盐湖巷农贸综合市场工程建设项目可行性研究报告.docx

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盐湖巷农贸综合市场工程建设项目可行性研究报告

盐湖巷农贸综合市场工程建设项目可行性研究报告

第一章项目总论1

1.1项目概述1

1.1.1项目名称1

1.1.2项目地址1

1.1.3项目性质1

1.1.4建设周期1

1.2项目承办单位1

1.3项目可行性研究报告编制单位2

1.4项目可行性研究报告编制依据2

1.5项目建设内容及规模3

1.6项目总投资及资金来源3

1.7项目经济效益和社会效益3

1.8项目可行性研究结论及建议3

1.8.1研究结论3

1.8.2项目建议4

第二章项目建设背景及必要性5

2.1项目建设背景分析5

2.1.1行业国家产业规划及政策背景5

2.1.2西宁市发展背景6

2.2项目建设必要性分析6

2.2.1项目建设是推动西宁市城西区城市化建设的需要6

2.2.2项目建设是加快农产品流通体系建设的需要7

2.2.3加快西宁市城西区第三产业发展的需要7

2.2.4促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要7

2.2.5提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要8

2.2.6有效改善西宁市城西区就业环境，增加社会就业的需要8

第三章需求分析与建设规模9

3.1项目需求分析9

3.2项目建设规模10

3.2.1依据性文件10

3.2.2建设内容及范围10

3.2.3项目建设规模10

第四章项目建设条件及厂址选择11

4.1选址原则11

4.2项目建设选址11

4.3项目属地条件12

4.3.1区域位置条件12

4.3.2经济发展条件13

4.3.3市政交通条件13

4.3.4地区气候条件14

4.4项目选址配套条件14

4.4.1供水条件14

4.4.2供电条件15

4.4.3通信条件15

4.4.4排水条件15

第五章项目建设方案16

5.1建设原则及标准16

5.1.1建设原则16

5.2.1建设标准17

5.2建筑工程方案18

5.2.1设计依据18

5.2.2平面设计18

5.2.3立面设计19

5.2.4档口工程19

5.2.5主要工程经济指标21

5.3配套工程方案22

5.3.1给排水22

5.3.2灯光23

5.3.3通风23

5.3.4附属设施23

5.4管理服务设施设备24

5.4.1办公设施24

5.4.2服务设施24

5.4.4检测设施24

第六章节能节水与环境保护25

6.1项目节能降耗方案25

6.1.1项目资源利用及能耗分析25

6.1.2项目节能方案分析25

6.2项目环境保护方案28

6.2.1概况28

6.2.2法律法规28

6.2.3环境影响分析评价29

6.2.4环境影响评价结论33

第七章劳动保护、安全卫生、消防35

7.1劳动安全35

7.1.1劳动安全执行标准规范35

7.1.2劳动安全保护措施35

7.2职业卫生36

7.2.1卫生防护措施36

7.2.2有关管理设施36

7.3消防建设方案37

第八章企业组织和劳动定员39

8.1企业组织及工作制度39

8.1.1组织机构39

8.1.2工作制度39

8.2劳动力定员及来源39

8.3人员培训39

第九章项目实施进度安排41

9.1项目实施周期41

9.2项目实施进度41

第十章投资估算与资金筹措42

10.1项目投资估算42

10.1.1投资估算范围42

10.1.2编制依据42

10.1.3基础数据42

10.1.4估算编制方法43

10.1.5投资估算44

10.2项目资金筹措45

第十一章财务分析46

11.1项目测算参考依据46

11.1.1项目测算参考依据46

11.1.2项目测算基本设定46

11.2项目收入测算47

11.3项目财务测算47

11.3.1项目直接成本47

11.3.2工资及福利费用47

11.3.3折旧及摊销费用48

11.3.4财务费用48

11.3.5项目总成本费用估算48

11.4项目税金估算48

11.5项目损益及利润分配48

11.6项目财务指标汇总48

第十二章项目不确定性分析51

12.1盈亏平衡分析51

12.2敏感性分析51

第十三章社会效益分析54

13.1社会效益54

13.2经济效益54

第十四章可行性研究结论及建议56

14.1研究结论56

14.2项目建议56

附表1

附表1：

项目总投资使用计划与资金筹措表1

附表2：

资金来源与运用表3

附表3：

总成本费用估算表（生产要素法）5

附表4：

固定资产折旧表7

附表5：

无形资产及其他资产摊销表9

附表6：

利润与利润分配表11

附表8：

营业收入、增值税及附加估算13

附表9：

项目投资现金流量表14

附表10：

项目资本金现金流量表16

附表11：

财务计划现金流量表18

附表12：

资产负债表21

第一章项目总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称

项目名称：

盐湖巷农贸综合市场项目。

1.1.2项目地址

项目地址：

城西区盐湖巷6号一号楼负一楼。

1.1.3项目性质

项目性质：

新建。

1.1.4建设周期

建设周期：

2个月。

1.2项目承办单位

公司名称：

青海尚宏商业管理有限公司

公司地址：

西宁市城西区盐湖巷6号1号楼地下第一层

注册资本：

100万元人民币

公司法人：

高玉芳

注册时间：

2016年8月18日

企业类型：

有限责任公司（自然人独资）

经营范围：

市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

1.3项目可行性研究报告编制单位

安徽省四维环境工程有限公司。

1.4项目可行性研究报告编制依据

1.《国家产业结构指导目录（2011年）》（2013修订版）；

2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；

4.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；

5.《全国农产品市场体系发展规划》

6.《农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值》；

7.《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；

8.《农贸市场建设标准》；

9.《农贸市场建设项目验收规范》；

10.《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

11.《西宁市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》；

12.《西宁市农贸市场管理办法》（西宁市人民政府令第87号）；

13.《西宁市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；

14.建设部颁布的现行建筑工程设计规范；

15.可行性研究报告编制委托书；

16.建设单位提供的基础资料；

17相关法律、法规、政策、标准。

1.5项目建设内容及规模

本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目。

该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。

1.6项目总投资及资金来源

本项目总投资为1000.00万元，全部为发起单位自筹。

1.7项目经济效益和社会效益

本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。

1.8项目可行性研究结论及建议

1.8.1研究结论

本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。

经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。

1.8.2项目建议

1.建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。

2.建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。

3.项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。

4.建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。

工程施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。

5.建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景分析

2.1.1行业国家产业规划及政策背景

2015年8月3日，商务部等10部门联合发布《全国农产品市场体系发展规划》。

《规划》明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场体系。

2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。

在文件中，中央明确指出：

加强农产品流通设施和市场建设。

健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。

加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。

完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。

从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。

2.1.2西宁市发展背景

近年来，随着西宁市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。

为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，青海尚宏商业管理有限公司拟在城西区盐湖巷6号负一楼建设农贸市场一处。

2.2项目建设必要性分析

2.2.1项目建设是推动西宁市城西区城市化建设的需要

由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有的蔬菜店面、松散的摊点、传统“大集”布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全区的整体规划和布局。

本项目将在城西区建设现代化的农贸市场，符合城西区的整体规划和布局，对推动城西区的城市化建设有着重要的影响力。

2.2.2项目建设是加快农产品流通体系建设的需要

加快农产品流通体系建设、积极推动农产品进城是我国农业工作的战略决策之一。

自2004年开始，中央已经连续12年出台指导“三农”工作的一号文件，这表明中央、国务院把“三农”工作放在重中之重的坚定决心。

在城西区盐湖巷建设农贸市场是城西区农产品流通体系建设的重要环节，对提高农产品流通速度和增加农产品附加值具有重要作用。

2.2.3加快西宁市城西区第三产业发展的需要

本项目的建设是城西区加快第三产业发展的契机。

城西区盐湖巷农贸市场建成启用后，将使城西区盐湖巷地区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使城西区的经济结构更趋于合理。

2.2.4促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要

原先松散的菜市场、蔬菜店铺、路边摊点、地方集市由众多的个体经营户经营，流动性很大，在税收上实行逐户定额征收，征管难度相当大，税收流失十分普遍，甚至出现“有市无税”的现象。

而建设现代化的农贸市场，可以使得税务部门征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收，使本项目的建设运营成为税收新的增长点。

2.2.5提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要

以现代化的农贸市场逐步取代松散的地方性集市、流动摊位，使农贸市场公司化经营，由企业规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。

目前，投入经营的农贸市场中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。

同时，现代化的农贸市场对农副产品的质量、安全提出了更高的要求，现代化的农贸市场对农副产品的安全性必须进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。

此外，以往农产品集市、流动摊位等仅仅限于“卖商品”，而现代化的农贸市场实行“卖商品+服务”，人性化服务正越来越受到农贸市场经营者的重视。

同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。

2.2.6有效改善西宁市城西区就业环境，增加社会就业的需要

本项目的建设及运营，将成为西宁市城西区的重要生活配套之一，可以有效改善西宁市城西区的生活环境。

同时，本项目的建设及运营将需要大量的经营管理人员、采购人员、销售人员、物流人员等，同时，农贸市场的建设运营还可间接的大量增加生鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员，可以有效改善城西区就业环境，增加社会就业，社会效益明显。

第三章需求分析与建设规模

3.1项目需求分析

本项目位于西宁市城西区盐湖巷6号，辐射范围东至宁贵高速、南至昆仑西路、北至湟水河、西至海湖路，涉及周边的虎台街道、胜利路街道、古城台街道等，覆盖周围1.5平方公里，涉及人口近10万人。

目前，本项目辐射范围内有大通丰源蔬菜直销店、小蔚水果蔬菜店、绿田公司菜蓝子惠民蔬菜水果便利店、诚信精品水果蔬菜等个体蔬菜店、瓜果店等，同时还存在一些路边摊点、流动摊点，缺乏管理，交通拥挤，甚至占道经营，即使个体工商户蔬菜瓜果店面也存在设施不配套、卫生条件差、蔬菜瓜果质量监控缺失等诸多问题。

项目所在地及周边街道，目前称得上星级市场的没有一家，而盐湖巷一带目前无规范农贸市场。

为彻底改善和提升城西区农贸市场面貌，满足群众的生产经营和消费需求，青海尚宏商业管理有限公司通过详细的市场调研，拟在城西区盐湖巷6号1号楼负1楼通过租赁的形式，建设一个综合性的农贸市场，总面积为3100平方米，符合西宁市城市总体规划及农贸市场建设标准。

同时，本项目的建设运营，将间接带动就业人口200多人，为下岗工人再就业提供一个平台。

在盐湖巷农贸市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。

解决了项目所在地周边街道的沿街摆摊的现象，还清洁宽阔的道路，解决交通阻塞现象，对城市管理的规范化，起到积极作用。

3.2项目建设规模

3.2.1依据性文件

（1）根据国家及西宁市现行有关建筑规划法规、规范及规定。

（2）盐湖巷农贸市场可行性报告编制委托书。

（3）建设单位提供的总平图规划图及提出的设计要求。

3.2.2建设内容及范围

本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目，主要建设内容包括农贸摊位、水电配套工程、办公场所改造等。

3.2.3项目建设规模

项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。

第四章项目建设条件及厂址选择

4.1选址原则

本项目选址遵循以下原则：

农贸市场建设选址必须符合西宁市城市总体规划和农贸市场专项规划的要求。

具体的建设地点宜结合居住区服务中心，选在交通方便的相对独立地段。

其通道出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。

农贸市场的建设地点附近应具有满足农贸市场使用的电源、给排水和交通条件。

新建居民小区农贸市场宜单独建设、不宜与住宅建筑连体开发，可结合商业、娱乐设施整体开发。

当与其他建筑连建时，应处理好同整体建筑物的关系，满足市场使用功能的同时满足相关规范及标准。

农贸市场的建设规模，新区不得小于2000平方米，旧城区不得小于1000平方米，并根据规划部门的要求确定适宜的建筑形式，核定规模类别，满足市民日常生活的需求。

4.2项目建设选址

本项目位于西宁市城西区虎台街道盐湖巷6号一号楼负一楼。

本项目所在地

城西区位于西宁市西部，总面积56.9平方公里，总人口25.27万（人口未含海湖新区），全区辖1镇7个街道办事处，设12个行政村27个社区，是一个以科研、教育、文化、通讯为中心，集金融、商贸和旅游为一体的新型城区。

辖区以汉族为主，区内共有汉、回、藏、土、蒙等34个民族。

经过多年的努力奋斗，城西区已经成为全市4区3县中教育、科研、文化、金融、商贸、旅游等较为发达的新兴城区，有着科教领先、商贸发达、基础完善、环境优美、人文氛围浓厚和行政事业单位集中的区位比较优势。

围绕建设现代服务业核心区、行政科研办公区和环境最佳居住区的目标定位，全力打造“全省高端现代服务业发展核心区”。

4.3项目属地条件

4.3.1区域位置条件

西宁市城西区位于青海省东北部，青藏高原东部，地处在湟水及三条支流的交汇处。

呈东西向条带状，地势西南高、东北低。

四周群山怀抱，南有南山、北有北山，地理坐标东经101°77′、北纬36°62′。

4.3.2经济发展条件

2015年，城西区完成地区生产总值236.1亿元，增长10.8%，地方公共财政预算收入突破14亿元，增长18.2%。

居民收入不断提高，城镇居民人均可支配收入增长10.1%，农村居民人均可支配收入增长9.1%。

完成固定资产投资85.8亿元，增长22.1%，实现客商到位资金40.2亿元，社会消费品零售总额增长11.5%。

接待游客319万人次，实现旅游收入40.3亿元，三产增加值首次突破两百亿元大关，占GDP比重达90%。

4.3.3市政交通条件

1.公路

以西宁市城西区为中心辐射青海省的交通网络已形成。

公路汇总

类别

公路名称

公路

京藏高速公路

兰西高速公路

平西高速公路

西湟一级公路

湟倒一级公路

西塔高速公路

宁大高速公路

西宁过境高速公路

国道

109国道

214国道

227国道

315国道

2.铁路

铁道线路：

兰青铁路、青藏铁路、兰新铁路第二双线。

火车站：

西宁站、西宁西站。

3.航空

西宁曹家堡机场是青海省唯一的二级机场，也是青藏高原上重要的空中交通枢纽，已开通了直通北京、上海、西安等数十个大中城市的航班。

4.光缆

拥有“兰一西一拉”（兰州——西宁——拉萨）通讯光缆工程。

4.3.4地区气候条件

西宁市城西区属大陆性高原半干旱气候，年平均日照为1939.7小时，年平均气温7.6℃，最高气温34.6℃，最低气温零下18.9℃，属高原高山寒温性气候。

夏季平均气温17-19℃，气候宜人，是消夏避暑胜地，有“中国夏都”之称。

4.4项目选址配套条件

4.4.1供水条件

本项目建设地点在城西区盐湖巷6号一号楼，已有供水管网，可供给本项目需要的营运及消防用水量。

水量及水压均能满足本项目的用水要求。

4.4.2供电条件

本项目将接入盐湖巷6号一号楼市政用电，项目用电、供电条件非常方便，供电可靠性强，可确保本项目的用电要求。

4.4.3通信条件

本项目通信将接入盐湖巷通信网络系统，完全可以满足本项目对通信的需求。

4.4.4排水条件

施工排污经净化处理后便可排入市政排污管道系统最终排入下水道。

综上所述，项目建设的各种条件已具备。

第五章项目建设方案

5.1建设原则及标准

5.1.1建设原则

1.以人为本，便民利民的原则

在选址及规划安排上注重老百姓的需求，不太偏太远，周边环境相对宽敞，人流进出、车辆周转有充分回旋余地。

2.合理布局，精心设计的原则

农贸市场的设计符合现代化市场的标准，适应农副产品经营要求，充分做好采光、通风、排水、消防、卫生、垃圾处理、管理、输配电、内部通道及出入口等一系列合理设计，使农贸市场经营和居民消费能够在一个良好的、和谐的环境中进行。

3.适度超前，业态提升的原则

在内部结构优化设计的基础上，同时注重外围环境配套设施的同步完善，其外围要有足够的场地，可满足市场停车，物流运输配送等要求。

4.发挥优势，打造特色的原则

引导成立农贸市场自律协会，加强行业自律与指导。

把农贸市场建设和发展打造成成有地方特色的示范龙头市场，打造品牌，推动市场的健康稳步发展。

5.规范管理，人民满意的原则

盐湖巷农贸市场建成后，政府只进行宏观调控和政策引导。

蔬菜、肉食、水产、农产品、水果批发等商户全部进场经营，农贸市场的管理引进市场化的经营管理方式。

进场经营后，其一便于加强市场统一管理，相关规章制度场内经营户更容易接受和遵守；其二利于和谐社会的建设，由市场来管理市场，政府与老百姓的摩擦减少，政府只在关键时候进行协调，利于政府与老百姓间良好关系的构建；其三便于引进竞争机制，进一步激活市场，使市场向更加健康活跃的新型现代化市场迈进。

5.2.1建设标准

1.选址布局

盐湖巷农贸市场选址要符合西宁市及城西区城市规划和商业网点规划要求，做到布局合理、全区覆盖，切实满足城市发展、居民日常消费需求。

初步选择在盐湖巷6号一号楼负一楼。

2.设计要求

标准化菜市场作为公益性城市公共配套设施，要按照国家商务部、财政部《农贸市场建设标准》、《农贸市场管理技术规范》及《西宁市农贸市场管理办法》、《西宁市农贸市场建设标准》要求，选择单体建筑或非单体建筑中相对独立的场地进行建设。

3.经营范围

农贸市场主要经营蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别。

如需增加经营品种的，经批准后，由工商部门发放经营许可证。

4.安全设施

农贸市场要按照管理规范分行划市，统一设置消防、检验、通风、排水、废弃物处理、公厕等配套设施，做到“食品安全、管理规范、交易公平、环境整洁、标识统一”。

农贸市场建设期间，各街道和相关业主单位要积极安排好临时经营场所，城管、工商部门要紧密配合，加强管理和服务，确保经营者经营和市民购物不受影响。

5.2建筑工程方案

5.2.1设计依据

1.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

2.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

3.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；

4.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；

5.《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；

6.《农贸市场建设标准》；

7.《农贸市场建设项目验收规范》；

8.《西宁市农贸市场管理办法》（西宁市人民政府令第87号）；

9.《西宁市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；

10.与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。

5.2.2平面设计

平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和设