中建八局项目市场研究报告Word文档格式.docx
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2006年1-10月，济南市商品房屋销售建筑面积191.0万平方米，下降2.7％；
其中销售住宅172.9万平方米，下降6.2％。
房地产价格仍稳步上升，增幅回落：
2006年1-11月，全市商品房销售面积212万平方米，同比下降4%。
商品房平均销售价格为3274元/平方米，比去年同期增长5.8%，增幅比2005年同期下降3.1个百分点。
落实宏观调控政策，稳定住房价格，已成为房地产市场的主旋律。
在国家新出台的一系列宏观调控措施作用下，房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅在可控范围之内，整个房地产市场运行平稳。
1.3城市规划与建设分析
城市规划与建设是在政府的指导思想下，逐步制订和实施了利于东部发展的大战略，逐步形成了大济南的格局，东部区域城市建设未来前景更加看好，对区域内房产起到了极大的带动作用。
【指导思想】——东拓
2003年6月26日，济南市新的城市总体规划确定，济南市城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区五大板块城市布局。
在对城市总体规划完善补充的基础上，济南的城市空间结构将形成“一城（包括老城和城市新区）、一区（指长清片区）、一带（指东部产业带）”带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团”式城市格局。
【建设规划】——东部新城、燕山新区
东部新城——
规划中的东部新城是城市东部的核心组成部分，是省会城市的新中心和市民活动中心；
东部新城将建成人与自然共生的山水都市新区：
卓越的生态环境，激发创造、充满魅力的文化氛围和充满活力与机遇的商业商务平台，旅游观光、休闲健身的全新热点，安全、快速、便捷的交通网络。
燕山新区——
济南市将以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心建设，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。
【战略实施】——省市政府的东迁、奥体中心建设、章丘撤市划区提案
省市政府东迁——
政务中心预计将于2007年7月1日竣工。
济南市政府已经开始准备向东部新城迁移，东部新城的规划中省政府也将东迁，这标志着济南市的政治、经济、文化中心、未来全省的政治指挥中心将落户东部新城。
奥体中心建设——
2006年5月28日，济南奥林匹克体育中心正式破土动工。
奥体中心是第十一届全国运动会的主赛场之一，位于济南东部，占地81公顷，总建筑面积36万平方米。
奥体中心的开建对济南东部房产市场的巨大带动作用十分明显，与奥体中心仅隔一条经十路的是济南高新区总部经济中心区，南邻济南新政务中心，南北两侧已建成了经十路和旅游路两条城市东西大动脉。
随着东部的快速发展，奥体中心的辐射范围之内，将带给济南一个崭新的标志性新城区。
章丘撤市划区提案——
章丘市现有人口97万人，面积1855平方公里，2005年完成GDP218亿元，地方财政收入12.11亿元，在全国百强县评比中位居47位。
省政府把章丘市列为‘十一五’期间经济发展的次中心城市、新的经济隆起带的重要支点。
政协委员将章丘撤市划区的提案已经在济南市政协十一届四次会议中提交，受到了普遍的关注。
章丘“撤市划区”是大势所趋。
【城市格局】——大济南格局形成
济南市将在绕城高速公路以内建设主城区，绕城高速公路以东建设东部新城区，依托长清城区发展西部新城区，初步形成“一城两区”东西两翼带状发展的中心城空间结构。
——2006年03月14日《济南市建设事业发展第十一个五年规划纲要》
东部新城的建设、章丘撤市划区的提出，长清区的设立、西部城区（形成以发展高等教育、机械制造和旅游休闲为主的现代化新城区）的规划，大经十路战略的确定，将大大加快济南市城市化的进程，拓宽济南的发展空间，促进济南市乃至全省旅游业和经济与社会的发展，大济南格局初步形成。
【发展前景】——东部区域将成为未来济南的新城市中心
东部新城的规划以及提案中的章丘撤市划区，济南市政府的东迁，未来一段时间内，东部区域必将成为济南的新城市中心。
【带动作用】——价值提升
房产的发展都是以城市建设为依托的。
东拓的提出对该区域尤其是东部住宅的发展起到了至关重要的作用，在东部快速发展之前，本案地块位置相对偏东，但在城市规划的巨大带动下，东部发展步入正轨，新城逐步成型，也大大提升了新城与老城区交汇处的本案地块的市场价值。
1.4宏观政策的影响
一、九部委新政【国六条细则】——“90/70”
2006年5月29日，建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。
7月中旬，建设部签发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（165号），对上述数据做了明确的规定。
在70%的比例限定为城市总量后，虽然具体执行预计会比较难执行和操作，但仍然会起到改善目前市场供应不协调的状况的作用，促进市场的健康发展。
【迫使大量供应延后】
2006年市场上的供应量本应巨大，新推楼盘数量众多，但“90/70”政策的出台迫使即将公开或准备公开的项目，包括大中型楼盘的后续开发等延迟推出，时间一般在半年以上，众多楼盘的公开时间推迟在了2007年。
【形成旺季不旺、淡季不淡局面】
与新政之前相比，部分消费者购房心理已有明显转变。
06年中期，市场上房产成交量与往年同期相比有所下降。
购房者在新政之前那种担心买不到房的抢购心理已经发生改变，尤其是需要中小房型的购房者，许多人开始暂缓购房“持币待购”，等待出现更多的中小房源。
2006年底与2007年初，一些含有较高比例小户型楼盘的上市，激起了部分客户的购买欲望，形成了2006年市场旺季不旺、淡季不淡的局面。
【大户型价格上涨，交易量渐增】
九部委新政的出台对价格会有比较大的影响，尤其是大户型，因受比例的限制，大户型供应将会大大减少，势必会抬高价格，目前市场上一些楼盘已经将大户型价格做了上调甚至囤积房源；
而小户型供应将增加竞争激烈，但估计并不会因为供应量增加而价格下降，受成本因素等制约，可能价格变化不大甚至稍有增加，不过面积比较小，相应的总价肯定有比较大的下浮。
省城商品房登记交易数据显示，今年前5个月，面积超过150平方米的大户型房子登记成交量同比增长了七成以上。
1—5月份，全市商品住房登记5392套，登记金额22.09亿元，登记成交均价2969元／平方米。
其中，高价位、大户型的商品住房的增长幅度大大超过中低价位和中小户型。
120平方米以下的商品住房同比增长7.1%，１20平方米以上的同比增长39.1%，最令人咋舌的是150—180平方米区间的户型，同比增长了74.8%。
（信息来源：
2006年6月25日齐鲁晚报）
【小户型供应量大增，大户型减少】
细则中对小户型比例的控制注定会使小户型供应量大增，而相应的大户型比例逐渐减少，调节、平衡目前市场上大户型占绝对主导地位的现状。
【小户型增加影响成熟区域项目档次】
小户型增加在一定程度上影响了项目的档次，尤其是包括本案在内的东部区域内楼盘。
二、土地增值税清算制度
2007年1月16日，国家税务总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将于2007年2月1日对全国房地产企业进行土地增值税的清算。
《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额
【抑制房地产过热开发】
自土地增值税1995年推出后，为了扶持房地产发展，一直没有正式征收，2月首次开始实施清算，将增加开发商成本，降低房地产行业利润。
【开发成本增加】
在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给房产开发商带来成本压力。
【房价仍会继续上涨，但涨幅不高】
开发成本的增加，极有可能会促使房价的进一步持续上涨，但由于土地增值税实行累进税率，房地产开发项目的利润空间越大，所缴税收就越多，所以也会起到抑制房地产开发项目的利润，进而抑制价格涨幅。
“90/70”新政的影响正在逐渐显现，市场上涌现了一些中小户型的项目，而本案周边的项目仍以大户型为主，新政执行明显较弱。
而土地增值税清算制度因刚刚推出，虽然市场反响很大，但目前对市场还没有大的实质性影响。
第二章、区域市场分析
2.1区域市场
2.1.1区域划分与范围
本案地块所处区域位于中部和东部交叉区域，具有中部和东部的一些特征，可将具有类似特征和较强竞争性的楼盘所在区域划分为典型竞争区域，对此做细致的调研与深入的分析，有助于对竞争市场的了解与项目的定位基础。
区域的主要范围是西起历山路沿线，东至浆水泉沿线，北至解放路沿线，南至旅游路沿线的围合区域。
2.1.2区域概况
该区域处于城市的东部与东部新城的交界，交通便利，被二环东路分为两个特征明显的板块，西为成熟生活区，东为潜力发展区。
成熟生活区聚集了一些中高档社区，区域配套完善，生活便利，此区域楼盘多以成熟的生活配套和社区品质为主要卖点，该板块因作为城市的典型居住区域，成熟社区较多，新开项目相对较少，代表楼盘为历山名郡，其它潜在项目包括本案及建工学院地块等；
潜力发展区是在城市规划的带动下迅速发展的，浆水泉路、旅游路都是济南地产的活跃板块，道路网络的逐渐完善与奥体中心、新政务区的开建，城市中心正在东移，该板块内开发量巨大，客户关注度高，销售情况较好。
高发展潜力是购房者选择该板块的首要原因，而缺乏配套是其主要缺点，代表楼盘为中润世纪广场和名士豪庭。
从上述板块分布看，本案属于成熟生活区，但处于边缘位置，具备一些两个板块的共同特征。
2.1.3区域项目列表与分析
项目名称
位置
开发商
占地面积
建筑面积
建筑类型
户型（㎡）
价格
入市时间
历山名郡
文化西路14号
三名投资
180余亩
20万（一期3.9）
小高层
120-180
6900
06.4.10
名士豪庭
经十东路南
南丰/友谊
500亩
100万
小高层（一期16栋）
50—200
4900
06.12.26选房
正大城市花园Ⅱ
正大建业
170亩
22万
多层、小高层
120－300
未公开
中润世纪广场
经十路1号
中润置业
378亩
33.4万
小高层、高层（办公）
60—180
5700
06.8.12
港澳花园
二环东路7151
华创置业
41720
7.2万
多层、小高层、别墅
130—280
约6000
预计07.5
汇丽华城
燕子山西路
中天置业
11553
4万
高层（2栋）
110—200
6300
06.12.14
军安和平山庄
浆水泉
济南军安
96700
18万
80—200
4850
04.5
黄金99
黄金绿苑
1300余亩
60万
未定
海信浆水泉
青岛海信
35.5万
多层、高层、别墅
80—300
山工新天地
文化东路59号
山工房产
2.876公顷
10.486
小高层
（1）、高层（4含办公）
约80—180
建工学院地块
文化东路47号
诚基地产
166亩
33万
高层
（注：
方案中住宅物业市场分析样本选择主要为项目总建筑面积4万平方米以上且为正规开发的在售或将售商品房。
）
2.2区域住宅供应市场特点与分析
2.2.1供应量分析
从我们对该区域住宅楼盘总建筑面积在4万平米以上的统计，区域内潜在总供应量（不含本案）约310万平米，其中成熟生活区约75万平米，潜力发展区约为235万平米，供应量比较大。
成熟生活区竞争主要集中在历山名郡项目以及建工学院地块项目，总供应量约48万平米，两个项目与本案都是临文化东路，在区域和位置有相似之处，并且项目体量较大，历山名郡目前推出的一期已经销售完毕，建工学院地块项目也即将面市。
而潜力发展区竞争主要集中在名士豪庭以及浆水泉区域，总供应量约200万平米，名士豪庭体量巨大，前期推出房源已成功售磬，其它如正大城市花园二期、黄金99等浆水泉路两侧项目，体量较大，发展潜力看好，也都是极具竞争性的项目。
与本案仅一路之隔的中润世纪广场，该项目公寓部分已成功推出，目前销售写字楼部分，与本案竞争较弱。
2.2.2供应价格分析
【总体价格较高】
2006年上半年济南市商品房销售面积增长缓慢，6月末济南市商品房销售面积122.2万平方米，仅增长6.6%，其中销售住宅110.7万平方米，仅同比增长0.6%。
商品房销售平均价格为3389元每平方米，其中住宅平均销售价格为3173元每平方米，每平方米分别比去年同期增长187元和22元。
2006年7月22日《济南时报》）
通过对区域内调查样本加权计算，得出区域内住宅平均价格为5209元/平米，总体价格远高于济南市场平均价格。
【成熟生活区价格稳步提升】
成熟生活区房产发展早，住宅市场已经进入稳定发展期，待开发的地块并不多，整体价格变动相对较小，但一直在持续上涨。
【潜力发展区房价涨幅大】
潜力发展区是在城市规划的带动下迅速发展的，起步比较晚，但发展速度快，也是房产市场上的热点区域，房价一直保持较快的增长幅度，并且后期仍有较大的上涨空间。
【多方面因素影响价格增幅】
目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时间价格不会下降，但政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示一定规模的中低价房的开发，同时未来一段时间新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。
【二手房市场】
二手房市场相对于新房市场是比较稳定的，因为房产项目已经完工，经过了市场的考验，有些预售期存在的问题都会暴露，销售价格一般都是比较真实的，而新房可能有炒作等因素的存在，导致有些时候价格与其产品的综合品质并不相符。
所以，针对二手房市场做市场调查可以从中看出市场的价格变动以及更准确的认清、把握市场。
经过对二手房的市场调查，调查重点为中润世纪城、文东花园、三箭·
吉祥苑等与本案位置相近楼盘。
中润世纪城平均价格约5500元/平米；
项目占地70公顷，总建筑面积100万平方米。
共分三期，一期2002年11月8日开盘，建有高层住宅4栋，板式小高层住宅3栋。
三箭·
吉祥苑平均价格约5700—6100元/平米；
总占地面积94亩，建筑面积22万平方米，由9栋高层、小高层组成。
2004年初交房。
文东花园平均价格约5000—5500元/平米。
小区占地20余亩，规划建设26层板式高层住宅一栋、12层板式小高层住宅两栋，总建筑面积50000平方米。
2.2.3供应特点
【新政影响小】
目前区域项目供应所推出的房源均未执行“90/70”新政，如名士豪庭、汇丽华城、中润世纪广场等项目房源面积一般都在90平米以上。
【品牌竞争力加强】
品牌效应，集中体现在开发商的品牌影响力方面。
无论是开发商的热衷于开发大盘，还是销售淡季的持续宣传，无不是在进行自身品牌的加强。
在有效的宏观调控下，供需将逐渐达到基本平衡，在这种情况下，无论市场如何波动，楼盘本身的品质总是最核心。
而只有实力雄厚、信誉有保证的品牌地产商才能做到在市场的波动中始终坚持“以品质为本”。
这也正是开发商所一直追求的。
【中高档比例大，经济房少】
该区域内配套齐全，交通网络完善，也造就了开发项目的较高品质，全部为中高档项目。
开发面积基本在10万—30万平米之间。
市场上的供应商品房，宣传上均提出中高档的定位，价格较高，小户型和经济型住房极少。
众多开发商推出了一个个的所谓“高档住房”，纷纷抢占中高端市场，失去了大部分的需求者，造成了市场上较高的空置率。
【小高层、高层成主流】
目前住宅市场的开发小高层、高层已经成为绝对的主流，近几年开发的项目除极少数区位较差或受容积率限制等为多层住宅，其它均全部为小高层、高层或以小高层、高层为主，辅以少量的多层。
【中小户型少，总价偏高】
受开发成本等因素等制约，目前该区域市场上大中户型盛行，一般最小房源即为90—110平米两室，一般120—160平米三室房源所占比例大。
加之房价的持续上涨，造成了商品房总价的飞速提升，三四年前30万即买一套较好的100平米住房，但现在动辄即在四五十万，虽然居民收入在增加，但远没有达到房价的上涨速度。
造成了目前商品房供应上的结构严重失衡。
随着06年5月底九部委新政的颁布以及细则的即将出台，大中户型盛行的局面有望得到改善，中小户型所占比例的增加势必会降低房款总价。
【产品设计等品牌公司领衔】
目前区域内众多楼盘的建筑设计、规划园林、物业管理或顾问等公司大都邀请的国内甚至国际知名公司，如美国易道、贝尔高林等景观设计公司，深圳万厦居业、中海物业、第一太平戴维斯等物业管理公司，有效的提高了产品的档次与形象，对产品升级也起到了积极的推动作用。
区域住宅供应量巨大，而房源受新政影响较小，大户型仍占据较大比例。
根据对区域住宅市场的研究与分析，本案整体销售均价应该在5800—6500元/平米之间。
2.3区域商业市场调研
2.3.1研究范围
根据本案情况，我司所研究商业产品类型主要针对区域内商业项目、住宅底商以及文化东路沿街网点市场做市场研究。
2.3.2区域商业市场情况
项目
销售形式
主力面积
售价（元/㎡）
租金（元/㎡/天）
七星·
吉祥大厦
三层，可单独出售
一层660平米
二三层各500多
一层（现售楼处）1.8万
一层：
5.5
二三层均2.5
吉祥商街
西
两层
90—400（）
一层11000，联体8000
一层3.5，一二层2.0（套内）
北
单层
100—200
一层7600，二层（办公）6200—6600
——
中国盒子
三首层设计；
单层/复式
20—200
内街18000，半地下12000
整体均价16000
沿燕子山路铺位已拍卖售磬
城市33
两层联体（沿文东）
三层联体（2套）
150—400
约12000
中润世纪城
单层/两层联体
单层50—60
两层100—200
单层2.0—2.8
双层1.0—1.8
燕子山路门头
一层
80左右
路东2.5路西3.0
2.3.3市场特点
【价格区间】
从市场上所供应的底商价格看，单层销售价格从8000—18000元/㎡不等；
租金方面，从燕山立交至山大路两侧，沿文化东路商铺租金一般在2.0—3.5元/㎡/天之间，最贵的吉祥苑底商达5.5元/㎡/天，从浆水泉路至燕山立交，沿窑头路两侧租金在1—3元/㎡/天之间。
【产品形式】
一般项目底商大多进行了分割，划分成多个独立临街商业网点，每个网点有单独的门面，面积多在100－300平米之间，内部可以有单独的楼梯和配套，销售形式为首层单卖或者一二层联卖等多种形式。
目前正在销售的吉祥商街200平米以内的中小面积铺位均已销售完毕，剩余的基本为200—400平米的大铺位。
而中国盒子的火爆销售与其灵活的产品形式和中小的面积是分不开的。
目前区域内底商整体市场销售情况较好，但其产品结构对销售情况影响至关重要。
一般可划分为中小型临街商铺的底商物业销售情况较为火爆，销售速度快；
但作为大面积销售的底商及租赁情况较差，如吉祥苑沿文东路底商，位置良好，但却长期空置。
根据对区域内商业市场的调查，采用市场比较法，初步对项目底商部分做出销售和租赁价格范围：
销售价格：
整体均价范围10000～18000元/㎡；
租赁价格：
整体均价范围2.0～4元/㎡/天。
2.4区域市场发展趋势
济南房地产近几年一直保持快速的发展，本区域的成熟生活区房产市场一直处于稳定的发展阶段；
而潜力发展区最近两三年随着城市规划发展迅速，目前区域东部的奥体中心已经正式开工，旅游路正式通车，将会更大的带动区域市场的发展，开发量较大，也是市场上最热的板块。
区域整体呈现如下发展趋势：
【潜在供应量较大，市场竞争激烈】
区域内待开发地块较多，尤其是潜力发展区，无论推出项目、即将亮相项目还是待开发地块体量都比较大，作为市场开发的热点板块，市场竞争十分激烈。
【自住为主，理性消费】
从客群来讲，转让、持有过程中的高费用会使投资客群大幅减少，自住客群会占到置业者的绝大比例。
逐渐成熟的市场会培养出更加成熟的消费者，购房者会越来越关注楼盘品质方面的因素。
【产品品质提升空间大】
济南房地产产品品质提升空间大。
与北京、上海以及南方发达城市相比，济南的房地产产品可塑性强，产品和服务的提升空间大。
济南出现一些的新鲜产品，在南方城市已经属于成熟产品，而在济南市场属于创新引领市场产品。
即使是别墅产品，大多依赖于周边环境，自身的园林设计以及服务等仍有很大提升空间。
区域内潜力发展板块在城市建设的巨大带动作用下，将继续飞速发展，而成熟生活区随着一些待开发地块的陆续上市，也将形成供需两旺的局面，产品品质也将会有一定的提高。
第三章、典型竞争个案分析
3.1典型个案分析
3.1.1中润世纪广场
开发商：
山东中润置业有限公司
销售电话：
88196666/8
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