国信开发区人才公寓项目可行研究报告.docx
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国信开发区人才公寓项目可行研究报告
国信开发区人才公寓项目可行研究报告
附件：
附件一：
项目单位营业执照（副本）
附件二：
项目单位组织机构代码证
附件三：
国有建设用地使用权出让合同
附件四：
建设用地规划审查函复意见书（青规开函业字[2021]7号）
附件五：
青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件（青政地字[2021]42号）
附件六：
项目地理位置示意图
附件七：
项目总平面图
附件八：
户型图
第一章项目单位及项目概况
一.1项目申报单位
青岛国信开发区置业有限公司
一.2项目名称
国信开发区人才公寓项目
一.3项目申报单位概况
青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司，注册地在青岛经济技术开发区九龙江路63号203室，法人代表为赵国利，经营范围为房地产开发，公司为青岛国信置业有限公司的全资子公司。
青岛国信置业有限公司（以下简称：
国信置业公司）成立于2010年4月2日，注册资本2亿元，系隶属于青岛国信发展（集团）有限责任公司（简称：
国信集团）的全资子公司，是整合国信集团内部原青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公司等四家房地产公司的基础上组建形成。
主要承担着城市重大基础设施建设和房地产项目开发经营的功能，经营领域为一级土地市场开发、房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、市政工程建设及代建、物业管理等，是国信集团打造置业板块的核心载体。
自组建以来，国信置业公司始终坚持以市场为导向，以经济效益为中心，以“诚信、稳健、精致、创新”的企业文化为支撑，一手抓项目管理，一手抓公司建设，全力提升房产开发建设和经营管理水平，为城市发展和品质生活提供优质产品和优良服务。
国信置业依托国信集团已形成的胶州湾海底隧道、青岛大剧院、青岛国信体育中心等品牌及项目资源优势，已承担起地铁沿线土地开发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重点项目的开发、建设及运营任务，目前公司开发量达百万平米以上，在市区及周边地区均设有分支机构，项目储备已遍布青岛七区五市，以优良的质量和至诚的信誉，多次得到上级领导的认可和肯定，在青岛市基础设施建设中发挥了重要的作用。
同时，积极参与“两改”及房地产开发项目，强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅谷旧村改造等自营房地产项目，积极引进国内外知名设计机构、参建单位和供应商等合作伙伴，全力打造国内一流水平的住宅区，建设城市人居典范，全面提升青岛市的区域品位和生活质量。
一.4项目提出的背景
住房是居民的基本生活需求。
自“十一五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。
在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价的呼声日益强烈。
随着当前我国建设和谐社会这一发展理念的提出，青岛市市委、市政府对中低收入家庭的住房问题更为重视，进一步加大投入，努力改善困难群众的生活环境，提升人民群众的生活水平，努力让低收入家庭享受到城市发展和社会进步的成果。
2021年以来，青岛市认真坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”三个基本理念，持续将住房保障工作纳入市政府为民办好的实事之首，低收入家庭的住房条件得到了明显改善。
经过几年的努力，规划的各项目标任务全面完成，多层次住房保障体系基本确立，廉租住房保障家庭实现应保尽保。
截至2021年末，青岛市已累计通过各类保障性安居工程解决和改善了32.2万户家庭的住房困难问题，中低收入群体的住房困难问题明显缓解，其中通过保障性住房解决和改善了约18.4万户，通过旧城区和城中村改造解决了13.8万户，全市住房保障覆盖率达到15.4%。
大规模的保障性安居工程建设，充分发挥了抑制房价上涨、平稳房地产市场的作用。
2021年9月份，青岛市又出台了《青岛市住房保障发展规划（2021-2021年）》，提出以配租公共租赁住房方式解决9000户（面向符合廉租住房保障条件的家庭配租3000户，面向其他低收入住房困难家庭配租6000户）；以配售经济适用住房方式解决15000户。
青岛经济技术开发区（以下简称“青岛开发区”）是1984年10月经国务院批准成立的国家级开发区，建区二十多年来，在中央、省、市的正确领导和关心支持下，经过广大建设者的艰苦创业和不懈努力，开发区已由昔日的荒野渔村，成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。
伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进，经济总量逐年增加，城市规模日益扩大，也吸引了越来越多的不同层次的人才参与到开发区的建设中。
但是，随着城市规模的扩大和现代化程度的提高，青岛开发区的房价也出现了相当程度的上涨，并且呈现持续上涨的态势，给低收入家庭带来了很大的生活压力。
同时，在青岛开发区经济形势日益向好的背景下，要持续推动青岛开发区的科技进步，加快经济转型升级步伐的加快，对高素质人才的需求更加迫切。
因此，实施规划建设人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高区域核心竞争力的一项重要措施。
为充分体现社会公平，让全社会都能充分享受改革成果，近年来，青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房（人才公寓）6个层次的住房保障体系，并取得了明显成效，本区居民和外来人才的住房问题得到逐步解决，创造了良好的社会效益。
2021年，青岛经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建设计划。
作为山东省综合实力最强的房地产企业之一，青岛国信置业有限公司在房地产开发建设方面具有丰富的经验。
2014年2月21日，青岛国信置业有限公司在黄岛区滨海公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗土地的使用权，本宗地总面积为23185平方米，其中以拍卖方式出让获得的18548平方米拟建设国信紫玉台项目，以直接划拨方式取得的4637平方米建设建筑面积不少于12056.2平方米的租赁型人才公寓。
目前，青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书的约定与青岛市国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并在黄岛区注册成立全资子公司——青岛国信开发区置业有限公司，作为项目实施主体。
青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理局签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，开始国信紫玉台项目的开发建设，并依法缴纳土地出让金，完成土地开发的法定手续。
目前本项目的土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完毕，资金来源已落实，项目建设条件已基本具备。
根据现行投资管理程序和保障房管理制度，特编制本项目申请报告。
一.5项目概况
一.5.1项目建设地点
本项目建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南，环岛路以东，南临城市规划路，东临规划预留地，用地面积4637平方米。
一.5.2项目建设内容及规模
1、建设内容
项目拟建设人才公寓楼1栋以及相应的配套附属设施。
工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程。
2、建设规模
本项目拟建建筑面积12006.3平方米租赁型人才公寓、配套物业管理用房66.3平方米，地下车库与地块内商品房部分合建，分摊建筑面积1729.8平方米。
国信紫玉台项目（整体）主要规划指标详见表1-1
表1-1国信紫玉台项目（整体）主要规划指标表
序号
指标
单位
指标
一
规划用地面积
平方米
23185
二
总建筑面积
平方米
74875.2
1
地上总建筑面积
平方米
60107.2
1.1
住宅建筑面积
平方米
45530.3
1.2
人才公寓建筑面积
平方米
12021.3
1.3
人才公寓配套建筑面积
平方米
66.3
1.4
商业建筑面积
平方米
2021.0
1.5
其他配套公建建筑面积
平方米
494.3
2
地下建筑面积
平方米
14768.0
三
基底面积
平方米
4034.6
四
总户数
户
675
1
商品房户数
户
520
2
人才公寓户数
户
155
五
停车位
辆
592
1.1
地上
辆
282
1.2
地下
辆
310
六
容积率
2.6
七
建筑密度
17.4%
八
绿地率
35.1%
一.5.3项目建设方案
1、总平面设计
项目建设用地西、南两面临城市规划路，北临滨海大道南辅路，东面为规划预留空地，呈斜“L”形。
项目共设置7座住宅楼，建筑高度18层到26层，建筑物沿用地边缘布置，人才公寓楼1座位于项目的东北部。
建筑物周边有城市道路和小区内部环形道路环绕，便于行人进出，又可以与周边的居民区之间形成良好的隔离带，避免了相互干扰，保证了居住的私密性要求。
在整个地块下面设有地下停车场，既满足了项目停车的要求，又充分利用了地下空间，节约了土地资源。
建筑物之间均保持30米以上的楼距，以保证中间具有足够宽敞的绿地，又可以避免住宅楼之间的遮挡，既保证了住宅的日照和采光需要，又极好地维护了私密性的需要。
在项目内，围绕住宅楼设环形道路，宽度为6.0米，以满足内部通行和消防规范的要求。
每个楼座前设联系道路，与环形道路相通，中央部位设置一处消防登高面。
在用地内部、楼座之间，设集中的绿地和居民活动场所，并配置部分简易的活动设施、亭阁等，满足居民健身、活动需要，另外结合建筑物布局，分别设置相应的楼前屋后绿化。
项目共设两个主出入口，分别开向西、南两面的城市规划路，其中，西侧为人行主出入口，南侧为车行主出入口。
变电站和换热站布置在2#楼地下。
2、建筑设计
（1）住宅
本项目拟建的人才公寓建筑层数为26层，2个单元，可容纳居民155户，按户均3.1人计算，居住总人数为481人。
建筑物采用欧陆建筑风格，外立面以黄褐色暖色调为主，均采用平屋面。
住宅户内采用常规布局，主卧室、起居室位于南侧，所有房间均设有直接对外的窗户。
按照《青岛市人才公寓建设和使用管理规定（试行）》（ 青政发〔2021〕17号）要求，按照不同层次享受相应的住房面积标准。
本项目面对的人才为集团自有人才，人才类别主要为副高职称人员、博士、博士后、本科毕业生等人才。
因此，本项目人才公寓套型面积分为65平方米、75平方米、90平方米三个档次，户型分别为二居室、三居室。
人才公寓户型比例分配情况详见下表：
序号
户型
套数
合计建筑面积
（平方米）
比例
1
65平方米
51
3367
28.0%
2
75平方米
52
4165
34.7%
3
90平方米
52
4474
37.3%
合计
155
12021
100.00%
配套物业管理用房位于楼层的地层，建筑面积为66.3平方米。
（2）地下停车场
为满足住户停车需求，拟充分利用本项目的地下空间修建地下停车场，在东南端和西端各设1个出入口，每栋楼的居民均可乘电梯直达地下停车场，方便住户便捷出行。
3、装饰设计
本项目室内外装饰标准、要求按照下表执行，详细做法待下步设计时再行确定。
序号
范围
分项名称
配置标准
—
单体楼
1
楼内公用部分
一层大堂
（入户门厅）
精装修
墙地面镶贴瓷砖
顶棚白色乳胶漆
楼内公共地面
电梯前室及走廊
地面铺贴地砖
消防疏散楼梯间
地面及踢脚镶贴地砖
楼内公共墙面
电梯前室
墙面白色乳胶漆
走廊
墙面白色乳胶漆
消防疏散楼梯间
白色乳胶漆（立邦或同档次，下同）
电梯门
一层不锈钢门套
楼内公共顶棚
电梯前室及走廊
白色乳胶漆
消防疏散楼梯间
白色乳胶漆
其他
单元门
普通铝合金门，配IC卡可视对讲系统
报箱
不锈钢
疏散楼梯间扶手
木制扶手、钢制栏杆
电梯
载重800kg，速度1m/s
防火门
中档钢制
公共照明系统
声光控
消防系统
按设计
2
外立面
外墙
网点
真实漆
其他
EPS板防火保温材料保温、弹性涂料
其他
外窗
普通档塑钢窗带纱扇中空玻璃窗
阳台门
留洞
屋面
保温、防水
挤塑板保温，SBS防水
阳台栏杆
不锈钢
3
楼内分户
（按普通装修交房标准）
室内地面
卧室、起居室、餐厅、走道、阳台
铺贴地板砖
卫生间、厨房
面层铺贴瓷砖
室内墙面
卧室、起居室、餐厅、走道、阳台
中级抹灰、刮腻子、白色乳胶漆
卫生间、厨房
面层铺贴瓷砖
室内踢脚
实木复合踢脚线
室内顶棚
混凝土打磨平，不抹灰、刮腻子
4
室内门窗
防盗门
中档钢制防火防盗门
室内内门
普通实木复合内门
5
卫生间
给水管
水表前为衬塑钢管（由自来水公司负责）；水表后户内为PPR管
下水管
U-PVC管材
排风管
设变压式排风道
卫生洁具
陶瓷制品
6
厨房
燃气
燃气管道、计量表、报警器安装到位，安装燃气灶和油烟机
给水管
水表前为衬塑钢管（由自来水公司负责）；水表后户内为PPR管
下水管
U-PVC管材
排风道
设变压式排风道，预留抽油烟机孔
7
照明
按设计，公共部位为节能灯
8
开关插座
按设计
9
弱电配置
书房
电视、电话、宽带接入
起居室
电视、电话、彩色可视对讲、宽带接入
卧室
电视、电话、宽带接入
10
供暖
市政集中供暖
散热方式
钢锌复合式散热器
制冷
预留空调洞口、空调板、电插座
单体空调
11
窗台栏杆
安全防护栏杆
不锈钢
12
自动喷淋管道、消火栓管道
内外热浸镀锌钢管
二
地下车库
入口
上设雨棚
照明
照明为节能灯、标志灯为LED灯
地面
地面为加金刚砂细石砼，涂刷耐磨漆，划车位线
防撞条及倒车杆
设置
三
场区
小区大门
中档
照明
照明灯
绿化
大树+灌木+草坪
院墙
铁艺（中档）
小区内道路
主行车道
沥青砼
人行道
面砖
四
智能化
周界防范
一卡通
电子巡更
监控系统
可视对讲系统
4、结构设计
人才公寓楼均采用钢筋混凝土框架－剪力墙结构体系，以增强结构刚度，便于室内空间的灵活布置。
基础采用柱下筏板基础，墙体采用蒸压粉煤灰砖砌筑。
地下停车库采用钢筋混凝土筏板基础，墙体与顶盖均采用钢筋混凝土结构，顶盖地面抹铁屑砂浆。
一.5.4公用工程
1、给水工程
（1）水量计算
项目用水主要为居民用水，另有部分物业管理人员、保洁人员等用水，该部分用水相对较少，包含在未预计用水中。
居民用水指标按照200升/人•日计算，日总用水量＝481×200/1000＝96.1立方米/日。
考虑到公建、保洁等方面用水的需要，未预计用水按照居民用水的20%计取。
项目日总用水量为115.3立方米，年用水量＝115.3×365/10000＝4.2万立方米。
（2）给水系统
住宅楼在竖向上采取分区供水方式，共分为两个区，其中，六层及以下部分，由市政压力直接供水。
七层及以上采用加压供水方式，由设在用地南面的区域加压供水泵房供水。
室外低压供水管分别由西、北两侧道路下的市政给水管各接来一路进水管，管径为DN100，沿小区主干道下布置成环状管网，就近接入各单体建筑。
高压供水管由加压泵房接来一路进水管，呈枝状布置，就近接入各单体建筑。
室内给水主干管采用PPR给水塑料管，“一户一表”计量方式。
给水加压泵房设在地下，内部设两套微机变频无负压加压设备。
2、排水工程
项目排水系统实行雨污分流制。
（1）污水系统
项目污水量按照给水量的85%计算，为98.0立方米/日。
项目污水竖管在墙角处安装，水平管道在楼板下敷设，就近经排出横管排放至室外污水管。
室外污水管道在项目区域内的道路下敷设，排放至小区外围的市政污水管网。
各单体建筑最下方2层的污水单独排放。
地下设集水井，由潜污泵提升排放至室外雨水管道。
（2）雨水系统
项目降雨量按照青岛市暴雨强度公式计算，重现期取三年，总降雨量为645.2升/秒。
项目设独立的雨水系统，小区内地面采用组织排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨经雨落管排放至室外散水。
雨水干管在道路下敷设，就近直接排放至市政管道。
在道路两侧、广场、停车场等部位设雨水口，收集地面径流，排放至雨水管网。
3、电气工程
（1）用电负荷
本项目总建筑面积13802.4平方米，用电负荷按照60瓦/平方米计取，总装机负荷为828.1千瓦。
用电需用系数取0.6，计算负荷为496.9千瓦。
项目年用电时间为365天，日平均用电时间按照5小时计取，年总耗电量＝496.9×365×5/10000＝90.7万千瓦时。
（2）电气系统
本项目用电由临近的不同区域中心变电站或高压电网接来2路10千伏电源，接入小区变电站，电缆埋地敷设接入。
项目设一座中央变电站，设置在用地中部的地下一层，内设2台SCB-10干式变压器，容量分别为2000千伏安、1500千伏安，输出电压为380/220伏。
变电站对外采用放射式与树干式相结合的配电系统，电缆埋地穿塑料管沿小区的道路、绿地边缘敷设。
单体建筑内采用树干式配电，电线穿金属线管敷设，线管埋设在建筑主体结构中。
室内照明、插座、空调各自设置独立回路，所有插座回路均设漏电保护开关。
4、空调系统
项目在每户的卧室、起居室靠近外墙处预留空调插座。
5、采暖工程
项目地上面积12072.6平方米，冬季热负荷按照50瓦/平方米计取，总热负荷为603.6千瓦。
冬季采暖时间为140天，日采暖时间为24小时，考虑到天气变化因素，采暖负荷系数0.6，项目采暖年耗热＝603.6×140×24×0.6×3600/1000000=4380.9吉焦。
采暖系统热媒为热水，由设在用地南面的区域集中换热站供应，室外管网采用塑料护套发泡保温钢管，沿道路、绿地敷设。
室内采暖系统竖向进行分区，其中，六层及以下为低区，七层及以上为高区，采暖系统采用机械强制内循环。
本项目所有采暖房间均采用散热器采暖，管线穿越非采暖房间时设管道保温。
6、通风工程
厨房、无外窗的卫生间设排油烟道、排气道，直通屋顶，设防倒流系统。
地下车库、设备用房设专用排风系统，出风口设在室外的绿地中。
7、燃气工程
（1）气源
本项目拟采用天然气作为燃气，气源为城市中压管道供应的天然气，由设在用地西部的燃气调压箱进行调压。
室外低压燃气管网采用钢管，沿道路、绿地敷设，分配至各单体建筑。
（2）燃气消耗量
燃气消耗量按照《城镇燃气设计规范》（GB50028-2021）的要求计算，天然气热值取36220千焦/立方米，人均年消耗热值取2300兆焦，项目年天然气总消耗量＝481×2300×1000/36220/10000＝3.1万立方米。
（3）燃气系统
室内燃气立管在厨房的墙角敷设，管材选用焊接钢管，每户设计量表和安全阀。
8、弱电工程
项目弱电工程包括有线电视系统、计算机网络系统、电话系统。
（1）有线电视系统
有线电视系统主干电缆由小区有线电视电缆接来，信号经放大后通过分支器、分配器向各末端输送。
具体系统方案按照《青岛市新建、改建和扩建公共建筑及住宅有线广播电视暂行设计规定》及国家有关规定进行设计。
（2）计算机网络系统
本区域的计算机网络系统主线路由沿小区的光纤网络接来主线路，直接引至各层配线箱，线管在主体结构内敷设。
（3）电话系统
本区域的电话系统主线路由沿小区的通信管廊接来主线路，直接引至各层配线箱，由配线箱跳线配给各终端插座。
（4）可视对讲系统
每座住宅楼设对讲电控门，该系统电源取自本单元公用电表，各户设对讲门铃。
（5）安保系统
小区的出入口、广场、道路拐角、地下车库、电梯间、建筑物入口均设监控探头，监控主机设硬盘摄像机，存储监控影像。
一.5.5消防
室外给水管网设2个地上式消火栓，分别位于南北两端的绿地中。
消火栓管道由设在地下二层的区域消防泵房接来二路DN100管线，在区域内呈枝状布局，分别接入各单体建筑内。
项目设消火栓系统，竖向不分区，室内采用环状管网。
消防水泵采用临时高压，出口压力按照高区最不利点设计，低区采用减压阀减压，位置较低的消火栓口设孔板减压，屋顶设试验消火栓。
地下室在车库内设自动喷水灭火系统，由室外给水管道直接供水，采用两路供水方式，系统方式为湿式系统，报警阀安装在值班室外。
各楼层的走道各设2个消火栓箱，电梯间设1个消火栓箱。
走道、电梯间设火灾自动报警系统和消防广播，墙壁安装报警按钮，报警主机设在区域的消防值班室。
电梯间、楼梯间均采用乙级防火门，全部设外窗，采用自然排烟。
地下室采用机械排烟，排烟口设在室外的绿地中。
地上建筑每单元设疏散楼梯，直达室外，地下室设单独的疏散出口。
地下室按照规范要求划分防火分区，分区间、出入口采用可分级下降的甲级防火卷帘。
一.5.6停车位
人才公寓按照每户0.3个车位配置，共设47个停车位，均位于地下。
一.5.7建设周期
本项目总进度计划为3年，自2021年4月起开始项目前期准备工作，2021年12月底完成全部项目建设。
一.5.8投资估算
1、建设总投资
本项目总投资估算为4782.1万元，详见表1-2。
表1-2项目总投资估算表
序号
项目
投资额（万元）
占总投资比例
一
工程建设投资
3921.7
82.01%
二
其他费用
632.6
13.23%
小计
4554.4
95.24%
三
基本预备费
227.7
4.76%
项目建设总投资
4782.1
100.00%
2、工程建设投资
工程建设投资估算为3921.7万元，详见表1-3。
其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基础装修考虑，并适当考虑了其在门窗、配电等方面的需要，地下车库按照功能装修考虑。
表1-3工程建设投资估算表
序号
项目
单位
数量
单位造价（元）
总造价（万元）
一
人才公寓
2610
1
主体工程
平方米
12021.3
1300
1560.8
2
装饰工程
平方米
12021.3
800
960.5
3
给排水工程
平方米
12021.3
60
72.0
4
强弱电工程
平方米
12021.3
270
324.2
5
暖通工程
平方米
12021.3
120
144.1
6
消防工程
平方米
12021.3
60
72.0
小计
3133.6
二
人才公寓配套建筑
2610
1
主体工程
平方米
66.3
1300
8.6
2
装饰工程
平方米
66.3
800
5.3
3
给排水工程
平方米
66.3
60
0.4
4
强弱电工程
平方米
66.3
270
1.8
5
暖通工程
平方米
66.3
120
0.8
6
消防工程
平方米
66.3
60
0.4
小计
17.3
三
地下车库
3010
1
主体工程
平方米
1729.75
2500
432.4
2
装饰工程
平方米
1729.75
200
34.6
升级会员 