房地产开发项目投资分析.docx

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房地产开发项目投资分析

房地产开发项目投资分析

课程实训报告

课程名称：

房地产投资分析

实训题目建设项目投资分析报告

专业：

房地产经营与估价

班

级：

09房地产

学生姓名：

XXX

学

号:

XXXXXXX

指导教师：

职

称：

部门：

起止日期：

2011年5月日至年月曰

重庆星海河畔别墅建设项目投资分析报告

总论8

一、项目概况8

二、可行性研究报告的研究范围8

三、项目业主简介8

四、主要技术经济指标10

五、报告简要结论12

重庆房地产市场概况及前景13

一、重庆宏观经济概况13

二、近年来重庆房地产市场概况18

三、重庆房地产市场前景分析佃

1、供应量一一2011年供应将保持平稳增长

19

2、成交量一一2011年成交将保持平稳..19

3、成交价格一一2011年成交价格基本持平

20

项目市场概况及前景20

一、重庆市沙坪坝区的发展概况20

二、项目基地环境介绍22

三、典型竞争项目简介23

1）竞争楼盘界定23

2）主要竞争楼盘调查简析24

3）项目建设的必要性29

项目选址及建设条件30

一、项目的选址30

二、地理形势32

三、建设条件32

1）建设场区“五通”条件具备32

3）地址构造及岩性特征32

项目优、劣势及市场定位33

一、项目优势分析33

1）区位优势33

2）环境优势33

3）交通优势33

4）品牌优势34

5）规模优势34

6）产品优势34

二、项目劣势35

三、项目市场定位35

1）消费群体定位35

2）项目市场定位35

建设内容及建设规模36

一、建设内容36

二、建设规模37

项目规划及整体布局38

一、设计指导思想和主要原则38

二、规划总体布局38

三、交通组织39

组织机构设置40

一、组织构架40

二、人员分配41

三、工程建设管理方法41

建设项目进度计划43

一、项目建设周期43

二、项目开发进度43

项目营销策略43

一、营销总体思路43

二、卖什么？

43

1）战略定位：

44

2）品牌价值:

44

3）区域价值：

44

4）产品价值：

44

5）景观价值：

44

三、卖给谁？

44

1）目标客户分析44

2）重点客户分析45

四、怎么卖？

46

1）用好3样“道具”46

2）项目营销节奏47

五、项目预计销售价格49

1）同边同比楼盘价格49

2）项目预计出街价格50

六、项目销售计划及销售回款计划51

1）星海河畔销售计划51

2）星海河畔销售回款计划52

投资估算与资金筹措53

一、投资估算53

1）投资估算的依据53

2）投资估算内容54

3）项目投资估算结果54

二、资金筹措54

1）资金来源构成54

2）投资使用计划54

3）借款偿还55

盈亏平衡分析55

结论与建议57

一、社会效益分析57

二、社会影响分析58

三、经济效益分析58

四、主要风险分析59

五、可行性分析59

六、建议59

总论

、项目概况

项目名称：

重庆星海河畔别墅项目（以下简称“本项目”）

项目地址：

重庆市沙坪坝区大学城

项目业主：

重庆四方集团投资实业有限公司法人代表：

刘长建

建设工期：

36个月（分组团、分期开发）

二、可行性研究报告的研究范围

本可行性研究报告的研究范围主要包括本项目市场概况及市场定位，建设地址及条件，项目规划及布局，建设的内容和规模，项目的建设方案，项目营销策略，投资估算和资金筹措及项目经济效益、社会效益评价等。

三、项目业主简介

重庆四方集团投资实业有限公司市是一家民营企业，成立于2002年12月，主要从事房地产开发、酒店投资、物业租赁、国内商业、物资供销业等综合业务，注册资本人名币5500万元。

企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

进入新世纪，重庆市委、市政府确立了把重庆建

设"五个重庆”为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要的作用，也肩负着更为艰巨的历史使命，为真正打好民营牌”，带动区域民营经济的发展，促使我市社会经济全面进步，重庆四方集团公司各股东审时度势，紧跟时代步伐，以强强联合，共同发展的道路，购买了一批土地，用来开发社会所需项目，如正在规划中的九龙世纪

滨江豪园”、巴南西湖黄金广场”、渝北新城黄金步行街”等项目。

从2004年起，通过实施区域聚焦、多业态”战略，四方集团进入全国化扩张的发展阶段一一即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。

在每个城市，四方集团都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。

截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。

凭借志存高远、坚韧踏实”的独特气质，四方集团成立9年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。

2006年，四方集团被建设部和中国房地产业协会评为中国房地产百强开发

企业”2003、2005、2006、2009年，四方集团四次荣获全国住宅用户满意度指数测评”第一名。

2007年，四方集团入选国家税务总局评选的中国房地产

行业纳税百强”2008年，四方集团”被国家工商行政管理总局认定为中国驰名商标”2008、2009年，四方集团被国务院发展研究中心等权威机构评选为

中国房地产公司品牌价值TOP10'、中国优秀物业服务企业服务质量TOP10。

四、主要技术经济指标

表1-4-1

经济技术指标

总用地面积（算容积率的基数）

106690m2

虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）

8395m

可建设用地面积

98295m

可建设地上面积

160035m

总建筑面积

215671m

其中：

住宅：

136052m2（计容）

14410m2

（不计容）

商业：

22788m2（计容）车库:

38326m2（车位）地下超市：

2918m2（不

计容）

其他:

1195m2（计容）

容积率

2.021

建筑密度

30%

根据公司的发展规划，项目以人为本，充分利用项目用地（图左）的原始地貌、周边良好景观、市政

道路的便捷交通，将项目建设成为环境优美、功能完善、朝向良好的低密度别墅+洋房+商铺的综合住宅小区。

为以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合采用：

商业+联排/大院+洋房+高层

根据规划设计，开发地的总建筑面积215671平米，集大院别墅、花园洋房、小户型高层、小商业街、休闲等一体化的综合性居住中心，建筑层数社区商业3层、普通联排别墅3层、大院别墅2-4层、洋房7层、咼层22层。

王要经济指标见表1-4-1、1-4-2。

表1-4-2

产

大

花

小

洋

商

地

经

总

品类别

院别墅

园洋房

户型高层

房高层商业区车位

铺

下超市

济型酒店

计

可销售面积

381

87

381

65

556

75

197

11

140

03

199

2

878

5

174

525

五、报告简要结论

本项目总用地106690m2,建面约21余万怦，建设以高品质生活为主的大型居住小区，并在小区内配套建设金融、邮电、保健站等服务性公共建筑，向社会提供优质的房地产住宅产品，并通过合理的房地产产品开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业经济实力以及品牌形象和市场地位。

同时通过特色高品质综合小区建设，打造大学城的第一个新型特色建筑，既继承中国房屋历史特色，又推动着城市建筑

风格的新潮

该项目的建设是十分必要的，经对项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证，项目建设是可行的，且项目建成后将产生良好的经济效益及社会效益。

重庆房地产市场概况及前景

一、重庆宏观经济概况

重庆市直辖以来一直处于高速发展阶段，自2001年起，重庆市的地区生产总值即以两位数的速度增长，从佃99年的1491.99亿元到2009年的6528.7亿元，预计2010年重庆市的国内生产总值将达到7600亿元以上。

2010年，作为“^一五“计划的收官之年，重庆市诸如内陆保税港区建设、成渝经济区的和两江

新区”获批等进一步推动重庆内陆开放高地建设，重庆市的经济环境发生巨大变化，综合经济实力再次迈上一个新台阶。

2011年，重庆市同样将面临新的机遇和挑战，从发展环境看，全球经济复杂性将进一步增强、世界经济复苏进程可能放缓，但国内经济稳定增长的良好格局将得以持续，市内经济稳定快速发展的动力也会日益增强。

图2-1-12001年-2010年重庆市GDP及增长趋势图

作为西南工业重镇的重庆，工业在国民经济中占据核心地位，同时发展迅猛，2001年-2009年，工业生产总值保持着高速发展，平均增长率为24.4%。

2010年，全国整体宏观经济好转，全球金融危机的影响逐步消失，重庆规模以上工业生产状况快速复苏，很大程度上提高了重庆市整体经济的增长和改善着重庆市的整体面貌。

2010年上半年重庆市规模规模工业完成总产值4795.8亿元，同比增长29.2%，其中工业增加值1412.2亿元，同比增长25.1%，增速稳定保持在全国第6位，西部第3位。

下半年全是仍保持较好的增长势头，重点行业的带动性作用明显，如信息、汽摩、化工等支柱产业均保持高于全市工业平均水平的增幅。

图2-1-22001年-2010年重庆市工业生产总值及增长趋势图

重庆市对外贸易在近几年来发生了翻天覆地的变化，虽然2009年受世界经济危机的影响，进出口总值增速放缓，但今年国际金融的影响逐步减弱，对贸易逐步恢复并不断发展，截止2010年1—11月重

庆市外贸进出口总值104.7亿美元，突破百亿大关且超过2008年全年进出口总值，而同比增长53.8%。

其中，出口61.7亿美元，同比增长63.9%；进口43.0亿美元，同比增长41.2%。

图2-1-12001年-2010年重庆市进出口及增长趋势图

图2-1-22001年-2010年重庆市固定资产投资

及增长趋势

单位：

亿元

2001年以来，重庆加快基础设施建设，固定资产投资增长率均保持在25%左右浮动，即使在2009年在金融危机最困难的阶段，全年固定资产投资增长率仍达31.5%。

2010年宏观调控方向保持政策总体

连续性的基础上，进行以结构调整为核心的微调，而截止2010年10月我市固定资产投资额达5016.52亿元，同比增长30.4%，扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策为政府投资力度的加大提供了重要条件。

图2-1-32001年-2010年重庆市社会零售总额及增

长趋势图

单位：

亿元

直辖以来，重庆市社会零售总额一直处于高速增长阶段，从1999年的667.01亿元到2009年的2479亿元，2010年1-11月高达2588.