房地产开发程序与管理.docx

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房地产开发程序与管理

第3章房地产开发程序与管理

第一节房地产开发程序概述

一、房地产开发的基本概念：

（一）房地产开发

1、典型开发：

取得土地→土地和建筑物开发→租售土地或建筑物

2、购买现有建筑物→更新改造→租售建筑

（二）房地产开发综合投入的内容：

土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系

（三）房地产开发者和开发企业的角色：

房地产开发活动的发起者；

是开发创意、规划设计、投资融资、工程建设、市场营销环节的协调管理者；

开发风险的主要承担者；

开发利益的主要分享者。

（三）开发项目建造质量和效率的关键：

开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人参与。

（四）开发项目的日益大型化，开发商具备更多的知识和技能：

市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理。

辅记：

人渐渐控制和管理基础乘法，（做出了）市场地宫彩图。

二、房地产开发的一般程序：

提出投资设想

探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会（新-进行筛选）。

细化投资设想

发商从土地出让或转让市场上，选择出实现其初步投资设想的开发建设用地，做出初步规划设汁方案，探讨获取开发用地的方式和可行性。

修改

可行性研究

进行正式市场研究，分析（新-市场供求关系），估算市场吸纳率，将开发计划报送政府部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，综合判断项目的可行性。

获取土地使用权-新

开发商可以通过土地出让和转让两个市场获取土地使用权。

如果拟开发地块是政府正在进行招拍挂出让的土地，开发商就必须参与政府土地出让招拍挂活动，获取开发建设用地的土地使用权。

如果拟开发地块是政府已经出让的地块，通过收购公司股权或合作开发等方式，来获取土地使用权。

合同谈判与协议签署

确定最终设计方案、租售方案、总承包商，得到贷款书面承诺，获得（新-获得政府建设工程规划许可和开工许可）。

4个合同3个协议：

工程类：

合作开发协议、工程施工合同

融资类：

建设贷款协议、长期融资协议

交易类：

预租售合同和保险合同

工程建设

成本管理、进度管理，批准市场推广和工程变更、解决建设纠纷、支付工程款

竣工交用

接入市政设施，进行市场推广和租售，组建物业队伍，入住，办证还贷。

物业资产管理

作用：

1、延长物业资产的经济寿命；

2、保持并提升物业资产价值；

3、提高资产运行质量。

第二节投资机会选择与决策分析

（是房地产开发过程中最重要的环节，该阶段最重要的工作是对开发项目进行逐步深入细化的可行性研究）

一、投资机会选择（三项工作）：

提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想

提出投资设想、寻找和筛选投资机会：

选择项目的城市或区域→寻找投资的可能性（看地、看项目）→快速判断其可行性。

细化投资设想：

落实到具体地块，接触相关人员，提出初步方案，草签意见书。

二、投资决策分析（也是三部分工作）

工作名称

内容

市场分析

主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金。

项目财务评价

依据市场分析结果及相关的项目资本结构设计，对项目的经营收入、成本费用、赢利能力进行分析。

投资决策

结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，做出决策。

（尚未签署任何协议之前进行）

第二节前期工作

一、获取土地

（一）土地储备与土地开发

1．土地储备

土地储备是依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

（新-土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

-新）

土地储备实行计划管理。

年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和（新-年度土地储备临时利用计划），由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。

土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。

土地储备的运作程序有四个步骤，

①收购②开发整理③储备④供应。

2．土地开发

（新-土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。

前期开发工作的内容，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动。

）

（新-地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式）

土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金及各类手续并组织实施。

通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金及各类手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

土地储备开发成本包括：

①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

3．土地储备资金-新

（新-土地储备资金-征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。

土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。

土地储备资金的来源渠道包括：

出让收入、土地收益基金、银行贷款、土地储备的其他资金、利息收入。

土地储备资金具体使用范围包括：

1）土地价款或征地和拆迁补偿费用。

2）前期土地开发费用。

3）需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

4）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。

政府土地储备机构负责实施的土地开发项目，通常将土地开发工作发包给开发商，因此也为开发商参与土地开发创造了市场机会。

（二）开发商获取土地的途径

1．土地使用权出让2．土地使用权划拨

3．原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。

在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格或基准地价为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营等方式。

存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象。

与当前土地使用权拥有者合作

二、项目核准和开工计划【教材增加内容】

对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。

开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。

（一）项目核准申请材料

房地产开发项目，属于不使用政府投资的城建类投资项目。

开发商申请项目核准时，需提交的材料包括：

（1）由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份。

（2）规划意见。

（3）土地出让合同或土地证，土地预审意见。

（4）环境影响评价文件的审批意见（除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供）。

（5）交通影响评价文件的意见（除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供）。

（6）提供资质证明文件。

（7）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书。

（8）节能评估与审查的项目，固定资产投资项目节能专篇审查批准意见或节能登记表。

（9）区县发展改革委初审意见和请示。

（10）项目单位身份证明

（11）项目单位经办人员的授权委托书（应注明：

委托事项、委托权限、委托时限、委托人及被委托人姓名）。

（12）其他应提交的材料。

（项目单位一并提交招标方案核准申请的，应当依照“事项11—依法必须招标项目的招标范围和招标方式等有关招标内容核准”提交相关材料）

（二）项目申请报告的主要内容

（1）申报单位及项目概况；

（2）发展规划、产业政策和行业准入分析；（3）资源开发及综合利用分析；（4）节能方案分析；（5）建设用地、征收补偿及居民安置分析；（6）环境和生态影响分析；（7）经济影响分析（经济费用效益或费用效果分析、行业影响分析、区域经济影响分析、宏观经济影响分析）；（8）社会影响分析（社会影响效果分析、社会适应性分析、社会风险及对策分析）。

（三）项目核准评估的重点

投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交项目申请报

三、确定规划设计方案并获得规划许可

《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批、和核发《建设工程规划许可证》。

以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。

划拨土地开发项目的需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，经政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积和允许建设范围后，核发《建设用地规划许可证》。

（一）开发项目选址、定点审批阶段

本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

需要进行开发项目选址和定点审批时，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城乡规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发出征询意见表。

报城乡规划管理部门审核后，由城乡规划管理部门下发《规划意见书（选址）》。

（二）《建设用地规划许可证》申领阶段

申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，还应该提交建设用地申请文件（须表述取得用地的有关情况）和土地整理储备机构《国有建设用地使用权出让成交确认书》。

城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发《建设用地规划许可证》。

《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

（三）设计方案审查阶段

开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。

对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书（选址）》的要求，绘制规划设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请，城乡规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案。

对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，开发商申请设计方案审查时，尚须提交由土地整理储备机构负责提供的《规划意见书（选址）》及附图复印件和《建设用地钉桩成果》等前期规划文件。

城乡规划部门对设计方案提出修改或调整意见的，开发商应根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城乡规划管理部门审查。

审查通过后由城乡规划管理部门向开发商出具《设计方案审查意见》。

（四）《建设工程规划许可证》申领阶段

向城乡规划管理部门提出申请。

城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。

开发商取得《建设工程规划许可证》后，应按照城市规划监督有关规定，办理规划验线