物业建议方案Word格式文档下载.docx
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装饰装修工程的申报登记制度；
装饰装修期间巡查、监督制度；
发现违法违规行为后的劝阻、报告制度等。
2、装饰装修管理档案包括装饰装修申报登记资料、现场巡视、检查资料、违规行为劝阻、报告资料等；
应按户设档，完好保存。
3、按照
《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定，业主或使用人进行装饰装修申报登记时，应提交以下材料：
房屋所有权证，或者证明其合法权益的有效凭证；
申请人身份证件；
装饰装修方案；
委托装饰装修企业施工的，提供该企业相关资质证书的复印件；
非业主的住宅使用人，提供业主同意装饰装修的书面证明。
装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议应包括下列内容：
装饰装修工程的实施内容；
装饰装修工程的实施期限；
允许施工的时间；
废弃物的清运与处置；
住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
禁止行为和注意事项；
管理服务费用；
违约责任等。
4、加强装饰装修期间巡查，发现装修人或者装饰装修企业存在擅自拆改承重结构、违法建设等违法违规行为时，应当立即劝阻，向业主和装饰装修企业发出书面整改通知单，并在业主所在楼内公告栏或户门上公示并拍照备存；
拒不改正的，应当及时向有关行政主管部门报告，并在物业管
理区域内公示。
装饰装修巡查的内容包括：
确认无装饰装修禁止行为发生；
装修施工在装修方案范围内；
施工人员符合要求；
现场消防措施符合要求；
施工时间符合要求；
建筑垃圾的处理符合要求等。
5、装修工程竣工后，应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议的约定进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装
修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
拒不改正的，应报告行政主管部门，同时告知业主或业主委员会。
6、按照《城市建筑垃圾管理规定》（中华人民共和国建设部令第
139
号）的规定，装修人应当将装饰装修过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集，堆放到指定地点，不得随意倾倒、抛撒或者堆放。
（三）迁入手续办理
1、业主持小区业主的《入住通知单》、《购房合同》到服务中心办理迁入手续。
（1）按规定要求填写《入住登记表》。
（2）按规定缴纳有关款项。
（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。
（4）办理物业移交手续领取钥匙。
2、业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥按指定路径进出迁入地域并注意遵守小区的公共秩序。
（四）房屋维修管理
1、每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托方并组织实施。
2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。
3、根据房屋实际使用年限适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修属于小修范围的及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。
4、每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等做好巡查记录并及时维修养护。
5.保持公共区域玻璃、门窗配件完好开闭，正常需要维修的在两个工作日内完成。
照明设施一般的故障损坏的灯座、灯泡、开关等在两天内安排修复完成，其他故障五个工作日内完成。
保持90%的楼道照明灯具能正常使用，墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损应每一个月集中安排一次修补。
除污步行梯、楼房散水等设施保持基本完好和使用功能，需要维修的每一个月集中一次进行修补维修。
6、按照政府有关规定每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，要及时告知与劝阻并及时报告政府有关主管部门。
8、小区主出入口设有小区平面示意主要路口设有路标。
保持小区各组团、栋及单元门、户标志清晰。
（五）公共秩序管理及维护
1、小区出入口24小时值勤进入楼幢门厅刷卡。
2、实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守。
对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。
在有可能危及人身安全处有明显标志。
3、园区和楼内巡视。
园区巡视白天三次、夜间四次楼内巡视每天两次夜间需两人同时巡视。
巡视有计划、巡视路线图、巡视项目内容、要求及记录。
4、门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时，门岗服务设施完好、标识醒目有服务操作细则。
5、监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息。
每人每班工作时间不能超过八小时。
监视控制中心各类制度在明显位置做到标识。
6、有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识交通指示标识应规范、清晰对进出小区的车辆进行引导车辆有序通行、停放。
7、突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场配合公安等部门进行处理。
8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门并协助采取相应措施。
9、对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患做到及时公示警示注意事项共同做好安全防范工作。
10、对监控中心按责严密监视发现问题立即发出预警报告及时处理。
日常摄像下载备份规定保留一周。
11、三级以上标准要求物业管理区域内主要出入口设专人
24小时值守。
可以根据项目特点制定不同的巡查路线，并定期更换。
一级至五级标准对巡视检查频次提出了不同要求；
12、四级以上标准对夜间巡查人数提出了不同要求。
物业管理区域内消防通道应保持畅通，道路无堵塞、乱停乱放现象。
安防控制室实行24
小时专人值班制度，做好运行记录，发现问题及时处理、上报。
13、三级以上标准要求在安防控制室的显著位置张贴管理制度、应急预案。
发生突发事件时，应采取报警、保护现场等措施，及时处置。
14、三级以上标准对紧急突发事件演习的内容、方式和108
频次做出规定，要求定期进行培训和演习。
15、三级以上标准要求配备一定数量的秩序维护人员24小时处于备勤状态，随时听候调用。
四级以上标准要求配备应急工具，应急工具和器械应处于良好状态，数量充足，存放地点和摆放方式应做到取用方便。
（六）清洁服务
1.在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱每日清理、集送两次。
集中的垃圾尽快外送每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。
2、小区道路、广场、停车场等每日清扫两次，门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，每周拖洗一次电梯门、地板及周身，每天清扫抹擦一次人行楼梯及扶手，每周清扫、抹擦两次共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等。
每周抹擦一次公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器，每月抹擦一次小区范围内绿化带及附属物，每天清扫一次休闲区亭廊、桌凳、木栏杆，每半月抹擦一次路灯，每月抹擦一次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏化粪池。
每两个月检查一次。
每年清掏一次。
发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查定时化验水质，符合卫生要求。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
管理措施：
（1）建立规范的保洁制度，狠抓落实。
（2）加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。
（3）以“三查”（员工自查、管理员巡查、公司月度检查）形式，对保洁工作进行经常性监督检查。
抓好保洁人员行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
（七）环境管理
▲绿化养护服务
绿化班主要工作内容：
1、熟悉小区绿化面积和布局，合理布置花草树木的品种和数量，及时根据小区绿化的要求对植物进行调整。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
6、对绿化服务中发生的质量不合格，及时进行纠正和验证。
7、对小区内有妨绿化现象进行制止和纠正。
▲绿化养护内容
1、目前常用的灌溉方式有水管漫灌、喷灌、滴灌等，其中喷灌和滴灌属于节水灌溉。
采用节水灌溉设备和措施进行浇灌，可以减少绿化用水量。
2、根据植物对土壤营养需求的规律，施肥时期一般安排在春季萌芽前后或秋季落叶前后，通常结合降水或浇水进行；
一般情况下，草坪每平方米每年化肥施肥总量不超过
40
克，每次不超过
10
克；
肥料不能裸露，采用埋施或水施等不同方法；
埋施要先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、
淋足水、找平。
3、病虫害防治的原则是预防为主，综合防治，避免过度使用农药。
一般在植物萌芽开花期经常检查，了解病虫害
的动态，必要时进行有效干预。
病虫害防治重点包括红蜘蛛、蚜虫、介壳虫、美国白蛾、蛴螬等虫害和锈病、白粉病、腐霉病等病害；
局部绿地内发
生的植物病虫害应制定针对性的防治措施。
采用化学农药防治病虫害时应遵守国家有关农药贮运、
使用和回收的规定，每次在使用化学农药前后，应在明显位置张贴有关喷洒农药的通知和警示。
4、常见的整形修剪方法有短截、疏剪、回缩、摘心、
扭梢等。
园林植物整形修剪的基本原则是有形不死，无形不乱，以美观为主。
草坪修剪一般遵循1/3
原则，即每次修剪剪去的草坪高度不超过修剪前草坪高度的1/3。
冷季型草坪全年修剪次数，一级至五级标准递增；
暖季型草坪的生长期短，生长速度相
对较慢，全年修剪次数差异不明显。
5、除草是去除栽培植物以外的所有植物。
一级至五级标准除草次数相应增加，出现杂草的绿地面积相应减少。
6、树体保护应结合养护要求和具体环境条件，采取的
措施一般包括树干涂白或其它保护剂，树干枝条缠草绳、报
纸、薄膜等材料，植物周围设置风障、挡风墙、遮阳网等，树盘或地面覆盖土壤、有机物、塑料薄膜等材料。
7、绿化作业垃圾主要是指绿化养护作业产生的枝条、树叶、草屑、杂草杂树等废弃物。
▲工作检查
1、检查内容包括各种植物生长、土壤、天气等情况和所采取的浇水、施肥、病虫害防治、整形修剪、除草、垃圾
处理、防护等措施。
检查频次一级至五级标准逐级提高。
2、三级以上标准要求建立并不断完善绿化档案。
档案内容包括绿地面积、苗木清单，材料物资消耗，农药管理使
用制度、园林机械管理使用制度、绿化养护措施，工作计划、
检查、记录和总结等。
▲环境卫生
1、生活垃圾的收集、清运
。
2、按照本市规定，实行生活垃圾分类收集。
3、四级以上标准对垃圾收集容器的配置地点和数量提出了要求。
4、一级至五级标准对垃圾收集容器的清洗、消毒时间
分别提出了要求。
5、
一级至五级标准对垃圾清运车的配置提出了不同要
求，四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。
6、生活垃圾收集、清运后达到的标准如下：
垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁，周围3
米内无垃圾和污水，区域周围无明显异味。
垃圾收集作业时生活垃圾不得落地，垃圾收集作业完成
后应及时清理场地和容器，做到车走地净。
垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清。
垃圾收集容器、集装箱、垃圾密闭式清洁站、垃圾转运
站和临时垃圾暂存区应定期喷洒除臭剂、消毒剂和打药灭蝇。
站内作业时必须进行降尘，垃圾密闭式清洁站内不得有蜘蛛网、老鼠、蛆等。
▲物业共用部分清洁
1、一级至五级标准对清洁部位和频次提出了不同要求。
2、物业共用部分清洁后达到的标准如下：
楼内：
地面洁净，无污渍、水渍、积尘，无乱贴乱划、擅自占用、乱堆乱放等现象；
信报箱、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓箱、指示牌等干净、光亮；
大堂玻璃干净、明亮。
电梯：
轿厢门、面板干净、光亮；
玻璃镜面保持光亮、无污迹，不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹。
地面干净无污渍。
天台、屋面：
无积尘，无纸屑、塑料袋等杂物。
楼外道路及设施：
目视道路基本干净、无垃圾、杂物，无积水；
目视灯具、宣传栏等共用设施设备无灰尘；
雨蓬、
门头无污渍、无积灰。
水景：
保持水体清澈，无杂物，进、出、溢水口通畅无堵塞。
3、有害生物预防和控制应达到以下要求：
配合属地爱委会、社区居委会、卫生防疫部门等开展物
业管理区域内灭鼠、蚊、蝇、蟑螂等活动。
投放药物前，应在物业管理区域内显著位置公告投药时间、位置、注意事项等。
投药点应设置提示性标志。
对投放的药物应实施规范管理。
4、雨雪天气清洁
五级标准对雨后清洁的及时性提出要求。
一级、二级标准要求降雪后及时清扫积雪；
三级以上标
准对夜间降雪的清扫工作提出了不同要求。
5、扫雪后，要求主路、干路无积雪、积冰。
清除的冰雪，应当整齐堆放在不妨碍交通的向阳处，保证责任地段内车辆和行人通行。
含有融雪剂的冰雪不得堆放在树坑和绿地内。
▲工作检查和记录
1、清洁质量检查的范围应覆盖物业管理区域内室内外主要公共区域。
一级至五级标准在检查频次上有差异。
2、三级以上标准要求建立并不断完善清洁档案。
（八）房屋管理
1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。
通知业主装修事项。
至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
3、各组团、栋、单元门、户有明显标志。
4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
5、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）。
（九）消防管理
1、建立义务消防队，每月组织一次消防安全检查，半年组织一次消防演习。
2、协助消防部门做好消防知识普及、事故隐患防范、消防设施检查和操作程序，建立健全和落实本行业的安全责任制度，并组织实施。
3、义务消防队员参与消防工作;
发生火灾时紧急奔赴火灾现场待命，随时准备投入消防战斗。
4、学习有关消防知识，熟知辖区消防设施、设备的功能及位置，熟悉灭火器具的摆放点，掌握消防灭火器、消防栓、火警“119”报警的使用方法和程序等。
5、宣传贯彻消防规章制度，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告和处理。
6、积极参加各项消防灭火训练活动。
7、积极参加灭火抢救、疏散受灾人员及抢救物资的工作。
8、在灭火过程中一切服从命令，听从指挥，维护现场秩序，保护火灾事故现场。
9、积极参加消防安全宣传教育工作，提高防火意识。
（十）消防安全防范
▲
综合管理
1、消防安全责任和岗位职责清晰，消防组织工作有章可循，应明确消防安全责任人、消防安全管理人、消防管理
职能部门负责人、消防控制室值班员、消防设施操作维护人员、秩序维护员等各级、各岗位人员的消防安全职责。
2、义务消防队由物业项目全体员工组成。
义务消防队的主要任务是协助本项目开展消防知识宣传，日常消防检查，消防设施设备、器材的完善和维修养护，扑灭初起火灾。
定期组织灭火和应急疏散预案的演练，熟悉消防设施、器材的位置和使用方法，检查设备应急状况，增强消防意识和自救能力；
不断完善、修订灭火和应急疏散预案等。
3、定期组织消防安全教育，了解消防安全常识、火灾危险性等，掌握火灾预防、报警、扑救、灭火器材使用、人员疏散和逃生等方法。
一级至五级标准对培训次数提出了不同要求。
4、防火巡查应确定巡查人员、内容、部位和频次等巡查防火安全制度落实情况，包括违规行为纠正情况，安全出口、疏散通道畅通情况，安全疏散标志完好情况，消防设施设备、器材状况，火灾隐患排查及处置情况等。
一级至五级标准巡查次频次上有差异。
住宅物业应组织专业人员定期对消防安全进行专项检查，检查内容包括：
报警控制主机、联动台、消防泵、消防
水箱、正压送风、消防排烟等重点设施设备；
设备机房、疏散出入口、屋面平台、易燃易爆危险物品存放场所等重点部位。
以上检查应有记录，对检查中发现的问题应制定整改方案并在规定期限内完成整改。
5、发现火情立即启动项目灭火和应急疏散预案，按相应规定及时报警，配合消防人员灭火、保护现场、火灾调查分析等工作。
6、消防控制室实行24
小时专人值班制度，做好运行记录。
值班人必须具备消防行业特有工种职业资格。
三级以上标准要求管理制度、应急预案张贴在显著位置。
备存紧急消防物资。
每日检查火灾报警控制设备的自检、消音、复位功能，定期检查主备电源切换功能，填写记录。
确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。
▲火灾自动报警系统
1、每日巡视检查报警控制主机、联动台运行情况，发现问题及时维修。
2、参照本条文说明介绍的方法定期对探测器表面进行清洁。
如果工作环境恶劣，个别探测器应每隔
2
年甚至
1
年清洗1
次。
备用电源外观清洁、无变形、接线紧固；
停电时可持续工作8
小时、输出电压稳定。
▲消防广播系统
参照本条文说明介绍的方法定期对设备表面进行
清洁，发现问题及时维修。
▲防排烟系统
送风、排烟机房的工作环境整洁；
送风机、排烟机、电
源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等，发现问题及时维修。
▲防火分隔系统
防火卷帘门功能正常，周围无障碍物。
防火门功能正常，
附件完好。
水灭火系统
室外消火栓阀塞启闭杆端部周围无杂物；
转动启闭杆，无锈蚀、无漏水；
闷盖内橡胶卷圈完好，无漏水。
室外消火栓附近无障碍物，地下消防栓井内无杂物。
室内消火栓、水枪、水带、消防卷盘齐全完好，无锈蚀、无漏水、接口垫圈完好。
报警按钮、指示灯及报警控制线路功能正常。
自动喷水灭火系统喷头、报警控制阀、闸阀报警控制器、附件、管网接头等无外观损坏、锈蚀、渗漏，启闭位置不当
等现象，发现异常及时修复。
喷淋泵工作环境及喷淋泵、稳压设备、电源控制柜，湿
式报警阀、管网、阀门、喷头、水泵接合器、储水设施等完好。
消防泵工作环境及消防泵、稳压设备、电源控制柜、管网、阀门、水泵接合器、储水设施等正常完好。
五、服务基本要求
（一）客户服务场所
1、设置客户服务场所，配置基本办公设备。
2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。
提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、客户服务场所工作时间，工作日不少于
8
小时，其他时间设置值班人员。
4、设置并公示24
小时服务电话。
（二）人员
1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2、从业人员佩戴标志。
3、配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4、项目负责人具有
年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
（三）制度
1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全
防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2、建立突发公共事件应急预案。
3、建立物业服务工作记录。
（四）档案
1、建立物业管理档案。
2、配备档案管理人员。
（五）标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
（六）客户服务
1、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4、水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；
由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告
知。
5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在
3
个工作日内回复。
6、每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。
7、配合相关部门进行公益性宣传。
8、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
（七）
专项服务委托管理
1、签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2、专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；
操作人员应持有相应的职业资格证书。
3、专项服务企业人员佩戴标志。
4、对专项服务进行监督及评价。
（八）共用部位及共用设施设备运行、维修养护
▲综合管理
1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3、组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8、设备机房
1）每月清洁1次，室内无杂物。
2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）张贴或悬挂相关制度、证书。
▲共用部位
1、房屋结构
每半年检查1
次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护
措施。
按照鉴定结果组织修缮。
2、建筑部件
1）每季度检查1
次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等
升级会员 