第六章物业管理招投标.docx

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第六章物业管理招投标

第六章物业管理招标投标

本章目的要求：

1、掌握物业管理招投标的概念，

2、掌握物业管理的招标方式

3、了解物业管理招投标的原则

4、掌握物业管理招投标的程序

5、掌握物业管理招投标书的编写

第一节物业管理招标与投标的概念与原则

[讲授与训练]

物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标，

前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。

此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。

为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：

　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

一、物业管理招标投标的基本概念

1、含义：

招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。

物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。

物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。

物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。

2、理解：

（1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。

（2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。

（3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。

1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。

2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第24条明确规定：

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

二、物业管理招标的方式

　根据招标项目的不同特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。

现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：

公开招标、邀请招标和议标。

（一）公开招标

公开招标是指招标人（业主）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。

公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标广告。

公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则。

这具体表现在：

在公开招标的过程中，招标方首先应依法发布招标公告。

（招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

）凡愿意参加投标的单位，可以按通告中指明的地址领取或购买较详细的介绍资料和资格预审表，并将资格预审表填好后寄送给招标单位。

招标单位对所有申请资格预审的单位进行审查，经审查合格者可向招标单位购买招标文件，参加投标。

（二）邀请招标

邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，招标单位根据平时的了解，向有承担能力的若干物业管理公司发出招标通知，邀请他们参加投标。

其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。

由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。

目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。

邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。

尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。

（三）议标

议标又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。

议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。

这是因为：

一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。

事实上该类项目（也就是我们常见的中小楼盘和物业）很少是实行超前招标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。

由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。

另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。

此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。

因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。

三、物业管理招投标的原则：

（见书151）

四、物业管理招投标的一般程序

招标与投标是按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。

物业管理招标投标的一般程序如下：

（一）准备阶段

1．选择招标方式。

是公开招标还是邀标、议标。

2．成立招标领导小组。

在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方（如房地产开发商或业主委员会）成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。

通常还委托招标代理机构（如物业管理招投标有形市场）来具体实施招标工作。

3．确定招标项目、招标指导思想及原则。

4．编写招标书。

招标书的主要内容有：

（1）拟招标的物业基本情况。

包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

（2）物业管理内容。

包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

（3）对招标的有关说明。

如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件（如提供管理用房、商业用房面积），物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

（4）物业管理考核标准与奖惩措施。

（5）投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5．若是公开招标，则将向社会发布招标公告。

通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。

公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

（二）招标阶段

1．招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。

在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。

标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。

召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2．投标单位资质资信审查。

在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3．投标书的报送。

参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组（办公室）或其委托的招标代理机构。

（三）开标阶段

1．按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2．由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。

评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3．公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

（四）中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。

中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。

合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

五、物业管理招标书的编写

（1）熟悉项目

物业管理要开展招标，首先要对物业项目了解、熟悉。

必须对物业项目的各类图纸、说明进行查看、阅读，同时还要了解熟悉项目周边的环境。

（2）确定物业管理的内容质量标准、要求

对开展招标项目的物业管理要有一个正确的定位，即物业管理的内容、质量要求、标准，并在招标文件中明确。

（3）确定投标、开标、定标的日期及其他事项

根据项目的要求，确定招标、投标、开标、定标日期。

通常招标公告发出以后，要留不少于20天时间让投标人编制投标书及送标书。

当确定截标时间后，其开标时间应当与招标文件确定的提交投标书截止时间相同，这样才能保证公平、公正，保证投标书不会出现泄密。

（4）招标项目备案

招标人应提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

与物业管理招标有关的物业项目开发建设的政府批件；招标活动方案，包括招标组织机构、时间安排、评标委员会组成、评标方式等；招标文件；法律、法规规定的其他材料；主管部门要求提供的其他材料。

（5）编写“招标须知”

为了使招标工作正常进行，确保投标企业明确要求、了解条件、统一行动，招标单位必须根据拟招标项目的条件、环境、物业管理质量标准与要求和招标进度安排编写和发出招标须知。

六、物业管理投标书的编写

物业管理投标书，即物业管理投标文件，是招标文件中规定的投标人必须提交的全部文件。

一份好的投标书至少应符合以下3个要求：

一是符合招标书的要求；二是符合本物业项目管理服务的实际需求；三是充分反映本物业管理企业的特点和长处。

投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题，并重点介绍物业管理企业、拟组建的项目管理机构和拟订的物业管理方案要点。

投标书应列有目录，让人对投标书的内容一目了然。

投标企业应组织本企业中水平较高、经验丰富、具备较好文字表达能力的营销部、服务中心、工程部、保安部和保洁部等多个专业部门的人员组成标书编写组，精心编写，反复修正。

投标书主要应包括以下内容：

1．投标函

投标函是致招标人的信函，是投标书的首项内容，一般包括投标意向的表达，履约的意愿及履约的内容，投标总价和房屋及附属设备设施维修养护、安全管理、环境管理等各分项服务价格，以及投标人的联系方式等。

投标函应有投标物业管理企业法定代表人或其授权的代表签字，并盖上企业印章。

2．投标报价一览表

服务费用是投标书中最重要的内容之一，投标书一定要提出合理的、有依据的投标报价。

投标报价一览表一般不仅列明投标总价和各分项服务价格总表，还要列明各项物业管理服务费用测算明细表。

3．投标物业管理企业简介

为了让招标人和评标委员对投标物业管理企业产生深刻的印象，投标书中一般应用一定的篇幅简要介绍本投标企业的情况，如本企业的成长历史、规模实力、取得的荣誉、业绩、优势、特点、企业文化、管理和经营服务理念，以前管理过或正在管理的物业名称、地址、类型、数量，与标的物业相似的物业管理经验和成果，主要负责人的专业物业管理经历和经验。

4．物业管理服务部门设置

投标物业管理企业应根据投标物业的规模、功能和布局、招标人的要求以及物业管理企业的管理模式，合理确定项目管理服务运作机构和人员配置。

在投标书中，应该说明拟设置的各个职能部门的组成、人员招聘和培训安排、各部门职能与职责，以及拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩。

5．物业管理方案要点

编写投标书过程中最关键的环节就是管理方案的设计和标价（费用）的测算。

投标物业管理企业应根据拟承接物业项目的具体情况，分析确定物业管理服务的范围、类型、档次、标准等项内容，并对各项管理服务费单价和总价做出较为精确的测算，拟定出物业管理方案。

首先，分析拟承接物业项目的特点及其物业管理服务的特点、难点和要求，分析业主和使用人对物业管理服务的期望和服务需求，并调查分析当地同类物业管理服务情况、收费标准等。

然后，介绍本企业将在各阶段提供的各项物业管理服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务流程方法、质量目标、保障措施、物资装备、服务费用等。

—般说来，质量目标表现在两个方面：

一是总体达到的某种水平，一般指有关部门给予评定的优秀、示范称号，如建设部评定的全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区），省、市一级的物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）等；第二种是管理达到的具体质量指标，如设备完好率、零修及时率、费用收缴率、住户满意率等。

此外，如果投标物业管理企业拟在中标后将物业管理区域内的某些专项服务业务委托给专业性服务企业，应当在投标文件中加以说明。

6．投标书附件

投标物业管理企业可以根据需要以附件的形式将企业标准化操作手册、内部管理制度、服务技术支持体系、服务质量保障体系、资质证明材料、联合体共同投标协议等资料作为附件附于投标书中。

如果招标文件中规定了投标书的格式，在编写投标书时，不得改变投标书的格式，原有格式不能表现的投标意图，可另附补充说明。

投标书应层次清晰，精心排版，装帧美观大方。

计算数字一定要准确无误，项目、单价、合计、总标价及其大小写数字，均应仔细核对。

七、实施物业管理招投标所面临的主要问题

（一）地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约

就目前来说，虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。

也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重组公司另行管理。

这样，物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争。

因此要想招投标顺利进行，就必须打破这种瓶颈现象。

（二）开发商受经济利益驱动增大招投标难度

到目前为止，物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在，其企业行为和活动受到开发商的约束。

开发商也从自身利益出发，将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理，而不愿意将物业推向市场公开招投标。

同时，处于自我保护需要，个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业，这样开发建设与管理不分，必然造成许多难以调和的矛盾。

从隶属开发商的物业公司角度看，若不对外接管物业，不实行自主经营、独立核算，就很难降低成本，提高效益，也难以经得起市场的考验，而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护，致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。

所以，要实行招投标，当务之急是做好建管分离和建管衔接。

3、法规不完善，缺乏招投标基础

（l）没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性

现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标；或是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标。

由于没有统一的招投标权威管理评价部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性，也缺少公正机关和社会舆论的监督，使招投标运作起来难度很大。

（2）物业管理招投标法规不健全

目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作，虽然某些城市已制定出《物业管理招投标暂行办法》，但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

4、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风

（l）“关系”竞争

有的物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处及通过其他不正当的手段取得竞争项目。

（2）“暗箱”交易

某些物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，向其他管理公司进行招标作为陪衬。

还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息，并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。

或利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。

（3）违法违规

有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业”游戏规则”，以低于成本价参与竞争。

个别物业管理公司更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。

也有的管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。