长沙市十一五住宅发展规划纲要Word格式文档下载.docx

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通过实施城市最低收入家庭住房保障办法，解决了最低收入和困难家庭的住房问题。

“十五”期间，经济适用房建设累计完成投资额达到62.93亿元，累计施工面积达到757.20万㎡，累计竣工面积为526.09万㎡。

经济适用房累计销售面积达到609.01万㎡，共解决70732户中低收入家庭住房问题。

（二）发展中存在的问题

　　虽然长沙市“十五”住宅发展取得巨大突破，快速发展，但发展过程中也出现一些问题，影响了长沙市住宅市场持续健康发展，主要表现在：

住宅市场基础制度不完善，住宅供应市场化程度有待进一步提高；

企业土地储备过多，住宅用地开发效率不高；

住房消费结构不合理，户型面积过大；

住宅一、二级市场发展不平衡，住房梯级消费体系不顺畅；

住房保障体系有待进一步完善，住房保障制度实施效能有待提高。

　　二、编制依据、指导思想与基本原则

（一）编制依据

　　制定长沙市“十一五”住宅发展规划主要是以长、株、潭区域发展规划、长沙市城市总体规划和近期建设规划为空间基础，以长沙市“十一五”国民经济与社会发展规划制定的社会经济发展目标与内容为经济基础，以国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）等政策文件为政策基础。

（二）指导思想

　　“十一五”期间，长沙市住宅发展的总体指导思想是：

以科学发展观为指导，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，建立和发展资源节约型、环境友好型的住宅建设模式和消费模式，完善住宅供应体系和住房保障体系，重点发展面向广大中低收入家庭的普通商品住宅，着力调整住宅供应结构，将房价控制在合理的水平上，引导和促进长沙市房地产市场持续稳定健康发展，促进和谐社会建设，推进繁荣发达、文明和谐、适宜人居的区域性现代化中心城市建设做出贡献。

　　（三）基本原则

　　1、以人为本原则

　　坚持以人为本的原则，把人的需求与发展作为规划的首要出发点，提高居民居住水平与品质；

落实以人为本的思想，将城市最低收入和住房困难家庭纳入公共住房保障体系，推进和谐社会建设。

　　2、市场导向原则

　　坚持市场导向原则，继续深化住房制度商品化、社会化改革，完善住宅市场体系；

完善市场基础制度，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，形成住房梯级消费体系；

健全市场法规体系，加强政府对市场规则的制定和市场主体行为的监督作用，促进市场有序健康发展。

　　3、协调发展原则

　　坚持协调发展原则，促进住宅产品结构优化与调整，科学调整住宅产品结构，引导住房消费理念转变；

树立住宅与环境的协调发展意识，走资源节约型和环境友好型的发展道路，增强可持续发展能力；

坚持住宅与人的协调发展，兼顾城市功能的完善和人居环境的完善，促进城市建设与居住水平提高。

　　4、有效实施原则

　　坚持有效实施原则，建立合理完善的住宅发展指标与发展目标体系，增强规划体系系统性与规划目标科学性；

注重规划实施，制定具有操作性强的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；

注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系，激励相关部门实施规划的积极性。

　　三、主要目标与基本任务

（一）主要目标

　　长沙市“十一五”住宅发展要实现持续健康发展，推动国民经济与社会又快又好发展。

保持住宅市场发展中的市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

加强政府调控管理，实现市场机制健全完善、政府监管有力有效、公共住房供应与保障到位。

建立较为完善的住宅市场体系，规范发展住宅二、三级市场。

　　1、规模目标

　　住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，“十一五”期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万㎡左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在±

10%之间。

其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。

　　城市居民住房条件持续改善，到2010年末，城市人均住房建筑面积达到32㎡。

　　“十一五”期间，长沙市区要满足约1330万㎡的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上。

　　2、结构目标

　　在总量充分满足居民住房合理增长的需求前提下，根据城市空间发展战略、城市人口分布状况、产业结构布局，以及住宅市场区域特征，科学规划和供应土地，合理布局基础设施配套，方便居民生活与工作，优化住宅区域供应结构，实现需求与供应的区域结构基本平衡。

　　在套型结构比例上，全市按总量原则控制，分用地区域类别按项目原则控制，确保年度新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用房和廉租房）面积所占比重达到70%以上。

　　3、品质目标

　　新建商品住宅配套设施功能应齐全、完善，到“十一五”期末全市住宅成套率应达到90%以上，积极推广精装修房。

建设健康型、舒适型、安全型的小区，到2010年末，全市小区物业管理覆盖率100%。

加大城市中心危、旧房改造，改善老城居民居住条件。

　　4、保障目标

　　建立完善的住房保障体系，保障政府公共住房的有效供应，支持中低收入家庭合理住房需求，保障低收入和困难家庭基本住房需求。

　　“十一五”期间，长沙市区经济适用房建设总量控制在360万㎡以内,年度基本持平,控制在70万㎡左右;

通过最低收入家庭廉租保障制度解决14000户最低收入和困难家庭的基本住房问题，其中新建廉租住房10万㎡,以实物配租方式解决2000户最低收入和困难家庭的住房问题。

　　“十一五”期间，由政府通过划拨方式供应247万㎡土地用于保障性住房建设，其中经济适用住房建设用地240万㎡，廉租住房建设用地7万㎡。

　　5、生态目标

　　完善建筑节能法规体系，健全建筑节能标准，按照居住小区类型分级指导；

房屋建筑要充分按照节能省地要求设计，住宅建设材料应用要严格按照环保和节能要求。

到“十一五”期末，新建住宅全部达到65%的节能标准。

　　6、科技目标

　　加大住宅科技研发投入，鼓励新住宅技术应用与推广，建立以企业为主体、政府扶助的住宅技术创新机制，争取在住宅建筑、产业技术等方面取得突破。

（二）基本任务与思路

　　根据长沙市“十一五”住宅发展的空间基础、经济基础和政策基础，按照规划的指导思想与基本原则，确立长沙市“十一五”住宅发展围绕保持“三个稳定”、实现“三种转变”、推动“四项升级”等三项内容为主要任务的发展思路。

　　1、保持“三个稳定”

　　住宅产业地位稳定——稳定住宅产业支柱性产业地位，巩固住宅产业健康发展基础，增强住宅产业可持续发展能力。

　　住宅供需平衡稳定——实现住宅市场供需总量总体平衡，实现住宅市场供需结构总体平衡，保证住宅供需同步稳定增长，保障城市居民住房需求有效满足。

　　住宅价格涨幅稳定——保持住宅价格水平与城市社会经济发展水平一致，保持住宅价格增长速度与城市居民收入增长水平一致，保持住宅价格基本稳定、防止住房价格大起大落。

　　2、实现“三种转变”

　　住房消费理念转变——从重面积到重品质转变，树立环保、节能、省地的住房消费理念。

　　企业开发理念转变——从造房子到做文化产品转变，树立为城市建设做贡献、为城市文化添内容、为城市历史留文化的住宅开发理念。

　　政府调控理念转变——从被动调控走向主动调控转变，树立科学的政绩观、发展观。

　　3、推动“四项升级”

　　住宅市场体系升级——健全和完善住宅市场机制，促进住宅一、二级市场平衡发展，规范市场秩序，增强市场信息透明度，健全市场法规体系。

　　企业组织体系升级——促进住宅开发企业品牌提升，树立企业诚信意识，促进企业综合竞争实力提升，加速高素质专业人才聚集，增强企业社会责任感。

　　住宅产品体系升级——提升住宅产品品质，优化住宅设计结构，提高住宅产品科技含量，完善住宅配套设施，完善住宅小区物业管理服务。

　　政府监管体系升级——健全住宅市场监管机制，完善住宅市场调控手段，完善住宅市场信息监控体系，增强房地产市场形势研究能力。

　　四、套型结构比例控制与住宅发展时空布局

（一）套型结构比例控制

　　根据《长沙市城市规划管理技术规定》，市区内用地分为4个等级区域：

（1）核心区（核心旧城区）：

湘江――湘春路－－芙蓉路――劳动路围合的区域;

（2）一类用地（旧城区）：

三一大道――东二环――南二环――湘江围合的区域；

（3）二类用地（其他城区）：

除核心区、一类地区、三类地区的区域；

（4）三类用地（风景名胜区）：

岳麓山风景名胜区。

分用地区域类别内的项目套型结构比例，按照节约集约利用土地要求，确定如下：

　　规定核心区用地内，所有套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的90％以上控制。

　　规定一类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的80％以上控制。

　　规定二类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的60％以上控制。

　　规定三类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的90％以上控制。

　　另外，经济适用住房和廉租住房项目的90㎡以下的套型结构比例达到100％。

对于滨水区、风光带等特定区域的项目以及重点工程拆迁安置项目的套型结构比例由市政府具体研究确定。

　　规划期内所有项目套型结构均按项目所在区域内的套型结构比例要求进行控制。

具体年度总量控制方法由国土、规划、建委等部门根据规划要求制定。

（二）住宅发展时空布局

　　1、总量阶段分解

　　在保障规划有效实施原则下，对总量进行阶段分解，分为近期阶段（2006-2007年）与后期阶段（2008-2010年）。

　　近期住宅供应量要满足960万㎡的住宅需求；

后期住宅供应量要满足1440万㎡的住宅需求。

　　近期建设经济适用住房140万㎡；

后期建设经济适用房220万㎡。

　　近期建设廉租住房4万㎡；

后期建设廉租住房6万㎡。

　　到2007年末，人均住房建筑面积达到29.7㎡的阶段目标。

　　2、住宅发展空间布局

　　在“十一五”规划总量目标下，长沙市“十一五”住宅发展的各区分布为：

开福区500万㎡，占规划总量的21%；

天心区420万㎡，占规划总量的17%；

雨花区600万㎡，占规划总量的25%；

岳麓区500万㎡，占规划总量的21%；

芙蓉区380万㎡，占规划总量的16%。

　　3、近期（2006-2007年）住房建设布局

　　近期（2006－2007年）住房建设主要集中在十七个控规片区，具体建设规模和套型结构比例如下：

（1）金星路两厢控规区域。

由北二环――西二环――市区界线围合的的区域。

整个区域总面积为7.67平方公里，其中居住用地面积为96.46万㎡。

近期建设住宅总面积为45.31万㎡，其中商品房面积为31.83万㎡，保障性住房面积为13.48万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在72％以上。

（2）麓谷三期控规区域。

由长常高速公路――麓云路――枫林三路――西三环围合的区域。

整个区域总面积为10.04平方公里，其中居住用地面积为225.16万㎡。

近期建设住宅总面积为50.99万㎡，其中商品房面积为42.01万㎡，保障性住房面积为8.98万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在67％以上。

　　（3）桐梓坡片控规区域。

由岳麓大道――湘江――龙王港――枫林二路――西三环围合的区域。

整个区域总面积为8.30平方公里，其中居住用地面积为359.58万㎡。

近期建设商品房面积为35.64万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在60％以上。

　　（4）岳麓山大学城南片控规区域。

由南二环线――湘江――靳江路――后湖路――阜埠河路――麓山南路――西二环围合的区域。

整个区域总面积为4.07平方公里，其中居住用地面积为89.29万㎡。

近期建设商品房面积为17.82万㎡。

　　（5）鹅秀组团控规区域。

由北三环――京广铁路――捞刀河――湘江围合的的区域。

整个区域总面积为11.97平方公里，其中居住用地面积为385.68万㎡。

近期建设住宅总面积为83.85万㎡，其中商品房面积为61.98万㎡，保障性住房面积为21.87万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在70％以上。

　　（6）新河三角洲控规区域。

由浏阳河――芙蓉北路――三一大道――湘江围合的区域。

整个区域总面积为2.05平方公里，其中居住用地面积为91.10万㎡。

本区域拆迁安置用房另行择址建设。

近期建设商品房面积为49.58万㎡。

套型结构比例根据市场需求确定，不足70％套型结构比例要求部分，由市内其他区域总体平衡达标。

　　（7）朝阳电子街控规区域。

由五一大道――车站中路――人民中路――韶山北路围合的区域。

整个区域总面积为1.36平方公里，其中居住用地面积为52.54万㎡。

近期建设商品房面积为45.31万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在80％以上。

　　（8）远大路以北片控规区域。

由东二环――远大路――浏阳河围合的区域。

整个区域总面积为4.83平方公里，其中居住用地面积为192.32万㎡。

近期建设商品房面积为108.74万㎡。

　　（9）隆平高科技园控规区域。

由浏阳河――市区界线围合的区域。

整个区域总面积为22.14平方公里，其中居住用地面积为367.46万㎡。

近期建设住宅总面积为59.18万㎡，其中商品房面积为27.19万㎡，保障性住房面积为31.99万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在82％以上。

　　（10）坡子街周边地区控规区域。

由五一大道――黄兴南路――白沙路――湘江围合的区域。

整个区域总面积为1.87平方公里，其中居住用地面积为65.14万㎡。

近期建设商品房面积为17.65万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在90％以上。

　　（11）南郊公园周边地区控规区域。

由南湖路――芙蓉路――南二环――湘江中路围合的区域。

整个区域总面积为6.18平方公里，其中居住用地面积为250.20万㎡。

近期建设商品房面积为123.55万㎡。

　　（12）天心生态新城控规区域。

由友谊路――新开铺路――韶山路――天心区界线围合的区域。

整个区域总面积为17.75平方公里，其中居住用地面积为506.64万㎡。

近期建设住宅总面积为44.65万㎡，其中商品房面积为35.30万㎡，保障性住房面积为9.35万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在68％以上。

　　（13）天心环保工业园控规区域。

由韶山路――天心区界线围合的区域。

整个区域总面积为5.83平方公里，其中居住用地面积为96.43万㎡。

近期建设保障性住房面积为21.81万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在100％。

　　（14）劳动东路两厢控规区域。

由长沙大道――京珠高速公路――曲塘路――万家丽路――劳动东路――东二环路围合的区域。

整个区域总面积为6.18平方公里，其中居住用地面积为302.57万㎡。

近期建设商品房面积为93.16万㎡。

　　（15）香樟东路两厢控股区域。

由曲塘路――京珠高速公路――湘府路――坝湾路――官寺冲路――体院路――木莲冲路――万家丽路围合的区域。

整个区域总面积为4.86平方公里，其中居住用地面积为175.69万㎡。

近期建设商品房面积为72.46万㎡。

　　（16）洞井片控规区域。

由杉木冲路――中意路――时代阳光大道――洞井路――省植物园边界――杨林路――圭白路――绕城线――雨花区界线围合的区域。

整个区域总面积为9.57平方公里，其中居住用地面积为277.75万㎡。

近期建设住宅总面积为48.71万㎡，其中商品房面积为41.40万㎡，保障性住房面积为7.31万㎡。

90㎡以下套型占总建设面积的比例控制在66％以上。

　　（17）雨花环保工业园控规区域。

由绕城线——京珠高速公路——雨花区界线围合的区域。

整个区域总面积为10.79平方公里，其中居住用地面积为141.17万㎡。

近期建设保障性住房面积为29.23万㎡。

　　五、公共住房保障体系规划

（一）住房保障制度总体思路

　　完善政府公共住房的供应和分配机制，建立政府保障性住房有效供应体系。

通过加强和规范发展经济适用住房，解决城市中低收入家庭住房问题；

通过廉租住房保障制度建设，按照“应保尽保”原则，解决城市最低收入和困难家庭基本住房问题。

（二）廉租住房保障规划

　　1、“十一五”期间长沙市廉租住房保障规模

　　“十一五”期间，长沙市区需要提供廉租住房保障的户数约为14000户，分别通过租金补贴方式解决7600户、通过租金核减方式解决4400户、通过实物配租方式解决2000户最低收入和住房困难家庭的住房问题。

　　2、“十一五”期间长沙市区廉租住房保障体系建设土地、资金需求量

　　“十一五”期间，长沙市区需划拨7万㎡土地，投入建设资金18000万元，用于新建10万㎡廉租住房。

　　对符合廉租住房保障条件但未得到实物配租的长沙市区最低收入家庭应给予住房补贴，“十一五”期间需发放住房补贴约5900万元。

　　“十一五”时期，廉租住房保障体系建设计划投入资金约23900万元，年均投入资金约4780万元。

　　3、“十一五”期间长沙市廉租住房保障体系建设资金来源

　　廉租住房保障资金主要由政府土地出让净收益与住房公积金增值收益解决。

土地出让净收益的提取比例为5%。

若存在资金缺口，由市、区两级财政统筹解决。

　　（三）经济适用住房保障规划

　　1、“十一五”期间经济适用住房建设总量

　　“十一五”期间，长沙经济适用住房每年建设总量总体安排占全市每年住宅总量的10-15%，各年度实际建设目标可根据经济社会发展等因素做出适当调整。

　　经济适用住房的建设量每年控制在70万㎡左右，“十一五”建设总量控制在360万㎡以内；

“十一五”期间总共要划拨240万㎡土地用于经济适用住房建设。

　　2、经济适用住房建设套型与布局

　　严格控制套型建筑面积。

套型建筑面积全部控制在90㎡以内，以60-80㎡为主。

　　建设区域布局。

综合考虑地价、区域产业规划、产业结构及土地供应情况，“十一五”期间经济适用住房建设主要安排在二类用地上，在二环以外。

　　土地供应与配套。

加强对经济适用住房用地保障，加强经济适用住房的配套供给，采取小区规模建设方式。

　　（四）公共住房保障管理制度

　　由市房产局负责编制公共住房保障制度实施方案，并政策拟制、统筹协调和监督管理等组织实施工作。

　　廉租住房建设与分配管理原则。

新建廉租房在经济适用住房小区内统一布点、同步建设，每户平均建筑面积按50㎡左右控制。

对最低收入和困难家庭通过租赁补贴、租金核减和实物配租方式保障其住房需求。

　　经济适用住房建设与分配管理原则。

新建小区项目统一招标建设，建销分离。

经济适用住房实行政府指导价。

建立公开、公平、公正、科学的销售机制，房源由政府统一调控和政策监管，原则上实行公开摇号销售制度，优先安排市政重点工程和建设项目拆迁户的安置。

　　六、规划实施的保障机制与措施

（一）规划实施的保障机制

　　1、规划实施的组织保障

　　建立高效的组织领导机制和有效的部门协调机制。

加强住宅规划管理的组织领导，高度重视住宅市场管理，加强政策的贯彻实施，建立健全住宅市场监管机构，形成高效的管理组织。

相关部门要按照各自职责切实履行政府在住宅领域的管理服务职能，建立定期的工作协商与形势分析通报制度。

　　2、规划实施的目标责任制

　　建立和落实目标责任制。

政府要按照规划所确定的发展目标，建立规划实施过程和规划实施结果的综合评价体系，明确各相关部门的职责和责任，分解落实“十一五”住宅发展规划的各项工作任务，各相关部门要认真研究制定工作计划和方案，建立和完善目标责任的考核机制，保证规划目标如期完成。

　　3、规划实施的政策配套

　　建立完善的政策配套支持机制。

健全住宅法律、法规体系，加强住宅管理政策措施的衔接协调与配套。

　　建立年度住宅建设实施计划制度。

做好与长沙市总体规划、其他专业规划在规划编制和实施各阶段的衔接协调，做好各层次规划与相关规划的衔接协调。