中华人民共和国集体土地使用权流转法.docx

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中华人民共和国集体土地使用权流转法

（专家建议稿）

郑州大学课题组?

目录

第一章总则

第二章集体建设用地流转

第三章农用地流转

第四章宅基地流转

第五章土地收益

第六章争议解决

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条【立法目的】为了规范集体土地使用权的流转，促进土地资源的优化配置与合理利用，保障集体土地使用权人的合法权益，根据宪法，制定本法。

第二条【流转原则】集体土地使用权流转应当遵循平等协商、自愿有偿的原则，依法进行流转。

第三条【适用范围】本法适用于集体建设用地、农用地以及宅基地使用权的流转行为；其他法律有特别规定的，从其规定。

第四条【流转限制】集体土地使用权流转不得损害国家利益、社会公共利益以及集体利益，不得损害第三人的合法权益。

集体土地使用权流转应符合土地利用规划和土地用途管制，不得擅自改变土地用途和土地性质。

第五条【流转期限】农村集体经济组织进行集体土地使用权流转的，其最高年限不得超过七十年；其他法律有特别规定的，从其规定。

集体土地使用权转让、转租的期限，不得超过原土地的剩余使用期限。

第六条【流转合同】集体土地使用权流转，应当依法订立土地使用权流转合同。

第七条【流转登记】集体土地使用权流转需要办理登记手续的，应当依照有关法律、法规办理。

未按照前款规定办理登记手续的，不得对抗善意第三人。

第二章集体建设用地流转

第八条【主管机关】县级以上人民政府土地行政管理部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理工作。

第九条【集体决议】农村集体经济组织进行集体建设用地使用权流转的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

第十条【出让】农村集体经济组织出让集体建设用地使用权的，应当采用招标、拍卖、挂牌的方式。

第十一条【流转条件】集体建设用地使用权流转应当符合土地利用规划，并应具备下列条件：

（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；

（二）土地权属没有争议；

　　（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；

　　（四）共有的集体建设用地使用权经共有人书面同意。

第十二条【禁止流转】有下列情形之一的，集体建设用地不得流转：

（一）在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的；

（二）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的；

　　（三）其他法律、法规禁止流转的情形。

第十三条【流转登记】集体建设用地使用权流转过程中的登记，由县级以上人民政府土地行政管理部门负责办理。

第十四条【价格公示】县级以上人民政府土地行政管理部门会同有关部门依据国务院土地行政主管部门的规定，定期制定和公布基准地价。

集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地土地行政管理部门定期公布的基准地价确定。

第十五条【集体建设用地使用权收回】有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回集体建设用地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照合同约定的用途使用土地的；

　　（三）因企业撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第

（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对建设用地使用权人应当给予正当补偿。

第十六条【集体建设用地使用权注销】集体建设用地使用权消灭的，农村集体经济组织应当及时办理注销登记。

登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第十七条【使用期限延展】集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满需要续期的，使用权人应当在土地使用期限届满之日的六个月前向农村集体经济组织提出申请，经同意后重新签订合同，并依法办理出让或者出租手续。

第十八条【转让、转租】集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。

使用权人转让或者转租集体建设用地使用权的，除具备本办法第十一条规定的各项条件外，还应当按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定进行开发建设，并且房屋建设工程的投资额达到投资总额的百分之二十五以上或者已开发土地面积达到应开发面积的三分之一以上。

集体建设用地使用权通过本法规定的其他方式进行流转的，参照前款规定。

第十九条【抵押】集体建设用地使用权可以抵押。

集体建设用地使用权的抵押，可以参照《中华人民共和国担保法》办理。

第二十条【一并抵押】乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

集体建设用地使用权转让、转租、抵押的，地上建筑物和其他附着物随之转让、转租、抵押。

集体建设用地上的建筑物和其他附着物转让、转租、抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权随之转让、转租、抵押。

第二十一条【作价入股】集体建设用地使用权，可以作价入股的方式进行流转；法律、行政法规另有规定的除外。

集体建设用地使用权以作价入股方式流转的，应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第三章农用地流转

第二十二条【耕地保护】国家实行最严格的节约用地制度和耕地保护制度，农用地的流转不得改变土地集体所有性质。

农用地流转后，使用者不得改变土地的农业生产用途，不得抛荒或掠夺性经营。

第二十三条【情事变更】农业生产中需改变地貌或建造农产品加工简易用房的，应办理报批手续。

确需改变土地使用性质或用途的，必须按非农建设用地有关规定办理。

第二十四条【农用地流转】农用地可以通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但不得损害农民的土地承包经营权。

第二十五条【集约化经营】国家鼓励农用地通过作价（出自）入股、联营以及其他经双方协商一致的方式流转，逐步实现集约化经营。

第二十六条【与土地承包经营权的关系】土地承包经营权的流转，依据国家相关法律、法规的规定办理。

第四章宅基地流转

第二十七条【土地整理】国家实行土地整理制度，鼓励宅基地的流转集中进行，逐步实现小城镇建设。

第二十八条【宅基地的流转】农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。

宅基地使用权人，在保障基本居住条件的前提下，可以将其宅基地进行转让、抵押、赠与或者出租。

农村村民转让、抵押、赠与或者出租宅基地后，不得再次申请宅基地。

第二十九条【特殊情况下的流转】远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。

房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。

第三十条【宅基地的退出】国家鼓励有其他居住条件的农村村民退出宅基地并给予奖励。

退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。

农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。

第五章集体土地流转收益

第三十一条【集体土地流转收益】集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体所有；集体建设用地使用权转让和转租的收益，归原集体建设用地使用权人；出让、租赁合同另有约定的，依照约定。

集体建设用地有偿使用收益中农村集体所有部分的使用方向、用途以及使用收益分配，由集体成员约定，使用情况应当向集体成员公开。

★方案二：

第三十一条【集体土地流转收益】集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益由农村集体村民按份共有；集体建设用地使用权转让和转租的收益，归原集体建设用地使用权人；出让、租赁合同另有约定的，依照约定。

集体建设用地有偿使用收益中由农村集体村民按份共有部分的使用方向、用途以及使用收益分配，由集体成员约定，使用情况应当向集体成员公开。

第三十二条【集体建设用地增值收益的管理】集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。

土地增值收益收缴和使用管理办法由各省、自治区、直辖市财政部门会同国土资源、物价部门另行制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后实施。

第三十三条【流转收益的保护】任何组织和个人擅自截留、扣缴集体土地流转收益的，应当退还。

第六章争议解决

第三十四条【协商、调解】因土地使用权流转发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以向村民委员会、乡（镇）人民政府或者农村经营管理机构申请调解。

第三十五条【仲裁】当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。

第三十六条【诉讼】当事人对有关人民政府的处理决定不服的或者农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

第三十七条【争议解决前维持土地原状】在因土地使用权流转发生的纠纷解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第七章法律责任

第三十八条【擅自改变集体土地使用权流转的性质和用途】集体土地使用权流转过程中，擅自改变其性质和用途的，县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条【违约责任】集体土地使用权流转过程中，违反合同的约定内容，应当承担损害赔偿等责任的，依照合同法以及土地管理法律、法规的相关规定处理。

第四十条【利用职权强迫、阻碍集体土地使用权流转的责任】任何组织和个人利用职权强迫、阻碍集体土地使用权流转，给向对方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条【擅自截留、扣缴集体土地流转收益的责任】任何组织和个人擅自截留、扣缴集体土地流转收益，拒不退还的，应当承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第四十二条【农村未利用地、自留地、自留山的流转】农村未利用地、自留地、自留山的流转，参照农用地、宅基地的流转规定，适用本法；法律另有规定的，从其规定。

第四十三条【实施细则】国务院可以依据本法制定集体土地流转的实施细则；国务院土地行政主管部门可以依据本法制定具体办法，经国务院批准后实施。

各省、自治区、直辖市可以结合本地实际，制定具体的实施办法。

第四十四条【实施日期】本法至200X年X月X日实施。

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本专家建议稿系郑州大学法学院沈开举教授主持的国家社科基金项目"修宪后的中国土地管理制度改革研究"（项目批号：

07BFX026）。

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