版纳新寨停产停业损失评估结果报告详解.docx

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版纳新寨停产停业损失评估结果报告详解

房地产咨询估价报告

估价项目名称：

XXX外北青龙乡将军村6组XXXXX停产停业损失咨询评估

估价委托人：

XXXXX、XXXXX

房地产估价机构：

XXXXXXXXXXXX

注册房地产估价师：

XXXXX注册号：

5120040620

XXX注册号：

5120130017

估价报告出具日期：

二〇一七年八月十日

估价报告编号：

XXXXX

致估价委托人函

XXXXX、XXXXX：

受贵方的委托，我公司对XXX外北青龙乡将军村6组XXXXX停产停业损失进行了评估。

估价对象范围:

根据估价委托人提供的《XXXXXXXXXXXXXXX中级人民法院行政判决书》[（2011）成行终字第100号]、《版纳渡假村平面图》及《土地使用协议》记载：

版纳渡假村土地使用总面积为18.31亩（12207平方米），该地块上目前已建成餐厅、歌舞厅、傣家楼、游泳池、荷花鱼塘、茶园等作为休闲娱乐住宿为一体的西双版纳傣家名族风情特色渡假村营业使用，根据估价委托人提供的XXX成华审计师事务所1996年5月28日出具的《资产评估申报汇总、明细表》显示，XXXXX在1996年4月30日固定资产投资原值账面数为人民币4866353.15元，评估价值为人民币5121661.11元。

根据《XXXXXXXXXXXXXXX中级人民法院行政判决书》[（2011）成行终字第100号]及XXXXXXXXXXXX与XXXXX的协商结果，本次评估XXXXX从2006年10月30日起至2017年10月30日止（共计120个月）停产停业损失参考价值。

估价目的:

为XXXXXXXXXXXX与XXXXX协商确定停产停业损失费等补偿提供参考，评估XXXXX停产停业损失费的参考价值。

价值时点：

根据《停产停业价值评估委托书》要求以2017年7月30日为价值时点。

估价方法：

成本法。

价值类型：

本报告所提供的价值类型为停产停业损失费参考价值：

是在征用土地实施过程中因对该项目的停产停业所造成的损失，主要包括停产停业期间的净利润补偿、人员工资补贴。

估价结果：

我公司注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适当的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价假设和限制条件及使用报告说明的前提下，估价对象于价值时点的停产停业参考价值总和为：

人民币捌佰壹拾柒万叁仟捌佰贰拾壹元整（￥817.3821万元），其中：

1、因征用土地造成的停产停业期间的净利润补偿为：

人民币陆佰陆拾肆万零贰佰贰拾壹元整（￥664.0221万元）；

2、因征用土地造成的人员工资补贴为：

人民币壹佰伍拾叁万叁仟陆佰元整（￥153.3600万元）。

报告使用期限:

自2017年8月10日起至2018年8月9日止。

上述结论摘自XXXXX《房地产估价报告》，应用时应认真阅读本估价报告书全文。

XXXXXXXXXXXX

法定代表人：

XXXXX

二〇一七年八月十日

一、估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》、《中华人民共和国资产评估法》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．本公司注册房地产估价师XXXXX、XXX于2017年7月28日至2017年7月28日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6．我们在本估价项目中没有得到本公司以外的重要专业帮助。

7．参与本估价项目的专职注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

声明人签字：

姓名

执业资格

注册号

签名

签名日期

XXXXX

注册房地产估价师

5120040620

XXX

注册房地产估价师

5120130017

二、估价假设和限制条件

（一）估价假设

1．一般假设 

（1）、本次估价结果以委估对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内的正常使用，并得到有效利用产生相应的经济收益为前提。

（2）、委估对象的状况，仅以估价委托人提供的相关资料为依据，经实地核对取其确认的合法部分。

但我们未得到有关部门的书面确认资料，假定其为真实和准确的。

（3）、本报告提供的评估结果以估价委托人提供的合法、有效的企业经营资质、申报汇总表、工资表等资料为依据。

如因资料的真实性问题引起的估价对象的价格失真，本公司不承担相应责任。

另本公司不对估价对象的权属进行确认。

（4）、本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对估价结果产生的严重影响。

2.未定事项假设

本次评估设定的停产停业期限以根据《XXXXXXXXXXXXXXX中级人民法院行政判决书》[（2011）成行终字第100号]及XXXXXXXXXXXX与XXXXX的协商结果确定为120个月，如停产停业期限有变动，本报告结果作相应调整。

3．背离事实假设

无

4．不相一致假设

无

5．依据不足假设

无

（二）限制条件

1.本估价报告使用期限自估价报告出具之日起壹年内（即2017年8月10日至2018年8月9日）有效。

2.本估价结果为停产停业损失参考价值，为实施双方协商确定停产停业损失补偿提供参考，实际补偿费用由实施双方最终商议确定。

3.本估价报告估价结果仅限按照报告约定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

4.本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。

根据商议，“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”由估价机构存档及相关管理部门查阅。

5.未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

三、估价结果报告

（一）估价委托人

名称：

XXXXX、XXXXX

地址：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX青龙场致强路266号、XXX外北青龙乡将军村6组

（二）房地产估价机构

名称：

XXXXXXXXXXXX

地址：

XXX金牛区三洞桥街2号

法定代表人：

XXXXX

资质等级：

壹级

证书编号：

川建房估证字[2015]010号

有效期限：

2015年12月08日至2018年12月08日

统一社会信用代码：

XXXXXXXXXXXX

（三）估价目的

为XXXXXXXXXXXX与XXXXX协商确定停产停业损失费等补偿提供参考，评估XXXXX停产停业损失费的参考价值。

（四）估价对象

1.项目基本情况

根据注册房地产估价师现场查勘及估价委托人提供的《XXXXXXXXXXXXXXX中级人民法院行政判决书》[（2011）成行终字第100号]、《版纳渡假村平面图》及《土地使用协议》等相关资料记载：

XXXXXXXXXXXXXXX青龙乡将军碑村六组将原地处将军碑六组企业用地18.31亩（12207平方米）于1993年11月3日有偿转让给XXXXX使用，青苗费由XXXXX一次性赔偿，土地使用费分期付款，土地使用期限为壹十年整。

XXXXX取得土地使用权后在该地块上已建成餐厅、歌舞厅、傣家楼、游泳池、荷花鱼塘、茶园等作为文化休闲娱乐住宿为一体的西双版纳傣家名族风情特色渡假村营业使用（详见《评估范围情况说明》），2003年9月3日，国土资源部批准了《关于XXX中心城区2002年第二批城市建设用地的请示》，对XXXXXXXXXXXX青龙乡将军碑村5.6.7.8.9组全部土地征用，渡假村所在地属于征用范围。

2004年11月4日，XXX人民政府作出【2004】第27号《征用土地公告》，2005年1月17日，XXX国土资源局作出《征地补偿安置方案公告》，2005年3月5日，XXX人民政府批准了XXX国土资源局将补偿安置工作交由成华国土局具体落实。

2006年6月20日，成华国土局制作了一份渡假村补偿方案于2006年10月30日送达给渡假村。

因此XXXXX在接到征地补偿安置方案以后停止正常营业，留下部分工作人员对渡假村建构筑物等进行日常维护，由于种种历史原因，此后至今渡假村与XXXXXXXXXXXX国土局未能签订补偿安置协议，本次估价委托人要求评估该渡假村的停产停业损失。

2.估价对象实物状况

2.1建筑物实物状况描述

估价对象地址

XXXXXXXXXXXXXXX外北青龙街道办事处将军村6组版纳新寨渡假村（现实际地址为成都动物园西侧）

建筑物

名称

建筑结构

计量单位

数量

建筑状况

装饰状况

总楼层

层高

门窗

屋面

地面

内墙

外墙

天棚

1#楼

框架

㎡

1177.4

2

3.3/5.2

竹饰门窗

工艺竹瓦

缸砖地面

大象竹压条

孔雀压条

水竹花格

2#傣家楼

框架

㎡

762.51

1

3.3

竹饰门窗

工艺竹瓦

缸砖地面

工艺竹花

工艺竹压条

水竹花格

3#傣家楼

框架

㎡

354.2

1

3.3

竹饰门窗

工艺竹瓦

缸砖地面

工艺竹花

工艺竹压条

水竹花格

4#傣家楼

框架

㎡

140.91

1

3.3

竹饰门窗

工艺竹瓦

缸砖地面

工艺竹花

工艺竹压条

水竹花格

5#傣家楼

框架

㎡

82.17

1

3.3

竹饰门窗

工艺竹瓦

缸砖地面

大象竹压条

工艺竹压条

水竹花格

6#楼

砖混

㎡

472.06

2

3

竹饰门窗

现浇板

缸砖地面

乳胶漆

孔雀压条

水竹花格

门卫室

砖混

㎡

113.85

1

3

竹饰门窗

现浇板

缸砖地面

乳胶漆

大象压条

水竹花格

职工食堂

砖木

㎡

108

1

3

木制门窗

石棉瓦

水泥砂浆

乳胶漆

水泥砂浆

层板吊顶

配电房

砖混

㎡

28.6

1

4

木制门窗

预制板

混凝土

乳胶漆

搓砂

乳胶漆

水泵房

砖混

㎡

36.98

1

8

木制门窗

现浇板

水泥砂浆

乳胶漆

搓砂

乳胶漆

锅炉房

砖混

㎡

51.46

1

4

木制门窗

预制板

水泥砂浆

乳胶漆

乳胶漆

乳胶漆

2#楼公厕

砖混

㎡

26.54

1

4.3

木门无窗

预制板

缸砖地面

白色瓷砖

搓砂

乳胶漆

茶园

砖木

㎡

101.2

1

3.3

无门无窗

草屋面

水泥砂浆

无

无

水竹花格

无名房（1-6）

框架

㎡

35.18

经现场查勘观察，估价对象部分建筑物已经灭失或者破败不堪，根据本次估价目的，该部分估价对象实物状况及面积以《评估范围情况说明》记载状况为前提，设定为已完工达到交付使用的类似建筑物全新状况。

报告使用人若对该状况设定有争议，可提供相关可靠证明，估价人员可根据其证明进行相应调整。

无名房（1-7）

框架

㎡

56.74

无名房（2-1）

砖混

㎡

32

6#楼旁

砖木

㎡

47.06

售票处

砖木

㎡

83.64

淋浴房

砖木

㎡

80.08

无名房（4-3）

砖木

㎡

17.2

无名房（4-4）

砖木

㎡

27.36

构筑物

名称

规格

计量单位

数量

建筑状况及相关情况

荷花鱼塘

/

亩

4.1

深2米

榕树园及游乐场

/

座

1

有景观花卉苗圃

深井

/

孔

1

深45米

水井

/

孔

1

深45米

2#化粪池

/

m³

50

长6米，宽3米，高2米

3#化粪池

/

m³

50

长6米，宽3米，高2米

围墙

/

㎡

1002.7

高2米，长750米，砖砌围墙

游泳池

/

m³

2452.9

长50米，宽10米，高2米游泳池1个；长40米，宽10米，高1.5米游泳池2个

道路

/

㎡

747.83

砼基础

花格栏杆

/

㎡

114.75

钢筋水泥艺术栏杆

砖水塔

/

座

1

10米以上，约20立方米

栈桥

/

㎡

78.2

砼基础

停车场

/

㎡

879

砼基础

建成年代:

1996年5月

完损程度：

完好房

基础设施配套：

通水、电、光纤、通讯、道路等

2.2土地实物状况描述

估价对象

XXXXXXXXXXXXXXX外北青龙街道办事处将军村6组版纳新寨渡假村（现实际地址为成都动物园西侧）

所在宗地面积（㎡）

12207

四至

西至昭觉寺南路，南至空地，东至动物园，北至动物园公交站

形状

所在宗地呈规则的矩形

地形、地势及工程地质

宗地地形平坦,无影响建筑修建的不良地势,地质和水文状况

开发程度

宗地外开发程度达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内开发程度达到“五通一平”（通上水、通下水、能电、通路、通讯及场地平整）

2.3固定资产投入及经营规模

2.3.1行业介绍及固定资产投入

根据估价委托人提供的《企业法人营业执照》及各类许可证可知，估价对象主营业务为文化娱乐（电影放映、卡拉OK、傣家风情特色歌舞表演等）、住宿、火锅、中西餐；兼营工艺美术品（不含金属银制品）、旅游服务、游泳、烟酒、副食品、饮料糕点。

据中华人民共和国国家统计局对全国规模以上文化及相关产业5.4万家企业调查，2017年上半年，上述企业实现营业收入43874亿元，比上年同期增长11.7%（名义增长未扣除价格因素），增速提高3.8个百分点，继续保持较快增长。

文化及相关产业10个行业的营业收入均实现增长。

其中，实现两位数以上增长的6个行业分别是：

以“互联网+”为主要形式的文化信息传输服务业营业收入3397亿元、增长32.7%，文化休闲娱乐服务业640亿元、增长16.8%，文化艺术服务业169亿元、增长14.7%，文化用品的生产16626亿元、增长13.2%，工艺美术品的生产、文化产品生产的辅助生产分别为8503亿元、4593亿元，均增长10.5%。

　　分区域看，东部地区规模以上文化及相关产业企业实现营业收入32857亿元，占全国74.9%，中部、西部和东北地区分别为7039亿元、3494亿元和484亿元，占全国比重分别为16.0%、8.0%和1.1%。

从增长速度看，西部地区增长16.3%，高于东部地区11.6%的增速，中部地区增长11.1%，而东北地区下降2.5%，降幅比一季度收窄9个百分点。

成都作为XXXXXXXXXXXX省会、副省级市位于四川盆地西部，成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，自古就有“天府之国”的美誉。

是西部地区设立外国领事馆数量、开通国际航线数量最多的城市，是联合国教科文组织命名的世界美食之都。

成都是国家历史文化名城、中国最佳旅游城市和南方丝绸之路的起点、“十大古都”之一，约在公元前5世纪筑城，西汉时已成为中国六大都市之一，三国时期为蜀汉国都。

北宋年间成都人联合发行世界最早的纸币交子，官府在成都设立世界最早的管理储蓄银行交子务。

2600多年的建城史孕育了都江堰、武侯祠、杜甫草堂、金沙遗址等众多名胜古迹。

估价对象位于中国西部XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX北三环内动物园西侧，附近有成都植物园、动物园、熊猫基地等著名景点，优越的地理优势对其产值的增长有较高保证，利税的增长又与产值的增长基本同步，这些数据表明，如果估价对象持续经营其利率的增长是健康、有序的。

根据估价委托人提供的XXX成华审计师事务所1996年5月28日出具的《资产评估申报汇总、明细表》显示，XXXXX在1996年4月30日固定资产投资原值账面数为人民币4866353.15元，评估价值为人民币5121661.11元。

2.3.2生产规模

根据估价委托人提供的相关资料及介绍，XXXXX在正常经营期间共有傣家风情客房49间，其中标间36间，套间12间，独立套房一幢，共计床位102个。

餐厅总面积约700㎡，包间5间，可同时容纳360人就餐。

歌舞厅总面积约700㎡，其中包间12间。

游泳池三个，总面积约550㎡，其中标准池1个，训练池1个，戏水池1个，可同时容纳约500人游泳。

茶园文化大厅总面积约2000平米，荷花钓鱼池总面积约2500㎡，停车位约110个。

2.4停产停业后人员工资情况及停产停业期限

2006年6月20日，成华国土局制作了一份渡假村补偿方案于2006年10月30日送达给渡假村。

因此XXXXX在接到征地补偿安置方案以后停止正常营业，留下10位工作人员对渡假村建构筑物等进行日常维护，此后因为渡假村所在土地为征用范围，《企业法人营业执照》到期后工商注册部门不予续期注册，故留下的10位工作人员企业不能为其购买社会保险，只能转为兼职人员继续对渡假村内基本设施及房屋进行日常简单维护。

根据估价委托人提供的2016年8月-2017年6月工资表复印件，人员工资情况如下：

姓名

月平均工资（元/月）

徐怀芳

650

刘茂君

680

余红军

1500

徐凤文

600

徐怀君

600

谢平

2000

林超

2100

李娟

2000

李强

650

徐小林

2000

合计

12780

根据《XXXXXXXXXXXXXXX中级人民法院行政判决书》[（2011）成行终字第100号]及XXXXXXXXXXXX与XXXXX的协商结果确定为人员工资补贴计算期为120个月。

3.估价对象权益状况

3.1不动产权益状况

根据估价委托人提供的相关资料及介绍，估价对象未办理房屋所有权证。

3.2土地权益状况

3.2.1土地所有权

估价对象所在宗地在签订使用协议时为集体土地，所有权属于XXXXXXXXXXXX青龙乡将军碑村六组，目前土地系国有土地，所有权属国家。

3.3出租情况

经现场查勘及询问调查，截止现场查勘日，估价对象现为自用。

3.4物业管理

估价对象由使用者自行管理。

综上述，因本次采用成本法评估估价对象的停产停业损失参考价值，其权益状况对其停产停业损失参考价值无不利影响。

4.估价对象区位状况

注册房地产估价师经过现场调查了解，确定估价对象区位状况如下：

位置状况

坐落

XXXXXXXXXXXXXXX外北青龙街道办事处将军村6组版纳新寨渡假村（现实际地址为成都动物园西侧）

方位

位于XXX中心城区以北方向昭觉寺南路，三环内，成都动物园公交站旁，距离成都动物园西北门约200M

临街状况

不直接临街，有绿化带隔离

朝向

部分东西朝向、部分南北朝向

所在楼层/总楼层

1-2/2

交通状况

道路通达度

所在区域内路网密集，北三环路四段、昭觉寺南路、荆竹中路等主次干道纵横交错，通达度好

公交便捷度

距最近的公交站约100米。

周边有9路、18路 25路32路64路等众多路公交路线及地铁3号线通过，乘坐公交方便

对外交通便利度

距昭觉寺汽车站约560米，距火车北站约2.9公里，距机场约21公里，对外交通便利

交通管制情况

所临街道为双向通行，工作日内限号通行

停车方便程度

有停车场，车位较充足。

周边环境和景观状况

自然环境

所在区域内无固定污染源，无明显粉尘和噪音污染，环境状况较好

人文环境

城市规划主要以商业、住宅为主，无不良人文环境破坏因素

景观

建成区内景观较好

外部配套设施状况

基础设施

所在区域水、电、气、闭路及宽带网络基础设施完善

公共服务设施（金融、教育、医疗、购物等）

附近有东立国际广场、金科中心、华润万家（荆竹中路店）等购物场所；有华夏银行、成都银行、攀枝花市商业银行、成都农商银行、南充市商业银行等银行；有XXX锦官城小学、成都第四十中学校、北新实验小学、蓉铁花园幼儿园等学校；有城北医院、成都华山医院、成都军区总医院辅导医院、XXXXXXXXXXXX第三人民医院等医院。

（五）价值时点

根据本次估价目的，以《停产停业损失价值评估委托书》委托日期2017年7月30日确定为价值时点。

（六）价值类型

本报告所提供的价值类型为停产停业损失费参考价值：

是在征用土地实施过程中因对该项目的停产停业所造成的损失，主要包括停产停业期间的净利润补偿、人员工资补贴。

（七）估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则。

1.独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和注册房地产估价师与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

2.合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

（八）估价依据

1.《中华人民共和国物权法》；

2．《中华人民共和国资产评估法》；

3．国家和地方其他有关房地产估价法规政策；

4．《停产停业损失价值评估委托书》；

5．估价委托人提供的相关资料；

6．估价对象实地查勘记录；

7．我公司掌握和搜集的有关资料。

（九）估价方法

为XXXXXXXXXXXX与XXXXX协商确定停产停业损失费等补偿提供参考，评估XXXXX停产停业损失费的参考价值。

依据估价目的及估价事项特点，本次选用成本法做为本次评估的基本方法。

（十）估价结果

我公司注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适当的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价假设和限制条件及使用报告说明的前提下，估价对象于价值时点的停产停业参考价值总和为：

人民币捌佰壹拾柒万叁仟捌佰贰拾壹元整（￥817.3821万元），其中：

1、因征用土地造成的停产停业期间的净利润补偿为：

人民币陆佰陆拾肆万零贰佰贰拾壹元整（￥664.0221万元）；

2、因征用土地造成的人员工资补贴为：

人民币壹佰伍拾叁万叁仟陆佰元整（￥153.3600万元）。

（十一）实地查勘期

自2017年7月28日起至2017年7月28日止。

（十二）估价作业期

自2017年7月28日起至2017年8月10日止。

（十三）注册房地产估价师

姓名

执业资格

注册号

签名

签名日期

XXXXX

注册房地产估价师

5120040620

XXX

注册房地产估价师

5120130017

XXXXXXXXXXXX

二〇一七年八月十日

四、附件

（一）《停产停业损失价值评估委托书》复印件；

（二）《统一社会信用代码证》、《营业执照》复印件；

（三）《资产评估申报汇总、明细表》复印件；

（四）《XXXXXXXXXXXXXXX中级人民法院行政判决书》复印件；

（五）《版纳渡假村总平面图》（2010年多方确认版）；

（六）《土地租用协议》复印件；

（七）《工资表》（2016.08-2017.06）复印件；

（八）各种许可证复印件

（九）估价对象位置示意图

（十）估价对象实地查勘图片

（