地产开发项目可研报告范本.docx

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地产开发项目可研报告范本

关于印发《中国铁建房地产开发项目

可行性研究报告编制指引》的通知

第一部分:

项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市的地理位置,项目地段的定性描述｡

附图:

项目在该城市的区位图,与标志性建筑物的相对位置和距离等｡

二、宗地现状

1､四至范围｡

2､地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较｡

3､地面现状及完整性,包括宗地内是否有水渠､沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素;土地及周边是否有化学污染､放射性､特殊气味及易燃易爆危险源;是否有市政代征地､绿化带､铁路线､市政道路､江河湖泊等因素分割土地｡

4､地面建筑物及现有单位和居民情况（指未拆迁完成的项目）,包括具体居住人数､户数,单位数量､规模等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响｡

5､地下情况,包括管线､地下电缆､暗渠等情况｡

6､地质情况,包括土质､承载力､地下水位和抗震性要求等｡

附图:

地形地貌平面图,标记四至范围及相关数据,反映宗地地形地貌｡

三、项目周边的社区配套

（一）周边3公里范围内的社区配套

1､交通:

项目周边的公交系统情况,包括主要线路､行车区间等;近期或规划中是否有地铁､轻轨等对交通状况有重大影响的工程｡

2､教育:

大中小学及教育质量情况｡

3､医疗:

医院等级和医疗水平情况｡

4､大型购物中心､主要商业和菜市场等｡

5､文化､体育､休闲娱乐设施｡

6､银行､邮局及其他配套设施｡

（二）周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套

四、大市政配套

1､道路现状及3年内规划:

包括现状的主要道路及路幅,规划道路及路幅,规划实施的时间,与宗地的关系及影响｡

2､供水､雨水､污水管线状况:

现有管线走向､管径及未来规划和实施时间｡

3､电力及通讯（有线电视､电话､网络）管线状况:

现有线路走向､上源位置､距宗地距离､涉及的接入成本等｡

4､燃气管线状况:

现有管线走向､管径､上源位置､距宗地距离､涉及的接入成本等｡

5､供热及生活热水管线状况:

现有管线走向､管径､上源位置､距宗地距离､涉及的接入成本等｡

五、规划控制要点

1､总占地面积､代征地面积､净用地面积､绿化面积､道路面积等｡

2､住宅建筑面积､公建建筑面积,配套设施面积,地上及地下建筑面积,计容积率建筑面积,可售建筑面积等｡

3､综合容积率､住宅及公建分地块容积率,车位配比等｡

4､建筑密度､绿化率及控高｡

5､其他｡

附表:

项目用地及主要规划指标（参考表一）

第二部分:

法律及政策性风险分析

六、法律风险

1､土地性质､类别和土地所有权的归属,如果是系统内土地资源,应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地;股份公司土地应明确是出让土地还是作价出资土地,以及原土地出让金额或作价出资额｡

2､项目取得的方式和步骤,应明确项目通过何种方式获得,包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等,在项目取得过程中的不确定因素,是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素｡

3､项目取得的主要程序,需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间,可能存在的法律风险和应对措施｡

4､项目合作方式及风险评估:

包括是否有合作方,合作采用的主要方式,合作方的背景及实力,合作的主要目的,可能存在的法律风险因素等｡

七、政策风险

1､当地政府对外来投资者的态度,政府有关部门的工作作风和办事效率等｡

2､当地政府对本项目的关注程度,与政府的合作关系,可以利用的公共关系资源｡

3､近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素｡

八、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性､合法合规性,以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价｡

第三部分:

区域房地产市场分析

九、城市宏观经济分析

1､项目所在城市宏观经济状况:

包括产业结构､GDP､财政收入､人口､居民收入及消费结构,与同类城市的比较分析等｡

2､当地城市的近期和中期发展规划､功能布局､基础设施等与项目开发密切相关的其它情况｡

3､项目所在区域在城市中的地位及发展方向｡

十、城市及区域房地产市场发展状况

1､城市房地产市场的主要发展指标:

包括近三年城市房地产市场的基本情况,年开工量/竣工量,年供应面积/销售面积,销售金额/销售均价,房地产开发投资及土地供应及成交情况等｡

2､区域房地产市场在城市中的地位及占比:

项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据,在所在城市的地位及占比情况｡

3､已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况｡

十一、区域房地产市场供求分析

1､前3年及未来5年内区域土地市场状况:

包括土地供应及成交的整体状况,成交面积及价格的变化,土地供应方式和供应结构等｡

2､区域内各档次产品的供应状况:

各档次产品的主要特征,尤其是与本案类似物业的特征,包括产品形式､开发规模､开发周期､平均售价､平均去化率等｡

3､区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析｡

4､结论:

本案在区域内的市场机会与竞争态势,拟开发产品的价位区间及产品形式,本项目在开发中的营销焦点问题｡

十二、项目目标客户群和市场定位

1､本项目的主要目标客户群:

分析目标客户群的主要特征,包括区域来源､行业特点､产品偏好､购买方式､关注点与主要诉求等,初步确定目标客户群的辐射范围｡

2､项目的基本市场定位结论及产品建议｡

第四部分:

规划设计初步方案

十三、规划设计的可行性分析

1､在既定容积率､净用地面积､住宅面积､配套公建面积､控高､建筑密度条件下,进行基本的建筑排列,主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性｡

2､土地本身特征对产品设计的影响和考虑｡如:

地势高低､地形起伏､地块的完整性､地质状况､河流､道路､其他建筑物等对产品设计的影响及解决的方法｡

3､周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑｡如:

治安环境､噪声环境､污染环境､空气情况､危险源等因素对产品规划设计的影响及解决方法｡

4､周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑｡如:

商业设施（大型购物中心）､体育娱乐公园等休闲场所､学校､医院､银行等生活设施对项目规划设计影响｡

十四、初步规划设计思路

1､规划设计的主要思路:

产品体现的主要概念､主要设计风格､设计特点等｡

2､项目的产品类型:

住宅与公建的区域分布及比例,住宅产品的主要类型（多层/高层/洋房/联排/别墅）及比例分配,户型结构和主力户型,对产品差异性的考虑等｡

第五部分:

项目开发及销售计划

十五、项目开发计划:

对项目分期开发建设的设想,主要分期开发方案和计划,各期开竣工时间及工期安排,各期开工建设规模,在区域市场中的占有率等｡

十六、项目销售计划:

项目各期开盘销售的时间､销售价格､销售面积和销售周期,销售各期在区域中的市场占有率,实现销售计划的有关对策和措施｡

第六部分:

投资及收益分析

十七、成本预测与分析

根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算,并说明测算的主要依据､运用指标和计算方法｡在指标不确定或多种方案时,可进行多方案的成本测算和分析｡

附表:

项目成本测算表（参考表二）

十八、收益测算与分析

根据项目与产品定位的初步方案,结合区域竞争项目的实际销售情况,确定产品的计划销售价格,进行项目的收益测算和分析,编制项目收益测算表和年度利润计划表｡

附表:

项目收益测算表（参考表二）;项目年度收益计划表（参考表三）

十九、资金测算与分析

根据项目开发进度,制定项目资金筹措计划和销售回款计划,编制项目的现金流量表,测算项目启动资金､最大资金占用金额和项目资金平衡时间｡

附表:

项目现金流量表（参考表四）;

二十、投资评价指标测算与分析

根据成本和收益测算数据,计算项目的主要投资评价指标,主要包括销售利润率､成本利润率､投资回收期､内部收益率和净现值等指标（参考表五）

1､销售利润（净利润）率:

利润（净利）/总销售收入*100%｡

2､成本利润（净利润）率:

利润（净利）/总成本*100%｡

3､静态投资回收期:

不考虑资金的时间价值,净收益抵偿总投资的时间｡

4､动态投资回收期:

考虑资金的时间价值,项目净收益抵偿总投资的时间｡

5､内部收益率:

各期净现金流量现值累计等于零时的折现率｡

6､净现值:

按基准收益率将各期净现金流量折现到开发期初的现值之和｡

7､盈亏平衡点分析:

（1）保本售价:

即销售净收入等于总投资额时的平均售价,计算公式S=C/（1-T1）｡

（2）保本销售率:

假设项目全部建成,已销售部分所获净利等于未售部分成本的销售比例,计算公式R=C/[（1-T1）*（1-T2）*S+C*T2]｡

式中:

C:

表示单位成本;

R:

表示保本销售率;

S:

表示单位售价;

T1:

表示营业税率;

T2:

表示所得税率｡

二十一、项目敏感性分析

1､成本敏感性分析,分析总成本或单项成本每上升一定比例对收益的影响程度（参考表六）｡

2､售价敏感性分析,分析销售价格每上升一定比例对收益的影响程度（参考表七）｡

第七部分综合分析及结论

二十二、项目综合分析

通过对项目所处区域房地产市场的发展情况及竞争态势,结合公司发展战略和资源状况,对项目进行综合分析｡

二十三、结论与建议

结合综合分析情况,确定项目的约束条件（如土地价格上限等）,得出项目的可行性结论,并提出下一步的工作建议｡

参考表格:

表一:

项目用地及主要规划指标

表二:

项目成本与收益测算表

表三:

项目年度收益计划表

表四:

项目现金流量表

表五:

投资评价指标测算表

表六:

成本敏感性分析表

表七:

售价敏感性分析表

表一:

项目用地及主要规划指标

表二:

项目成本与收益测算表

表三:

项目年度收益计划表

表四:

项目现金流量表

表五:

投资评价指标测算表

表六:

成本敏感性分析表

表七:

售价敏感性分析表