房地产开发项目前期准备工作详细流程.docx

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房地产开发项目前期准备工作详细流程

房地产开发项目开发参考流程

选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书

↓

向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告

↓

计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编

制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运

作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局

旧城改造到区地政科结果报市房管局

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市政府下文批地

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画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，

规划局办理建设用地规划许可证

据此到地政部门办理用地批准书,评估项目建设用地地价

成果给设计人↓↓

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

↓↓

按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房

↓↓

规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证

↓↓

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置

↓↓

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册

↓↓

规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证↓2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方

案

修改后送规委审图3.煤气、道路、上下水改路由↓4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

工

规委召开市政协调会，出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证↓

出施工图

开节能证明

运用“营销策划展示设计↓↓系统”制作资料

↓

报价小组审查，领取内外销许可证

到计委申请，列入）计划（建委会签

到税务局取税单

↓↓↓建委、物价局下文批价

↓

运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处“房地产销售管理系统”销售领开工审批表

按年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛到市政部门盖章，证明市政条件落实

↓

四源费缴纳

↓

到开发办市政处核实任务

↓

开发办工程处同意招标

↓

填招标申请书并到市招标办办登记

↓

招标办看现场

↓

运用“投资项目概预算系统”编制标底

↓

招标办审查标底

↓

开标会

↓

定合同，写评标报告，发中标通知书

↓

招标办盖章同意

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施工单位

质量总站受

市统计局

市审查办审核资金来源，市开发办秘

同意施工

理质量监督

落实任务

任务来源及一切手续

书处登记

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建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工┏━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓

1.小区1.通知1.按道路队1.到自来水工1.到热力1.环保局同1.到煤气

内线路委园林局方案进行

业务科报

公司报装

意锅炉房

公司报装

托设计

绿化办施工

装委托线2.委托线

规划位置2.到规划科

2.委托施工2.交绿2.市政办案

路设计、施

路设计2.委托设计定路线方

3.配电室土化费

事处养路

及验收3.施工及3.到劳动局3.设计

建工程验收3.绿化验收2.到市政监

验收

报装4.看现场

4.设备安装施工

理所下水报装4.环保局审5.施工

及验收3.规划设计5.送电4.竣工验收气

查消音除6.业务科检尘设备验，同意接

5.竣工验收7.凭通气单

到管网所办固定资产转移手续及通气手续8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续

9.通气

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全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式

房屋验收

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出库分配及销售、办理产权证

↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产项目开发前期的准备工作与流程（参考）一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1、所需资料

a、地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b、与地块出让单位签署的用地协议

2、办理程序

a、备齐资料

b、到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与披报

1、编制及所需资料

a、开发单位营业执照

b、开发资质证书

c、用地计划审核意见

d、建筑设计方案（总平面图等）

e、其他相关资料

2、报批程序与报批资料

a、将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书

b、准备《关于项目建议书报批申请报告》

c、将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：

投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报

有关部门审批。

四、A建设工程项目选址意见申办

1、所需资料

a、批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b、地形图（均应划示用地范围）4份

c、土地权属证（复印件1份）

d、联建协议书（复印件1份）

e、选址论证

f、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2、申办程序

a、准备数份项目建议书批复及数份地形图

b、将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章

c、将有关部门的意见备齐，同时备齐

（1）项所有资料，送至规划局规划科办理

四、B建设用地规划许可证申办

1、所需资料

a、建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围）6份（其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利

等部门选址意见及公章）

c、国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e、申请报告（红头文件）

f、其他需说明的图纸或文件

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、送至规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1、所需资料

a、项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）

b、地形图（均应划示用地范围2份）

c、总平面图（3份）

d、建设用地规划许可证及批文

e、申请报告（红头文件）

f、其他所需说明的图纸及文件

2、申办程序

a、备齐上述资料及1500元支票

b、送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1、所需资料

a、《**市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c、项目建议书批文原件及复印件

d、银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g、《住宅项目配套建设审核申请表》

h、《住宅新开工审核通知书》

七、工程项目设计招标办理

1、所需资料

a、报建工程项目IC卡

b、**市建设工程设计招标项目登记表

c、《**市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d、《**市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e、工程设计任务书

f、建设用地规划许可证

g、工程项目选址意见批文

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1、所需资料

a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份

b、会议通知书

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、提前三天分送各评委

c、到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a、设计方案评标会会议纪要b、评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1、所需资料

a、**市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b、计划批准文件1份

c、土地使用权属证件1份

d、房屋权属证1份

e、危房鉴定报告

f、地形图（划示用地范围）2份

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1、所需资料

a、设计方案文本12份

b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c、请柬

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门c、召开方案审定会

十二、设计方案送审批报

1、所需资料

a、选址意见书

b、规划设计要求通知单

c、地形图（划示用地范围）

d、设计方案2份

e、地名批文

f、项目建议书批文

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十三、可行性研究报告编制与报批

1、所需资料

a、用地计划审核意见书

b、项目建议书批文

c、用地计划许可证及批文

d、区府土文件

e、营业执照

f、开发资质证书

g、住宅项目配套条件审核申请表

h、资本金出自承诺书

i、设计方案文本

j、其他相关文件

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c、送计委报批

十四、扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五、扩初会召开

1、所需资料

a、扩初设计文本若干份

b、请柬

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门

c、召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1、所需资料

a、扩初会议纪要

b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见c、送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1、所需资料

a、《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b、项目建议书或可行性研究报告批文

c、地形图和管线图（划示用地范围）

d、总平面图若干份

e、建设用地规划许可证及批文

f、其他相关资料

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、松住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1、所需资料

a、**市建设工程勘察招投项目登记表

b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d、设计中标通知书

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1、所需资料

a、**市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b、土地出让协议

c、其他相关文件

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、到区土地局签署协议

c、付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1、所需资料

a、住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b、项目配套建设条件审核意见通知书

c、建设项目立项批准文件

d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e、申请单位现有空置房情况

f、住宅建设配套费缴纳情况

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、到区住宅局办理

二十二、建设项目转正

1、所需资料

a、项目转正申请报告（红头文件）

b、可行性研究及扩初批复

2、申办程序

a、备齐上述资料、

b、送计委办理

二十三A、建设工程项目规划许可证办理

1、所需资料

a、总平面图10份

b、建筑图7套

c、结构图（基础）2套

d、给排水图3套

e、建设项目计划批准文件及项目转正单

f、土地使用权或用地批准书

g、应拆房屋权属证明

h、地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i、分层面积图

j、建筑工程预算书

k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c、将意见汇总送至区规划局

二十三B、施工招标办理

1、所需资料

a、市招标办授权管理通知

b、招标项目登记表

c、项目建设有关批复

d、总平面图

e、报建表

f、住宅项目新开工计划

g、住宅项目配套条件审核

h、设计中标通知书

i、法人证明或对其代理人的委托书j、委托机构招标协议

k、代理机构资质

l、资金落实情况证明

m、监理单位资质

n、监理合同

o、建设单位资质

p、建设单位申请材料

q、公开招标发布信息

r、公开招标报名登记表

s、公开招标入围条件

t、投标单位资质审核

u、招标文件报批表

v、招标文件

w、工程量清单

x、招标文件答疑会会议纪要

y、标底

zz、开标情况汇总表

a1、询标记录

b1、评标方法

c1、评标资料

d1、决标情况汇总表

e1、中标通知书

f1、外地施工企业任务量单

g1、中标单位投标资料

h1、未中标单位投标资料

i1、施工合同

j1、设计监理项目流转表

k1、建设项目IC卡

2、办理程序

a、申请授权

b、发布招标信息

c、接受施工单位报名

d、初选入围施工单位，发标书

e、招标文件答疑会

f、开标

g、准备

（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张h、办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二十五、施工许可证办理

1、所需资料

a、申请表

b、建设规划许可证

c、资金入帐凭证

d、三通一平的有关证明

e、施工合同副本，廉洁协议

f、监理合同，住宅项目监理登记证

g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h、项目施工许可证（施工单位）

i、勘察、设计中标通知书

j、设计监理流转表

k、住宅项目建设开工计划

2、办理程序

a、将图纸分送设计监理、质监站审核

b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c、备齐所有资料

d、送市建管处办理

二十六、商品房计划申请

1、所需资料

a、开发单位资质证书

b、营业执照

c、规划许可证

d、建设用地批准书

e、固定资产填报表

f、项目转正单

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送计委办理

二十七、工程开工

1、所需资料

a、施工图纸

b、建设工程规划许可证

c、建设工程施工许可证

2、办理程序

a、发放图纸

b、技术交底

c、工程开工

二十八、验线

1、所需资料

a、申报表

b、建设工程规划许可证c、验线通知单

2、办理程序

a、准备资料

b、验线