北京市物业管理条例全文文档格式.docx

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物业效劳用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

　　规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业效劳用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。

房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业效劳用房配置情况。

　　第八条建立单位承当前期物业效劳责任。

销售房屋时，前期物业效劳合同应当作为房屋买卖合同的附件。

　　前期物业效劳合同关于物业效劳是否收费、收费标准以及效劳标准的约定应当符合本市相关规定。

　　建立单位可以将全部专项效劳委托给物业效劳企业，也可以将专项效劳委托给专业性效劳企业。

　　第九条建立单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承当的责任等事项依法作出约定。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　市房屋行政主管部门应当制定并临时管理规约的示范文本。

　　第十条业主共同决定解除前期物业效劳合同的，建立单位应当与全体业主进行物业共用局部查验交接，撤出物业管理区域，并移交以下资料：

（一）物业管理区域划分资料;

（二）建立用地规划许可证和建立工程规划许可证的附件、附图;

　　（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

　　（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　（六）业主名册;

　　（七）物业管理必需的其他资料。

　　全体业主承接前应当对物业共用局部进行查验，可以委托选聘的物业效劳企业进行查验。

全体业主与建立单位也可以共同委托物业效劳评估监理机构进行查验。

　　第十一条业主对物业管理区域共用局部实施共同管理。

以下事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规那么;

（二）选举或者更换业主委员会委员;

　　（三）确定或者变更物业管理方式、效劳内容、效劳标准和收费方案;

　　（四）选聘、解聘物业效劳企业或者不再承受物业效劳企业事实效劳;

　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金;

　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施;

　　（七）申请分立或者合并物业管理区域;

　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（五）、（六）项事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

决定其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规那么规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

　　第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用局部实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　未成立业主大会，发生物业效劳企业停止效劳或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业效劳企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

　　第十四条物业管理区域内已交付业主的专有局部到达建筑物总面积50%以上的，建立单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有局部占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;

占总人数5%以上或者专有局部占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

　　第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

筹备组中非建立单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

　　筹备组成员确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十六条建立单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有局部面积、建筑物总面积等资料，并承当筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

　　第十七条业主大会选举产生业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

（二）业主大会决议;

　　（三）管理规约、业主大会议事规那么;

　　（四）业主委员会委员。

　　材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

第

（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

　　第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规那么规定。

有以下情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的;

（二）不再具备业主身份的;

　　（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

　　（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;

　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　（六）业主大会议事规那么规定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;

拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第十九条业主选聘的物业效劳企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业效劳企业资质。

　　市房屋行政主管部门应当建立物业效劳企业信用信息系统，对物业效劳企业实行动态监视管理。

　　第二十条物业效劳合同应当对双方权利义务、物业效劳事项、效劳标准、效劳费用、工程负责人、物业效劳用房的管理与使用、合同期限、效劳交接、违约责任等内容进行约定。

　　物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起15日内，将物业效劳合同报物业效劳工程所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业效劳工程所在地街道办事处、乡镇人民政府。

　　第二十一条物业效劳是包括各专项效劳的综合效劳。

物业效劳企业可以将专项效劳委托给专业性效劳企业，但不得将全部物业效劳一并委托给其他单位或者个人。

　　未选聘物业效劳企业的，业主可以共同决定将各专项效劳委托给专业性效劳企业或者个人。

　　第二十二条物业效劳企业应当按照物业效劳合同和本市规定的效劳标准、技术标准等提供质价相符的效劳。

　　物业效劳企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身平安的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;

委托实施的，应当明确各自的平安管理责任。

　　第二十三条物业效劳企业应当按照价格主管部门的规定，将效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　物业效劳企业应当于每年第一季度公示上一年度物业效劳合同履行情况、物业效劳工程收支情况、本年度物业效劳工程收支预算，业主提出质询时，物业效劳企业应当及时答复。

业主共同决定或者业主委员会要求对物业效劳工程收支情况进行审计的，物业效劳企业应当予以配合。

　　第二十四条物业效劳合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、效劳内容、是否更换物业效劳企业等事项。

　　决定续聘原物业效劳企业的，应当与原物业效劳企业协商签订物业效劳合同;

决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业效劳企业，并在物业管理区域内公告。

　　第二十五条物业效劳合同终止前，物业效劳企业不得停止效劳。

　　物业效劳合同届满，物业效劳企业决定不再续签物业效劳合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;

合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

　　第二十六条物业效劳企业未与业主签订书面物业效劳合同，但事实上提供了物业效劳，并履行了告知义务的，物业效劳企业有权要求业主履行相关义务。

　　业主共同决定不再承受物业效劳的，物业效劳企业不得强行提供物业效劳，不得以事实效劳为由向业主收取物业效劳费用。

物业效劳企业决定不再提供物业效劳的，应当提前三个月告知业主。

　　第二十七条物业效劳合同终止或者业主共同决定不再承受事实效劳，物业效劳企业应当在60日内与全体业主完成交接。

物业效劳企业应当履行以下交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用局部;

（二）移交本方法第十条规定的相关资料;

　　（三）移交物业效劳期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

　　（四）结清预收、代收的有关费用;

　　（五）法律、法规、规章规定和物业效劳合同约定的其他事项。

　　原物业效劳企业不得以业主欠交物业效劳费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

原物业效劳企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业效劳费用。

　　原物业效劳企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业效劳企业和业主应当与原物业效劳企业协商解决;

协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接收。

街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业效劳企业交接工作的监管。

　　第二十八条物业效劳企业应当按照物业效劳合同指派工程负责人，除物业效劳合同另有约定外，工程负责人原那么上只能在一个物业效劳工程任职。

　　物业效劳企业更换工程负责人的，应当及时告知业主并进行公示。

业主共同决定要求物业效劳企业更换工程负责人的，物业效劳企业应当及时更换。

　　第二十九条业主、物业效劳企业、建立单位和有关部门可以委托物业效劳评估监理机构，就物业效劳质量、效劳费用和物业共用局部管理状况等进行评估和监理。

　　物业效劳评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业效劳，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

　　第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业效劳活动的监视和管理，及时处理物业效劳投诉。

　　本市支持物业效劳行业协会充分发挥效劳、沟通和监视作用，完善物业效劳行业自律，促进物业效劳行业开展。

物业效劳行业协会可以根据物业效劳工程的性质、物业效劳内容、效劳标准等因素，定期物业效劳本钱信息。

　　第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业效劳企业签订住宅装饰装修效劳协议。

物业效劳企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

　　物业效劳企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监视。

业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修效劳协议的，物业效劳企业应当及时告知并劝阻;

拒不改正的，物业效劳企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

　　第三十二条建立单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。

物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　建立单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。

在满足本区域业主需要后，建立单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。

建立单位调整租金时应当与全体业主协商。

　　业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

　　第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承当相关管线和设施设备的维修、养护责任。

　　物业效劳企业承受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业效劳费用为由限制或者变相限制专业效劳。

　　第三十四条发生以下危及房屋使用平安的紧急情况，需要立即对共用局部进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的;

（二）电梯故障危及人身平安的;

　　（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产平安的;

　　（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

　　使用专项维修资金的具体方法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

　　第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

　　第三十六条建立单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承当建筑物及附属设施设备保修责任。

保修过程中，业主、物业使用人和物业效劳企业应当给予协助配合。

　　第三十七条物业共用局部维修、养护、更新、改造时,相关专有局部的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有局部损失的,责任人应当依法承当恢复原状、赔偿损失等法律责任。

　　第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业效劳合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业效劳企业。

　　业主转让物业的，应当与物业效劳企业、专业性效劳企业结清相关费用。

　　第三十九条违反本方法第十条规定，建立单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正;

逾期不改正的，可处3万元罚款。

　　第四十条违反本方法第十六条规定，建立单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;

　　第四十一条违反本方法第二十条规定，物业效劳企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

　　第四十二条违反本方法第二十五条、第二十六条规定，物业效劳企业擅自停止物业效劳的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;

造成损失的，依法承当赔偿责任。

　　第四十三条违反本方法第二十七条规定，原物业效劳企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;

逾期不交接的，可处3万元罚款。

　　违反本方法第二十七条规定，原物业效劳企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;

逾期不撤出的，可处10万元罚款;

不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接收。

　　违反本方法第二十七条规定，新物业效劳企业强行接收的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;

　　第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;

逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四十五条本方法所称物业共用局部，是指物业管理区域内业主专有局部以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　本方法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

　　本方法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;

未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

　　本方法所称专有局部面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;

尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积是指专有局部面积之和。

　　本方法所称物业效劳企业，包括在前期物业效劳中提供物业效劳的建立单位。

　　第四十六条本方法自xx年10月1日起施行。

1995年7月7日市人民政府第21号令，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理方法》同时废止。