福州市四城区基准地价更新成果.docx

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福州市四城区基准地价更新成果

2019年福州市四城区基准地价更新成果

一、基准地价的内涵、构成和范围

（一）基准地价内涵

1、土地权利类型：

出让土地使用权。

2、基准地价估价期日：

2019年7月1日。

3、基准地价年期：

基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。

商服用地为40年，住宅用地为70年，工矿仓储用地为50年，公共管理与公共服务用地为50年。

若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。

4、基准地价开发程度：

基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。

5、基准地价容积率：

福州市四城区的商服用地路线价为标准深度30m或50m，容积率为1.0，建筑密度为100％,商服用地级别价的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工矿仓储用地的标准容积率为1.0，公共管理与公共服务用地（Ⅰ）的标准容积率为1.5，公共管理与公共服务用地（Ⅱ）的标准容积率为1.0。

6、本次更新的基准地价表和基准地价图中，商服用地为零售商业用地类型的价格，住宅用地为城镇住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为工业用地类型的价格，公共管理与公共服务用地（Ⅰ）为机关团体用地和新闻出版用地类型的价格，公共管理与公共服务用地（Ⅱ）为公用设施用地、公园与绿地的价格。

其它各细分用地类型的土地价格按照《各细分用地类型基准地价用途修正系数表》中的系数修正后确定价格。

（二）基准地价的价格构成

基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配套费，不包括契税。

1、土地取得成本：

包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。

2、土地前期开发成本：

土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。

3、按规定收取的相关费用：

包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。

4、土地出让收益：

是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、失地农民保障资金等）。

表1福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表

用地类型

表达形式

使用年限

开发程度

容积率

估价期日

商服用地

路线价

40年

五通一平

1.0

2019-7-1

商服用地

级别价

40年

五通一平

2.5

2019-7-1

住宅用地

级别价

70年

五通一平

2.0

2019-7-1

工矿仓储用地

级别价

50年

五通一平

1.0

2019-7-1

公共管理和公共服务用地

级别价

50年

五通一平

1.5或1.0

2019-7-1

特殊用地

级别价

50年

五通一平

2.0或1.0

2019-7-1

交通运输用地

级别价

50年

五通一平

2.5或1.0

2019-7-1

水域及水利设施用地

级别价

50年

五通一平

1.0

2019-7-1

（三）基准地价更新的范围

福州市四城区基准地价更新的范围是福州市四城区（含鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区除寿山乡、日溪乡、宦溪镇），北至国家森林公园，南至乌龙江，东至南台岛最东端，西至南台岛西北端，面积约为290（不含闽江水域）平方公里。

二、福州市四城区土地级别分布

（一）福州市四城区商服用地、公共管理与公共服务用地（Ⅰ）级别分布（详见基准地价级别图）

表2福州市四城区商服用地、公共管理与公共服务用地（Ⅰ）级别范围

级别

范围

一级

⑴北至华林路以北150米，南至乌山－古田路，西至北大路北段－湖滨路－白马路，东至六一北路—晋安河范围内的地块；

⑵北至古田路，南至国货西路和国货东路西段，东至晋安河，西至茶亭河以及八一七中路以西50米范围内的地块；

⑶北至国货西路，南至江滨，西至八一七中路－八一七南路以西50米，东至六一中路范围内的地块；

⑷东起台江八一七南路向西至杨桥西路之间的江滨西大道至其北侧200米宽度范围内的地块；

⑸杨桥西路以南，江滨西大道以西，洪山大桥东南的闽江边地块；

⑹北至排尾路，南至江滨中大道，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块；

⑺铜盘路以南，西二环北路以东，北大路北段以西，湖滨路以北的西湖湖滨地段；

⑻乌山路以南，八一七中路以西，斗西路以北，加洋路以东范围内的地块；

⑼万宝商圈,北至交通西路，南至浦西路，西至西二环路，东至白马河范围内的地块；

⑽闽江北CBD,北至工业路，南至江滨西大道，西至上浦路，东至西二环路范围内的地块。

二级

⑴南至华林路以北150米，西至铜盘路，东至华林路（通向火车北站），北至北环西路和北环中路以北150米范围内的地块；

⑵北至杨桥西路－杨桥中路，东至白马北路－白马中路－白马南路，西南至江滨西大道西北侧200米范围内的三角形地区（不含万宝商圈和闽江北CBD）；

⑶北至乌山路，西至白马中路－白马南路，东至八一七路以西50米以及茶亭河，南至沿江滨西大道北侧200米范围内的地块（除了本范围内东北部的I级地块）；

⑷北至火车客站铁路，西至东浦支路－华林路，东至洋下河，南至北环东路范围内的地块；

⑸北至北环东路，西至华林路－六一北路，东南至洋下河所包围的三角形地块；

⑹北至洋下河，南至金鸡山路之间的六一北路－晋安北路东侧宽100米的地块（包括金鸡山路北侧宽100米外的地块）；

⑺北至金鸡山路，南至塔头路，西至晋安河，东至馆尾街范围内的地块；

⑻北至塔头路，南至国货东路，西至晋安河，东至连江北路－连江中路范围内的地块；

⑼北至国货东路，南至排尾路，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块；

⑽东起五孔闸，西至连江中路之间，沿着江滨中大道向北侧宽200米范围内的地块；

⑾北至铜盘路,西至西二环北路以西150米,东至西湖湖滨,南至杨桥中路范围内的地块；

⑿洪山桥桥头（316国道）向东至鼓山大桥南桥头之间，闽江北港南岸沿江宽200米的带状地块:

⒀东泰禾商圈，北至横屿路，南至化工路，西至连江北路，东至潭桥路范围内的地块；

⒁仓山万达商圈，西北至亭头路－凤冈路，东北至闽江大道，西南至金洲南路，东南至浦上大道范围内的地块；

⒂中洲岛。

三级

⑴北至铁路，西至蛇山－五凤山－铜盘路，南至北二环西路－北二环中路北侧150米，东至东浦支路－华林路范围内的地块；

⑵东北至铜盘路，东至西二环北路以西150米，南至象山－后县山，西至科蹄山－大腹山山麓范围内的地块；

⑶东至西二环北路以西150米，北至象山，南至杨桥西路－杨桥中路，西至后县山－金牛山范围内的地块；

⑷大腹山以南，金牛山公园－金牛山以西，杨桥西路以北，洪甘公路以东范围内的地块；

⑸西至建新北路－中路，南至建新南路，东南至鹭岭路－上渡路东南侧100米，东北自建新北路与闽江大道交叉口至三县洲大桥之间（除了沿江宽200米以外）的地块（不含仓山万达商圈）；

⑹北至金山大道，南至浦上大道，东至建新中路，西至三环路的地块（包括三环路西侧地块）；

⑺金山大道与316国道之间，乌龙江边至三环路东侧200米范围内的沿江地块（包括外侧地块）；

⑻浦上大道与福湾路之间，乌龙江边至三环路东侧200米范围内的沿江地块（包括三环路西侧地块）；

⑼北至三县洲大桥－鳌峰大桥之间的沿闽江南岸内侧200米，东至连江南路，南至上三路南侧100米，西南至则徐大道（至二环南路东端）西南侧100米范围内近似三角形的地块；

⑽西至连江南路，东至二环快速路，北至南江滨西大道以南200米的三角形地块；

⑾东北至铁路，西北至洋下河－六一北路以东100米，东南至金鸡山山麓范围内的地块；

⑿西北至金鸡山，东北至金鸡山隧道，南至塔头路，西至琯尾街，东至连江北路范围内的地块；

⒀北至鹤林路，南至横屿路，西至连江北路，东至潭桥路范围内的地块；

⒁北至化工路，南至光明港，西至连江路，东至前横北路－福马路（东南走向）－福光南路范围内的地块；

⒂南至化工路，西至潭桥路，北至横屿路，东至前横北路范围内的地块；

⒃西至连江中路，南至江滨中大道北侧200米，北和东至光明港，东南至五孔闸范围内的地块；

⒄西北至五孔闸，东北侧至光明港和铁路，东南至三环路，西南至闽江（北港）范围内的地块；

⒅海峡国际会展中心东北侧，鼓山大桥南桥头至魁浦大桥南桥头，浦下洲路以北至闽江的地块：

⒆金牛山、后县山、象山、文林山等山坡地块。

四级

⑴北至崇安路—福飞路—秀山路－秀峰路—坂中路；东南至郭前山－后山－笞井山，南和西南至铁路范围内的地块；

⑵北起福建农林大学之北的山岭，东至闽江北港，西至闽江南港，南至316国道范围内的地块；

⑶北至妙峰山，西至乌龙江东岸沿三环路东侧宽200米，南至金山大道，东至闽江大道—建新北路范围内的地块；

⑷西北至鹭岭路－上渡路西南侧100米，北至上三路南侧100米，东北至则徐路西南100米，南至二环南路－建新南路东段范围内的地块；

⑸北至建新南路，东南至福湾路，西南至三环路东北侧200米，西北至浦上大道范围内的地块；

⑹西北至二环快速路，西南至则徐大道，东北至南江滨大道—浦下洲路，东南至高速公路—三环路范围内的地块；

⑺西至鹤林高架桥，南至鹤林路，北至铁路，东至铁路范围内的地块；

⑻金鸡山（含山地）以东，三环路以南，铁路以北范围内的地块：

⑼南至横屿路-化工路，西至潭桥路-前横北路，北至鹤林路，东至东山路-拥上路范围内的地块；

⑽北至化工路，西至前横北路，南至福马路，东至福兴路北段－阜兴路范围内的地块；

⑾东北至福马路，西至福光南路，南和西至光明港，东至铁路范围内的地块；

⑿鼓山隧道西南与铁路之间范围内的地块；

⒀北至东塔路-旧永南路，南至环岛路，西至福峡路，东至火车南站东广场以东200米的地块；

⒁福建农林大学校区以北至闽江的地块；

⒂北至闽江北港，南至旧永南路，西至三环路-黄山，东至站后路；

⒃大腹山以西至闽江北港之间的地块，以及大腹山、科蹄山和五凤山南麓地块。

五级

⑴南至崇安路—福飞路—秀山路－秀峰路—坂中路－后山山麓，东至杨廷水库，北至园山—斗顶水库—八一水库，西至猫头山-龙头岭的山坡地之间的地块；

⑵登云水库周边地块；

⑶鹤林路以北，三环路以南，牛港山（含山地）以东，三环路以西范围内的地块；

⑷福兴大道北段（化工路至福新东路之间）－南北向铁路以东至鼓山山麓之间的呈南北向带状地块；

⑸西至福湾路，北至二环南路，南至三环，东至则徐大道－林浦路范围内的地块；

⑹北至三环路，南至乌龙江，西至福湾路，东至闽江北港范围内除了火车南站和樟岚周边外的地块；

⑺冠洲村。

六级

除一至五级土地以外，定级范围内的其他所有土地为六级地；不在定级范围内的其他土地参照六级。

（二）福州市四城区住宅用地级别分布（详见基准地价级别图）

表3福州市四城区住宅用地级别范围

级别

范围

一级

⑴北至华林路以北150米，南至乌山－古田路，西至北大路北段－湖滨路－白马路，东至六一北路—晋安河范围内的地块；

⑵北至古田路，南至国货西路和国货东路西段，东至晋安河，西至茶亭河以及八一七中路以西50米范围内的地块；

⑶北至国货西路，南至江滨，西至八一七中路－八一七南路以西50米，东至六一中路范围内的地块；

⑷东起台江八一七南路向西至杨桥西路之间的江滨西大道至其北侧200米宽度范围内的地块；

⑸杨桥西