房地产联合开发合作规定合同书1.docx

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房地产联合开发合作规定合同书1

房地产联合开发合作合同书

甲方：

舒城县中小企业创业基地投资建设（以下称甲方）

乙方：

公司（以下称乙方）

为了充分发挥双方的各自优势，积极参与鼓楼时代广场项目建设。

甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。

就联合开发2011-35号地块达成如下条款，以资双方共同信守。

共同开发项目地段、面积、中标地价

2011-35号地块（舒国土资告【2011】10号宗地）系2011年6月15日舒城县国土资源局公开挂牌竞拍地块，该地总面积23630㎡，中标地价14889万元整，未包含土地延期付款违约金，违约金依据县国土资源局计算的实际发生额。

地理位置为：

纬一路与鼓楼北街交叉口处。

现已经由甲方出资受让了上述土地，并与舒城县国土资源局于2013年7月7日签订《国有建设用地使用权合同》（合同编号：

），已支付土地出让金人民币万元。

一、合作宗旨:

依法经营、独立核算、自负盈亏、风险同担、利益同享。

二、合作方式

1、合作性质:

合作性质确定为联合经营型合作。

2、成立项目董事会。

职责:

对本项目建设、销售、管理和重大事务进行决策。

3、设立项目部。

双方同意以甲方公司的名义下设项目部，具体命名为鼓楼时代广场项目部（以下简称项目部），在本合同签订后五日通过办理合法手续设立。

本合同生效的同时，项目董事会授权项目部是本合同项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力执行机构，由其全权负责合作项目的开发、销售和管理。

三、双方出资金额、出资方式和出资时间

1、双方共同出资14889万元。

甲方出资9677.85万元，占总出资额的65%，乙方出资5211.15万元，占总出资额的35%。

土地延期付款违约金依据县国土资源局计算的实际发生金额，计入项目开发成本。

2、出资方式:

现金。

3、在项目运作过程中，需进一步追加投资，双方同意优先采取以本项目财产（包括土地、在建房产）抵押贷款的方式追加投资。

若抵押贷款的方式追加投资不成时，需追加投资款由投资方按前款出资比例在壹月落实转入专设账户。

4、出资时间：

2013年12月31日前乙方投入资金打入甲方指定账户，若乙方延期支付，乙方按月息千分十八向甲方支付利息。

四、资金管理

1、项目部开立及管理

合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、盈亏按出资比例分配的原则进行管理。

2、为便于资金的管理，其资金以项目部名义设立独立，双方共同将项目开发所需资金依据本合同约定投入项目部。

具体开设时间为项目部成立后三日。

3、资金管理:

项目部单列帐目，与甲方公司其他业务无关。

4、本项目独立账户开户七日，投资人按出资额的比例共同汇入本账户人民币伍拾万元整，用于本项目前期建设费用。

五、机构的设置和职责分工

1、项目董事会有5人组成，分别为：

良松、朱家来、正武、王萍、兴华。

下设项目部，项目部总经理朱方哲，副总经理兴华、创。

2、项目部的职责：

执行项目董事会决议。

3、总经理的职责：

执行和落实项目董事会决议；主持、组织和负责项目建设的日常工作；主持项目部的例会。

4、副总经理的职责：

协助总经理的工作。

5、项目部的议事规则：

项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。

项目部例会由项目部总经理主持，总经理因故不能参加，由副总经理主持。

项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名，会议记录由专职记录人员负责保管。

专职记录人员由本合同投资人协商后确定。

合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，交项目董事会商讨决议。

6、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。

7、综合部由3人组成；综合部设经理1人。

综合部的职责：

1、负责组织工程及设备、材料招标过程中的各项工作；2、负责招标合同的洽谈、起草、修改、签订工作；3、负责施工过程中工程进度报表的审核和现场签证的审核；4、参与工程技术方案的调研、图纸会审、技术交底；5、根据工程进度计划、设备计划负责编制资金使用计划；6、负责施工图预算的审核，根据工程实际情况适时进行修改，并实施过程成本控制；7、负责工程竣工结算的编制、委托及配合工程竣工结算审计工作；8、起草各个时期的共组计划、总结和各种文件。

9、召集总经理办公会议和专题会议，做好会议记录；组织编制公司行政工作计划和工作总结。

10、负责本部门涉及的工程经济档案保管与工作。

11、负责本部门相关文件、资料的整理、归档工作。

综合部经理的职责：

1、统筹全面地安排本部门的一切事务，全面管理部门部工作及外部协调工作；2、负责组织工程及设备材料招标过程中的各项工作（报名登记、资质审核、组织联系考察、招标文件的起草、开标的准备工作等）；3、负责合同的洽谈、起草、修改、签订工作；4、参与工程技术方案的调研、图纸会审、技术交底；5、负责施工图预算的审核工作；6、负责委托并协调工程竣工结算工作；7、负责工程变更、现场签证的审核工作；8、负责编制资金使用计划、资金统计报表，并实施施工过程中的成本控制；9、检查公司行政工作开展情况，督促和检查公司各部门执行公司会议决议情况，起草有关的工作计划、总结和文件。

10、公司印章、介绍信及文件档案管理。

9、工程部由3人组成；工程部设经理1人。

工程部的职责：

1、负责公司的技术管理工作。

2、负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。

3、负责审查开发项目的重大技术方案。

4、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。

5、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。

6、负责开发项目工程质量管理工作7、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。

8、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。

9、负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。

10、负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。

11、负责组织对施工单位的评审和选择工作。

12、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。

13、参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。

14、参加基础、结构、竣工验收工作。

15、协助项目部组织消防、人防验收工作。

16、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。

17、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。

18、负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。

19、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。

20、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规及信息的收集、整理和沟通工作。

21、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。

22、负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。

工程部经理的职责：

1、在主管工程副总的领导下负责本部门全面工作。

以及开发部、总工办的全部工作。

2、贯彻执行国家颁布的技术规、规程、标准及有关政策规定。

3、负责编制工程的总体控制计划、年度控制计划、月、周工程进度计划，经审定后组织实施。

4、参与项目的可行性研究，项目的规划设计方案、单体设计方案研讨工作。

5、组织施工图纸会审，负责联系、解决设计变更工作。

6、负责组织审查施工单位编制的施工组织设计。

7、参与对监理单位、施工单位的考察，参与对供货厂商的考察，并形成考察报告。

8、参与监理委托、工程发包、材料采购等招标工作，并会签合同。

9、编制甲供材料、设备供货计划，参与选样，现场组织验货。

10、现场工程签证管理。

11、组织基础验收、主体结构验收、各专业工程竣工验收及整个工程验收。

12、审核工程付款，对材料付款予以会签。

13、负责工程施工的质量、进度、成本、安全、文明施工方面管理工作。

14、组织现场工程例会，协调各施工单位之间的关系，处理施工中出现的各类问题及纠纷。

15、对监理公司及施工单位进行有效管理。

16、配合营销部解答客户提出的各种技术问题，为客户提供优质服务。

10、销售部由1人组成；销售部设经理1人。

销售部的职责：

1、正确掌握市场定期组织市场调研：

收集市场信息,分析市场动向,特点和发展趋势，收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施；负责收集、整理、归纳客户资料，,对客户群进行透彻的分析。

2、确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。

以完成公司下达的销售任务为目的，确定销售目标，制定销售计划，监督计划的执行情况，将销售进展情况及时反馈给总经理，根据项目的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。

完善房地产营销策划方案，制定执行系统并监控执行结果。

3、管理销售活动制定销售管理制度，工作程序，并监督贯彻实施。

4、营销队伍的组织,培训与考核，客观、及时的反映客户的意见和建议，不断完善工作。

销售部经理的职责：

1、负责本部门工作计划拟定，并组织落实；2、负责与行政主管单位联系，及时了解相关政策、信息，建立良好协作关系；3、负责销售工作相关证件的办理；4、负责公司各部门工作联系，负责与其它部门进行工作衔接；5、组织对房地产市场进行定期不定期调研，进行供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策分析等工作；6、负责组织实施客户信息处理工作以及重大客户危机处理工作，包括但不限于：

客户投诉处理、客户咨询处理、客户建议处理；7、负责组织、配合及监督按揭管理工作，并制作相关台帐，包括但不限于：

按揭咨询、手续办理、建立按揭档案、配合完成抵押登记；8、协调、配合销售前准备工作，包括但不限于：

售楼部的设计、施工及交付；样板房的设计、施工及交付；看房通道的设计、施工及交付；销售物料的准备；10、负责广告宣传的策略和推进计划拟订，根据具体进展适时调整；11、定期对本项目销售情况进行汇总分析，找出与销售计划之间的差距并抽出解决办法。

11、财务部由2人组成；其中甲方委派1人，乙方委派1人。

财务部设经理1人，由甲方委派。

财务部的职责：

1、参与制定本公司财务制度及相应的实施细则。

2、参与本公司的工程项目可信性研究和项目评估中的财务分析工作。

3、负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报。

4、负责对财务工作有关的外部及政府部门,如税务局、财政局、银行、会计事务所等联络、沟通工作。

5、负责资金管理、调度。

编制月、季、年度财务情况说明分析,向公司领导报告公司经营情况。

6、负责销售统计、复核工作,每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。

负责销售楼款的收款工作，并及时送交银行。

7、负责每月转账凭证的编制，汇总所有的记账凭证。

8、负责公司总长及所有明细分类账的记账、结账、核对,每月5日前完成会计报表的编制,并及时清理应收、应付款项。

9、协助出纳做好楼款的收款工作,并配合销售部门做好销售分析工作。

10、负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作。

11、负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管,办理银行收付业务。

12、负责先进管理，审核收付原始凭证。

13、负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账,月末与银行对账单和对银行存款余额，并编制余额调节表。

14、负责公司员工工资的发放工作,现金收付工作。

财务部经理的职责：

1、具体负责本公司的财务会计工作：

对各项财务会计工作定期研究、布置、检查、总结。

严格遵守财经纪律和公司各项规章制度。

不断改进和提高财务会计工作水平；督促本公司加强定额管理、原始记录和计量检验等基础工作；认真审核会计凭证和会计报表,做到数字真实、计算准确、容完整、说明清楚、报送及时。

2、组织制定本公司的各项财务管理制度：

制定的各项财务管理制度应便于各部门管理和核算并有利于提高经济效益；随时检查各项财务制度的执行情况,发现违反财经纪律、财务会计制度的,及时制止和纠正,重大问题应向公司领导汇报；及时总结经验,不断完善各项财务管理制度。

3、组织编制本公司的财务收支计划,按时报送公司领导,并检查各部门执行情况：

在编制财务收支计划前,应要求各职能部门提供切实可行的收支计划明细表,经审核验证后据此编制本公司的财务收支计划和编制说明；经总经理审批的财务收支计划,应组织有关职能部门严格实施,不得随意突破；资金表要如实反映矛盾和问题,有效利用现有资产,保证经营活动正常进行。

4、组织编制本公司的成本计划和费用预算,并将各项计划指标分解下达落实并检查执行情况：

编制的成本计划应现金合理,费用预算应厉行节约,费用开支不突破规定围；在本公司总经理的组织下,应将成本计划和费用预算案项目分解,逐步落实到各职能部门；设计必要的台帐及时反映、分析计划或预算执行情况。

并向各职能部门反馈。

5、充分运用会计资料,分析经济效果,提供可靠信息,预算经济前景,为公司领导决策提供依据。

6、组织本公司财务人员学习政策法规和业务技术,负责财会人员的考核。

7、负责协调财务和各部门的工作,多于其他部门联系、协调,把财务工作纳入正轨。

8、负责保管公司财务专用印鉴,并按公司财务制度使用印鉴。

9、负责销售统计、复核工作,每月负责编制销售应收款报表,并督促销售部及时催交楼款。

10、完成公司领导交办的其他工作。

六、费用的分担

1、合作项目的费用：

按投资比例承担，其他按本合同第三条容执行。

2、项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。

下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。

（见附表，表中未列费用按实支付）

3、本合同投资人派员到项目部及下设各部工作的员工的福利、保险、工伤费用等，均由本项目部负责支付。

七、会计财务制度

1、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。

为便于资金的管理，其资金设立独立，该须预留双方投资人的印鉴，由双方投资人共同管理。

项目部在开户银行备案的印鉴为：

甲方财务专用章（由甲方委派人保管），乙方朱家来印章（由乙方委派人保管）。

资金的支付由项目部出具书面决定交财务部实施。

3、主管会计和出纳应由本合同投资人分别委派担任，本合同投资人有权随时派员审阅了解费用支出情况。

4、财务部应定期以书面的形式公布费用支出情况。

八、利润的分配

1、本项目营运产生收入，首先按本协议第三条规定的出资比例分配，保证甲乙双方投资款的回收。

九、工程营造

1、合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或本合同投资人协商一致的方式确定。

未经投资人协商一致，任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。

2、合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或投资人协商一致的方式确定。

3、《建设工程施工合同》应具备下列条款：

（1）工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的方式，

（2）工程材料由施工单位总包，未经投资人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。

4、工程款的拨付由工程部按工程进度和施工承包合同的约定提出工程款拨付计划，报项目部批准后送财务部统一支付。

5、图纸设计变更，经济签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责收集、整理。

十、房屋销售

1、本项目房屋销售以甲方名义办理《商品房预售许可证》。

2、本项目建造的房屋以甲方名义对外销售。

以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，出具收款收据。

收取的购房款进入本项目设立的独立。

3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。

4、本合同投资人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗，销售人员应服从销售部经理的管理。

5、地下室机动车车位销售：

在房屋保修期满一年，尚未销售完的车位（不含人防部分），乙方以每个机动车车位伍万元价格转让给甲方。

十一、合同管理

1、本项目所涉的合同，实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。

2、合同的洽谈根据合同所涉容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。

根据洽谈的容由参加人员起草合同要点或草拟合同。

合同的批准权由项目部行使。

3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。

杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

4、合同签订前，牵头部门应审查对方投资人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方投资人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。

5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。

6、合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。

必要时应及时与对方协商解决。

协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效向仲裁部门申请仲裁或向舒城县人民法院提起诉讼。

7、各类合同统一由综合部专人负责管理，综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。

十二、工程保修

1、房屋竣工交付后，由甲方负责落实对负有保修责任的施工承包方依法承担保修责任和支付保修费用，乙方不承担保修责任及费用。

2、保修期限，因任何原因造成业主损失的，由投资方及保修单位承担赔偿责任。

3、保修期满后，甲乙双方一次性提留万元交由甲方负责善后，乙方不负责保修期满后的维修责任。

十三、物业管理

1、房屋交付后，实行统一的物业管理。

2、物业管理单位的确定，由本项目董事会协商一致的方式确定，并与之签订物业管理合同。

3、乙方不参与房屋物业管理，不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。

十四、本协议的变更和终止

1、经本合同投资人协商一致,可以变更或终止本协议。

2、未经本合同投资人的一致同意，任何一方不得将本合同项下的项目向他人转让。

3、因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

十五、违约责任

1、本项目投资人任何一方违反本合同约定，违约方应按违约所涉及的标的额的20％向守约方支付违约金并承担违约责任。

2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失。

十六、其他约定事项

1、本项目投资人完成本合同约定的各项工作后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。

协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金纳入项目收入。

2、本合同未尽事宜由本项目投资人协商一致解决，协商不成向舒城县人民法院提起诉讼。

3、本合同生效后，未经本项目投资人协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同。

4、履行本合同过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

5、本合同经双方投资人签字盖章即时生效。

6、本合同一式两份，投资人双方各执壹份，每份均具有同等法律效力。

　甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

授权代表（签字）：

授权代表（签字）：

年月日年月日