城市老旧住宅小区停车问题治理对策研究.docx

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城市老旧住宅小区停车问题治理对策研究

城市老旧住宅小区停车问题治理对策研究

摘要：

过去十余年，我国经济持续快速增长，人民安居乐业，生活水平显著提高，主要表现在衣、食、住、行等方面。

在出行方面，私家车辆早已不再遥不可及，已经逐渐成为生活必备品，走进千家万户。

私家车辆为居民生活带来了便捷的同时，也带来了城市交通拥堵、住宅小区停车位紧张等衍生问题。

在停车问题方面，一些老旧住宅小区尤为凸显。

老旧住宅小区的居民下班后车辆无处停放已经对居民日常生活造成了严重困扰。

停车问题已经上升为一项关系民生的社会问题。

本文通过分析停车问题的成因，破解停车问题治理难点，有针对性的提出治理对策。

探索通过增加小区生态停车位、立体停车位、限时停车位以及寻求与周边单位共享停车位来增加小区车位供给，同时加强停车管理，控制车辆增长，以期为老旧住宅小区停车问题治理提供指导。

关键词：

老旧住宅小区；停车问题；治理对策；车位供给；停车管理

1、城市老旧住宅小区停车现状分析

1.1老旧住宅小区停车供给现状

老旧住宅小区通常指2000年以前建成交付使用，配套设施不完善，多为单位出资建设的住宅小区，部分地区称为“老公房”。

与商品房改革之后建成的住宅小区相比较存在诸多弊端。

在老旧小区建设时，私家车保有量低，居民的出行方式以自行车和公交车为主，很多老旧住宅小区的停车主要考虑自行车的停放，汽车停车位通常预估不足，以致严重缺失。

但随着近年来，我国经济的快速增长，居民生活水平日益提高，私家车保有量迅速提升，老旧小区停车位配置不足的问题尤为凸显，严重影响了居民的生活质量。

老旧住宅小区，现状停车多为占用小区道路、广场、绿地停放，甚至部分小区存在占用消防通道停放的情况，但即便如此仍不能满足全部居民的停车需求。

由此可见，老旧小区存在停车问题较为普遍。

1.2停车问题造成的危害

车位的供给不足，以及车辆占用道路、广场、绿地随意停放，造成安全风险增大、活动场地减少、环境景观破坏、邻里矛盾增加等危害。

老旧小区通常本身道路就较为狭窄，车辆占用路侧停放，给车辆和人员的通行带来诸多不便，部分道路停放车辆后无法满足消防车、救护车通行，导致安全风险增大。

部分车辆见缝插针，占用广场等硬质铺装停放，占用了居民的活动场地。

更有甚者，将车辆停放到宅间绿化内，造成环境景观严重破坏。

同时停车位紧张，时常引起居民“抢车位大战”，造成邻里矛盾增加。

综上，停车问题造成的危害严重，应加以重视。

2、停车问题的成因及其治理难点

2.1老旧住宅小区停车问题成因

老旧住宅小区停车问题的成因，存在建设时的先天停车位供给不足、后期居民自觉意识不强车辆随意停放以及停车管理不足等多方面原因。

首先，老旧小区在建设初期，并未充分考虑后期私家车辆的增加及其对停车需求的快速增长。

在老旧住宅小区建设时，尚无法律法规强制性要求停车位配比，停车位配建指标普遍偏低，甚至未配建停车位。

建设时也未对后期扩建停车位做出预留。

导致当前停车位数量与停车位需求相差悬殊，停车位严重不足。

其次，老旧小区在建成后，对于车辆停放缺少统一的疏导和指挥，标识系统亦不完备。

后期居民自觉意识不强，车辆随意停放情况较为普遍。

部分车辆随意占用小区道路、广场、绿地等公共位置停放，甚至占用消防专用通道停放，进一步加剧了停车问题。

最后小区停车管理不足，也造成了小区停车问题的恶化。

建设初期，很多老旧小区并无物业管理单位，物业管理单位多为近年进驻。

进驻后对于业主占用公共空间停车的情况视为“历史遗留”问题，疏于管理和疏导。

同时部分物业管理单位追求经济利益，因为老旧小区停车价格相对于周边办公、商业停车价格普遍偏低，引来大量外来车辆停放，造成了停车位供需矛盾更加突出。

2.2老旧住宅小区停车问题治理难点

老旧住宅小区停车问题治理的难点主要体现在新增停车位的同时如何保证不降低环境景观绿化标准、不影响居民休闲活动，以及如何加强停车管理两个方面。

在各地老旧住宅小区改造政策下，部分老旧小区尝试挖掘自身潜力增加停车位，但更多的采用拓宽小区道路路侧停车，或者将部分广场、绿地改建为停车位的模式。

新增停车位多为沥青道路或者硬质材料铺设而成，占用了休闲娱乐空间，同时也破坏了环境景观绿化，可谓顾此失彼。

如何做到新增停车位的同时不影响环境景观绿化品质、不影响居民休闲活动，在住宅小区有限空间内处理好三者之间的协调关系，是改造难点之一。

在实践操作中，物业管理单位并非执法单位，无执法权，对小区内车辆的乱停放，更多为劝导。

如何监督物业管理单位可以充分行驶其车辆管理工作，制定出科学合理的阶梯收费方案和切实可行的管理措施，引导小区居民有序停车车辆，限流外来车辆停放，促进小区停车场管理的健康发展是老旧住宅小区停车问题治理面临的又一个难点。

3、停车问题的治理对策

3.1合理增加停车位供给

3.1.1小区内挖潜增加停车位

增加小区内停车位数量是解决停车问题的重中之重，也是最切实有效的根本手段。

可以充分挖掘小区内有限空间的潜力，盘活现有资源。

通过增加生态停车位、立体停车位、限时停车位来增加停车位数量。

（1）增加生态停车位

在实践操作中，大部分老旧小区增加停车位的方法，通常是在道路外侧、广场、宅间绿地内增加生态停车位，多在新增车位铺设嵌草砖，而较少种植乔木、灌木。

小区车位紧张，通常全天候均有车辆停放，嵌草砖常期位于车辆下部，不能充分发挥绿化作用。

因此在增加生态停车位时应特别重视增加绿化覆盖率，加强乔木、灌木的种植，使其与停车位设计相结合，利用乔木树冠的覆盖作用增加景观层次，加强景观效果。

同时利用停车方式的组合以及车辆的运动轨迹合理搭配灌木配置。

此外停车位采用嵌草砖修建。

形成乔木、灌木与嵌草砖搭配的高、中、低立体景观绿化效果。

将绿化景观提升最大程度的与停车空间设计相匹配，通过优化车位布局设计，以克服停车空间狭小等问题，以下为常见的平行式、斜列式、垂直式停车位设计模式：

a 平行式停车位设计模式

平行式停车位，通常应用于道路拓宽后于道路单侧停放车辆的场景。

侧方停车位的常规设计尺寸长度为6米，为最大程度减小停车位占地面积增加绿化面积，经过巧妙设计，将相邻两停车位划定为一组。

两车位中部控制为1米的缓冲区域，该缓冲区域仅供停车过程中使用，禁止车辆停放时占用，据此将相邻两车位总长度缩短。

利用节省的停车场地空间种植乔木、灌木，同时车位采用嵌草砖模式，提高绿化覆盖率。

在节省停车空间的情况下，增强景观层次（图一）。

图一平行式停车位设计示意资料来源：

作者自绘

b 斜列式停车位设计模式

斜列式停车位通常分为30°、45°、60°三种，在老旧小区改造中，结合通道宽度和停车效率等特点，建议以采用45°斜列式停车位为主。

45°斜列式停车位可充分利用停车位之间的组合空间，进行植物配置，协调停车空间与绿化空间的关系。

种植高大乔木提高绿化覆盖率的同时可避免车辆夏天阳光直射造成车内温度过高。

在斜角空间种植灌木、绿篱等，车位采用嵌草砖材料，形成景观层次，提升景观效果（图二）。

图二斜列式停车位设计示意资料来源：

作者自绘

c 垂直式停车位设计模式

在老旧小区改造中，通常受通道宽度限制，无法满足垂直式停车位车辆的回转要求。

因此可对于通道狭窄处的垂直式停车位进行圆角优化设计，以此满足车辆进出回转要求。

在车位旁种植高大乔木，于车位线边缘种植灌木、绿篱。

满足车辆停放进出要求的同时，提升景观效果（图三）。

图三垂直式停车位设计示意资料来源：

作者自绘

（2）增加立体停车位

机械式立体停车设施的建设面积较小，在相同的土地面积下，停车位数量是传统平面停车位数量的2-5倍，可有效节约集约利用土地，能有效缓解老旧小区停车位供给不足的现状。

增加立体停车位应充分分析现状场地条件，在不影响相邻建筑基础安全和通风采光的前提下，选择适宜用地，增加立体停车位。

立体停车设施通常可分为地上、地下两大类。

优先考虑建设地面立体停车设施。

可选取原有停车场地、空置地建设立体停车设施，还可以选取角落绿地改建为立体绿化停车设施。

在停车设施选取时，应避免对相邻建筑产生日照遮挡，同时确保对居民的景观视线、噪声污染等影响降到最低。

在立体停车库建设时，选型是重要内容之一。

常用立体停车装置可分为简易升降式、升降横移式、垂直升降式、垂直循环式、巷道堆垛式等多种类型。

在选型时应综合考虑立体停车设施的场地特征、车位需求数量、车辆存取效率、建设成本、使用维护成本等因素。

在老旧住宅小区中，对于原有平面停车场的改建，建议选取升降横移式立体停车装置。

对于局部角落增建，建议选取垂直循环式立体停车装置，减少车辆占用空间。

对于场地空间大、车位数量要求大的建议选择巷道堆垛式立体停车装置。

应根据小区自身情况，合理选型。

如果小区具备地下停车场且地下停车场的层高足够，可以考虑将地下车库改为机械式立体停车。

如果楼间距较大，地下管网情况简单，可利用宅间空隙，加设深坑式立体停车。

由于老旧住宅小区建设时，通常地下空间较为复杂，增加地下停车位需要考虑建筑基础以及地下管网等因素，通常造价成本较高，应根据停车位供给紧张程度以及土地价值，统筹考虑，合理建设，避免盲目追求停车位数量，以致性价比不高，造成浪费。

（3）增加限时停车位

老旧小区通常建设有硬质铺装休闲活动场地。

可结合景观改造，增加铺装硬度，种植高大乔木，形成树荫场地，日间供小区居民休闲活动，夜间可作为临时停车场地，实现停车空间与休闲活动空间的错时共享，提高利用效率。

但应加强车辆管理，夜间停放车辆必须于清晨驶离，建议采用黑名单制度，对于未按规定时间驶离的车辆禁止其后续再次停放。

3.1.2寻求与周边单位共享停车位

老旧住宅小区停车问题的破解，除需深入挖掘自身潜力增加停车位外，需要扩大视野，寻求周边单位停车位资源的共享。

将智慧停车应用于与周边单位停车位资源的共享。

城市居民的停车位置可以分为三类，分别为居住地、工作地以及访问地。

访问地的停车时间为不确定时间，而居住地和工作地的停车时间则相对固定，且基本时间互补。

居住地的停车时间为工作日的夜间以及非工作日，工作地的停车时间为工作日的日间，停车时间的错位为居住地与工作地车位的共享提供了客观基础条件。

老旧住宅小区应积极寻求与周边办公楼、商场、机关事业单位共享停车位。

日间小区为周边单位提供停车位，夜间周边单位为小区居民提供停车位，实现资源共享，错时停放。

同时引入智慧停车的概念，对于小区和周边单位包月停放的车辆，错时停放时不再单独收取停车位，通过智慧停车系统记录车辆停放情况，于月底由小区与周边单位统一结算停车费差额。

对小区和周边单位的停车位占用情况可通过手机实时查询，为方便资源共享提供便利。

3.2加强停车管理

3.2.1车辆分类管控

将小区停放车辆分为居民车辆、周边单位共享车辆与外来车辆三类。

对于小区居民车辆应优先停放，同时依据小区车位数量依据业主车辆、业主亲属车辆、租客车辆进一步细化排序，发放停车许可，许可车辆可全天候24小时在小区停放。

对于周边共享车辆，可根据智慧停车共享信息，日间停放到小区内。

对于外来车辆，可通过价格手段限流进入，同时严格禁止外来车辆在小区过夜停放，规定时间未驶出车辆纳入黑名单管理，禁止再次停放。

3.2.2加强车辆引导

早晚高峰期间停车较为频繁，同时由于老旧小区道路狭窄、停车空间有限，极易造成道路拥堵以及车辆刮碰事故。

需加强车辆的引导停放工作，确保车主有序停车。

对于违规停放行为进行积极的监督整改，实现黑名单管理，同时与有关执法部门加强沟通协作。

3.2.3实现智能化停车管理

实现小区智能化停车管理，出入口更换电子门禁和车牌识别系统，为小区车辆管理提供更优质的技术保障。

同时利用智慧停车系统对小区车位情况以及周边单位共享车位情况进行实施监控，对小区居民车辆停放做出指引。

3.3控制车辆增长

推行阶梯式停车收费。

创新收费模式，充分利用价格杠杆，对于一户居民拥有多车的情况，推行阶梯式停车收费，对于第二台车辆加倍收取，原则上禁止第三台及以上车辆停放。

据此从一定程度上限制居民购车数量，减少居民车辆停放总需求。