房地产开发项目审计管理办法.docx

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房地产开发项目审计管理办法

房地产开发项目审计管理办法

一、总则

（一）目的

为了规范建设项目内部审计的内容、程序与方法，促进开发建设项目实现“质量、速度、效益”三项目标，根据《内部审计基本准则》及******集团《审计监察管理制度》，制定本管理办法。

（二）适用范围

本管理办法适用于本集团内各项开发项目，审计内容包括对开发建设项目投资立项、设计（勘察）管理、招投标、合同管理、设备和材料采购、工程管理、工程造价、竣工验收、财务管理、后评价等过程的审查和评价。

（三）术语和定义

1、本管理办法所称开发建设项目内部审计，是指组织内部审计机构和人员对集团所属开发建设项目实施全过程的真实、合法、效益性所进行的独立监督和评价活动。

2、质量目标是指工程实体质量和工作质量达到要求；

3、速度目标是指工程进度和工作效率达到要求；

4、效益目标是指工程成本及项目效益达到要求。

（四）实施原则

1、开发建设项目内部审计是财务审计与管理审计的融合，应将风险管理、内部控制、效益的审查和评价贯穿于开发建设项目各

个环节，并与项目法人制、招标投标制、合同制、监理制执行情况的检查相结合。

2、在开展开发建设项目内部审计时，应考虑成本效益原则，结合本企业内部审计资源和实际情况，既可以进行项目全过程的审计，也可以进行项目部分环节的专项审计。

3、开发建设项目内部审计在工作中应遵循以下原则及方法：

（1）技术经济审查、项目过程管理审查与财务审计相结合；

（2）事前审计、事中审计和事后审计相结合；

（3）注意与项目各专业管理部门密切协调、合作参与。

（4）根据不同的审计对象、审计所需的证据和项目审计各环节的审计目标选择不同的方法，以保证审计工作质量和审计资源的有效配置。

二、分则

（一）投资立项审计

1、投资立项审计是指对已立项开发建设项目的决策程序和可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行的审查与评价。

2、在投资立项审计中，应主要依据行业主管部门发布的《投资项目可行性研究指南》及组织决策过程的有关资料。

3、投资立项审计主要包括以下内容：

（1）可行性研究前期工作审计。

即检查项目是否具备经批准的项目建议书，项目调查报告是否经过充分论证；

（2）可行性研究报告真实性审计。

即检查市场调查及市场预测中数据获取方式的适当性及合理性；检查成本估算中成本项目是

否完整，对历史价格、实际价格、内部价格及成本水平的真实性进行测试。

（3）可行性研究报告内容完整性审计。

该项审计包括以下主要内容：

a）检查可行性研究报告是否具备行业主管部门发布的《投资项目可行性研究指南》规定的内容；

b）检查可行性研究报告的内容主要包括：

报告中是否说明开发建设项目的目的；是否说明开发建设项目在工艺技术可行性、经济合理性及决定项目规模、原材料供应、市场销售条件、技术装备水平、成本收益等方面的经济目标；是否说明建设地点及当地的自然条件和社会条件、环保约束条件，并进行选址比较；是否说明投资项目何时开始投资、何时建成投产、何时收回投资；是否说明项目开发建设的资金筹措方式等。

c）可行性研究报告科学性审计。

该项审计包括以下主要内容：

检查参与可行性研究机构资质及论证的专家的专业结构和资格；检查投资方案、投资规模、生产规模、布局选址、技术、设备、环保等方面的资料来源；检查原材料、燃料、动力供应和交通及公用配套设施是否满足项目要求；检查是否在多方案比较选择的基础上进行决策；检查拟建项目与类似已建成项目的有关技术经济指标和投资预算的对比情况；检查工程设计是否符合国家环境保护的法律法规的有关政策，需要配套的环境治理项目是否编制并与开发建设项目同步进行等。

d）可行性研究报告投资估算和资金筹措审计。

即检查投资估

算和资金筹措的安排是否合理；检查投资估算是否准确，并按现值法或终值法对估算进行测试。

e）可行性研究报告财务评价审计。

即检查项目投资、投产后的成本和利润、借款的偿还能力、投资回收期等的计算方法是否科学适当；检查计算结果是否正确、所用指标是否合理。

f）决策程序的审计。

该项审计包括以下主要内容：

检查决策程序的民主化、科学化，评价决策方案是否经过分析、选择、实施、控制等过程；检查决策是否符合国家宏观政策及组织的发展战略、是否以提高组织核心竞争能力为宗旨；检查对推荐方案是否进行了总体描述和优缺点描述；检查有无主要争论与分歧意见的说明；重点检查内容有无违反决策程序及决策失误的情况等。

4、投资立项审计的主要方法包括审阅法、对比分析法等。

对

比分析法是通过相关资料和技术经济指标的对比（拟建项目与国内同类项目对比）来确定差异，发现问题的方法。

（二）设计（勘察）管理审计

1、设计（勘察）管理审计是指对项目建设过程中勘察、设计环节各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价。

2、设计（勘察）管理审计的目标主要是：

审查和评价设计（勘察）环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；勘察、设计资料依据的充分性和可靠性；委托设计（勘察）、初步设计、施工图设计等各项管理活动的真实性、合法性和效益性。

3、设计（勘察）管理审计应依据以下主要资料：

（1）委托设计（勘察）管理制度；

（2）经批准的可行性研究报告及估算；

（3）设计所需的气象资料、水文资料、地质资料、技术方案、建设条件批准文件、设计界面划分文件、能源介质管网资料、环保资料概预算编制原则、计价依据等基础资料；

（4）勘察和设计招标资料；

（5）勘察和设计合同；

（6）初步设计审查及批准制度；

（7）初步设计审查会议纪要等相关文件；

（8）组织管理部门与勘察、设计商往来函件；

（9）经批准的初步设计文件及概算；

（10）修正概算审批制度；

（11）施工图设计管理制度；

（12）施工图交底和会审会议纪要；

（13）经会审的施工图设计文件及施工图预算；

（14）设计变更管理制度及变更文件；

（15）设计资料管理制度等。

4、设计（勘察）管理审计主要包括以下内容：

（1）委托设计（勘察）管理的审计

a）检查是否建立、健全委托设计（勘察）的内部控制，看其执行是否有效；

b）检查委托设计（勘察）的范围是否符合已报经批准的可行性研究报告；

c）检查是否采用招投标方式来选择设计（勘察）商及其有关单位的资质是否合法合规；招投标程序是否合法、公开，其结果是否真实、公正，有无因选择设计（勘察）商失误而导致的委托风险；

d）检查组织管理部门是否及时组织技术交流，其所提供的基础资料是否准确、及时；

e）检查设计（勘察）合同的内容是否合法、合规，其中是否明确规定双方权力和义务以及针对设计商的激励条款；

f）检查设计（勘察）合同的履行情况，索赔和反索赔是否符合合同的有关规定。

（2）初步设计管理的审计

a）检查是否建立、健全初步设计审查和批准的内部控制，看其执行是否有效；

b）检查是否及时对国内外初步设计进行协调；

c）检查初步设计完成的时间及其对建设进度的影响；

d）检查是否及时对初步设计进行审查，并进行多种方案的比较和选择；

e）检查报经批准的初步设计方案和概算是否符合经批准的可行性研究报告及估算；

f）检查初步设计方案及概算的修改情况；

g）检查初步设计深度是否符合规定，有无因设计深度不足而造成投资失控的风险；

h）检查概算及修正概算的编制依据是否有效、内容是否完整、数据是否准确；

i）检查修正概算审批制度的执行是否有效；

j）检查是否采取限额设计、方案优化等控制工程造价的措施，限额设计是否与类似工程进行比较和优化论证，是否采用价值工程等分析方法；

k）检查初步设计文件是否规范、完整。

（3）施工图设计管理的审计

a）检查是否建立、健全施工图设计的内部控制，看其执行是否有效；

b）检查施工图设计完成的时间及其对建设进度的影响，有无因设计图纸拖延交付而导致的进度风险；

c）检查施工图设计深度是否符合规定，有无因设计深度不足而造成投资失控的风险；

d）检查施工图交底、施工图会审的情况以及施工图会审后的修改情况；

e）检查施工图设计的内容及施工图预算是否符合经批准的初步设计方案、概算及标准；

f）检查施工图预算的编制依据是否有效、内容是否完整、数据是否准确；

g）检查施工图设计文件是否规范、完整；

h）检查设计商提供的现场服务是否全面、及时，是否存在影响工程进度和质量的风险。

（4）设计变更管理的审计

a）检查是否建立、健全设计变更的内部控制，有无针对因过

失而造成设计变更的责任追究制度以及该制度的执行是否有效；

b）检查是否采取提高工作效率、加强设计接口部位的管理与协调措施；

c）检查是否及时签发与审批设计变更通知单，是否存在影响建设进度的风险；

d）检查设计变更的内容是否符合经批准的初步设计方案；

e）检查设计变更对工程造价和建设进度的影响，是否存在工程量只增不减从而提高工程造价的风险；

f）检查设计变更的文件是否规范、完整；

（5）设计资料管理的审计

a）检查是否建立、健全设计资料的内部控制，看其执行是否有效；

b）检查施工图、竣工图和其他设计资料的归档是否规范、完

整；

（6）设计管理审计主要采用分析性复核法、复算法、文字描述法、现场核查法等方法。

（三）招投标审计

1、招投标审计是指对开发建设项目的勘察设计、施工等各方面的招标和工程承发包的质量及绩效进行的审查和评价。

2、招投标审计的目标主要包括：

审查和评价招投标环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；招投标资料依据的充分性和可靠性；招投标程序及其结果的真实性、合法性和公正性，以及工程发包的合法性和有效性等。

3、招投标审计应依据以下主要资料：

（1）招标管理制度；

（2）招标文件；

（3）招标答疑文件；

（4）标底文件；

（5）投标保函；

（6）投标人资质证明文件；

（7）投标文件；

（8）投标澄清文件；

（9）开标记录；

（10）开标鉴证文件；

（11）评标记录；

（12）定标记录；

（13）中标通知书；

（14）专项合同等。

4、招投标审计主要包括以下内容：

（1）招投标前准备工作的审计

a）检查是否建立、健全招投标的内部控制，看其执行是否有

效；

b）检查招标项目是否具备相关法规和制度中规定的必要条

件；

c）检查是否存在人为肢解工程项目、规避招投标等违规操作风险；

d）检查招投标的程序和方式是否符合有关法规和制度的规定，采用邀请招投标方式时，是否有三个以上投标人参加投标；

e）检查标段的划分是否适当，是否符合专业要求和施工界面衔接需要，是否存在标段划分过细，增加工程成本和管理成本的问题；

f）检查是否公开发布招标公告、招标公告中的信息是否全面、准确；

g）检查是否存在因有意违反招投标程序的时间规定而导致的串标风险。

（2）招投标文件及标底文件的审计

a）检查招标文件的内容是否合法、合规，是否全面、准确地表述招标项目的实际状况；

b）检查招标文件是否全面、准确的表述招标人的实质性要

求；

c）检查采取工程量清单报价方式招标时，其标底是否按规定填制；

d）检查施工现场的实际状况是否符合招标文件的规定；

e）检查投标保函的额度和送达时间是否符合招标文件的规

定；

f）检查投标文件的送达时间是否符合招标文件的规定、法人代表签章是否齐全，有无存在将废标作为有效标的问题。

（3）开标、评标、定标的审计

a）检查是否建立、健全违规行为处罚制度，是否按制度对违

规行为进行处罚；

b）检查开标的程序是否符合相关法规的规定；

c）检查评标标准是否公正，是否存在对某一投标人有利而对其他投标人不利的条款；

d）检查是否对投标策略进行评估，是否考虑投标人在类似项目及其他项目上的投标报价水平；

e）检查各投标人的投标文件，对低于标底的报价的合理性进行评价；

f）检查中标人承诺