江西九江原中星联药业地块价值分析及计划定位Word下载.docx
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5
35，
2008年
22
1,
84,
2009年
15
2010年
2,
390,
上表可见过去六年九江市累计已出让土地总面积：
亩，成交总价723,万元。
2020年九江市土地成交明细（审批过的）：
宗地号
位置
土地用途
容积率
面积（亩）
起始价（万元/亩）
成交价（万元/亩）
竞得人
九土2011-1
九威大道西南侧、怡堂路东侧
商住
145
147
九江信华房地产开发有限公司
九土2011-2
九莲大道以西、南山路以西
3
230
405
黄寿官
九土2011-3
人民路以西、天福花园以北
220
238
江西华安投资有限公司
九土2011-4
人民路以东、庐山电子厂以北
260
413
王小强
九土2011-5
十里大道以东，南山路以北
200
319
九江市浔海实业有限公司
九土2011-6
滨江东路30号
170
175
查中华（石油公司）
九土2011-7
蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西
109
111
九江市冠宸置业有限公司
九土2011-8
82
84
九土2011-9
九土2011-10
九土2011-11
环城东路东侧
254
刘优平
九土2011-12
前进路南侧（一建公司）
住宅
281
中航地产股份有限公司
九土2011-13
长虹大道与长江大道交汇处西北角
398
401
九土2011-14
十里河南岸景观路以北
商业
215
321
九江市两湖旅游开发有限公司
九土2011-15
九江市兴城大道以东
20
266
269
九江嘉华房地产开发有限公司
九土2011-16
长虹西大道以南、周纺路以西
349
355
九江市城市建设投资有限公司
九土2011-17
十里河西岸（慧龙新城旁）
226
江西得益置业有限公司
结论：
一、九江市2020-2020年，共计出让土地4500亩左右（2020年共计出让土地面积约2300亩），其中待开发土地面
积为3290亩。
2020年成交土地1793亩。
二、2020-2020年土地成交均价一路爬升，从万/亩上升到万/亩，2020年土地成交最高价两宗土地成交价448万元/亩，仅次于2020年金大地投资拍卖的新桥头地块。
3、从土地成交价钱来看，九江市土地价钱坚挺，很多新盘将面临更大价钱压力，市场竞争力进一步增强。
从土地供给量来看，以后市场供给量远远超出需求量，九江房地产市场供大于求，市场转入买方市场。
二、2020年市场去化量和存量情形
随着九江经济的不断进展，城市规模的扩大，刚性需求相对较大，但由于房价的过快增加，高房价让很多有购房需求的消费者望而却步。
自2020年起国家为操纵房价过快增加，出台了一系列史上最严厉的房地产调控政策，使得房价过快增加取得操纵。
但同时也打压了投机性购房需求，并使购房者产生浓厚的持币观望心理，这在必然程度上对九江房地产成交量产生了阻碍。
2020年九江房地产市场一直都处在一种低迷的状态，全年的成交量很少，销售周期被大大拉长，即便有些楼盘弄各式促销降价活动都难以去化，很多楼盘持续数月零成交量。
市场整体存量庞大。
1、去化量情形
（1）九江房地产市场2020年各月成交套数情形图示
上图数据显示：
2020年全年楼市成交量呈曲折下降，下半年的成交量几乎没有过1000，降幅专门大。
由于宏观政策的持续收紧，致使消费者持币观望情绪浓厚，阻碍了成交量。
2020年全年总成交10093套，而截止到2021年2月市场可售套数为15421套。
（2）2020年房地产市场各月成交均价图示
上图数据显示：
全年的成交均价大体平稳，除个别几个月受九江学院商住楼和天翼景城两个楼盘低价的阻碍，全月成交均价在5000元/㎡以下之外。
其他月份成交均价大体维持在5000元/㎡以上。
受政策的阻碍，消费者持币观望，成交量低迷的情形下，开发企业并无做出大幅度的降价，而是维持在原有的价钱水平。
（3）宏观经济的高速进展与微观市场的低迷形成强烈反差，一旦政策有所松动，市场必将反弹。
但中央一再表态，坚决增进房价合理回归的决心，因此在增进房价合理回归之前，房地产调控政策会一直实施下去。
这也成为此刻房地产市场的新背景。
二、房源供给和存量
（1）据九江市房地产治理局统计数据显示，2020年有3000亩存量土地在建，2020年后将会有超过400万平方米商品房推向市场，九江历史上最为猛烈的房地产竞争即将展开。
（2）九江目前在售楼盘58个，据不完全统计，目前九江市三区（浔阳区、庐山区、开发区）批准可售商品房面积达145-150万㎡，是历史最高销售量的一倍。
其中商品住房约为91万㎡多，非住宅约为57万㎡。
（3）不管是从存量土地、在建量来看，仍是从目前市场可售量来看，房源的供给量都远远大于市场需求量，房地产完全进入买方市场。
第二部份：
新背景下的市场情形
随着九江房地产行业的快速进展，环境的不断转变，九江房地产市场也显现相应的转变。
九江凭借自身优越的城市条件，经济取得稳步快速的进展，城市计划不断的扩展，房地产市场需求也在稳步增大。
但在特定的一段时刻之内，九江房地产市场已经形成：
市场供过于求，竞争异样猛烈；
政策干与加大，市场趋向合理；
开发商开发本钱增高，利润下降；
消费者日趋理性，品质要求更高等新的市场背景。
一、消费者需求情形
中国指数研究院2020年度与搜房网针对全国100多个大中型城市的购房者消费调查研究报告调查研究得出以下表现：
1、需求意向
（1）打算购房时刻
数据显示，超过六成的购房者打算在一年内购房（%表示会在6个月内购房，%表示会在一年内购房）。
由此可见，打算在一年内购房的受访者占多数。
（2）购房次数
数据显示，购房者中第一次置业者占比最高，为%，二次置业者所占比例也较大，为%。
（3）购房目的
数据显示，多数受访者因刚性需求而选择置业，要紧包括“改善用房”、解决“自己无房”问题及用于“成婚用房”，积存比例达%。
二、理想小区
（1）公共配套设施
购房者以为，公共交通配套是理想小区首要考虑的因素，占比%。
第二为购物等商业配套，为%。
医疗配套、教育配套也是比较重要的两项，所占比重别离为%、%。
（2）小区配套设施
数据显示，“小区平安监控设施”是购房者心目中最看重的基础配套设施，占比为%；
与此同时，“小区绿化景观”、“充沛的停车位、停车场”亦是购房者比较看重的基础配套设施。
（3）室内外计划设计
数据显示，购房者比较在意小区绿化景观和楼间距大小：
购房者在室外计划设计上比较看重“具有较大比例的小区绿化”与“布局合理，楼间距适合”两因素，所占比重别离为%和%。
3、购买偏好
（1）阻碍购买因素
数据显示，“价钱”是阻碍购房者置业的首要因素，占受访者总数的%；
第二是“地段”，为%；
再次为“交通”，占受访者总数的%；
“环境”也是阻碍购房者置业的一大因素，比重为%。
（2）购房者住宅面积选择
数据显示，70-89平米的户型最受购房者青睐，占比%。
90-109平米也是购房者要紧考虑的户型面积，占比%。
与此同时，50-69平米的户型也受到关注，占比%。
（3）装修偏好
数据显示，%的受访者明确表示偏向选购精装房，%表示偏向选择毛坯房。
由此可知，精装修房是购房者偏向选择的对象。
4、购房心理
（1）政策认知
数据显示，有%的受访者表示超级关注国家房地产政策，有%者表示比较关注。
由此可知，购房者对国家房地产政策动向的关注度超级高。
（2）价钱认知
调查显示，在房产调控政策的阻碍下，%的受访者以为以后半年内房价将会上涨，其中有%以为涨幅会在20%以上。
第三部份：
项目周边调研
一、中星联地块周边商业调查
调查情况
商业名称
定位
出租、售价格
经营业态
备注
华东市场
一、二期
建材专业市场
店铺面积100㎡-300㎡
对外出租为主
租金为50-60元/㎡/月
建材
三期
对外出售为主
销售价格为12000元/㎡，租金为60元/㎡/月
回报率在6%左右
钢材加工大市场
钢材专业市场
店铺面积100㎡-500㎡
对外出租，租金价格为
20-30元/㎡/月
钢材
市场要拆迁，市场即将搬迁至炼油厂，地块用于慧龙新城的延伸
慧龙新城
摩托车、电动车市场
对外出租30-40元/㎡/月
对外出售14000元/㎡
摩托车、电动车
21世纪家居城
家居专业市场，精品馆
只租不售
价格待定
高档装饰、建材
2012年5月份主体结构封顶，
10月份开业
二、竞争住宅个案分析
依照九江市最新计划和实地走访，开发区的楼盘占到九江开发楼盘总数的60%，新楼盘最多的也是集中在那个区域，本项目周边强有力竞争楼盘要紧有：
柴桑春天、尚海湾、观澜盛世、君怡美筑、浔城湖景、中星·
宜景湾、江南府第、东方赛纳和国豪水岸城等。
楼盘价钱大体在5500-6500元/㎡之间。
以下将对周边有代表性的楼盘做详细剖析。
柴桑春天：
开发商：
新湖远洲置业公司
占地面积：
953亩，总户数：
8000
建筑业态：
多层、高层、别墅
设计风格：
现代风格
主力面积：
90㎡，次主力面积：
120-130㎡
畅销户型：
90㎡-130㎡两房、三房，均价6500元/㎡
项目优势：
入市较早，开发实力，品牌效应；
小区内配套齐全，智能化系统平安；
小区计划完善，景观到位；
物业形态多样，供选择的余地大；
户型方正，有效
项目劣势：
高端产品，价钱较高，小区外生活配套不完善，公交线路少；
九江五金城在其对面，带来必然噪音。
尚海湾：
九江锦绣地产
123亩，总建面积26万方，总户数：
1600
多层、高层
建筑风格：
英伦风格
80-120㎡
80㎡两房，均价6500元/㎡，价钱范围6112-8119元/㎡
掀起九江英伦风一阵热潮，楼盘品质相对较高，户型方正
高端产品，价钱较高，小区外生活配套不完善，公交线路少
观澜盛世
华安投资
592亩，总户数：
2000
建筑形态：
小高层、高层
高贵大气类公建风格
90㎡-118㎡
90㎡-130㎡两房、三房，均价6200元/㎡
高端豪宅，开发实力，品牌效应；
小区内配套齐全，计划完善；
66万方建筑拥有近30万方景观绿地，住宅地块整体举高，与八里湖岸平行
目前生活配套不完善，公交线路少；
19路也无法直接抵达，下车须步行10分钟
东方赛纳：
九江市明湖房地产开发
约100亩，总户数：
700
多层、小高层
87-130㎡
87㎡，均价6400元/㎡
区域位置优越，位于龙开河版块与八里湖版块交壤处。
法式风情独树一帜，楼盘品质较高
目前无公交可达，生活配套也不完善
国豪水岸城
江西国豪地产
93亩，总户数：
1000
多层、小高层、高层
东南亚风格
88-128㎡，均价5800元/㎡
80-92㎡两房
入市较早，大手笔计划园林景观，㎡的土地上计划了30000㎡的园林景观，内外水系景观，勾画出东南亚异域风情味道
交通不便，目前只有21路车可到
江南府第
九江东方恒昌房地产开发
万方，建筑面积万方，总户数：
552
江南水乡园林风格
87-127㎡
87㎡两房，均价5500元/㎡
江南水乡式的温婉与经典园林的醇厚。
户型方正，价位在同地段中较低
小区外生活配套不完善，公交线路少
浔城湖锦
九江市新世纪建设
61亩，总户数：
欧式风格
79-128㎡
88㎡两房，均价6300元/㎡
开发商品牌，项目以目前市场稀缺多层为主，全小区共20栋，其中13栋为多层；
欧陆异域风情水岸社区
小区外生活配套不完善，公交线路少；
目前只有19路可达
中星·
怡景湾
九江中星置业
20000㎡，总户数：
358
高层
92-110㎡占70%
92-100㎡两房、小三房，均价5800元/㎡，目前尾盘，仅剩16套房源，特价房3916元/㎡起价，最高为4873元/㎡
位于九瑞大道骨干道，高层与酒店式公寓结合，低密度建筑。
35%绿化，视野开阔。
价钱适中，比较适合中低端购买人群
生活配套还不完善，目前只有19路可达
君怡美筑
均怡地产股分
8万亩，建筑面积：
26万方总户数：
巴厘岛风情
90-128㎡，未开盘定价
座落于九江市八里湖新区核心生活圈，南衔新城中轴线九瑞大道，北接直通主城区的浔阳西路，东临泰山路，交通路网完善；
巴厘岛风情新鲜浪漫
公交少，配套不全，项目还未开盘，周边竞争猛烈
分析得出：
一、开发区楼盘占九江楼市近60%比例，且大盘云集，体量庞大，各类风格建筑均有，物业形态齐全，小区计划注重景观、配套等各项设施。
应该说开发区的大部份楼盘都进展到一个较成熟的时期。
而且大项目更受民众欢迎。
咱们地块正是位于开发区，以后进展趋势良好的同时，面临的竞争相对加倍猛烈。
二、各楼盘均已以电梯房为主，电梯房已经成为市场主流产品，而多层房源为稀缺产品。
3、随着市场的走高，各项目的销售户型已大体偏向小面积户型，80-90㎡的两房是目前最畅销的，前几年的130以上户型的畅销已见不到。
4、此刻新项目的增加和规模的扩大，各项目都在内部建设及外部配套上下功夫，使得居住环境较之前几年有专门大提高。
第四部份：
调研总结
一、总结：
一、九江经济的不断进展，城市计划进程加速，人们对改善性住房和置购第一套住房的需求是专门大的，并在逐年增加。
而目前的高房价和房地产调控政策对九江房地产市场产生了必然的阻碍，依照世联地产对2021年房地产市场研判，预测房价将于2021年5-6月份全面降价，而在2021年下半年成交量会有反弹，但房价可不能有波动。
二、九江房地产市场目前进入买方市场，以后开发量和目前存量专门大，竞争异样猛烈。
土地供给量专门大，截止2020年，待开发土地面积在3290亩，2020年又成交土地1793亩。
2021年将会有30多个新楼盘上市，供给量在150万平米以上，是历史最高销售量的一倍。
截止2021年2月批准可售商品房为15421套，而2020年全年去化10093套。
3、新的市场背景下，消费者购房日趋理性，对政策的关注度较强，受政策阻碍较大，市场上产品可选择性强，对屋子的品质有更高的要求。
要紧表此刻：
公共配套、绿化景观、计划设计、营销推行、物业治理、智能化设施等方面。
4、买方市场的特点
房地产市场进入买方市场后，开发企业将面临竞争超级猛烈的市场环境，开发风险大大增加，利润相对减少。
在这种背景下，开发企业的市场表现情形为：
一、迎合市场，注重购房者的真实需求，建消费者中意的屋子
二、注重产品不同化，突出自己的特色，提高核心竞争力
3、注重产品的计划设计，提升产品的品质
4、注重产品和品牌的营销与策划，提升品牌形象和缩短销售周期
五、操纵开发本钱，降低利润，合理定价
寻觅适当的市场需求，优化产品的市场不同性，塑造独树一帜的产品，是项目定位考虑的一个重要切入点。
第三章项目SWOT分析
S优势：
W劣势：
O机遇：
T要挟：
第四章项目定位
一、定位原那么
1、充分知足或引导客户需求；
二、充分考虑项目资金链的健康；
3、充分考虑潜力和风险，力争价值最大化；
4、与其他产品的不同化；
5、项目各个单体之间的互利性；
二、整体定位
九江首席HOPSCA（豪布斯卡）城市综合体。
HOPSCA为HOTEL（酒店）、OFFICE（办公）、PARK（停车）、SHOPPINGMALL（购物）、Convention（会议）、APARTMENT（公寓）组成。
三、产品类型定位
项目由高层住宅、小户型精装公寓、二层沿街商业、酒店、写字楼组成。
四、案名建议及主推行语
“振业广场”—18万㎡一站式城市复合中心
四、办公定位
振业中心SOHO
四、商业定位
振业商业广场
五、住宅定位
振业阳光花园/振业小公馆
六、酒店定位
振业酒店
二、定位解析
依照九江市最新计划，东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河为八里湖新区东区。
面积平方千米。
要紧功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，和与之配套的居住和相关效劳设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部份工业企业及相关设施。
仿照万达城市综合体的概念，以振业广场为主案名进行全案推行，以九江首席HOPSCA城市综合体迅速占据市场制高点，城市综合体的概念始终贯穿于整个项目的操作进程中，并依照开发节拍开发类别进行时期的针对性的推行。
三、价值点提炼
一、政府目光，财富方向
第五章项目计划建议
一、项目定位
一、定位总策略
占位“新中心”，代言城市和区域
形象标杆——树立新地标，聚焦全城阻碍
产品标杆——引领地产升级，成立市场标准
价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活
二、项目形象定位
⏹形象定位
一座城市的世界观
中心、国际、标杆
⏹物业功能定位
3、物业配比建议
物业配比原那么：
1.酒店规模已定：
万平米；
2.居住区规模依照计划要求，为11万平米（其中：
3万精装公寓；
8万平米大户型住宅）；
3.商业分为两部份，一部份为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部份为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；
4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。
4、分物业进展策略
Ø
商业（精品、高端）
✓以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；
✓通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。
写字楼（商务的、高形象）
✓保证形象同时操纵规模，多面积划分，降低市场风险；
✓适度产品创新，成立竞争优势及营销卖点。
酒店式效劳公寓（精品、领先）
✓借势星级酒店的资源价值，以高品质效劳打造核心价值；
✓以精品化产品，成立市场领先性，表现竞争优势。
高捧住宅（高品质、身份感）
✓依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；
✓通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，成立竞争优势。
五、商业定位
整体定位：
“都市核心精品商业广场”
业态定位：
业态组合1：
以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀
——高端精品百货主力店（4万平米，如西武、SOGO等）
——大型休闲娱乐、品牌旗舰店等（2万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等）
——其他商业（4万平米，如高端品牌专营店，餐饮、银行等城市配套）
业态组合2：
（商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小）
——三大主题：
商务社交、精品生活、休闲娱乐
客户定位：
本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户和区域中高端消费人群为主。
六、公寓定位
“新空间精品国际公寓（超能空间、至享效劳）”
7、写字楼定位
城市新中心弹性商务空间
✓以高性价比和综合体丰硕配套为核心卖点的弹性商务物业
✓为成长型本地企业提供高形象、低本钱的办公场所
✓主抓核心客户实现稳固回现目标；
✓打造高形象和高性价比，兼顾必然的内部功能；
产品定位
✓面积区间建议依照楼层划分为四个梯度（知足不同企业需求）
•整层销售（高楼层部份）：
针对大企业利用
•半层销售（高楼层部份）：
针对中型企业为主
•200-300平米（低楼层部份）：
针对中小企业为主
•70-100平米（低楼层部份）：
知足小型企业需求
8、住宅定位
瞰景顶礼华宅品质生活公馆（揽尽公园名胜、独享城市资源、圈层专属领域）
客户定位
✓核心客户1：
以长庆石油为代表的大型企业中高层
✓核心客户2：
陕北客户
✓重要客户：
政府公事员
✓次要客户：
大型企业员工、拆迁户
1.1整体计划
2.2.1计划原那么
不同物业类型分区明确，且注意各部份之间的联系与区隔：
本项目物业类型较多，在计划角度要注意不同功能的分区
升级会员 