万科企业管控万科地产会计管控及核算规范.docx
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万科企业管控万科地产会计管控及核算规范
（万科企业管理）万科地产会计管理及核算规范
万科地产会计管理及核算规范
1．目的：
加强集团会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为集团运营决策和运营管理服务。
2．范围：
适用于总部及集团所属各单位。
3．职责：
总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改且检查执行情况；集团内各X公司（单位）负责具体实施。
4．方法和过程控制
4.1总则
4.1.1本规范系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企业会计制度》及财政部各项具体会计准则等有关规定，且结合本集团的实际情况而制定。
4.1.2集团会计工作的基本任务是：
真实、准确、及时、完整地反映和监督本单位和集团的运营活动和财务成果，为运营决策和管理提供高质量的会计信息和依据。
4.1.3集团实行高度集中、独立核算的会计管理体制。
集团会计工作由主管财务的集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集团统壹会计政策、制度的制定；各单位按国家法律、法规和本规则开展各项会计工作，且在不违背国家法律、法规和本规则的原则下，根据本单位业务管理的特点，制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。
4.1.4各单位第壹负责人对本单位的会计管理工作负有领导责任。
4.2会计机构及会计人员
4.2.1会计机构设置和会计人员配备
4.2.1.1各单位应当根据本单位的业务特点及规模大小，设置专门的会计机构且配备会计负责人。
不具备单独设置会计机构条件的，应当在有关机构中配备专职会计人员，且指定会计主管人员。
会计机构负责人或会计主管人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、按照集团人事管理审批程序和权限任免。
4.2.1.2会计机构负责人应具备下列基本条件，且按照集团《下属企业财务负责人职务行为规范》的要求组织本单位的会计工作：
A、坚持原则，廉洁奉公，敢于负责，具有优良的道德品质；
B、具有专业学历或经过专业培训，且具有中级之上专业技术资格；
C、主管过壹个单位或者单位内壹个重要方面的财务会计工作的时间不少于二年；
D、熟悉国家财经法规、政策和X公司的财务、会计、税务管理制度及要求，掌握本行业业务管理的有关知识；
E、有较强的组织能力、协调能力和专业能力；
F、身体健康，能够适应本职工作的要求；
G、取得会计从业资格证书。
4.2.1.3从高校招收的财会人员，必须具备本科之上学历；从社会上招收的壹般会计人员至少应具备大专之上财会及相关专业学历，具有初级之上专业技术资格证书，在相关岗位上有壹定的工作经验，道德品质优良；从社会上招收的会计人员必须取得会计从业资格证书，各单位禁止招收无会计从业资格证书的人员从事会计工作。
各所属全资企业聘用的会计人员的试用、转正，按人事审批程序报经总部财务管理部签署意见。
4.2.1.4集团及各单位第壹负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权，保障会计人员的职权不受侵犯；对于忠于职守，坚持原则，做出显著成绩的会计机构、会计人员，应当给予适当的精神和物质奖励。
4.2.1.5各单位不得任用本单位职员（包括主要负责人）、其他关联单位负责人及集团相关领导的直系亲属作为本单位的会计人员。
直系亲属是指：
夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及配偶姻亲关系。
4.2.1.6各单位应根据会计业务的需要设置会计工作岗位，会计人员的分工应符合内部牵制制度、内部稽核制度的要求，且建立会计人员岗位责任制。
会计岗位壹般可分为:
会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、成本费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、档案管理以及直接管理、操作、维护计算机及会计软件系统的工作岗位。
会计工作岗位，能够壹人壹岗、壹人多岗或壹岗多人。
但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作；出纳以外的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；核算人员不能兼管本岗位凭证的稽核。
4.2.1.7会计人员的工作岗位可进行有计划地轮换，各单位可结合本单位的具体情况制定相应的轮换和考核办法。
4.2.1.8会计人员应当积极参加会计业务的培训，各单位会计机构负责人有责任对本部门的会计人员进行培训和指导，且合理安排好会计工作，保证会计人员每年有壹定的时间用于学习和参加培训。
4.2.2会计人员职业道德
4.2.2.1敬业爱岗，努力钻研业务，使自己的知识和技能适应所从事工作的要求。
4.2.2.2实事求是、客观公正地办理会计事务，坚持原则，兼洁奉公。
4.2.2.3熟练运用国家会计法规和集团会计制度规定的程序和要求进行会计工作，保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。
4.2.2.4熟悉本单位的生产运营和业务管理情况，运用掌握的会计信息和会计方法，为改善单位内部管理、提高经济效益服务。
4.2.2.5保守本单位和集团的商业秘密，除国家法律和集团规定及本单位负责人同意外，不能私自向外界提供或者泄露会计信息。
4.2.2.6会计机构负责人和会计人员必须保证对上级主管单位财务部门及集团总部财务管理部的信息透明化，严禁隐瞒或上报虚假信息。
4.2.2.7主动接受本X公司领导和总部财务管理部对会计人员遵守职业道德情况的检查、监督、指导。
会计人员遵守职业道德的情况，将作为会计人员晋升、晋级、聘任专业职务、表彰奖励的重要考核依据。
会计人员违反职业道德的，由所在单位进行处罚；情节严重的，将依法追究刑事责任，此类人员将不得取得或者重新取得会计从业资格证书。
4.2.3会计工作交接
4.2.3.1基本要求:
A、会计人员轮换工作岗位、集团内调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员，没有办清交接手续的不得调动或者离职。
B、接替人员应当认真接管移交工作，且继续办理移交的未了事项。
C、会计机构负责人或会计主管人员应当督促经办人员及时办理交接手续.
4.2.3.2会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作：
A、巳经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕；
B、已录入凭证尚未审核且过账的，应当完成审核及过账，且打印科目余额表，由经办人员加盖印章或签名；
C、整理应该移交的各项资料，对未了事项写出书面材料；
D、编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、现金、有价证券、支票簿、发票、文件、会计软件及密码、会计数据磁盘（磁带）及有关资料、实物等内容。
E、会计机构负责人或会计主管人员移交时，必须将全部财务会计工作、重大财务收支和会计人员的情况等，向接替人员详细介绍。
对遗留问题，应当写出书面材料，且附上全部原始资料。
4.2.3.3移交人员在办理移交时，应按移交清册逐项移交；接替人员应逐项核对点收。
其中：
A、现金、有价证券应根据会计账簿有关记录进行点交；库存现金、有价证券必须和会计账簿记录保持壹致，不壹致时，移交人员必须限期查清；移交保检柜的钥匙和密码时，接替人员应当场验证，移交完毕后，钥匙和密码应尽可能予以更换。
B、会计凭证等会计资料必须完整无缺，经审核签章后打印，且附完整原始凭证再行移交；会计账簿、会计报表、账套密码和其它电子数据要在实际操作下移交，移交完毕后，接替人员应及时更换操作人员密码。
C、银行存款账户余额要和银行对账单核对，如不壹致，应当编制银行存款余额调节表调节相符，查清未达账原因；各种财产物资和债权债务的明细账户余额要和总账余额核对相符；必要时，可抽查个别账户的余额，和实物核对相符，或者和往来单位、个人核对清楚。
D、移交人员经管的票据、印章和其它实物等，必须交接清楚。
4.2.3.4会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交。
A、壹般会计人员交接，由本单位会计机构负责人或会计主管人员负责监交；
B、会计机构负责人或会计主管人员交接，由本单位负责人或其委托人负责监交，必要时可由总部财务管理部派人会同监交。
4.2.3.5交接完毕后，交接双方和监交人员必须在移交清册上签名或盖章，需要说明的问题和意见应当注明。
移交清册壹般应当填制壹式四份，交接双方和监交人各执壹份，存档壹份。
4.2.3.6接替人员应当继续使用接手的账套软件，不得自行另立新账套，以保持会计记录的连续性。
4.2.3.7会计人员因故临时离职或者因病不能工作需要接替或者代理的，会计机构负责人、会计主管人员或单位负责人必须指定有关人员接替或者代理，且办理交接手续。
当其重新恢复工作时，应和接替或者代理人员办理交接手续。
移交人员因病或者其它特殊原因不能亲自办理移交的，经单位负责人批准，可由移交人员委托他人代办移交，但委托人应当承担本规则第4.2.3.9条规定的责任。
4.2.3.8单位撤销时，必须留有必要的会计人员，且会同有关人员办理清理工作，编制决算。
未移交前，不得离职。
接收单位和移交日期由总部财务管理部确定。
4.2.3.9移交人员对所移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其它所有移交资料的合法性、真实性承担法律责任。
4.3会计核算
4.3.1会计核算的基本要求
4.3.1.1各单位应按照《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》及各种具体会计准则和本规则的有关规定进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。
4.3.1.2各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续、进行会计核算：
A、款项和有价证券的收付；
B、财物的收发、增减和使用；
C、债权债务的发生和结算；
D、资本、基金的增减；
E、收入、支出、费用、成本的计算；
F、财务成果的计算和处理；
G、其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。
4.3.1.3各单位的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，且保证会计指标的口径壹致、相互可比和会计处理方法的前后各期相壹致。
4.3.1.4会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。
会计期间分年度、半年度、季度和月份，且采用公历日期。
4.3.1.5会计核算以人民币为记账本位币。
境外单位可采用外国货币作为记账本位币，但向集团上报的会计报表，应当折算为人民币反映。
4.3.1.6会计记录的文字统壹使用中文，境外单位可同时使用英文。
4.3.1.7会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料的内容和要求必须符合国家和集团的有关规定；不得伪造、变造会计凭证、会计账簿；不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。
4.3.1.8各单位对使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合《财政部会计电算化管理办法》和《财政部会计电算化工作规范》的有关规定。
4.3.1.9各单位的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，应定期打印、装订成册，且建立档案，妥善保管；存储会计软件、电子数据的软盘、光盘、磁盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进行管理。
会计档案建档要求、保管期限、销毁办法等依据财政部、国家档案局发布的《会计档案管理办法》的规定进行。
4.3.2会计凭证及账套设置
4.3.2.1各单位办理本规则4.3.1.2条规定的事项，必须取得或填制原始凭证，且及时送交会计机构。
4.3.2.2原始凭证必须具备如下基本要素：
凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；运营业务内容；数量、单位和金额。
对于不同渠道取得的原始凭证，除具备上述基本要素外，仍应包括其他附加条件，具体为：
A、从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。
对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。
B、自制原始凭证必须有经办单位负责人或者其指定人员的签名或盖章。
C、购买实物的原始凭证，必须有验收证明。
D、支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。
E、发生销货退回的，除填制退货发票外，仍必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。
F、职工公出借款凭据，必须附在记账凭证之后。
收回借款时，应当另开收据或者退仍借据副本，不得退仍原借款收据。
G、经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。
如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。
4.3.2.3原始凭证不得涂改、挖补。
发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正，更正处应加盖开出单位的公章。
4.3.2.4原始凭证不得外借，其它单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，能够复制。
向外提供的原始凭证复印件，应当在专设的登记簿上登记，且由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。
4.3.2.5从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，且注明原来凭证的号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才能代作原始凭证。
如确实无法取得证明的，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出详细情况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭证。
4.3.2.6各单位应当结合本单位会计业务的需要设置合乎集团管理需要和国家法规的会计账套。
账套的初始化设置应遵守集团统壹规定的会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目的应按集团规定设置。
新建账套必须在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额和手工账簿或原账套核对相符后方可启用。
账套应由会计机构负责人严格按内部牵制制度、内部稽核制度的要求确定操作权限，交由系统管理员操作设定，凭证录入人员不得兼凭证审核，不同操作人员应自行设置操作密码，且对其定期更换。
4.3.2.7会计机构、会计人员应根据审核无误的原始凭证录入记账凭证。
记账凭证能够分为收款凭证、付款凭证和转账凭证，也能够使用通用记账凭证。
记账凭证的录入应内容完整、摘要简单明了；录入的凭证需经专人审核后方可过账；更正错误的方法必须符合财政部《会计基础工作规范》的要求。
记账凭证应在业务发生且取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。
4.3.2.8各单位应当定期对会计账套记录的有关数字和库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。
4.3.3会计科目
4.3.3.1集团内从事房地产业务的企业（包括物业管理X公司）必须严格按照下述会计科目的编号及名称设置壹级会计科目、部分明细科目及部分核算项目，不得随意增加或删除；其他行业的企业可在此基础上根据自身的需要增加或修改明细科目及核算项目的设置；未作规定的明细科目和核算项目可自行根据需要设置编码和名称，某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
各单位应按《企业会计制度》有关会计科目使用说明，正确使用会计科目。
4.3.3.2集团统壹会计科目表如下:
A、资产类
科目代码
壹级
科目
二级明细
科目（及代码）
三级明细
科目
四级明细
科目
核算
项目
1001
现金
人民币（01）、港币（02）、美元（03）、日元（04）、澳元（05）、其他币种（06）
其他币种06可选择币种种类
1002
银行存款
人民币（01）、港币（02）、美元（03）、日元（04）、澳元（05）、其他币种（06）
按开户银行（其他币种06可选择币种种类再选择开户银行）
存款种类：
定期或活期（可选）
1009
其他货币资金
借款保证金（01）、按揭保证金（02）、代管基金（03）（物业X公司设）、其他（04）
按开户金融机构
按币别（可选）、代管基金名称（物业X公司设）
1101
短期投资
股票投资（01）、债权投资（02）、基金投资（03）、其他（10）
具体名称
1102
短期投资跌价准备
同短期投资
1111
应收票据
按单位
1121
应收股利
按单位
1122
应收利息
按债券名称
1131
应收账款（地产X公司）
按开发项目
具体苑或栋或期
按房号
1131
应收帐款（物业X公司）
按管理项目名称及债务人
1133
其他应收款
应收押金或保证金（01）、
备用金（02）、应收垫付款（03）、应收赔款和罚款（04）、联营X公司往来（05）、预付帐款转入（06）、其他应收、暂付款项（10）
按债务人
1141
坏账准备
1151
预付账款（地产X公司）
按开发项目
具体苑或栋或期
按合同单位及合同代码
1151
预付帐款（物业X公司）
按管理项目名称及合同单位
1211
原材料
按《万科集团存货核算办法》
1231
低值易耗品
1281
存货跌价准备
1285
完工开发产品
1286
出租开发产品
1287
开发产品摊销
1294
内部往来
按往来单位
按币别
1301
待摊费用
广告费（01）、展示中心装修费（02）、保险费（03）、低值易耗品摊销（04）、养路费（05）、房租（06）、开办费（07）、其他（10）
1401
长期股权投资
股票投资（01）、其他股权投资（02）
按具体股票或单位名称
投资成本、投资准备、股权投资差额、损益调整
1411
长期债权投资
债券投资（01）、其他债权投资（02）
1421
长期投资减值准备
股权投资（01）、
债权投资（02）
按具体证券或单位名称
1501
固定资产
房屋类（01）、机器设备（02）、运输工具（03）、电子设备（04）、其他设备（05）
1502
累计折旧
同固定资产
1505
固定资产减值准备
同固定资产
1603
在建工程
按项目名称
1605
在建工程减值准备
同在建工程
1701
固定资产清理
同固定资产
1801
无形资产
按类别
1805
无形资产减值准备
同无形资产
1901
长期待摊费用
租入固定资产改良支出（01）、装修支出（02）、固定资产修理支出（03）、其他递延支出（06）
1911
待处理财产损溢
待处理流动资产损溢（01）、待处理固定资产损溢（02）
B、负债类
科目
代码
壹级
科目
二级明细
科目
三级明细
科目
四级明细
科目
核算
项目
2101
短期借款
按借款单位
按币别
2111
应付票据
按债权人
按币别
2121
应付账款（地产X公司）
按开发项目
具体苑或栋或期
按合同单位及合同代码
2121
应付帐款（物业X公司）
按管理项目名称及合同单位
2131
预收账款（地产X公司）
按开发项目
具体苑或栋或期
按房号
2131
预收帐款（物业X公司）
按管理项目名称及债权人
2142
代收款项（物业X公司设）
按代交费用种类
2151
应付工资
2153
应付福利费
2161
应付股利
按单位
2171
应交税金
增值税（01）（地产X公司可根据需要选择设置）
进项税额（01）、已交税金（02）、转出未交增值税（03）、减免税款（04）、销项税额（05）、进项税额转出（07）、转出多交增值税（09）、未交增值税（10）
2171
应交税金
营业税（02）、消费税（03）、资源税（04）、企业所得税（05）、土地增值税（06）、城市维护建设税（07）、房产税（08）、土地使用税（09）、车船使用税（10）、个人所得税（11）、其他税种（12）
2176
其他应交款
按种类
2181
其他应付款
按业务性质
按债权人
2191
预提费用
开发产品成本（01）
按开发项目
具体苑或栋或期
2191
预提费用
审计费（02）、利息（03）、担保费（04）、保险费（05）、修理费（06）、租金（07）、其他（10）
2211
预计负债
2301
长期借款
按贷款单位
按币别
2311
应付债券
债券面值（01）、债券溢价（02）、债券折价（03）、应付利息（04）
2321
长期应付款
按种类
按单位
2341
递延税款
按《万科集团企业所得税项核算办法》
2281
代管基金
按代管基金名称
按管理项目名称
C、股东权益类
科目代码
壹级
科目
二级明细
科目
三级明细
科目
四级明细
科目
核算
项目
3101
股本
按股东\股票类别
3111
资本公积
股（资）本溢价（01）、接受捐赠非现金资产准备（02）、接受现金捐赠（03）、股权投资准备（04）、外币资本折算差额（06）、其他资本公积（07）
3121
盈余公积
法定盈余公积金（01）、任意盈余公积金（02）、法定公益金（03）、储备基金（外）（04）、企业发展基金（外）（05）
3131
本年利润
3141
利润分配
其他转入（01）、提取法定盈余公积金（02）、提取法定公益金（03）、提取储备基金（外）（04）、提取企业发展基金（外）（05）、提取职工奖励及福利基金（外）（06）、应付优先股股利（08）、提取任意盈余公积（09）、应付普通股股利（10）、转作股（资）本的普通股股利（11）、未分配利润（12）
D、成本类
科目
代码
壹级
科目
二级明细
科目
三级明细
科目
四级明细
科目
核算
项目
4301
开发成本
按《万科集团房地产企业成本核算指导》、《集团费用核算办法》、《存货核算办法》。
4311
物业工程（物业X公司）
4302
开发间接费
F、损益类
科目代码
壹级
科目
二级明细
科目
三级明细
科目
四级明细
科目
核算
项目
5101
主营业务收入（地产X公司）
按开发项目
具体苑或栋或期
按开发产品类别（住宅、商铺、写字楼、配套资产）
5101
主营业务收入（物业X公司）
物业管理收入（01）、物业运营收入（02）、物业大修收入（03）
按各项具体业务对应收入名称
按管理项目名称
5102
其他业务收入
固定资产出租收入（01）、手续费收入（02）、咨询收入（03）、开发产品出租收入（04）、其他（07）
5201
投资收益
股权投资收益（01）、债权投资收益（02）、权益法调整（03）、出售处理被投资单位（04）、股权投资差额摊销（05）、债券溢折价摊销（06）、长期投资减值准备（07）、短期投资跌价准备（08）
5203
补贴收入
5301
营业外收入
罚款收入（01）、处理固定资产收益（02）、没收定金及违约金（03）、固定资产盘盈（04）、其他（07）
5401
主营业务成本（地产X公司）
同主营业务收入`
5401
主营业务成本（物业X公司）
物业管理成本（01）、物业运营成本（02）、物业大修成本（03）
按具体业务对应成本名称
按管理项目名称
5402
主营业务税金及附加
（地产X公司）
同主营业务收入
5402
主营业务税金及附加
（物业X公司）
物业管理税金
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