广州写字楼市场分析.docx

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广州写字楼市场分析

2013年广州写字楼市场分析

纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。

受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。

不过，国内经济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。

受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。

电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。

零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史之最。

零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。

预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。

政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。

尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。

市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。

2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。

第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。

本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。

此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。

众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。

2013年租金止跌回升，资本值增速加快。

与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。

此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。

可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。

甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。

其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。

本年度写字楼投资呈以下三个特点：

一，由于供应有限，一万平方米以上大宗交易下滑，以全层交易为主；二，买家主要为国内企业，除自用需求外，投资需求增加；三，优质甲级写字楼单价上升，江景、超高层写字楼的一手售价不断攀升，而且成交活跃。

主要由于该类供应供不应求导致。

预计2014年至2017年间，将有环球都会广场、天盈广场、珠控国际中心、富力盈耀大厦等分散物权项目入市。

2013年广州市写字楼租赁市场和销售市场呈现两极分化表现：

销售市场方面，受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场成交旺盛，带动市场平均售价保持上行趋势；租赁市场方面，由于庞大新增供应相继入市，市场竞争压力加剧，而国内经济增速放缓和国外经济复苏不确定性促使各企业业务扩张放缓甚至收缩，多个企业暂缓或搁置办公搬迁或扩租计划，写字楼租赁市场表现平淡，整体市场租金持下滑态势，空置率则有所上升。

　　一方面，国内经济增速放缓和国外经济复苏不确定性持续影响广州写字楼租赁市场。

令各企业业务扩张放缓甚至收缩，多个企业暂缓或搁置办公搬迁或扩租计划，整体市场活跃度与去年基本持平，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是租赁市场需求主要驱动力。

　　另一方面，2013年广州写字楼市场最突出的表现是在销售市场上，受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场成交旺盛，带动市场平均售价保持上行趋势，令广州写字楼售价持续上行。

自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置写字楼自用，成为2013年的购买需求主力。

　　从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2013年广州全年新增供应103万平方米，与2012年同比增长27.2%；全年吸纳量为76万平方米，较2012年同比上升10.1%。

　　从租售价格来看，广州写字楼租金微降，而售价走高。

由于市场竞争压力加剧，而国内经济增速放缓和国外经济复苏不确定性促使各企业业务扩张放缓甚至收缩，整体市场租金持下滑态势，空置率则有所上升。

同时受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场成交旺盛，带动市场平均售价保持上行趋势。

　　从商圈分布来看，目前，广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、越秀区、天河北-体育中心、海珠区-琶洲片区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展格局。

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2013年12月，广州写字楼市场平均售价30125元/平方米（建筑面积报价），与2012年同比上涨13.0%；平均租金126元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年同比下降4.5%；平均空置率24.4%，与2012年同比上升40.2%。

市场供应

　　新增供应再创新高 销售市场成交活跃

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2013年广州全年新增供应103万平方米，与2012年同比增长27.2%，创下近三年来的新高。

　　目前广州甲级写字楼主要集中在天河区、珠江新城、越秀区、海珠区四大商圈，截止到2013年底，甲级写字楼市场总量达到535万平方米。

　　2013年全年广州甲级写字楼新增供应主要集中在天河区和海珠区。

新入市项目包括天河区富力盈凯广场、高德置地广场、富力盈通广场、保利中达广场、万艺广场、邦华环球广场、维多利广场、珠控国际中心、广晟国际大厦、财富世纪广场、环球都会广场、珠江城大厦、保利V座、步云天地、天盈广场、广州远洋大厦、广晟国际大厦和恒大中心等，海珠区珠江国际纺织城、天域中心等。

第四季度，位于珠江新城的富力盈凯广场和富力盈通大厦和富力盈通大厦两座优质写字楼的交付使用，为广州市甲级写字楼市场合计提供192000平方米的新增办公面积。

　　销售市场方面，2013年广州市甲级写字楼销售市场则表现活跃。

住宅市场调控继续收紧促使大量投资资金转入写字楼市场，珠江新城等城市中心商务区可售项目成为市场关注、成交焦点，包括富力盈凯大厦、天盈广场等优质项目陆续推出市场。

从2013年广州写字楼市场的成交面积排行榜看，有5个项目2013年全年的成交面积超过2.5万平方米，其中富力盈通大厦、广州东部布匹辅料城和珠控国际中心三个项目，全年成交面积都超过了3万平方米。

而超甲级写字楼富力盈通大厦，2013年全年成交面积都超过了5.7万平方米。

　　2014年广州甲级写字楼将迎来又一供应高峰期，特别是在珠江新城将为市场新增高达130万平方米左右的供应，包括天盈广场、富力盈凯广场、富力盈耀广场、珠江城、高德广场四期、雅居乐中心等。

大量新项目的投入使用，必然会令广州写字楼市场空置率逐步走高，供过于求矛盾日益凸显，写字楼市场租金和售价将有下行压力。

　　市场需求

　　内资企业成交六成 整层出售占据主流

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2013年广州全年新增供应103万平方米，与2012年同比增长27.2%；全年吸纳量为76万平方米，较2012年同比上升10.1%。

　　租赁市场方面，2013年在国内经济增长趋于稳定、内需消费市场回暖以及外围需求逐步改善的宏观环境背景下，金融、化工制造、电子科技、日用消费品等行业继续保持在本地市场的扩张或拓展步伐。

此类行业多具有较强的租金承受能力，更倾向于租赁城市核心商务区中高端物业作为其区域总部、销售服务中心等，可以突显企业经济实力，提升企业形象，因此市场租赁成交多来自以上行业。

而外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。

　　金融行业和零售贸易行业是广州写字楼需求的主力，国内金融、制造、专业服务和贸易等企业仍是广州写字楼的主要租户来源。

据统计60%成交来源于内资企业的扩张。

　　2013年主要的租赁成交包括广州胜美皮具租赁南丰汇5,000平方米；捷游软件租赁富力盈隆广场2,200平方米；圆方计算机软件租赁高德置地广场A座租赁6,570平方米；宝洁租赁高德置地广场C座22,000平方米；碧桂园租赁广州国际金融中心3,000平方米；阿斯利康租赁万菱国际中心3,300平方米；加拿大驻广州领事馆租赁利通广场2,200平方米；龙湖地产租赁高德置地广场（四期北塔）2,200平方米；英国驻广州领事馆租赁广州国际金融中心2,200平方米等。

　　销售市场方面，2013年广州市写字楼销售市场持续畅旺，一方面住宅市场调控政策的收紧继续挤压投资市场资金进入优质写字楼市场，另一方面，核心区域优质项目的稀缺性刺激各企业购买兼做自用及保值增值之用，如平安银行年内购买珠控国际中心十层约33,000平方米面积。

年内一手写字楼在售项目多位于珠江新城，而旺盛的市场需求推动售价不断上升，从2013年广州写字楼市场的成交均价排行榜看，有5个项目2013年全年的成交均价超过4万元/平方米，其中步云天地、天盈广场和富力盈凯广场三个项目，全年成交均价都超过了5万元/平方米。

而超甲级写字楼富力盈凯广场，2013年中推出的高层江景单位成交单价打破了6万元的高位，刷新了广州写字楼市场的成交纪录。

　　整体上看，2013年的写字楼因为供应有限，一万平方米以上的整栋式大宗交易下滑，而天盈广场、富力盈凯广场等以整层为单位出售的项目，成为2013年市场的主流。

因为投资门槛不断攀高，买家大多是国内大企业，除了自用外，其投资需求也进一步增加。

与企业买家的大面积购入相比，私人投资客的比例比2012年有所减少。

　　综述来看，2013年全年，广州市甲级写字楼租赁市场和销售市场呈现两极分化表现：

销售市场方面，受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场成交旺盛，带动市场平均售价保持上行趋势；租赁市场方面，由于庞大新增供应相继入市，市场竞争压力加剧，而国内经济增速放缓和国外经济复苏不确定性促使各企业业务扩张放缓甚至收缩，多个企业暂缓或搁置办公搬迁或扩租计划，写字楼租赁市场表现平淡，整体市场租金持下滑态势，空置率则有所上升。

　　从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2013年广州全年新增供应103万平方米，与2012年同比增长27.2%；全年吸纳量为76万平方米，较2012年同比上升10.1%。

　　从商圈分布来看，目前，广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、越秀区、天河北-体育中心、海珠区-琶洲片区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展格局。

核心区域将继续吸引如金融、零售贸易等行业企业进驻；而诸如网络科技、动漫、游戏以及电商等对办公区位敏感度不高的行业企业更易受低租金、良好的绿色办公环境及完善园区配套吸引，搬迁至产业园，进而将带动城市周边产业园发展。

　　CORC统计，目前广州甲级写字楼主要集中在天河区、珠江新城、越秀区、海珠区四大商圈，截止到2013年底，甲级写字楼市场总量达到535万平方米。

展望2014年，国内经济基本面发展态势良好、全球经济复苏在波动中逐步加强，加上消费市场预期转好，企业信心和投资意愿回升等诸多宏观有利因素，预计将为广州写字楼市场带来较好的发展空间。

整体而言，尽管写字楼租金受市场竞争等影响面临下调压力，但良好的经济预期将刺激租赁需求的回暖，加上新建项目提前预租，预计广州市甲级写字楼市场平均租金下调空间有限。

　　在国内经济增速放缓的背景下，外资企业和中小型内资公司的写字楼市场需求将有所抑制，同时对办公单元的租金性价比将愈加敏感；实力雄厚的大型民营企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。

　　2014年广州写字楼市场预测：

第一，预计2014年广州写字楼市场将维持大规模的供应的态势，空置率会受到供给压力继续上升；第二，预计2014年广州写字楼市场租金下调空间有限，售价水平有望进一步上涨。