作一般行驶；严禁掀按“检修、急停”按钮来做一般正常行驶中的消号。

电梯维修操作人员在用梯高峰期间必须在机房值班，不得擅自离岗。

用梯高峰时间：

上午8：

10~8：

40；中午11：

20-12：

10；下午：

17：

15-17：

40。

节假日期间由于人员流量的减少电梯维修操作人员可根据机关服务中心的指示关闭数部电梯。

若电梯停止使用超过一周，必须先进行仔细检查和试运行后方可使用。

9.4电梯维护操作人员要掌握每部电梯的运行动态，如遇特殊情况应根据物业服务中心的指示做好需变动的电梯运行方式的调整、管理工作，必要时可设置专梯，以适应人员流量的需要。

9.5电梯维护操作人员如要维修、保养及正常停用等原因停梯，应一楼及检修层放置“例行保养、注意安全”及“正在维修”等字样的告示牌。

9.6机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入电梯机房。

10、维修电工工作制度

10.1准时到岗，不得迟到、早退，工作期间不得脱岗、串岗、离岗，不得做与本工作岗位无关的事情。

10.2及时巡查作好巡查记录，确保设备设施的安全运行。

10.3维修电器时严格按照《电工安全技术操作规程》进行工作。

10.4严禁在工作中使用不带绝缘的金属用具、工具，高空作业时，不得投掷工具、材料等。

10.5严禁无故将强电间电源开关断开。

10.6报损的器件（如：

灯泡等）或使用完尽的材料，按“材料、工具领用制度”办理。

10.7按“派工单”及时完成各项工作，如下班时间已