北京未来科技城开发建设模式及管理体制研究.docx

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北京未来科技城开发建设模式及管理体制研究

专题三

未来科技城开发建设模式及管理体制研究

（初稿）

未来科技城开发建设模式及管理体制研究

第一部分未来科技城开发建设模式研究

科技园（科学城）的开发建设模式是历史、政治、经济、制度等多种因素共同作用的结果。

市场经济条件下，科技园（科学城）的开发建设模式主要受到政府和市场两方面力量的影响。

本部分通过对国内外科技园（科学城）开发建设模式的系统研究，以期为未来科技城开发建设模式的选择提供有宜的经验和借鉴。

一、国内外科技园典型开发建设模式分析

从开发主体看，科技园开发建设模式主要包括三种基本模式（表1-1）：

自主开发模式、开发商开发模式和合作开发模式。

根据科技园的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。

表1-1国内外科技园典型开发建设模式

模式名称

开发主体

园区资

金压力

园区对开发建设的管控

适用条件

应用面

园区自主开发模式

园区管委会或园区所属开发公司

较大

较易

1.土地出让方式等政策支持；

2.较小的园区。

最常用

开发商开发模式

地产开发商

最小

较难

1.以产业发展为主的园区；

2.资金压力较大的园区。

较窄

合作开发模式

园区、开发商或者入驻企业

园区参与开发度高，则资金压力大

园区参与开发度高，则管控较易

1.综合性的或者以科研为主的园区；2.资金压力大的园区。

较广

（一）园区自主开发模式

这种模式主要由政府制定明确的园区发展战略，设计促进园区开发建设和发展的政策措施，不断加大基础设施投资，推动国际、国内的创新资源要素向园区迅速集中，引导全社会参与科技园的开发建设。

这种模式主要依靠自上而下的力量，在政府主导下，由园区管委会或全资开发公司承担开发建设主体的责任，并进行开发建设的模式。

应用该模式，要在税收返还、土地出让方式等方面要争取相关政策，并且要求管委会或开发公司具备较强的园区开发能力。

园区自主开发模式是发展中国家比较普遍采用的一种模式，也是我国大多数科技园（科学城）采用的开发模式，如北京经济技术开发区，杭州经济技术开发区、台湾新竹科技园等就采用了这种模式。

（二）开发商开发模式

开发商开发模式是指地产开发商在科技园区内获取产业用地或商业用地项目，进行厂房、仓库、研发等工业地产项目或办公楼等商业项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营等方式进行项目相关设施的经营和管理，获取合理的地产开发利润的一种模式。

比如，四川成都蛟龙工业港青羊园区、双流园区，由香港蛟龙集团投资开发，采用工业房地产方式建设，园区实施企业化经营运作；印度的班加罗尔国际科技园、卡梅尔第二工业园、越南的新加坡工业园等主要是由新加坡腾飞集团（专业从事工业地产开发的企业）投资开发。

（三）合作开发模式

合作开发模式下，园区、开发商和入驻企业均可以作为开发主体，可以两两合作，也可以三者共同合作开发；既可以是合作开发同一地块，也可以是分别由不同主体开发不同地块。

从长远意义看，科技园（科学城）的建设和发展将逐渐趋向合作型或混合型建设模式，采取自上而下和自下而上的有机结合。

从国内实践看，苏州工业园的开发建设属于典型的合作开发模式，它由中国苏州工业园区股份有限公司（中方财团，前身为苏州工业园区投资实业有限公司）和新加坡-苏州园区开发私人有限公司（新方财团）组成的CSSD公司负责开发建设。

CSSD主要负责苏州工业园内土地成片开发与经营、房产开发（各类住宅、商业房产、工业厂房）、基础设施开发与经营管理等。

二、未来科技城开发建设模式选择基点和需要考虑的重大问题

实践中，上述三种典型的开发建设模式没有绝对的优劣之分。

科技园（科学城）在开发建设模式选择过程中，既要尊重园区开发建设的一般规模，也要充分考虑自身的特殊性。

也就是说，一个科技园具体采取何种开发建设模式，需要在借鉴国内外经验的基础上，对园区形成的背景、所要承担的功能以及园区的面积、资金等因素，进行综合衡量。

（一）未来科技城开发建设模式选择的基点

1.未来科技城是以研发为主导的专业化园区

未来科技城的产业定位是新兴战略性产业的研发环节，这客观上需要根据拟入驻企业的研发需求建设大量个性化设施；同时，园区强调“城”的概念，突出公共服务配套功能，需要建设大量非标准化的配套服务设施。

两方面的特殊性决定了未来科技城不同于一般意义上的工业园区，这说明标准化的地产开发模式是不能满足未来科技城发展的现实需要的。

2.突出交流功能，实现整体化运营

未来科技城要实现可持续发展，很重要的一点是要突出交流功能，把公共服务配套社会化，实现整体化运作，防止入驻企业（尤其是大型企业）自我配套、封闭式发展。

为此，园区需要掌握开发建设的整体规划权、控制权与管理权，最好园区能直接参与开发建设，从而最大限度地保证园区的整体化运营。

3.保持未来科技城的现金流收益

保持现金流收益是维持未来科技城可持续发展的重要手段，也是提高园区管委会控制力和权威性的重要保障。

未来科技城管委会可以通过持有并经营一部分收益性物业来实现持续的收益。

因此，未来科技城尽量要作为一个开发主体参与自身的开发建设。

例如，从苏州高新集团和苏州工业园的收入来源看，房地产收入，尤其是商业房地产和居住地产都占了较大份额，然后是基础设施经营收入、代建、专业服务、旅游、高科技投资等等。

这样的开发建设模式，一定程度上转变了以往传统的“土地开发资金大循环模式”，用规划范围内的商业和居住地产开发来弥补了工业地产低价出让的亏损，从而减轻了资金平衡压力，有利于开发区的建设和发展。

（二）未来科技城开发建设模式选择需要考虑的问题

1.入驻大型企业需要参与园区开发建设

目前已有14家大型企业确定入驻园区，它们以总部研发为主，一方面，大型央企需要一定数量的办公和科研等自用设施；另一方面，大型央企的体制特点，也决定它们必须要进行一些设施的自主建设。

因此，未来科技城的开发建设需要入驻企业参与园区开发。

2.开发商可能会参与园区开发建设

根据国家相关法律法规以及业界普遍做法，除特定情况外，商业、居住等用地须采取招拍挂出让方式。

未来科技城内部的集中商业配套集中、居住配套等设施可能将会采取招拍挂出让熟地后进行建设的方式，园区不一定能保证持有园区所有土地的使用权，开发商可能会介入园区开发。

3.园区自主开发资金压力较大

未来科技城档次高，基础设施建设标准高，开发面积较大，配套服务设施种类多，体量较大，在开发建设阶段，园区需要巨额的资金投入。

若园区自主开发，在投融资方面将面临较大压力。

三、未来科技城可以采用的开发建设模式

（一）未来科技城可以采用的开发建设模式

在分析科技园（科学城）开发建设基本模式基础上，结合未来科技城开发建设和未来发展的现实需要，我们认为未来科技城可以采用的较佳开发建设模式是合作开发模式，实践中可以具体包括“园区+企业自建”、“园区+企业自建+开发商开发”和“开发商+企业自建”三种模式。

1.“园区+企业自建”模式

入驻企业自主开发建设部分设施，如实验室、自用办公楼等；园区开发建设其他设施。

2.“园区+企业自建+开发商开发”模式

入驻企业自主开发建设其自用设施；开发商开发一部分标准化设施或者经营性设施，如标准化厂房、酒店、写字楼、住宅等；园区开发建设其他设施，如基础设施、管理设施等。

3.“开发商+企业自建”模式

入驻企业自主开发建设部分设施，如实验室、自用办公楼等；开发商开发其他设施。

（二）未来科技城可能采用的开发建设模式比较分析

1.比较研究思路

为便于比较叙述，我们把上述三种可能的模式分别简称为：

“园企”模式、“园企开”模式和“企开”模式（图3-1），采用下面的比较分析思路，最终得出未来科技城开发建设的较优模式。

2.“园区+企业自建+开发商开发”模式和“开发商+企业自建”模式比较

首先，从开发主体角度来看，园企开模式比企开模式多了园区这个主体，可通过园区这个开发主体，加强与管委会的联系，有利于园区掌握开发建设的主动性，有助于管委会对园区开发的管理，以及实现园区的社会化配套和整体化运作。

其次，从开发项目的功能看，园区+企业自建+开发商模式中一些收益性物业可以由园区与开发商合作开发。

与企开模式相比，园企开模式能使园区获得一定的园区开发收益，这有利于园区的可持续发展。

由此来看，这两种模式中，“园区+企业自建+开发商开发”模式相对较优。

表3-1“园区+企业自建+开发商开发”模式和“开发商+企业自建”模式关键点比较

模式名称

园区对开发建设的

管理与控制力

园区能否获取收益

性物业的持续收益

“园区+企业自建+开发商开发”模式

较强，有利于整体化运作

能

“开发商+企业自建”模式

较弱，不利于整体化运作

否

3.“园区+企业自建+开发商开发”模式与“园区+企业自建”模式比较

首先，从开发主体角度进行比较，园企模式比园企开模式少了开发商这个主体，可以降低管委会对园区开发的管理与利益协调的难度。

其次，从开发项目功能角度进行比较，对园企开模式而言，一些收益性物业可能由园区与开发商合作开发。

与之相比，园企模式能使园区获得更多开发收益，有利于园区的持续发展。

由此来看，这两种模式中，“园区+企业自建”模式相对更优。

表3-2“园区+企业自建+开发商开发”模式和“园区+企业自建”模式关键点比较

模式名称

园区对开发建设的

管理与控制力

园区获取收益性物

业持续收益的多少

“园区+企业自建+开发商开发”模式

较强，有利于整体化运作

因有开发商参与，较少。

“园区+企业自建”模式

较弱，不利于整体化运作

较多

四、未来科技城开发建设建议模式及操作要点

通过上述分析，我们建议未来科技城开发建设模式及操作要点如下：

（一）第一推荐模式：

“园区+企业自建”模式

1.模式介绍

该模式下，管委会统一协调和管理园区的开发建设。

园区成立统一的投融资平台，同时对未来科技城开发建设公司和入驻企业提供投融资服务。

未来科技城开发建设公司通过开发并持有（运营）园区物业，获取持续收益，用于园区滚动开发（图4-1）。

未来科技城开发建设公司既可以是国有独资公司，也可以是国有控股和参股公司，其资金来源主要包括：

财政预算安排的资金，实物资产（包括土地、道路、厂房等），国有战略投资者资本投入，民间资本投入和其他资本注入等。

2.操作要点

（1）园区规划引导和管理控制企业的自建行为，保持园区一体化。

园区要制定合理的规划和管理规范，对企业自建行为进行规划引导和管理控制，公共服务设施尽量集中配套，甚至在周边区域进行社会化配套，避免企业自我配套和自我封闭，防止园区因缺乏互动而丧失创新活力。

（2）管委会与开发建设公司采取先结合后分离的方式。

建议未来科技城开发建设公司与管委会在初期采取合二为一形式，即“政企合一”形式。

随着未来科技城规模的扩大，采用管委会与开发建设公司分离的“政企分开”模式。

这样既保证了在开发建设初期阶段发挥政府在开发建设过程中的主导作用，又保证了开发建设的中后期有效发挥开发建设公司的市场灵活性。

具体可在管委会的基础上成立未来科技城开发建设公司。

初期，管委会作为管理主体，在开发建设中主要负责规划引导和管理各个开发主体的行为，规范园区建设；开发建设公司作为开发主体参与具体的开发建设工作。

开发建设公司作为开发主体，在业务上直接接受管委会的领导。

后期，管委会与开发建设公司分离，管委会并不直接领导开发建设公司，不干涉其具体业务操作，但仍然在园区规划、建设等方面对其进行管理。

表4-1“政企合一”与“政企分开”的优缺点分析

分类

典型代表

该模式的优点

该模式的缺点

管委会和开发建设公司的关系

政

企

合

一

1999年之前的苏州高新区、南通