商品房买卖合同交楼条件睇透透.docx

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商品房买卖合同交楼条件睇透透

商品房买卖合同交楼条件睇透透

1、该商品房经验收合格（或者该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续）。

商品房买卖合同第八条第1项“该商品房经验收合格”的含义是指开发商应当取得广州市建委出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而不是区建设局出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》。

2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穗国房字〔2003〕417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。

该文件指出：

“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

”2005年8月使用的广州市新版合同已经将交楼条件由“该商品房经验收合格”，改为“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，以免开发商欺骗业主。

办理了工程竣工验收备案手续就是指开发商取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不是区建设局出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》。

后者只是区建设局出具的质量方面的单项验收，前者是广州市建委出具的须取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明，《建设工程施工质量验收监督意见书》只是其中一项（具体见附件1建设工程竣工验收备案）。

需要指出的，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不是《广州市综合验收合格证》（即合同第八条的第2或者第3项），《广州市综合验收合格证》要求的条件比前者还高，比如增加了永久水电、通邮等条件验收合格（具体见附件2）。

即使开发商取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，业主仍然要审查其是否具体永久水电，查询电话：

核实永久用电：

95598；核实永久用水：

81962288。

《   房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障。

如果商品房买卖合同第八条约定以“1、该商品房经验收合格”为交楼条件的，开发商不出示上述备案表原件的，业主有权根据合同第十一条约定拒绝收楼，并且按照合同第九条约定要求开发商支付违约金，以此促使开发商尽快取得上述备案表，同时为开发商尽快为业主搞好室内各自质量问题施加压力。

注意，业主不要在开发商提高的任何文件上签字，验收房屋时，由开发商提供钥匙开门，不要在钥匙收条上签字，以为视为收楼。

一旦收楼，违约金只能计算到实际收楼时止。

同时，业主不要签订任何补充协议。

凡是补充协议，必然对开发商有利，否则他为什么央求业主签订补充协议呢？

如果确需签订的，可以委托律师陪同签订补充协议，或者咨询律师的意见。

2004年7月，本律师经办的委托人张先生诉广州市景盛房地产开发有限公司延迟交楼支付违约金案件，合同约定交楼条件为“1、该商品房经验收合格”，开发商提交了《建设工程施工质量验收监督意见书》，我以上述文件为依据，主张开发商应当具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一、二审法院均支持我方理由和请求（见附件3）。

    此外，2005年8月广州市新版合同第11条约定的交楼条件“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，也是指开发商取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

值得注意的是，购房者特别小心，有的开发商（如果广州某大开发商）在附件四中或者干脆在合同第八条中将“该商品房经验收合格”定义为：

    2、合同第八条中该商品房经验收合格是指该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格。

这是广州某大开发商的合同的条款。

这是最低的交楼条件。

其文件是《工程竣工验收报告》。

建设单位就是开发商自己，其他四个单位都是开发商聘请的，说到底，就是开发商自行验收。

这个条款是否有效，该开发商开发的某楼盘80余位业主已经于2005年9月在黄埔区法院提起诉讼，我们对结果拭目以待。

   3、在合同第八条第4项中约定交楼条件为“4、取得建设工程施工质量验收监督意见书”，这是广州某大的开发商开了坏头，一些小开发商跟进。

具体已经在前文详述。

   4、在合同第八条第4项中约定交楼条件为“4、建设工程竣工验收报告”。

这是广州某某小有名气的开发商约定的交楼条件，最容易混淆视听。

它与第1相同，即该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格。

这只是办理竣工验收备案表的文件之一。

   5、该商品房经规划验收合格。

部分小开发商采用此条件。

一般业主都知道，规划验收合格证只是办理竣工验收备案表的文件之一。

    无论如何，购房者在签订商品房买卖合同时，尽量要求在商品房买卖合同第八条中选4,明确写明：

“4、出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》”，如果是2005年8月以后的新版合同，要求在合同第11条中选1,即“1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”，或者“3、出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

”

   附件1  建设工程竣工验收备案

　　一、办理依据

（一）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）。

（二）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）。

　　（三）《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）。

　　（四）《关于印发（房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定）的通知》（建设部建建[2000]142号）。

　　（五）《建筑工程施工发包与计价管理办法》（建设部令第107号）。

　　（六）《转发建设部第78号令及建设部办公厅关于印发（房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表）的通知》（广东省建设厅粤建管字[2000]68号）。

　　（七）广东省《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》。

　　（八）《关于印发（广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法（试行的通知）（穗建筑[2002]68号）。

　　（九）《关于开展建筑室内环境质量管理工作的通知》（穗建筑[2002]146号）。

　　二、提交资料

　　（除特别说明外均为一式一份原件）

（一）建设工程竣工验收备案表（一式六份）（原件）。

（二）建设工程施工许可证（复印件，需核对原件）。

　　（三）施工图设计文件审查意见（复印件，需核对原件）。

　　（四）建设工程竣工验收报告（原件）。

　　（五）工程施工质量验收申请表（原件）。

　　（六）工程质量评估报告（原件）。

　　（七）勘察文件质量检查报告（原件）。

　　（八）设计文件质量检查报告（原件）。

　　（九）单位（子单位）工程质量验收记录（原件）。

　　（十）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，即桥梁工程的须提交动、静载试验报告；市政供水工程须提交水压试验验收报告（复印件，需核对原件）。

　　（十一）建设工程质量验收监督意见书（复印件，需核对原件）。

　　（十二）规划验收合格证（复印件，需核对原件）。

　　（十三）建筑工程消防验收意见书（复印件，需核对原件）。

　　（十四）经审批的《广州市建设项目环境保护设施竣工验收申报表》（复印件，需核对原件）。

　　（十五）建设工程竣工验收档案认可书（复印件，需核对原件）。

　　（十六）工程质量保修书（原件）。

　　（十七）属于商品住宅的建设工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（原件）。

　　（十八）法规、规章规定必须提供的其他文件，包括：

　　1、燃气工程验收文件（复印件，需核对原件）；

　　2、电梯安装部份工程质量验收证书（复印件，需核对原件）；

　　3、室内环境污染物检测报告（复印件，需核对原件）；

　　4、单位工程竣工安全评价书（复印件，需核对原件）；

　　5、工程中标通知书（复印件，需核对原件）；

　　6、建设施工合同（复印件，需核对原件）；

　　7、经工程发包、承包双方法人签字并加盖公章认可的工程款已支付清单（列明支付日期、付款数目）以及工程款支付发票（复印件，需核对原件）。

　　注：

　　１、房屋建筑工程不需提交第（十）项所列材料。

　　2、道路、桥梁、涵道、管线工程不需提交第（十七）项和（十八）项中的第1、2、3所列材料。

　　三、一般规定

（一）本业务的服务对象为广州地区建设工程质量安全监督站（包括各专业监督站）受监工程项目的建设单位。

（二）建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向广州市工程竣工验收备案办公室（设在广州市建设委员会建筑业管理处）备案。

　　（三）区（县级市）质监站监督的工程，到隶属的区（县级市）建设局设立的备案办公室办理工程竣工验收备案手续。

    附件2  商品住宅建设项目综合验收

　　一、办理依据

（一）穗府[2001]第6号令《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。

（二）《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。

　　（三）《广州市房地产开发办法》（2003年3月11日广州市人大通过，2003年5月28日省人大批准）。

　　二、验收范围

　　占地5万平方米以上（包括5万平方米）的项目由市建委组织验收；占地5万平方米以下的项目，由项目所在地的区建设局组织验收。

　　三、办理程序

（一）申请单位递交综合验收资料。

（二）市建委或区建设局组织验收。

　　（三）市建委或区建设局发《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》。

　　（四）开发企业领取《广州市商品住宅交楼书》。

　　四、提交资料

（一）申请综合验收报告（原件）。

（二）申请综合验收申请表（原件）。

　　（三）建设工程规划验收合格证（复印件,需核对原件）。

　　（四）消防工程验收合格证（复印件,需核对原件）。

　　（五）人防工程验收合格证（复印件,需核对原件）。

　　（六）建设工程竣工验收备案表（复印件,需核对原件）。

　　（七）永久供水证明文件（复印件,需核对原件）。

　　（八）永久供电证明文件（复印件）。

　　（九）广州市燃气输配及应用工程交工验收证书（城市统一供气的）或燃气工程验收批复（ＬＰＧ集中供气或代天然气）（复印件，需核对原件）。

　　（十）单项（单位）工程竣工验收证书（电信管线）（复印件，需核对原件）。

　　（十一）通邮申报表（复印件，需核对原件）。

　　（十二）房地产综合开发配套项目竣工移交使用（购置）通知书或接收单位回复意见（或签收回执）（复印件，需核对原件）。

　　（十三）环卫化粪池报建批复表（复印件，需核对原件）。

　　（十四）住宅小区市政设施验收合格证明书（复印件，需核对原件）。

　　（十五）房地产开发建设项目手册原件（分期验收者免）。

　　（十六）建设用地规划许可证（复印件）。

　　（十七）建设用地批准书（复印件）。

　　（十八）规划设计方案批文（复印件）。

　　（十九）规划设计总平面图（复印件）。

上述附件见（

3、附件3    延迟交楼三月余，赔偿损失4万多

     2003年10月10日，张先生与广州景盛房地产开放有限公司签订商品房买卖合同，约定开发商将位于东山区的波尔多庄园的房产出售给张先生，交楼时间是2004年3月31日，交楼条件是按照合同第八条第1项（即1、该商品房经验收合格），延迟交楼按照已付房款万分之十支付违约金。

签约后，张先生交付了房款近38.6万元。

2004年2月，开发商通知张先生收楼，由于开发商仅具备《建设工程施工质量验收监督意见书》和《消防验收意见书》，不具备合同约定的法律文件，同时房屋存在漏水等质量问题，所以张先生拒绝收楼。

期间，张先生曾经向质检站投诉，与开发商多次交涉，要求修理和赔偿，均无果。

2004年7月24日，张先生由于急需入住，所以收楼了。

同月30日，开发商具备了合同约定的交楼法律文件。

     2004年7月20日，张先生委托广东佳思特律师事务所王美舟律师向东山区法院起诉，要求开发商支付延迟交楼违约金。

庭审期间，律师提供大量证据和相关法律规定（包括广州市房管局和广东省建设厅的文件），就交楼条件“验收合格”的含义和违约金的高低反复辩论。

庭审调解期间，开发商曾经同意支付张先生以2万元，张先生同意。

庭后开发商要求后来降至1.8万元，考虑到种种情况，张先生也同意了。

可是，想不到开发商一再出尔反尔，又要求仅支付1－1.5万元，遭张先生和律师拒绝。

     2004年10月29日，法院经审理后判决：

开发商向张先生支付按照已付房款的万分之十从2004年4月1日到2004年7月24日止计算的违约金（大约4.6万元，王律师注），诉讼费1785元全部由开发商承担。

不久，开发商上诉至广州市中级人民法院，2005年3月1日，该院判决维持原判。

目前，此案已进入执行阶段。

     王律师评析：

开发商不具备交楼文件却交楼，在广州很普遍，业主可以以此为由拒绝收楼，并且要求开发商支付合同约定的违约金。

一审、二审法院能支持弱势群体的利益，并没有削减违约金，以致本案全面胜诉，律师十分敬佩法官。

开发商的合同一字不改，自己确定的延迟交楼违约金比例，延迟交楼时又称比例过高，庭审时答应的和解金额又反悔，确实言而无信，自食其果。

业主毅然坚持到底，取得全面胜诉。

  4、附件4  房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法

中华人民共和国建设部令  第78号

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》已于二○○○年四月四日经第二十二次部常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

部长　俞正声

二○○○年四月七日

　　第一条　为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据《建设工程质量管理条例》，制定本办法。

　　第二条　在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，适用本办法。

　　第三条　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。

　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

　　第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

　　㈠工程竣工验收备案表；

　　㈡工程竣工验收报告。

竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

　　㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

　　㈣施工单位签署的工程质量保修书；

　　㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　第六条　备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。

　　工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。

　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

　　第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

　　第九条　建设单位在工程竣工验收合格之日起15日，内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。

　　第十条　建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2％以上4％以下罚款。

　　第十一条　建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十二条　备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。

　　第十三条　竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。

　　第十四条　抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。

　　第十五条　军用房屋建筑工程竣工验收备案，按照中央军事委员会的有关规定执行。

　　第十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十八条　本办法自发布之日起施行。

   附件 5、    房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表

房屋建筑工程和市政基础设施工程

竣工验收备案表

建设单位名称

备案日期

工程名称

工程地点

建筑面积（M2）

结构类型

工程用途

开工日期

竣工验收日期

施工许可证号

施工图审查意见

勘察单位名称资质等级

设计单位名称资质等级

施工单位名称资质等级

监理单位名称资质等级

工程质量监督机构名称

竣工验收意见勘察单位意见单位（项目）负责人                            （公章）                          年    月    日

设计单位意见单位（项目）负责人：

                              （公章）                          年    月    日         

施工单位意见单位（项目）负责人：

                            （公章）                          年    月    日

监理单位意见总监理工程师：

（公章）                          年    月    日                         

建设单位意见单位（项目）负责人：

                           （公章）                          年    月    日

工程竣工验收备案文件目录

1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章规定必须提供的其他文件。

备案意见该工程的竣工验收备案文件已于    年    月    日收讫，文件齐全。

                        （公章）                    年    月    日 

备案机关负责人备案经手人

备案机关处理意见：

                                   （公章）                                年    月    日

（广东佳思特律师事务所王美舟律师文）