阿瓦提县市场调研营销策划推广方案Word文档格式.doc

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八、项目销售进度

九、销售执行方案

十、本项目人员配备

十一、全程销售中开发商所需配合事项

前言:

非常感谢公司给我们提供这次良好的合作的机会，我们将以“精诚合作、共创双赢”的原则，本着“永远把开发公司的利益放在首位，永远把客户的需求放在第一位”的宗旨，尽我们最大的努力为公司创造最大的财富。

我们坚信，我们强强联合，携手共进，互惠互利，为公司今后的开发销售奠定良好基础，形成长期的战略性合作伙伴，共谋发展。

相信本次合作会为公司提供最好的服务，创造最大的经济效益与社会声誉。

一、阿瓦提县房地产市场分析

1、阿瓦提县近年房地产市场发展概述

价量齐升——火爆的2007年

基本平衡——平淡的2008年

平稳上升——2009年投资者趋于理性

暴涨趋稳——2010年上半年住房市场非理性暴涨，下半年稳步上升

持币观望——2011年4季度房地产市场价高难卖

阿瓦提县近几年将继续把稳定住房价格和解决低收入群众住房困难作为今年工作的重点，进一步完善住房保障体系，强化房地产市场监管，防止房价过快上涨。

阿克苏市、其他县将增加中低价位、中小套型普通商品供应，积极开展“限套型、限房价”普通商品房建设试点工作，地区各相关部门也积极配合，严格执行第二套住房信贷管理的有关规定，抑制投资性购房和大套型住房消费，促进闲置住房流通，稳定住房价格。

按照地区《解决低收入家庭住房困难工作实施意见》的要求，地区将加大廉租住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房建设力度，所有新建廉租住房面积将严格控制在50平米以下，新建经济适用房单套面积在60平方米左右。

1、阿瓦提县房地产市场的发展从2009年开始逐渐升温，经过近几年的发展，逐步走向了开发多元化，住宅及商业项目纷纷登台，正步进入一个相对理性的发展阶段，在国家各项政策出台的宏观因素影响下，房市逐渐转行。

作为工业县城，拜城县的房地产市场由于特殊的地理原因，外来流动人口剧增，其房地产市场发展空间广阔，消费潜力巨大，房价同比上涨按2%左右增速。

但现在的在建及新建项目已经开始下降，房地产市场开发呈现观望状态。

2、现在拜城县的城建规划正在处于老城功能换代升级改造阶段，逐渐向中型县城的发展模式靠拢，先优化城区，一大批新兴住宅项目实现功能升级换代，老式建筑正在退出舞台，同时县城中心区大量的高层的兴建，使得城市化进程进一步加快。

3、由于阿瓦提县城建的规模加大，房地产市场的发展呈百花齐放状态，房市的区域性特征不明显，购房户选择余地比较大，城市东南西北均是他们置业的目标，具有一定规模的大型社区是客户的购买主导，如晨科花园、金阳美居、清风苑公务员小区、福乐城、世纪新城等具有一定规模的大型小区。

4、阿瓦提县以农业稳市，工业兴市，商业活市，拜城县以工业经济的发展带动城市的发展，所以近年来通过广泛招商引资及国家的对新疆扶持建设等，旨在加快阿瓦提县的整体发展步伐，县城的基础设施建设全面起动，在这样的宏观背景下，拜城县的房地产市场具有广阔的空间,后期有望持续增加，竞争加剧互相争夺客源不可避免，高层住宅已被消费者所接受并广泛认同。

5、2011年高层销售的均价区间在2400元/㎡——2900元/㎡之间，平均价位集中在均价2700元/㎡---2900元/㎡左右，主要是根据开发商开发项目的定位及人为炒作等因素抬高了售价，导致众多项目纷纷效仿，尽力拉高售价；

多层住宅销售均价在2400—3000元/㎡之间，处于高价线，相比去年同期有了明显的上涨空间。

7、1、目前房地产市场整体平稳，根据目前现状，处于供求相对平衡阶段，面对中央对西部的经济援助，市场具备一定的发展潜力和更多的机会。

2、国家宏观调控，对多套房施行限制，对买方市场将造成一定影响，后期营销主要面对真正的用家，即第二次投资者占具主力；

3、竞争项目同质化严重，差异化住房在未来将形成新兴卖点；

4、对房地产营销行为的要求日益提高，系统营销已成为发展必然趋势；

二、阿瓦提县环境分析：

阿瓦提县位于新疆维吾尔自治区中西部，阿克苏地区西南部，塔里木盆地西北边沿、天山南麓，地处北纬39。

31’～40。

50'

、东经79。

45'

～81。

05’之间。

东、北与阿克苏市接壤，西与柯坪县毗邻，西南与巴楚县交界，南部深入塔克拉玛干大沙漠，边接洛浦、墨玉两县。

东西最宽100千米，南北最长150千米，总面积13258．8平方千米。

阿瓦提县隶属于新疆维吾尔自治区阿克苏地区，是地区重要的粮食、棉花和水果基地，现辖区面积13258km2，辖5乡3镇3个农牧林场，即阿瓦提镇、乌鲁却勒镇、拜什艾日克镇、阿依巴格乡、塔木托格拉克乡、英艾日克乡、多浪乡、巴格托格拉克乡，有、118个村、7个居委会、34个连队和80多个牧业点，境内还有兵团农一师的部分团场。

2001年，全县人口237562万，其中农业人口14.87万人，非农业人口5.31万人。

有维吾尔族、汉、回、哈萨克、柯尔克孜、乌孜别克、蒙古、锡伯、俄罗斯、满等15个民族，维吾尔族15.7万人，占80.8%，汉族为3.6万人，占18.6%，回族0.11万人，占0.5%，柯尔克孜族9人，蒙古族25人，乌孜别克族14人，其它锡伯族、俄罗斯族、满族仅几十人数量很少。

全县人口出生率21.41‰，死亡率8‰，人口自然增长率13.41‰，全县国内生产总值9.45亿元，人均国内生产总值4725元；

（其中第一产业43248万元，第二产业14650万元，第三产业19000万元，工业总产值11014万元，农业总产值72702万元，）当年财政收入达2780万元，农牧民人均收入达2313元。

县境内北中部地势平坦，为灌溉绿洲，面积397万亩，目前尚有120万亩农场农荒地待开发

行政区划分：

阿瓦提县辖3个镇、5个乡：

阿瓦提镇、乌鲁却勒镇、拜什艾日克镇、阿依巴格乡、塔木托格拉克乡、英艾日克乡、多浪乡、巴格托格拉克乡。

县境内有：

良种繁育场、丰收一场、丰收三场、兵团三团。

县人民政府驻阿瓦提镇。

阿瓦提镇——辖7个社区、2个村委会：

萨依巴格社区、博斯坦社区、努尔巴格社区、胜利社区、友好社区、库木巴格社区、文化社区、古勒巴格村、团结村，全镇人口25041人。

乌鲁却勒镇——辖2个社区、23个村委会：

协开尔库勒社区、英买里社区、柯坪村、也台格热木村、布苏格村、克亚库都克村、库木艾日克村、阿热格热木村、海力派村、吐古鲁克阿勒吞村、拉依当村、克地木阿依玛克村、玉斯屯克协海尔村、托万克协海尔村、黄宫村、喀拉塔勒村、阿依库勒村、阿热买里村、玉斯屯克亚贝希村、托万克亚贝希村、木孜鲁克村、木孜鲁克牧业村、克孜勒墩村、阿依赛克维族村、阿依赛克汉族村，全镇人口34975人。

拜什艾日克镇——辖28个村委会：

玉斯屯克库木艾日克村、托万克库木艾日克村、库木霍依拉村、玉斯屯克拜什艾日克村、托万克拜什艾日克村、海力派宋村、恰特喀勒克村、喀什贝希村、玉斯屯克霍加巴斯喀克村、托万克霍加巴斯喀克村、依尔玛村、苏格其喀拉塔勒村、博斯坦村、仓村、玉斯屯克依麻木帕夏村、托万克依麻木帕夏村、阿布迪尔满村、夏喀勒村、托万克墩博依村、喀勒塔宋村、玉斯屯克墩克什拉克村、托万克墩克什拉克村、玉斯屯克塔勒克村、苏格其村、昆其宋村、素克满村、托万克塔勒克村、塔勒克村，全镇人口33724人。

阿依巴格乡——　辖16个村委会：

玉斯屯克柯坪村、托万克多浪村、玉斯屯克喀格木希村、托万克喀格木希村、玉斯屯克阿依库勒村、托万克阿依库勒村、托万克柯坪村、玉斯屯克艾来木库都克村、托万克艾来木库都克村、托万克库拉斯村、玉斯屯克库拉斯村、托万克伊来克村、玉斯屯克伊来克村、阔什科瑞克村、玉斯屯克库木巴什村、托万克库木巴什村，全乡人口23271人。

塔木托格拉克乡——辖18个村委会：

塔木托格拉克村、阿热勒村、阿克亚村、托万克阿热勒村、托格拉克勒克村、巴格央塔克村、托万克赛克孜奥塔克村、拉帕村、托万克塔木托格拉克村、吐格贝希村、玉斯屯克塔木托格拉克村、秋玛克村、英买里村、诺其宋村、库吾尔尕村、玉斯屯克玉吉买村、阔维村、托万克玉吉买村，全乡人口16123人。

英艾日克乡——辖23个村委会：

帕万拉村、恰其村、吐鲁瓦依村、吾斯塘阿热力格村、吐格曼贝希村、拉特勒克村、吐热村、也克力村、阿热阿依玛克村、巴依拉村、玉斯屯克托格拉吾斯塘村、托万克托格拉吾斯塘村、夏库尔村、玉斯屯克兰干村、托万克兰干村、开克日布亚村、阔什库都克村、库吾尔尕村、苏亚依迪村、八连村、拜什甫塔克村、托码村、苏盖提艾日克，全乡人口27266人。

多浪乡——辖4个村委会：

玉斯屯克多浪村、托格拉克麻扎村、克其克拜什艾日克村、赛克孜奥塔克村，全乡人口6798人。

巴格托格拉克乡——辖4个村委会：

喀拉库杰克村、玉斯屯克巴格托格拉克村、墩买里村、托万克巴格托格拉克村，全乡人口3022人。

良种繁育场1899人：

丰收一场6139人：

丰收三场10371人，三团：

18445人三、本项目SWOT分析：

阿瓦提县各类房产一路走高，无论多层，还是高层的销售不断上升，各楼盘销售良好；

不过对目前拜城县的高层相对来讲，目前投资者还是钟情于一些地理位置比较优越的，升值潜力比较力巨大的，交通比较便捷的地方进行理性购买和投资；

中心的移位，全城的改建，重工业的落户，人口不断的增长，将会给房地产带来良好的发展机会；

所以只要房地产开发公司专心做好项目产品，提升品牌宣传推广，将会受到众多潜在的有消费需求群体购买，这样也能有效抵抗市场风险，快速回笼资金。

兹于清风苑红旗苑项目即将开始向全县发售，针对拜城县的房地产市场我们进行摸底调查，共计5个项目，以住宅为主导，商业为辅，为我们清风苑2#楼与红旗苑的定价做以相应参考：

1、市场调研：

序号

项目名称

项目类型

销售价格区间

地段分析

1

恒基明苑

商住

商铺3F

住宅15F

住宅6F：

起价1800元

每层加价：

20元

商铺1F：

16000元左右

商铺2F：

2500元左右

商铺3F：

2900元左右

一类地段

2

锦绣花园

纯住宅

商铺4F

已售完

二类地段

3

阳光小区

商铺：

2F

住宅：

16F

4

绿锦花园

1F

5F

三类地段

5

花园小区

多层住宅

畅销户型特点

房型面积

47—260㎡，主力90㎡左右，其余为135—147㎡三室

一室67.99㎡，二室88.84㎡，三室116.81㎡

户型较多，大部分为2室，3室，88—148㎡

4种户型（63.98—89.54—128.36—131.82㎡）

8种户型，畅销一室及两室

6

多浪花园

畅销户型：

50余㎡一居、95㎡小三室

主力户型：

73㎡、80㎡、90㎡、135㎡。

主力户型2-2-1、3-2-1、3-2-2,强调舒适性

2、市场分析：

调研住宅的2F起价均在2480元—2800元，住宅的销售主力户型均在