城市住房发展专项规划Word格式.docx

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本规划成果包括规划文本、图纸和说明书。

规划文本和图纸具有同等法律效力，规划说明书为规划条款的解释和说明。

第二章规划编制背景 

第九条国家及省市相关政策要求

（一）供给侧结构性改革，推进精准调控；

（二）注重长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；

（三）深入推进新型城镇化建设，完善城镇住房制度；

（四）加快推进旧城改造，实现内涵式发展。

第十条《焦作市城市总体规划（2011-2020）》相关要求

城市规模：

至2020年，城区规划人口140万人，建设用地规模140平方公里，人均建设用地100平方米；

规划居住用地44.72平方公里，占城市建设用地比例为31.98%，人均居住用地31.98平方米。

关于住房建设的引导要求：

重点改造焦北商住组团，积极发展商贸物流产业和现代服务业；

重点开发建设焦南行政组团、焦新科技组团和焦东、焦西综合组团部分空白区域；

加快新区建设，旧城同步建设；

修复生态脆弱区，加强园林绿化与生态环境建设。

第三章城区住房建设现状评析 

第十一条现状城市规模及城镇住房规模

焦作市中心城区包括解放区、山阳区、中站区、马村区和城乡一体化示范区，城区总面积578平方公里。

截至2015年底，城市建成区面积104平方公里，南到大沙河、北到影视大道、西到西部产业集聚区西边界、东到东部产业集聚区东边界。

城区城镇住房总建筑面积2670.06万㎡。

第十二条居住人口现状

城区常住人口情况：

2015年底，城区常住人口为102.39万人；

户籍人口98.56万人，其中户籍城镇人口68.89万人，户籍乡村人口30.47万人。

城区居民低保情况：

截至2015年底，城区的城镇居民最低生活保障标准为每人每月400元，城区低保对象7874户、12932人，约占城区常住人口的1.3％。

第十三条城区社会经济发展概况

城区综合实力显著增强，2015年地区生产总值达到431.9亿元，是2010年的1.67倍，人均地区生产总值2015年达到42813元，年均增长7.8%；

城区人民生活持续改善，2015年一般公共预算支出达到92.6亿元，居民人均可支配收入达到25281元，年均增长9.5%；

城区产业转型升级步伐加快，2015年规模以上工业增加值达到188.3亿元，传统工业正在向新型工业化转变；

服务业比重不断提高，服务业增加值占地区生产总值比重由2010年的42.8%提高到2015年的53.5%；

新型城镇化稳步推进，城镇化率提高到75.4%。

第十四条居住用地现状

2015年底，城区现状居住用地面积为3874.6公顷，占城市建设用地的40.3％，人均居住用地37.8㎡/人。

第十五条“十二五”住房发展现状

（一）“十二五”规划目标

保障性住房覆盖面要达到20%左右。

（二）“十二五”住房规划目标完成情况

规划总量目标完成情况：

2011-2015年，各类住房供应总量约878.92万㎡，完成规划总目标的106.03%。

其中商品住房规划目标完成情况：

2011-2015年，新建商品住房面积595.49万㎡（含南水北调城区段主河道及绿化带拆迁安置配建商品住房约93万㎡），完成规划目标的121.03%。

其中保障性安居工程住房规划目标完成情况：

2011-2015年，保障性安居工程住房累计新开工约283.43万㎡，完成保障性安居工程住房规划目标的84.12%。

截至2015年底前保障性住房已保障户数15212户，约6.08万人，棚户区（城中村）改造累计安置28781户，约11.51万人（含采煤沉陷区治理安置住房6418套）。

城镇常住人口保障性住房覆盖面达到17.2%。

用地供应规划指标完成情况：

2011-2015年，城区住房实际供应用地总量为378.3公顷，完成用地规划指标的90.1%。

其中：

商品住房供应用地313.7公顷，完成商品住房供应用地规划目标的123.4%；

保障性安居工程供应用地总量为64.6公顷，完成保障性安居工程供应用地目标的39%。

（三）“十二五”住房建设实施情况

有效衔接相关规划计划，促进经济社会协调发展；

建立基本住房保障制度，推进保障性住房建设；

加强房地产宏观调控，保证房地产市场持续健康发展；

提高存量用地供应比例，优化土地供应结构；

物业管理水平进一步提升，居民生活环境持续改善。

（四）住房建设现状存在问题

保障性住房覆盖面仍需进一步扩大；

城中村等老旧住房规模较大，制约城市发展进程；

刚性需求后劲不足，影响商品住房市场供应；

房地产开发企业规模偏小，缺乏竞争优势；

公共服务设施配套不足。

第四章住房发展规划目标及主要任务

第十六条规划总体目标

要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，促进自住性需求，拉动改善型需求，引导投资性需求，着力推动住房产业健康、稳定、持续发展；

进一步健全和完善房地产政策法规体系，加大对市场的监管力度，规范交易市场秩序；

进一步健全和完善住房保障体系，切实解决住房困难人口问题；

推进棚户区（城中村）改造工作，改善城区居住环境。

2016-2020年，实现新建住房总建筑面积1314.85万㎡，至规划期末，城区保障性住房覆盖率达到23%以上，城镇居民住房水平得到显著提高。

第十七条住房供应体系

城区住房供应体系由商品住房、保障性安居工程构成。

其中商品住房又分为高档商品住房和普通商品住房，保障性安居工程又分为公共租赁住房和棚户区（城中村）改造回迁安置住房。

第十八条住房供应结构

规划期内各类住房供应结构为：

商品住房约占74%，保障性安居工程住房约占26%。

规划期内新建商品住房供应结构为：

普通商品住房约占95%，高档商品住房约占5%。

2016-2020年城区棚户区（城中村）改造新建安置住房28229套，实物安置占25%，货币化安置占75%。

第十九条住房建设总量及分类目标

（一）住房建设总量目标：

2016-2020年，应建成各类住房1314.85万㎡。

（二）商品住房：

2016-2020年，应建成商品住房976.65万㎡，包括：

商品住房主动需求428.21万㎡；

棚户区（城中村）改造被动商品住房需求548.44万㎡。

（三）棚户区（城中村）改造安置住房：

2016-2020年，应建成棚户区（城中村）改造安置住房338.2万㎡。

（四）公共租赁住房：

2016-2020年，公共租赁住房新增需求约7000户，2.8万人，主要通过存量公租房和发放租金补贴（在市场上租赁住房）进行保障。

第二十条用地供应规划指标

2016-2020年，城区住房用地供应量应达到595.15公顷。

其中商品住房用地供应量应达到465.07公顷，保障性安居工程用地供应量应达到130.08公顷。

第二十一条“十三五”住房发展主要任务

（一）促进房地产业健康发展，实现住房供需平衡

按照以市场调节为主体，政府监管为辅助的住房建设发展思路，有步骤地实施住房发展规划。

合理引导消费，积极盘活存量住房，使商品住房库存位于合理区间，保证住房供需结构总体平衡，房价走势平稳。

加快建立完善适合中等收入家庭的普通住房和适合高收入家庭的高档住房市场供应体系以及保障低收入住房困难家庭的住房保障体系，满足城区居民基本住房需求。

（二）扩大住房保障覆盖面，做到应保尽保

要加快推进住房保障体系建设，扩大保障性住房覆盖面。

一是要进一步加快棚户区（城中村）改造征迁安置步伐，切实保障征迁户的住房需求；

二是将住房保障的覆盖面从户籍人口住房困难家庭扩大至外来务工人员和新就业人口，多渠道解决外来务工人员和新就业人口住房困难问题。

公共租赁住房实行“实物+货币”相结合的保障方式，逐步过渡到货币化补贴为主的保障方式，积极引导和适当奖励棚户区（城中村）居民用货币补偿款自主购买商品住房。

（三）加快棚户区（城中村）改造，提高城市品质

优先改造城市规划区范围内的棚户区（城中村），由政府主导，引进社会资本参与改造，市场化运作，推行货币化安置方式，积极盘活存量土地，合理规划腾出土地，坚持连片规划、整体改造的原则，以项目建设推动城市配套完善，有效提升居住环境和城市品质。

到2020年，列入计划的棚户区（城中村）改造基本完成。

（四）优化住房空间布局，促进住房建设与城市发展相协调

加强住房建设与城市总体规划、近期建设规划、土地利用规划、三年改造提升行动方案、棚户区（城中村）三年改造提升实施方案、综合交通规划等相关规划衔接。

住房建设应结合城市的发展的方向、公共交通等基础设施的引领、各分区的功能、不同人群特点等合理布局，结合棚户区（城中村）改造，加快基础设施和市政设施的配套完善，增强公共服务和居住功能，实现住房建设的空间优化布局。

（五）创新住房发展思路，提升整体居住品质

提高住宅小区物业管理覆盖面和服务水平，加强日常监督检查，规范物业管理行为。

积极应对人口老龄化的趋势，关注和加强老年人住房研究，探索和完善老年人安居在住房建设和配套设施建设标准。

紧密结合焦作转型发展目标，加强绿色建筑和全装修住宅的宣传力度，鼓励企业在新建住宅中大力推广绿色建筑和全装修住宅，积极探索住宅产业化工作。

（六）建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。

积极培育市场主体，在住房租赁企业注册登记、租赁房源装修装饰、消费审批等方面提供高效服务，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

推行《住房租赁合同示范文本》，规范租赁市场行为。

加快信息服务与监管平台建设，逐步形成规范化、规模化的住房租赁市场。

积极申报开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

鼓励个人依法出租自由住房，盘活存量住房资源。

第五章住房空间布局指引及建设用地供应来源 

第二十二条住房建设总体空间布局指引

布局方向：

城区住房建设布局方向与《焦作市城市总体规划（2011-2020）》中确定的“内优西展，主体南进”的城市空间发展方向一致。

组团发展空间布局指引：

焦北商住组团存在大量的棚户区和城中村，总体以内部挖潜为主；

利用焦南行政组团靠近市行政中心的优势，重点改造南水北调绿化带内的城中村，由于该区域居住用地供应紧张，安置用地应尽量在组团周边进行布置，沿南水北调及太极体育中心布置中高档商品住宅，新河商务区周边应以商务住宅为主，满足商务区内部需求；

焦新科技组团对居住区进行整体规划，沿沁泉湖、碧莲湖布置高档住宅；

体现产城融合理念，在工业用地内部布置普通商品房，城中村改造应按城市用地性质就地就近安置；

焦西（中站）综合组团突出矿区历史文化，建设大面积矿区复垦生态绿地公园，建成焦作第二个“绿心”；

焦东（马村）综合组团未来发展批发市场、专业市场、物流服务中心的功能，沿线应布置普通商品房，城中村及棚户区改造安置用地应就地就近安置，马村南片区可提供大量的新增居住用地。

重点区域空间布局指引：

焦新科技组团和焦东（马村）综合组团由于存在较多的可新增建设用地，是焦作市未来住房建设的重点区域，该区域的发展对焦作建设宜居城市具有示范带动作用；

南水北调城区段绿化带建设、黑臭水体治理和新河商务区建设等重大基础设施、民生项目和公共服务设施周边，将会带动沿线土地的开发，提升土地的价值，因此住房建设可重点发展这些区域。

城中村、棚户区改造的重点区域：

沿河、渠、湖两侧区域；

城市断头路和城建道路两侧区域；

群众要求改造强烈的区域。

第二十三条公共服务设施配套建设

居住区配套公建的项目，应符合下表配建指标，应以下表规定的千人总指标和分类指标控制。

注：

▲为应配建的项目；

△为宜设置的项目

第二十四条住房建设用地供应指导思想

根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和保障性安居工程住房的用地供应；

控制小规模的零散居住用地开发，鼓励大规模居住项目，项目安排优先选择配套设施及环境优良区域；

合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，同时保证住宅用地供应平稳有序；

住房建设用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合建设居住区。

第二十五条住房建设土地来源

城中村、棚户区改造土地：

首要改造的是沿河、渠、湖两侧区域，城市断头路和城建道路两侧区域，以及老城区居住环境差、居民改造愿望迫切的棚户简屋区域和城中村。

根据城区棚户区（城中村）改造的实际，到规划期末陆续完成拆迁及改造。

其余的城中村根据城市发展，建成区的扩大，适当提出改造要求。

单位企业外迁腾出土地：

按照城市发展战略，市区主要建成区内的工业要逐步搬迁至城市外围的产业集聚区，腾出的土地在符合城市总体规划的前提下，土地性质变更为居住用地，用于住房建设。

出让未开发存量土地、闲置土地：

对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；

满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

打击囤积居奇，“炒买炒卖”土地现象，这对平抑房价、营造正常房地产市场秩序有着重要意义。

零星土地：

零星土地指城区中地块规模低于2000㎡的非连片土地。

对于零星土地开发项目不单独进行，而是要进行规模化集中开发，避免土地资源的浪费。

增量土地：

城区目前在马村区南部，中站区东部，示范区东部及南部存在较多的未利用土地，这些区域将为城区未来的住房建设提供充足的增量用地。

第六章年度实施计划 

第二十六条各层次住房建设指标汇总

规划期间各层次住房建设量

规划期间各层次住房土地供应

第二十七条住房建设时序指引及年度实施计划

（一）建设时序指引

2016-2018年，住房建设的内容主要是南水北调绿化带、拟打通道路和群众反映强烈涉及棚户区（城中村）的拆迁安置，部分企业外迁后腾出的土地。

同时进行的还有示范区出让未开发的住房建设项目。

2019-2020年，住房建设的内容主要为未利用土地、城区重点区域剩余城中村和棚户区改造、剩余企业外迁后腾出的土地和少量的非重点旧村改造，同时进行的还有马村南片区未利用土地、新河商务区周边供应的住房建设项目。

（二）住房建设年度实施计划

1、2016年

项目建设：

商品住房和保障性安居工程住房新建总建筑面积为63.27万㎡，住房建设用地供应总量为29.6公顷。

商品住房：

2016年商品住房新建总建筑面积57.54万㎡（普通商品住房建筑面积57.54万㎡）；

2016年用于商品住房建设用地总量为27.4公顷（普通商品住房建设用地为27.4公顷）。

保障性安居工程住房：

2016年保障性安居工程住房新建总套数521套，总建筑面积5.73万㎡；

2016年用于保障性安居工程住房建设用地总量为2.2公顷。

2、2017年

商品住房和保障性安居工程住房总建筑面积为317.4万㎡，住房建设需求用地总量为142.64公顷。

2017年商品住房建设总建筑面积224.6万㎡（其中高档商品住房建筑面积12.8万㎡，普通商品住房建筑面积211.8万㎡）；

2017年用于商品住房建设用地总量为106.95公顷（其中高档商品住房建设用地为6.09公顷，普通商品住房建设用地为100.86公顷）。

保障安居工程住房：

2017年保障安居工程住房建设总套数7981套，总建筑面积92.8万㎡；

2017年用于保障安居工程住房建设用地总量为35.69公顷。

3、2018年

商品住房和保障安居工程住房建设总建筑面积为314.31万㎡，住房建设需求用地总量为143.32公顷。

2018年商品住房建设总建筑面积244.9万㎡（其中高档商品住房建筑面积15.2万㎡，普通商品住房建筑面积229.7万㎡）；

2018年用于商品住房建设用地总量为116.62公顷（高档商品住房建设用地为7.24公顷，普通商品住房建设用地为109.38公顷）。

2018年保障安居工程住房建设总套数5786套，总建筑面积69.41万㎡；

2018年用于保障性安居工程住房建设用地总量为26.7公顷。

4、2019年

商品住房和保障安居工程住房建设总建筑面积为322.48万㎡，住房建设需求用地总量为145.72公顷。

2019年商品住房建设总建筑面积236.68万㎡（其中高档商品住房建筑面积11.59万㎡，普通商品住房建筑面积225.09万㎡）；

2019年用于商品住房建设用地总量为112.71公顷。

（其中高档商品住房建设用地为5.52公顷，普通商品住房建设用地为107.19公顷）。

2019年保障安居工程住房建设总套数7023套，总建筑面积85.8万㎡；

2019年用于保障安居工程住房建设用地总量为33.01公顷。

5、2020年

商品住房和保障性安居工程住房建设总建筑面积为297.39万㎡，住房建设需求用地总量为133.87公顷。

2020年商品住房建设总建筑面积212.93万㎡（其中高档商品住房建筑面积9.91㎡，普通商品住房建筑面积203.02万㎡）；

2020年用于商品住房建设用地总量为101.39公顷（其中高档商品住房建设用地为4.72公顷，普通商品住房建设用地为96.67公顷）。

2020年保障安居工程住房建设总套数6920套，总建筑面积84.46万㎡；

2020年用于保障安居工程住房建设用地总量为32.48公顷。

（三）附表

第七章政策保障措施 

第二十八条促进城区人口规模可持续发展，扩大住房消费

一要加大新型工业城的建设力度，实施工业强市战略，承接产业人口转移；

二要紧密结合知名旅游城、太极文化城的建设，大力发展旅游产业，吸引外来人口；

三要充分发挥区域中心城的优势，完善公共服务，改善城区居住环境，建设生态宜居城，承接周边乡镇农村人口转移，通过各项优惠政策鼓励农民进城购房，增强人口集聚力，推动人口城镇化。

另外，城区应大力支持单独两孩政策，鼓励符合条件的人再生育，实现人口自然增长的可持续性，从而继续共享人口红利。

第二十九条加快棚户区（城中村）改造，多渠道筹集保障性住房

加大棚户区（城中村）改造征迁安置力度，应按照年度计划，完成棚户区（城中村）安置住房建设任务，保证征迁户顺利入住。

公共租赁住房应实施“实物+货币”的保障方式，逐步过渡到以货币化补贴为主。

切实做好政府保障性住房资金的落实工作，稳步加大财政预算对保障性住房的支持力度。

第三十条适应行业发展趋势，促进企业转型升级

鼓励房地产开发模式由快速开发、快速回笼资金向持有物业、获取长期稳定资金回报的模式转变。

严格市场准入清出制度，逐步淘汰规模小、质量信誉差的企业，鼓励房地产开发企业兼并重组，扶持优质企业做大做强，树立品牌和企业形象。

吸引规模大、信誉好、实力强、规范经营的房地产开发企业来焦作投资开发，激发市场活力，促进房地产市场主体和产品多元化，拉动房地产投资和消费。

第三十一条加强住房租赁管理体系建设，促进住房租赁市场发展

构建一手房、二手房市场与住房租赁市场的联动体系，加快房屋产权登记，盘活存量住房房源，多渠道发展住房租赁市场。

在现有房地产市场信息系统中，完善或增设房屋租赁信息服务平台和专门服务窗口。

积极鼓励社会资本进入住房租赁市场，通过成立经营住房租赁的专门机构，开展住宅租赁专业化、规模化经营。

推进住房租赁规范化管理，创新住房租赁管理模式，构建网络化管理体系。

第三十二条积极发展节能省地型住宅，提升住房质量和建设效率

研究建立有利于促进发展节能省地型住宅的法规和规章制度，通过科技创新，积极推进节能省地型住宅发展。

加强老旧居住区的整治和管理，延长住房使用寿命，提高住房使用效能，节约资源；

推动住宅的标准化设计、通用化部品配置与工厂化生产安装等产业化技术应用；

推进适应本地生态环境和气候条件的低碳住宅建设模式，普及绿色建筑设计的应用；

引导开发企业开发全装修成品住宅，逐年提高商品住宅全装修比例，力争到规划期末新开工商品住宅全装修比例达到80%。

第三十三条促进跨界地产发展，推进养老事业

规划期内应契合老龄化趋势，适当鼓励发展养老地产。

应将养老服务设施建设纳入居住小区公建配套规划，并与住宅同步建设、同步交付使用。

统筹考虑建设适老性的公共设施、服务设施、医疗卫生和文化设施，遵循无障碍设施建设标准。

推动既有住区设施和环境的适老化改造，通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，方便老年人生活和出行。

引导房地产开发企业与专业化养老机构合作，发展专业化的养老公寓，为老年人创造更为安全、便捷、舒适的生活环境。

第三十四条加速土地供应模式转型，完成从增量发展向存量发展的转变

充分认识土地资源的有限性和紧缺性，加快转变土地供应增长方式，拓宽土地供应增长渠道，完成土地供应模式从增量发展向存量发展的转变；

大力推进城旧城改造，处置和盘活存量建设用地；

严格控制零星插建式改造，低于2000㎡的地块应与周边其他地块统一规划，统一开发，提高土地利用的规模效应，避免土地资源浪费；

新增商品住房用地主要用于建设中小户型普通商品住房，严格控制建设用地用于建设低密度、大套型住房建设。

第三十五条分类调控，执行差别化的住房消费信贷政策

贯彻落实国家房地产市场分类调控、因城施策的要求，完善购房政策，执行差别化住房消费信贷政策，支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性住房需求。

严格房地产开发信贷发放条件。

加强银企合作，建