购物中心工程管理工作标准Word格式文档下载.docx
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2.3.基础物业工程督导管理
由项目履行工程读到和日常检查，并按要求填写《消防安全检查跟踪表》，《工程综合检查记录表》，《安防、保洁检查记录表》；
2.4.工程日常（小修）维修管理----常规采购
小修材料按公司采购流程按计划月报，公司行政部实施采购监，项目监控维修质量（事后验收）,物料领用，维修安全管理等，
2.4.1.应急（小额：
单件价值小于100元）材料采购
突发事件，应急维修，常用常规材料采购，项目按月结方式履行采购；
2.4.1.天骄年度预算月度采购
按公司年度预算标准控制，项目配合监督；
天骄物业实施采购；
2.5.工程大/中修管理
按物业管理法规，招投标管理办法筹集维修资金，组织维修和维修验收，项目跟进维修过程；
3
专项工程检测、维护
3.1.设备定期检测
项目电扶梯年检
按重庆市技术监督局《关于特种设备定期检测若干规定》严格执行提前申报，按时检测，取得合法年检报告；
项目供配电设备高压预测
按重庆市电力公司《高压设备定期检测相关规定》执行，取得检测报告，确保项目供配电设备安全运行；
项目车库执照年审
按重庆市物价局车库年审相关规定履行市政审核，物价年审；
3.2.专项工程维护
供配电设备维保
按《招投标管理相关规定》执行；
消防设施维保
中央空调维保
中央空调水质处理
电扶梯维保
外墙清洗和维护
生化池维保
项目霓虹灯、户外广告维保
4
招投标管理
4.1.招投标年度计划
每年年末由营运部牵头梳理各项目工程/物业到期合同，与项目一道确定来年设备维保续约或招标管理方式；
委托管理（施工）总额《10000元
委托管理（施工）总额》10000元：
采取招投标方式委托施工单位
组织
4.2.招标信息发布
执行
参与
4.3.招标实施
组织
4.4.合同签署
4.5.合同实施与履行期间月度，季度，年度评估
验收
5
改造/扩建/新增工程
5.1方案
方案——OA报批；
请款——实施；
验收——报费；
5.2改造工程实施
监督
5.3改造工程验收
1000元<
总工程造价〈5000元改造工程
按〈工程建设施工合同〉和经审定后的方案，技术变更核定单实施验收，项目负责人及公司营运部分管负责人在〈竣工验收单〉上签字，确认；
总工程造价〉5000元改造工程
按〈工程建设施工合同〉和经审定后的方案，技术变更核定单实施验收，项目负责人和公司营运部营运总监在〈竣工验收单〉上签字，确认；
6
项目遗留工程整改
6.1.开发委托实施整改：
取得项目遗留工程整改授权
与各开发公司签定〈**项目遗留工程整改授权方案〉
6.1.1.零星工程整改：
整改施工单位管理
施工单位施工人员的管理，施工活动的统筹安排，施工质量考核等；
整改土建，装饰等整改工程量核定，人工费核定，材料用量核定，工程签证
按开发单位与施工单位签定的委托施工合同执行
6.1.2.质保期内设施设备零部件的更换和维修
按〈整改授权方案〉实施；
6.1.3.设计缺陷专项委托整改/改造：
整改/改造工程项目方案
项目完成（委托完成）规划设计，初步方案，施工图设计和工程造价预算；
改造工程项目方案的审核
公司营运部组织开发公司，施工单位方案评审，由开发公司议价或招投标；
改造工程实施
改造工程验收
营运部牵头开发公司，项目分公司验收
6.2.开发公司授权：
施工（供货）单位尾款签字权
按开发公司与购物中心授权细则实施,由使用单位负责人,项目分管工程负责人,项目经理签字后,公司营运部分管负责人签字;
6.3.非开发委托项目整改（质保到期整改）:
6.3.1.《委托整改施工合同》签署
按公司招投标相关规定执行
6.3.2.施工单位的管理
6.3.3.土建，装饰等整改工程量核定，人工费核定，材料用量核定，工程签证
按公司与施工单位签定的〈委托施工合同〉执行
6.3.4.质保到期后设施设备零部件的更换和维修
按月报"
物料需求计划"
营运部按公司采购流程执行
7
基础物业管理
7.1.基础物业委托管理合同签定
7.2.基础物业委托管理合同实施
7.3.基础物业管理的评价
执行基础物业管理月度，季度，年度，半年度，年度综合评估，实行每季度关于基础物业管理满意度专项调查；
8
工程/物业标准化管理
8.1.物业前期介入方案
公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；
8.2.交房管理：
交房方案的拟订
交房组织与实施
8.3.物业接管验收：
物业接管方案的制定
物业接管的组织与实施
8.4.商业物业营运管理：
开发单位与管理公司关于项目移交标准
开发单位与管理公司后期工程整改授权标准
商业物业工程，保安，保结服务人员岗位设置的标准
商业物业服务标准
有偿服务界面
项目应急突发事件处理
租赁合同基础物业配套标准
基础物业配置移交标准和维护界面
4.5.2有偿/无偿服务的工作界面
服务项目
收费性质
收费标准
安装服务
卷帘门/玻璃门安装
电动卷帘门安装
有偿
价格面议
普通卷帘门安装
卷帘门电机安装
4
卷帘门锁具安装（更换）
无偿
5
玻璃门安装
空调安装
窗机安装
40元/台
不含加冷酶
壁挂机安装
200元/台
柜机安装
独立冷源安装
300元/台
灯具安装（更换）
普通灯具安装（更换）
普通掉灯安装
单件价值低于100元
大型灯具安装
单件价值的10%
单件价值大于100元
家用普通配饰安装
窗帘安装/门帘安装
晾衣架安装
挂画
安装门铃
9
安装，调试家用音响
50元/次
10
对讲电话安装
消防设施安装
喷淋头安装
20元/个
感烟探测器安装
10元/个
少量感烟探测器安装或调整位置
2个以下含2个
感温探测器安装
少量感温探测器安装或调整位置
手报调整位置
消防栓移位
消防弱点系统调试
5元/点位
拆卸服务
空调拆卸
窗机拆卸
20元/台
壁挂机拆卸
100元/台
柜机拆卸
独立冷源室内机拆卸
灯具类拆卸
普通灯具拆卸（更换）
普通掉灯拆卸
大型灯具拆卸
单件价值的5%
热水器拆卸
抽油烟机拆卸
维修服务
检查电源线路
维修电源线路
可视对讲故障检查
可视对讲故障维修
家具配件（五金件维修，更换）维修
家用电器维修
健身器材维修
开关/插座/接线盒维修
家用厨房/卫浴设施维修
维修，更换门铃、信箱锁
11
灯泡、日光灯管、灯罩更换
12
更换水龙头（普通）
13
更换水龙头（混阀）
14
布设电源线路、闭路线路、通信电路
15
疏通下水管道
16
卷帘门（本体维修）
17
卷帘门锁具维修
18
卷帘门电机维修
19
卷帘门拉链维修
20
玻璃门把手维修
22
玻璃门本体维修
23
玻璃门锁具维修
24
玻璃门门夹维修
25
店招维修/换灯管
4.5.3物业移交
类别
物业配置
移交标准
维护界面
物业本体
地面
水泥砂土找平，高差控制在5CM以内；
地面完成面与扶梯起步下平台同一水平（±
00）；
移交后由使用单位维护，修缮；
墙面
水泥砂浆找平，管道穿墙后塞口封堵完成，墙面无明显空鼓，无大面积裂纹；
天棚
混泥土矼面平整，管道穿楼板后塞口封堵完成，楼板无明显裂纹和滴漏现象；
入户门
按租赁（销售）合同约定规格，类型，款式移交
该设备质保期为年月日至年月日止：
1、质保期内由管理公司督促施工或供货单位履行维修义务；
2、质保期后由使用单位履行维修义务；
初装饰
使用方提供初装饰施工图，管理方照图施工结束移交（一般在租赁红线上装饰物）；
质保期内，由管理单位督促施工单位协助维护，质保期结束，由使用单位负责维护；
物业配置
供配电/弱电工程
独立户头供配电
1、变压器安装、调试、检测到位并投入使用，计量装置完善；
2、低压侧配电柜，电容补偿柜安装到位通电使用；
3、楼层配电箱，电缆安装到位，通电使用；
4、发电机应急电源除楼层配电箱做移交以外，其他原则上不做移交；
1、质保期内所有供配电设备维修，更换由管理公司协助使用单位督促供应商或安装单位完成；
2、交付后（质保期内）日常维护和运行管理由使用单位履行；
3、质保期结束，使用单位自行履行设备维修，更换，日常维护，运行管理；
4、交付使用后，设备定期检测，法定维护，委托保养由使用单位履行，费用由使用单位承担；
5、发电机应急电源除移交部分由使用单位做维护，其他由管理公司负责维护；
非独立户头
供配电箱，电缆安装到使用单位租赁红线范围内并可通电使用，以计量表为界，表前（含表）管理权归属管理公司，表后管理权归属使用单位；
自交付使用之日起：
1、管理公司负责维护管理权属部分设施（表前）日常维修，养护；
2、使用单位负责其管理权属部分设施日常维修，养护或更换；
3、若使用单位委托维修，进入有偿服务范畴；
物业配置
给/排水工程
独立户头给水
1、按当地水气公司要求将水表安装带指定位置；
2、在水表后端引入出水管到用户租赁红线范围内指定位置；
1、计量表前（含表）由当地水气公司维护；
2、计量表后由使用单位负责维护，维修，更换；
非独立户头给水
由管理公司将给水管道，计量表安装到专用水井或使用方指定位置；
计量表前端（含表）由管理公司负责维护，后端由使用单位负责维护
排水
由管理公司统一安装共用排水立管或横管，在共用管道上预留接驳口；
接驳口后端共用立管由管理公司负责维护，接驳口前端使用单位专用排水部分由使用单位负责维护，清通；
隔油池
除超市或自带超市的大型百货卖场隔油池由管理方提供以外，其余有客户自费施工设置；
1、超市或自带超市的大型百货卖场隔油池自交付使用之日起由使用单位自费定期维护清掏；
2、由使用单位自费施工设置的隔油池由使用单位自费定期维护清掏；
卫生间
1、专用：
按租赁合同约定实施装修，达到双方约定交付标准；
2、共用：
管理公司按原设计实施装修；
专用：
卫生间所有配置（门，窗，面盆，阀门等）由使用单位负责维护；
卫生间防水由管理公司责令施工单位按法规保修5年；
共用：
由管理公司负责日常维护，卫生间防水由管理公司责令施工单位按法规保修5年；
空调/通风工程
专用空调系统
1、按租赁合同要求提供独立主机，系统（水系统泵及管道，阀门，风系统风机，风管，阀门等），末端设备（散流器，新风口，回风口）并安装调试到位，各参数符合设计要求；
1、质保期内空调系统所有配置由管理公司协助使用单位督促供应商或安装单位完成；
3、交付使用后（质保期内），设备定期维护（水质处理）由使用单位履行，费用由使用单位承担；
4、质保期结束，使用单位自行履行设备维修，更换，日常维护，运行管理，委托维护，水质处理等，费用由使用单位承担；
共用空调系统
1、按租赁合同要求提供共用主机，系统（水系统泵及管道，阀门，风系统风机，风管，阀门等），末端设备（散流器，新风口，回风口）并安装调试到位，各参数符合设计要求；
1、质保期内空调系统所有配置由管理公司协助使用单位督促供应商或安装单位完成，主机，水系统运行管理由管理公司代为履行，室内机组运行管理由使用单位履行；
2、质保期结束后，以租赁红线为界，红线范围内所有设施由使用单位负责维护，维修，运行管理，日常管理；
红线范围外包括系统、主机、泵的日常维护，运行管理，定期维护由管理公司代为履行；
3，质保期后的委托维护，质保期内和到期后的水质处理，产生的费用由使用单位按使用面积分摊；
排烟系统
按租赁合同约定安装，检测，调试，运行合格后交付使用；
由管理公司负责质保期内和到期后的维保，费用由管理公司承担；
消防工程
消火栓，喷淋配置
一次消防验收标准配置，做数量移交和感官质量移交（不做功能移交）
由管理公司负责日常维护和系统质保到期后的委托维护，费用由管理公司承担；
报警，消防广播，通讯，应急照明配置
使用单位新增消防设施
1、使用单位负责新增消防设施的维护，保养；
2、管理公司负责（或委托）进入系统，调试费用由使用单位承担；
其他
门头/店招/广告位/导示
按租赁合同约定提供基础，框架，或安装场地，达到移交标准；
由使用单位负责广告申报安装，使用过程中的维护，承担因使用维护不当带来的法律责任；
监控
按租赁合同约定提供监控点位，数量达移交标准；
一般由使用单位视经营情况自费安装，不予提供监控设施
由管理公司负责日常维护，保养，维修或更换；
若由使用单位自费安装的监控系统，由使用单位负责该系统维护，保养，维修或更换；
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