威海市城市发展和住宅市场调研报告.docx

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威海市城市发展和住宅市场调研报告

威海市城市发展和住宅市场

调研报告

二〇一〇年四月

第一部分城市总体规划

一、城市概述

（一）地理位置

威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′、东经121°11′～122°42′，恰好处在中国南北平分线上。

威海市北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。

威海以布局合理、设施齐全、环境优美、空气清新的独特风姿，名闻遐迩，成为中国居住环境最好、经济发展最快的城市之一。

自1990年荣获第一个“国家卫生城市”称号之后，相继被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”，联合国两度授予威海“迪拜国际改善居住环境最佳范例”称号。

2003年，由于在“改善人居和城市环境方面的突出贡献”，威海市政府获得“2003年度联合国人居奖”。

（二）历史沿革

威海历史悠久，新石器时代中期，境内就有人类聚居。

夏、商、周三代，今市境为东方夷之地，属青州，有菜夷聚居。

北齐统四年（568年），境内设文登县，今市境尽属之。

此后，朝代更替，但隶属文登县未变。

明洪武三十一年（1398年），为防倭寇侵扰，设威海卫，威海即由此而来。

1898年，英国强租威海卫。

1900年，设威海卫行政长官署，属英国殖民部。

1930年10月，中国收回威海卫，置威海卫行政区，直属国民政府行政院。

1950年5月，成立文登专区，辖威海、荣成、文登、昆嵛、乳山、海阳、牟平、福山等8县。

1956年2月，文登专区撤销，今威海地域改属莱阳专区。

1958年10月，莱阳专区改为烟台专区，1967年2月，烟台专区更名为烟台地区，今威海地域属之。

1983年8月撤销烟台地区，设烟台市（地级），同时威海市改为省辖县级市，由烟台市代管，文登、荣成、乳山3县归烟台市管辖。

1987年6月15日，威海市升为地级市，原县级威海市设为环翠区;烟台市的荣成、文登、乳山3县划归威海市管辖。

1988年10月，文登县改为省辖县级市，由威海市代管;11月，荣成县改为省辖县级市，由威海市代管。

1993年7月，乳山县改为省辖县级市，由威海市代管。

（三）行政区划

至2008年末，威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区，共50个镇、18个街道办事处、2536个村民委员会、339个居民委员会。

（四）地理环境

威海市属起伏缓和，谷宽坡缓的波状丘陵区。

区内除昆嵛山主峰泰薄顶海拔高度923米以外，其他山地丘陵都在700米以下，大部分为200米～300米的波状丘陵，坡度在25度以下。

山体主要由花岗闪长岩构成，山基表面多为风化残积物形成的棕壤性土，土层覆盖较薄，但土壤通透性好。

山丘中谷地多开阔，多平谷；平原多为滨海平原和山前倾斜平原。

其中，低山占土地总面积的15.77%，丘陵占52.38%，平原占27.56%，岛屿占0.28%，滩涂占4.01%。

河网密布，河流畅通，地表排水良好。

地势中部高，山脉呈东西走向，水系由脊背向南北流入大海。

威海北、东、南三面为黄海环绕，海岸线总长985.9公里，约占山东省的33%，全国的6%。

海岸类型属于港湾海岸，海岸线曲折，沿海有大小港湾30多处，岬角20多个，并有众多优质海滩分布。

全市大小海岛114个，其中面积500平方米以上的84个，有居民岛屿6个。

（五）自然资源

威海矿产资源较为丰富，已发现各类矿产45种，其中金属矿产13种，非金属矿产30种，能源矿产1种，水汽矿产1种，已探明储量矿产17种。

已探明储量矿产总值2000亿元，45种矿产潜在总值7200亿元。

黄金、磁铁、石英砂、花岗岩、锆黄砂、铍、地热资源在金国、全省分别占重要地位。

威海海域广阔，浅海和潮间带有丰富的生物资源。

陆地粮食作物主要有小麦、玉米等，经济作物主要有花生、大豆等。

威海旅游资源丰富，有城市景观、海岛风光、海岸、温泉、历史遗迹、名山古刹等10种类型。

形成了以市区为中心，“三山（圣经山、槎山、大乳山）两点（刘公岛、成山头）一条线（千里海岸线）”的旅游格局。

威海是港口城市，沿海有威海港、龙眼港、石岛港、蜊江港、俚岛港、张家埠港、乳山口港等14家有经营资质的港口，港口码头有434个泊位，其中，万吨级以上泊位16个。

（六）人口构成

2008年末，威海市总人口2522307人，比上年底增加12754人，人口保持低速增长。

其中市区人口639436人，比上年底增加7580人。

所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为667472人、641740人、573659人，比上年底均有不同程度的增加。

（七）综合实力

1.GDP:

威海市2009年全市实现生产总值（GDP）1969.36亿元，按可比价格计算，增速呈逐季回升态势，全年增长12.8%。

分产业看，第一产业增加值136.34亿元，增长5.0%；第二产业增加值1192.71亿元，增长13.6%；第三产业增加值640.31亿元，增长12.9%。

产业结构继续优化，三次产业结构由上年的7.43：

61.14：

31.43优化为6.92：

60.56：

32.52。

2005-2009年四城市GDP对比单位：

亿元人民币

2005

2006

2007

2008

2009

年均名义增速

济南

1876.6

2185.1

2554.3

3017.4

3351.4

16.6%

青岛

2695.8

3206.6

3786.5

4436.2

4890.33

16.1%

烟台

2012.5

2405.7

2879.0

3434.19

3728.68

16.8%

威海

1169.77

1368.53

1583.45

1780.35

1969.36

13.9%

按常住人口计算，2009年威海全市人均生产总值达到70047元，增长12.4%,以同期美元汇率（2009年12月31日美元对人民币汇率为1：

6.8282）换算为10258.48美元。

城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，根据发达国家发展经验和研究成果，以美元为基准，划分出四个发展阶段，今后20年-30年将是中国房地产业重要的战略机遇期。

而威海市2009年人均GDP数额远远大于中国平均水平，已经进入了房地产平稳发展阶段。

2.CPI:

2009年全年居民消费价格总指数（CPI）为101.07%，比上年回落3.53个百分点。

3.PPI:

全年工业品出厂价格指数（PPI）100.17%，比上年回落9.13个百分点。

4.固定资产投资：

2009年，规模以上固定资产投资1165.54亿元，全年增速为24.2%。

投资向第三产业倾斜的趋势比较明显。

第一产业投资33.59亿元，下降26.3%；第二产业投资497.03亿元，增长12.5%，其中工业投资482.11亿元，增长14.1%；第三产业投资634.92亿元，增长44.6%。

一、二、三产业投资结构优化为2.9：

42.6：

54.5。

5.财政收入：

2009年完成财政总收入217.44亿元，同比增长20.4%。

6.城镇居民收入：

2009年,城市居民人均可支配收入20117元，增长8.5%；农民人均纯收入9226元，增长8.6%，人民收入水平较高。

2009年四城市城镇居民人均可支配收入单位：

元人民币

城市

济南

青岛

烟台

威海

城镇居民收入

22721

22368

21125

20177

7.城市居民恩格尔系数：

28.46%，上升0.39个百分点,低于2009年全国平均水平8.5个百分点（2009年全国平均水平37%恩格尔系数为37%），居民生活质量非常高。

8.城镇居民人均消费性支出：

14442元，增长6.8%；农民人均生活消费支出5441元，增长15.8%。

9.城市化率：

58.67%，超过全国2009年平均水平，经济处于高速发展期。

10.城市居民人均住房居住面积：

20.98平方米，比上年末增加1.27平方米。

（八）交通运输

1．城市外部交通

威海交通发展迅速，已初步形成海陆空立体化交通网络。

铁路开通了至济南、北京、青岛、淄博的旅游列车；航空开通了至北京、广州、哈尔滨、上海、深圳、武汉、天津、南京、西安、成都等几十条航线；海上开通了至韩国仁川、大连等航线。

（1）机场发展规划

机场功能定位：

山东省的4D级的干线机场。

发展策略：

完善机场相关配套设施，机场跑道由2600米向南延长至3600米，并于近期进行威海机场二期改造工程。

努力开辟新的国内航线，尽早开通威海至日本、香港及东南亚的周末航线，远期扩建为4D级标准国际空港。

集疏运通道规划：

机场快速路通道规划为：

环山快速路－嵩山路－威荣公路－机场路，其建设标准为双向4－6车道快速路。

（2）港口发展规划

港口功能定位：

山东省的干线港口，兼具周边青岛、烟台等大港的专业配套服务。

发展策略：

威海港口建设应遵循规模适中、专项功能突出、分工协作的原则，从山东半岛港口整体发展角度出发，避免与周边青岛、烟台等大港恶性竞争。

集疏运通道规划：

威海港区未来应形成以铁路和快速路为主的疏港系统。

铁路：

扩建现有疏港铁路一线形成复线；新建疏港铁路二线。

图2－6威海新港疏港系统示意图

快速路：

续建现有疏港一路并延伸至现有港区，形成双向四车道的快速路疏港道路；配套规划新建港区新建疏港二路，形成双向六车道的快速路疏港道路。

港口客运站布局：

海运客运站是客运滚装码头配套的接驳设施，其主要作用是为乘客候船用。

考虑与客运滚装码头距离远近、周边用地条件等因素，推荐在海埠路以南设置港口客运站。

（3）铁路发展规划

市域铁路网布局：

形成以桃威、威石、疏港铁路为主的货运骨干网络，以青烟威城际铁路为主的快速客运网络。

市区站点布局：

结合青烟威城际铁路线位和现有桃威铁路站点设置，规划在威海市区共设置四个铁路客运站和一个草庙子货运站。

客运站为现有威海火车站和规划威海火车北站以及远景预留的大学城客运站和桥头客运站；货运站为

图2－9威海铁路火车站市区布局图

规划草庙子货运站。

（4）公路发展规划

功能定位：

依托国家高速干线公路形成连接青岛－烟台－威海的区域主走廊，依托山东省级高速干线形成青岛－威海、潍坊－荣成区域主走廊，承担区域内和跨区域的长距离出行。

骨架网络规划：

区域主要走廊：

烟威高速、青威高速、荣潍高速。

区域快速通道：

基于威海的放射线，威海－大水泊－石岛、威海－成山；基于威海、荣成、文登组合城市的干线，荣成－文登－潍坊、文登－烟威高速；基于滨海沿线的快速干线，石岛－荣成－成山－泊于－崮山－威海。

2．城市内部交通

（1）道路等级划分

道路网络系统由城市快速路、主干道、次干道和支路构成。

（2）规划目标

完善道路布局，优化道路功能，形成以快速路、主干路为主，次干路为辅，衔接良好的城市道路网络。

增加道路容量，提高道路供应水平，远期能满足高态势下每天3000－4000万标准车公里（包含外地来威海车辆出行）的车辆出行要求。

提高交通服务水平和道路运行车速，远期高峰小时中心区道路平均车速不低于20公里/小时，外围区道路平均车速不低于30公里/小时。

（3）总体布局

威海市区道路网络布局总体为“一环四射，纵横交错”。

一环四射：

以环山快速路为内环，并通过四条快速放射路连接外围组团。

纵横交错：

是指东西和南北向的快速路、主干路，连接各组团和对外公路。

（4）快速路布局

规划保留原总体规划方案中的环山路快速路构成城市的快速环路，考虑到环山路周边基本无建设用地，建议采用双向六车道的无辅道形式的地面快速路。

规划保留原总体规划方案中的连接烟威高速放射线，形成快速路系统与对外高速公路的快速联系，其断面形式为双向六车道无辅道地面快速路。

规划保留原总规方案中的机场快速路、温泉快速路方案，通过这两条快速路将大水泊机场与城市快速路系统直接连接，建议断面形式其中机场路为双向四车道的地面快速路，威荣公路为高架的双向四车道快速路。

规划确定青威高速通过嵩山快速路连接，形成对外高速公路与城市快速路的直接联系，其中青威高速连接线在草庙子段目前按照与相交道路平交来进行建设，建议进行改造，将与连接线相交的次干道做成分离立交,而与区内GZ2号主干道可以通过设置互通立交来连接草庙子工业区。

结合港区开发，建议将现有疏港一路延伸至现有港区内部，在东侧新建疏港二路，配套为新增港区和中韩轮渡项目服务，疏港一路、二路的断面分别为双向四、六车道的高架道路。

为了加强与崮山－泊于片区的联系，考虑将成大线（齐鲁大道－泊于行政中心）升级为快速路，并按照快速路形式对现有成大线进行红线控制，经区齐鲁大道段按照地下双向四车道快速路控制。

（5）主干道调整

结合环山路新建，配套建设环山路与各组团、片区连接的主干路，包括与核心区连接的统一路、古寨东路，高区的科技路、吉林路，张村的昌华路，羊亭的FZ1、FZ4路，形成服务机动车交通的车流主通道。

新威路（渔港路－和平路）段扩容。

采用地下通道的形式建设，单向两车道隧道，行驶方向由北向南单向行驶，两端出入口分别在渔港路以南和和平路以南。

（6）次干道调整

统一南路由原总规中的主干路等级降为次干路，其作为服务于环翠区塔山以南区域南北向内部集散交通的道路，不应吸引经区与核心区间的过境交通通过，因此应适当降级其规模，以服务片区内部出行为主。

延长渔港路连接环山快速路，将渔港路通过双向两车道的高架连接环山路，以作为空中客车码头区域的主要集疏运道路。

总体规划在世昌大道以南、上海路以北区域规划了一定的东西向主干路，如崂山路、胶州路、平度路、海峰路、渤海路，这些道路长度都在一公里左右，其功能主要是服务于中心区与经区之间片区的东西向集散交通，根据模型测算其高峰小时双向流量都在500－1000PCU/小时，因此不论从其承担功能来看还是流量规模计算，这些道路的等级都应该降低成次干道，做为区域内部的东西向内部集散道路使用。

（7）立交规划

市区内原则上不宜过多建设立交。

根据用地条件、交通负荷、环境影响和国标规范等因素的综合考虑，规划确定了75处立交，其中新建的为70处，新建包括24处互通立交、27处半互通立交和19处跨线桥。

（立交规划一览表详见附表二）

（8）评价

规划路网城市建成区范围内总规模为1717公里，路网密度达到10.73km/km2，道路面积率18.5％，人均道路面积19.7m2。

规划路网总容量（包括外围通道）为4000－5500万标准车公里/天，正常情况下能容纳40万辆至50万辆机动车出行。

在高态势下，路网平均饱和度仍维持在0.45，平均行程车速在35公里每小时；而在正常态势下，饱和度将降到0.31，平均车速能达到43公里/小时。

二、青烟威荣高速铁路对威海发展的影响

正在建设青烟威荣城际铁路设计为客运专线铁路，正线数目为双线，途经青岛、烟台、威海三个地级市。

青烟威荣铁路正线全长299公里，烟台境内最长，共146.31公里，在青岛范围约84公里，威海约69公里。

项目设计时速250公里，预留每小时350公里，电力牵引列车运行。

项目总投资371.3亿元，总工期为3年零6个月。

作为我国第一条非省会间城际高速铁路，这条铁路实现公交化、全天候运行。

这条高铁从青岛周边接入全国高速铁路网，有力促进威海融入全国高速铁路网，能够大大缩短威海至全国各大城市的时空距离，乘客可通过此线更加快捷地进行济南、北京、上海等远途旅行。

青烟威荣城际铁路自青岛北站引出，沿胶济铁路左侧，经城阳后跨过胶济铁路，折向东北从即墨西侧经过，然后向北跨过既有蓝烟铁路，基本并行蓝烟铁路西侧，引入既有莱西、莱阳站后，经桃村至西陌堂，一路向北进入烟台站；另一路向东沿烟威高速公路到达威海市，然后折向东南，到达荣成市。

青烟威荣城际铁路开通后，胶东半岛线路运力紧张的局面将大大缓解。

到时，烟台至青岛的运行时间从以前3.7个小时缩短至1个小时，烟台至威海的运行时间由以前近1.5个小时缩短至约30分钟，真正实现半岛“一小时通勤圈”，使半岛显现“同城效应”，成为一条快速、安全、环保、大容量现代化轨道客运大通道。

有关专家表示，半岛“同城效应”最主要优势在于加强相邻城市间的一体化合作：

一方面，将大大减少城市间生活成本,加强地区间亲缘、地缘、文缘的交流，促进生活向快节奏、高质量的现代化方向发展。

另一方面，加快城市间商务活动进一步活跃，加快旅游休闲、购物、会展、文体娱乐、商贸等方面的互补合作，在区域经济协作发展上意义深远。

（一）城际铁路北站及汽车北站规划选址情况

1．城际铁路北站规划选址

目前，城际铁路由烟台方向经双岛湾——前后峰西村——沿环山路南——望岛村——火车站的线路已基本确定。

通过各方面努力，城际铁路初步确定在威海市区内设两个站场：

一是利用威海火车头、汽车总站原有基础建设威海城际南站，结合东部规划的海港客运中心，在经区形成三站合一、四站一体的格局。

二是利用后峰西村南部空地，在火炬路和沈阳路之间建设北站。

2．汽车北站规划选址

结合城际铁路北站，利用后峰西村南部和东南部较为开阔的未建设用地，建设威海汽车北站。

该区处于威海西北部城区的中心，可相对发展成为城市西北部交通枢纽

（二）两站合设的规划说明

1．城际铁路北站规划选址说明。

城际铁路站场选址有很大的局限性，它只能设在线路沿线两侧。

根据城际铁路运营特点要求，其站场选址要最大限度接近城市人群密集的区域。

按照城际铁路设站技术要求，车站线路长度至少为2000米（即两个咽喉区的间距）。

在满足上述要求前提下，为确保城市拆迁量尽可能小，北站选址只能安排在火炬路和沈阳路之间后峰西村南部空地内。

城际铁路站场选址于此主要有两大优点：

一是用地充足，除了建设客站外，还可做为客车停车场、车辆调度编组。

二是能服务较多的城市人口。

通过世昌大道、沈阳路、文化路和内环快速路等城市主干道，可直接服务于市中心区、高区、张村、初村和羊亭。

2．两站合设的规划说明。

（1）形成城市综合交通枢纽，打造城市新的生长区域。

现在的城际铁路、高速铁路的车站在功能上，由过去相对单纯的对外交通集散地，逐渐演变为城市交通网络中的交汇点，与地铁、轻轨、快速路系统、公交系统、长途汽车客运、社会与出租车、现代物流等交通系统整合一体化发展形成枢纽地区，例如上海南站、北京南站、南京老火车站改造和广州火车站改造之后都是如此。

交通枢纽结合周边的商业街区开发，将成为城市的新的活力区域和生长区域。

根据威海城市规划，两站合设有利于城市副中心的发展壮大，对城市整体和长远发展有利。

（2）两站合一，实现“零换乘”。

随着经济社会的发展，以及城市公共交通和服务意识的强化，高铁、城际铁路的枢纽要求与长途客运、公交系统的发展与建设结合形成综合一体化发展。

“无缝衔接、零换乘”已成为铁路综合交通枢纽设计的基本理念。

新时代的高速与城际综合交通枢纽已越来越多地变成了城市错综复杂的交通网络中的交汇点。

（3）符合城市长远交通规划需要。

根据《威海市城市综合交通规划（2006—2020）》，两站区域直接与以下城市主次干路相联系。

东西向有：

世昌大道、黄河街、BC3；南北向有：

沈阳路、科技路、火炬路。

最重要的是该区域与规划的城市内环快速路直接联系，使得其服务范围扩大到城市南部区域。

（4）两站区域用地充足。

规划的两站合设区域用地充足，便于统筹安排。

（三）青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响

交通作为基础配套设施，其便利程度直接影响到房产的价值，“城铁时代”的来临，势必会让威海进一步成为各房地产商逐鹿掘金的热土。

尽管威海市区段尚未正式开工，具体路线尚待确认，但是当建城际铁路的消息一公布，威海第一站――后西峰所在的位置已经涨价上千元，目前，绝对是只租不卖。

可以预测，未来3年内，青烟威荣高速铁路威海市区段周边土地将会迅速增值，商品房价格未来预期将会迅速上涨。

因此，业务拓展部准备近期对高铁威海市区段的具体位置进行确认，对周边可开发土地进行统计和分析，及时追踪土地预出让信息，严密监测周边市场价格和供需情况，争取在该区域取得用地。

三、城市规划性质、职能与城市发展目标

（一）城市性质

人居精品海湾城市

（二）城市职能：

中韩经济带的桥头堡；国际性海滨旅游度假地；山东半岛制造业基地组成部分；区域性教育科研中心；适宜人类居住的城市；市域服务业中心城市；全国重要的海洋产业基地。

（三）城市发展目标

按照省委、省政府对威海“建设世界级精品城市”的指示要求，实施城市化战略，瞄准世界先进水平，不断提高城市品位和内涵，打造“精品威海”；以环境优势和科研实力为基础，大力发展现代制造业及现代海洋产业，进一步壮大威海经济，不断增强城市的综合辐射带动能力，建设“富裕威海”；以千公里海岸线为依托，以“福文化”为主线，建设具有海湾特色的休闲度假基地，构建“魅力威海”；创造充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好、社会和谐的“人居威海”。

第一阶段，2010年前，在全省率先基本实现现代化；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，同时确立威文荣组合型城市的基本框架；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，威文荣组合型城市结构形态较为完整。

四、规划城市规模

（一）市域城镇化水平与人口规模

1．近期：

2010年达到65%左右；

2．远期：

2020年达到75%左右。

（二）市区人口规模

3．近期：

2010年人口规模335万人，其中，暂住人口为60万人左右；

4．远期：

2020年人口规模450万人，其中，暂住人口为150万人左右。

（三）中心城人口与用地规模

近期2010年规划人口为100万人；用地规模：

规划城市建设用地为125.1平方公里。

远期2020年规划人口为130万人，规划城市建设用地为141.5平方公里。

远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。

规划城市建设用地小于195平方公里。

五、产业发展与布局

（一）产业发展重点

威海市将立足于海洋、环境、区位等比较优势，坚持错位竞争，做足、做大、做强特色产业。

1．依托环境优势，突出发展特色旅游业。

一是抓好千公里海岸这条主线，着力打造以福文化为主题的东方幸福海岸。

二是重点开发海上旅游、温泉旅游。

三是搞好刘公岛、成山头、赤山法华院、昆嵛山、大乳山等旅游度假区的资源整合与深度开发，加快推进锦湖韩亚高尔夫、福如东海文化园、仙姑顶希望如意园、圣经山景区、华夏生态园等精品旅游项目。

四是打造特色旅游品牌。

“借韩兴游”，打造“国内游韩国”、“买韩货到威海”两大特色品牌；“借海兴游”，突出渔家民俗风情，发展特色乡村休闲游。

2．依托海岸线优势，突出发展船舶修造业。

抓好正在推进、实施的一批大项目：

山东新船重工整体搬迁改造，荣喜建龙合资造船，三星、三进、伽耶船业，神飞、百步亭等船舶修造项目，着力建设皂埠湾、俚岛湾、石岛湾三大造船基地，大力培育新船重工、黄海造船、西霞口造船等十大造船企业，把威海建设成为国内乃至国际重要的船舶工业基地。

3．依托临海风能优势，突出发展能源石化产业。

抓紧推进鲁能乳山风电、国华瑞丰风电、中海油百万千瓦级海上风电、荣成石岛湾核电站、华能威海电厂三期、中石油镆铘岛石化基地，这些项目的建设和投产，不仅可为我市发展提供强有力的支撑和保障，同时也将成为全新的经济增长板块。

4．依托区位优势，突出发展外向型经济。

紧盯世界500强和国内外的行业龙头企业，着力引进科技含量高、附加值高、效益高、能耗低、污染低、用地少的大项目，着力落实好在谈的贝卡尔特二期、三进船业增资项目，日月光并