长沙市火车北站棚户区改造一期土地整理工程可行性实施报告修正版文档格式.docx
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（5）市政府金融证券办公室《关于将火车北站为中心的地段在规划上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示》；
（6）《中华人民国土地管理法》；
（7）国土资源部财务司关于《土地开发整理项目预算编制暂行办法》的通知；
（8）中华人民国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》；
（9）市人民政府第79号令和市人民政府令第104号令；
（10）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（11）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（12）其它相关文件、规、规程及强制性条文。
4、编制围
本报告的研究围主要是对项目建设背景、需求分析、建设规模、建设场址、建设概念要点、拆迁方案、安置方案、项目管理与运作方案、投资估算和资金筹措方案、经济效益与社会效益等进行分析论证。
5、项目建设的必要性
市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程项目的建设，主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区进行拆迁，并对拆迁后的地块进行整理，使其达到六通一平可开发用地标准，为发展芙蓉北路金融商务中心服务，其建设的必要性主要体现在以下几个方面：
①整合城市资源，建设和发展芙蓉北路金融商务中心，是推动经济迅速发展的有效手段
近年来，市经济健康、持续、稳定发展，2007年全年实现地区生产总值（GDP）2190.25亿元，全年地方财政收入262.52亿元。
市社会经济发展已跨入了新的战略起点，进入了面向全球，加快经济转型，促进统筹协调发展的新阶段，承载着建设小康社会，率先实现中部崛起的战略任务。
资金是主要的生产要素之一，芙蓉北路现有的丰富金融单位资源是资金高效供应和流动的平台，是区域金融业发达的重要标志。
金融业正成为我国现代经济的主导产业和经济发展的持续推动力，金融的超前发展对经济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给，从而形成交易的聚集和产业的扩，推动和支撑区域经济稳步发展。
要加快经济社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配置、经济结构调整、城市功能强化等方面的作用。
建设好芙蓉北路金融商务中心能够促进金融资本及其他生产要素在中心区域的聚集和有效配置，最大程度满足发展对金融服务的需求，为经济社会持续快速健康发展提供更有力支撑。
②加强老城棚户区改造，是市建设区域性中心城市的需要
作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区域中心城市的地位和作用。
因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固发展对全省经济的示和带动作用。
③有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位
目前，市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有的火车货运北站的阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍核力的形成主要原因，削弱了其作为北城中心的区域辐射力。
因此依托本区域现有资源和优势条件，充分整合金融资源，高起点规划和建设开福区芙蓉路段金融街，不仅能增强的综合竞争实力，提升城市整体形象和品位，更有利于北城搭建综合型商务平台，加速北城城市核力的形成，强化北城影响力与辐射力。
④金融机构集中，利于催生经济乘数效应
作为长株潭的中心城市和改革开放的前沿，金融服务业占有非常重要的地位，集中了大量的银行和其它金融机构。
截至2007年底，市有银行金融机构17家（营业网点1229个），证券公司3家，证券咨询公司1家，期货公司4家（营业部43个），证券服务部9个，保险机构29家。
银行机构存款余额达到3267.46亿元，贷款余额达到2982.40亿元，分别占全省存贷余额的35.69%和48.44%；
24家A股上市公司总股本96.57亿元，证券化率为105.2%，比全省平均水平高出50多个百分点；
保险机构（其中外资保险机构1家），保费收入达52.8亿元，赔付支出达15.84亿元。
从分布形态看，大部分金融机构集中于芙蓉中路（开福区），随着城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻。
在芙蓉路向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新区域，更有利于增强对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中、金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。
诚然，与发达地区相比，经济规模还不能与一个成熟的金融中心相匹配，但必须看到，的经济正在快速、健康地成长，有着巨大的增长空间，另外，一个金融中心的正式建成，需要一、二十年时间，有理由预期，二十年后的经济总量将达到3、4万亿，到那时拥有一座活力四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。
未雨绸缪，先期启动市火车北站棚房区改造（一期土地整理）工程，是当前项目建设的务实之举和首要任务。
1.2.项目概况
1、拟建地点
市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东、东风路以西、伍家岭以南、银行以北合围围，规划面积1828.35亩。
市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程围为芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区。
2、建设规模与建设容
①规模
可改造土地总面积：
321.31亩；
共需拆迁房屋建筑面积为163185.67平方米。
②建设容
对建设围现有建筑物拆迁，并进行补偿；
对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。
3、主要建设条件
◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达协议。
◇棚户区，已与业主沟通落实，初步拆迁方案已完成。
◇项目建设所需道路、供电供水等条件具备。
4、总投资
经投资估算，该项目总投资：
若综合容积率按4.0计算，总投资324590万元，其中拆迁补偿230740万元、其他费用13521万元、税费80329万元；
若综合容积按率6.0计算，总投资需328146万元，其中拆迁补偿230740万元、其他费用13521万元、税费83885万元。
项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。
5、建设进度
本项目主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等总面积为321.31亩的十三块零星棚户区进行拆迁，并通过整理使之达到六通一平可用地标准，从而达到全面提升土地价值的目的，总工期规划为两年（2009年3月－2011年3月）。
1.3.主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
1
总改造用地面积
亩
321.31
2
总拆迁面积
㎡
163185.67
2.1
其中：
住宅用房
94647.69
2.2
办公用房
48955.7
2.3
经营性用房
19582.28
3
建筑密度建议
%
18
4
容积率
4（6）
绿化率
45
5
建设工期
年
6
项目总投资
万元
324950（328146）
备注：
项目建设容积率为4时，总投资324950万元；
建设容积率为6时，总投资328146万元。
1.4.分析结论及建议
1、结论
项目具有长期发展战略性特性，项目的建设与使用具有很好的社会效益。
有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；
有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益；
有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。
虽然项目投资大、协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。
因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益,均有着不可估量的广阔前景。
2、建议
积极做好各项项目前期准备工作；
以人为本，加强各利益主体的沟通；
完善法律文件；
抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。
项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度。
促使投资按预期计划得进行与控制，满足预期目标的要求。
制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。
加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。
如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到6以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资风险。
第2章需求分析
2.1.需求分析
1、市简况
①总体概况
是省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。
辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；
总人口637.36万人，城镇人口383.69万人,其中,市市区城镇人口220万人。
2007年，市全年实现地区生产总值（GDP）2190.25亿元，比上年增长16.0%。
其中，第一产业实现增加值138.80亿元，增长6.5%；
第二产业实现增加值984.83亿元，增长17.0%；
第三产业实现增加值1066.62亿元，增长16.5%。
按常住人口计算，人均GDP达33711元。
全年城市居民人均可支配收入16153元，比上年增加2229元，增长16.0%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长10.6%。
城市居民恩格尔系数为34.9%。
2007年，全市全年完成全社会固定资产投资1445.18亿元，比上年增长32.6%；
全年实现社会消费品零售总额1037.03亿元，比上年增长19.8%。
②城市发展目标
在“两型社会”的推力作用下，至2020年，市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑“3+5”城市群城。
至2020年，市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。
人均GDP达到6万元,城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。
2、市场需求
①城市发展与经济发展的需求
随着城市的快速扩与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧。
尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。
②城市结构多核化，功能专业细分化的需求
现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。
城市将由单一的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。
其城市功能结构呈现多样化与专业化。
③以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求
2006年12月，中国便遵循WTO的承诺，加快金融业的开放进程。
标志着中国金融业全开放时刻来临。
基于中国金融市场开放的进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城市。
未来10年将是外资金融机构进入中国城市的活跃期，也是中国金融业的快速发展期。
目前，市主要金融机构呈“带”型沿芙蓉中路分布，向北（项目区域）延伸发展。
意味着未来随着更多金融机构的涌入，对其符合要求的城市空间与城市用地需求，将日趋迫切。
为此，城市有必要以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求，进而促进城市经济的发展。
④人口日趋膨胀的需求
市至2020年规划户籍人口达到310万人，净增90万人；
人均住房面积规划达到34平方米，均增6平方米。
由此带来的刚性住房需求至少达到4500万平方米，进而对城市用地，产生2.4万亩的需求。
⑤搭建“领袖”型商务平台，是大北城发展战略的需要
大北城——开福区，以“一主、一次、三组团”为引力，实现撑杆跳。
大力发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流业及房地产业，未来城市建成区达70平方公里，常住人口达到60万人。
因此，大北城战略迫切需要构建北城的“CBD”与城市会客厅，搭建“领袖”型商务平台，形成大北城延伸发展的后花园。
2.2.建设规模与建设容
位置
面积（亩）
芙蓉路沿线火车北站入口至双鹤医药区（广铁控制红线31.72亩）
31.72
芙蓉路沿线疾控中心宿舍区
4.91
芙蓉路沿线家坪加油站及周边棚户区
41.1
东风路长铁总公司装卸机械厂以北棚户区（广铁控制红线5.69亩）
5.69
省物资工贸总公司与铁路之间的棚户区（广铁控制红线33.46亩）
33.46
长胜房地产、浩林房地产及部分国庆新村
13.57
7
正街区城投地块及周边棚户区（广铁控制红线2.67亩）
11.57
8
铁路总公司党校及南边的棚户区（广铁控制红线10.87亩）
10.87
9
体育馆路以北，正街路口周边棚户区（广铁控制红线2.58亩）
4.0
10
体育馆路以南，银行以北的广铁宿舍区（广铁控制红线9.1亩）
11.8
11
德雅路路幅两厢
20.81
12
巨隆金属材料厂
48.93
13
药材公司、冷库、物资公司
80.68
14
联运公司
合计
拆迁房屋建筑面积163185.67平方米。
项目名称
拆迁面积
第3章场址选择
3.1.地址现状
1、项目地点与地理位置
项目周边现代楼宇云集，配套完善。
如湘雅附一医院、中南大学湘雅医学院、华悦大酒店、锦绣华天、日报社、喜来登大酒店以及各大银行机构等。
2、土地利用现状
拟建场地主要火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区，总面积约321.31亩。
3.2.场址基本条件
1、自然条件
市处于东亚季风区，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。
年平均气温16－18摄氏度，年平均日照1300－1800小时，无霜期345天，年平均降雨量1200－1500毫米。
全市森林覆盖率达47.5%，城区人均绿化面积35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家一类标准。
2、气象条件
地处省东部偏北地带，根据气候区划图，位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下：
气温：
年平均17.3℃
最高40.6℃
最低-11.3℃
相对湿度：
年平均80%
最热月平均75%
最冷月平均81%
降水量：
年平均1389.8毫米
蒸发量：
年平均1382.2毫米
最大积雪厚度20厘米
年平均降雪日数8.8天
全年日照时数1677.2小时
无霜期274.7天
最大风速20米/秒
主导风向全年为西北风，夏季为南风
3、地质条件
据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。
场地类别为II类，为抗震一般场地。
4、地震烈度
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），市的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。
5、交通条件
项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道——芙蓉路、东西大通道——三一大道、营盘路以及二环与三环等。
而且未来地铁一号线（南北向）在项目区域有多个站点。
因此，项目建设交通条件很优。
6、施工条件
①工程用水用电条件
项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。
②场地条件
项目施工场地高差6米左右，需要回填土方与场地平整。
整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。
3.3.选址适宜性与优势
市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程主要是为建设金融商务中心做准备，该项目周边经过多年建设，芙蓉路金融街已初具雏形，但是金融机构分布分散，缺少配套的金融服务机构。
该路段是商贸的黄金地带，商贸建筑和设施密集，若对金融机构和金融服务机构进行大规模聚集，形成高效的金融产业链难度很大。
因此，在金融街周围建设一座现代化芙蓉北路金融商务中心的构想得到各界认同，金融街和芙蓉北路金融商务中心相辅相成，共同构成打造区域性金融中心的核心容。
1、具有浓厚的金融氛围
选址呈矩形形状，芙蓉路——火车北站以北至好来登以南路段，属芙蓉路金融街的北段。
2000年以来，金融街以芙蓉广场为中心，向北延深，汇集了众多国有银行、股份制商业银行和众多证券、保险、期货、信托公司等大小金融机构超过70家，初步形成了金融产品集聚的态势。
选址承袭了初具雏形的芙蓉路金融街的金融脉络，是芙蓉路金融街的进一步延伸和扩展，也是芙蓉路金融街由线向面的转换，是整个金融产业聚集与发散的背景与腹地。
2、可供面积大，满足芙蓉北路金融商务中心用地需要，可减小芙蓉北路金融商务中心的建设成本
本项目所整的土地面积为321.31亩，在市的建成区再难选取如此大块和具有类似区位优势成片开发用地。
由于涉及火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区的改造，较之征商业设施和高档建筑密集的土地，拆迁成本小，从而降低了芙蓉北路金融商务中心整体建设成本，增加了对银行总部机构和开发商的吸引力，有利于加快芙蓉北路金融商务中心的开发建设。
3、商业繁华地带、资源和资本要素的天然聚集区，易于实现金融与经济的融合
选址四边的芙蓉路、营盘路、东风路和伍家岭均是商业（贸）最发达的区域之一，紧邻芙蓉中央商务区协调区，距核心区约500米。
随着芙蓉中央商务区建设的推进以及近期营盘路的拉通，项目选址的商业繁华程度被加速提高，为芙蓉北路金融商务中心创建打下了坚实的经济基础。
4、交通发达，通达性好
选址区域外部交通十分通达。
周边的芙蓉路是南北交通大动脉，营盘路是东西向的城市主干道，三一大道是贯通河西、河东的进出城通道；
项目部有湘春路、德雅路（规划拉通）和家坪路（规划拉通）横贯东西，另规划有一条南北走向的干道。
项目距火车站仅五分钟车程，上下高速公路以及到达机场非常便捷。
第4章项目建设概念性方案
4.1.建设指导思想与原则
1、以人为本、功能完善、特色鲜明。
2、高起点、超视野规划。
3、注重美观、节能、节水、节材、安全和环保。
4、注重城市空间层次，以及建筑密度与容积率的适宜性。
5、符合市总体规划与区域控制性详规，与周边建筑协调和谐。
6、突出文化特质、注重文化涵。
7、采用现代建筑风格，鼓励大胆创意。
8、符合国家相关规要求。
4.2.土地用途
金融地产，包括金融总部大楼，以及与分支机构及金融产业链配套的专业写字楼、公共设施、商住楼等；
城市基础设施；
公共绿化。
4.3.项目建设目标
通过本次土地整理项目的实施，目的是把芙蓉北路金融商务中心建设成为一个金融机构集中、金融市场发达、金融设施先进、金融服务高效、金融信息畅通，影响面广，辐射力涵盖市“3+5”城市圈，交易灵活，渠道畅通，金融产品丰富的金融产品市场和高效优质的金融服务市场，成为的区域性金融机构集聚中心、区域性银行业务中心、区域性保险业务中心、区域性资本市场业务中心、区域性产权产易中心、区域性金融信息中心、区域性征信服务中心和区域性金融人才中心。
4.4.定位与功能
1、总体定位
金融聚集区、商务酒店区、商业区、文化娱乐区、休闲餐饮区、高尚居住区，“六区合一”，构建“曼哈顿”。
2、分项功能定位
①金融聚集区
为芙蓉北路金融商务中心基础功能区和主要功能区，进驻银行、证券、期货、保险、信托、财务公司、基金、租赁等金融机构，主要包括：
①省金融机构总部，包括银行、省信用联社等；
②花旗、摩根大通、渣打等国际性金融机构新来设立的分支机构或办事处；
③华厦、民生、深发展等国全国性银行新来设立的省级分支机构；
④已驻金融机构增设的分支机构；
⑤国各大银行省级分行的中心支行。
②商务酒店区
构筑5A级高档写字楼与五星级酒店聚合区，塑造高层次商务平台。
吸引众多金融服务业态的中介机构涌入，如资产管理公司、风险投资公司、担保公司、信用征信公司、保险公估公司以及投融资咨询机构、社会审计机构、资产评估机构、会计事务所、律师事务所等；
同时力争相关金融监管机构进入，如保监局、银监局、证监局以及银行协会、证券业协会、注册会计师协会、资产评估协会、律师协会等行业自律组织。
③商业区
形成各种大中小层次专业商业集中区，为大区域提供商业服务，体现城市繁华景象。
④文化娱乐区
集合剧院、多功能影院、酒吧、歌厅、书店、各种游戏等，构成项目配套服务文化区。
⑤休闲餐饮区
将各种特色餐馆、快餐店、咖啡茶艺店，以及按摩、足浴、美体、美发等异形产品集中，形成项目产品的配套生活休闲区。
⑥高尚居住区
以现代高层建筑的集合体，打造项目区域高尚居住区。
并开辟CEO公寓与外商公寓生活专区。
4.5.主要经济技术指标建议
1、建筑密度：
＜18%。
2、容积率：
4-6。
3、绿地率＞45%。
4、停车位数量按国家标准计算。
第5章环境保护、消防与劳动安全
5.1.环境保护
1、环境现状
本项目改造区域周围无污染性企事业单位。
项目改造时，主要是生活污水、粉尘与噪音。
2、环境影响
本项目的建设不会对原有环境状况造成较大的负面影响，在对相关污染物进行处理后基本没有较大污染。
3、环境保护措施
在项目改造期，机械及运输车辆将产生不同程度的粉尘和噪音，改造施工时，将采取专业运输设备，并采取洒水措施冲洗，避开休息时间段施工，力争将粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，噪音控制在80分贝之。
5.2.消防
1、原则
消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。
本项目在同一时间按一处着火考虑。
2、消防措施
配备消防管制专职人员，建立防火管理制度，配备各种手提式灭火等消防器材，以确保项目改造时的消防安全。
3、消防外协
消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。
5.3.劳动安全
1、建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育
项目改
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