物业发展建议培训doc.docx

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物业发展建议培训doc

1.物业发展建议培训

2.

o概述

o内容

o注意事项

主要内容

3.概述

4.概述

o项目策划流程

市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行

5.概述

o物业发展建议

o项目开发建议

o产品建议书

o目的

o使项目定位落实到产品中；

o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；

o为后期营销提供具有竞争力的卖点。

o角色

o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；

o不可过于追求技术细节。

6.概述

o原则

o市场主导

o大胆设想，小心求证，适度超前

o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势

o标准化，规范化

oMECE原则（完整性/独立性）

7.报告内容解释

8.基本框架

o 

o1、项目规划设计要点及原则

o2、项目开发模式

o3、项目整体构思

o4、建筑空间组合

o5、景观与环境设计建议

o6、道路系统与交通组织

o7、公建与配套设施（非商业）

o8、商业规划建议

o9、建筑单体及风格建议

o10、户型建议

o11、装修标准

o12、结构及设备设施建议

o13、细部亮点营造

o14、分期开发建议

o15、物业管理建议

整体思路专业建议细节建议实施与管理

9.规划设计要点及原则

o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。

包括：

o总用地面积

o计容积率用地面积

o总建筑面积

o其中：

住宅、商业

o容积率

o建筑覆盖率

o绿地率

o建筑限高

o建筑退后红线要求

o日照间距

o车户比（车位数）

o其他要求

10.规划设计要点及原则

o关键指标解释

o覆盖率＝建筑基地面积/总用地面积

o绿地率=内各类绿地面积/总用地面积

o（新区不低于30%，旧区改建不低于25%）

o容积率=总建筑面积/总用地面积

o居住区分级：

o强度指标：

容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积

o环境指标：

绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距

11.规划设计要点及原则

o深圳市居住用地强度控制指标

≦3.2≦2.4≦1.8≦1.0≦0.3组团≦2.8≦2.0≦1.5≦0.8≦0.3小区容积率高层（10层以上）中高层（7-9层）多层（4-6层）低层（1-3层）独立式住宅住宅层数≦22%≦22%≦30%≦23%≦32%≦25%≦35%≦30%≦16%≦12%组团小区建筑密度

12.规划设计要点及原则

o规划设计原则

o（一般原则）

o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）

o以人为本原则

o适度超前原则

o品质优先原则

o与周边环境相协调原则

o景观均好性原则

o景观价值最大化原则

o可持续发展原则

o（特性原则）

o弹性原则

o公共资源私有化原则

o公众参与原则

13.项目开发模式

o特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。

o案例一：

中航格澜郡——PUD开发模式

PUD即planned unit development，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。

PUD意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。

（国外案例：

马利纳沙——低密度高尔夫社区）

14.

o案例二：

奥林匹克花园——大盘开发模式

项目开发模式

o复合地产———体育+地产

o城市营运

o品牌输出

15.项目开发模式

o奥林匹克花园——大盘开发模式

oA1模式（控股型项目）

oA2模式（控股型项目）

oB模式（参股型项目或加盟型项目）

oC模式（示范型项目）

16.项目开发模式

o案例三：

万达商业城——“订单式”商业地产开发模式

零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营

17.项目整体构思

o规划理念——开发建设主题

o具体分类：

o人文类——历史文化、地域文化、城市文化等

o景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等

o生活理念类——SOHO、SOLO、闲适生活、健康生态社区等

o风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等

o案例：

坂田万科城——西班牙风情

o中海阳光棕榈园——阳光暖暖，日子散散

18.项目整体构思

o项目功能布局

o一般情况下，项目主要用地功能包括：

o住宅

o商业

o公共服务设施

o绿地

o道路

o功能布局主要原则：

o方便生活，有利安全防卫和物业管理；

o组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

o合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；

o满足项目定位对社区功能的特定要求。

19.项目功能布局案例——华润积玉桥商业中心园林住宅区公建配套

20.项目整体构思

o概念规划方案

o——突出规划理念

o——表现建设开发主题

o——体现项目规划设计原则

o以水岸新城为例

o——湖滨富人生活区

o——公共资源私有化

21.概念规划案例——水岸星城方案一 IDEA1——水晶之岛此方案提出由开发商在沙湖建一小岛——水晶岛，在岛上建一类似自由女神像的标志性雕塑或环境小品，形成武汉特有的地理标志。

社区通过一条穿越城市公园的私家道路与该岛连接起来，使该岛成为本社区的“私岛”，无形之中将沙湖水岸、城市公园纳入社区领域内，实现“公共资源私有化”。

水晶岛社区中心

22.概念规划案例——水岸星城方案二 IDEA3——都市之心此方案提出在项目地块内建一人工湖，并与沙湖连接起来（表面上的连接，实际上是独立的循环水系，保证人工湖水质的清洁且不受沙湖水的污染），在人工湖上设置湖心岛，岛上开发顶级别墅。

这样湖心岛成为本项目最出色的景观。

整个社区也因此成为武汉城市中心的中心。

高档独立别墅

23.概念规划案例——水岸星城方案三 IDEA3——乌托邦之梦此方案提出在地块中设计一条内河，将大部分社区（别墅、联排别墅、多层洋房区）与城市有机隔离开来，形成一个相对独立的“理想王国”——乌托邦——一个独立的富人社区；同时从整个地块区域来看，“内河”看上去似乎与沙湖连为一体，形成岛屿格局，进一步将社区领域扩大，将水景特色发挥至最大化。

24.

o开发蓝本

o项目开发蓝本源于：

o项目形象定位

o项目开发理念

o项目整体（建筑、园林）风格

o开发条件的相似性

项目整体构思

25.开发蓝本

（一）——水岸星城

o日内瓦（Lac Leman蕾梦湖）

o湖滨风情社区

o“城市中心·湖滨富人区”的项目定位，寻求开发建设蓝本的依据点在于：

o城市中心内湖

o富人区

o独特水景景观

o体现城市的繁华与自然环境的融合

o未来营销的可延展性（富人区聚居理念）

o据此以日内瓦湖畔（蕾梦湖）的渡假小镇Montreux（或Geneva、Morges、Laussane、Vevey、Nyon）作为建设开发蓝本。

日内瓦风光

26.开发蓝本

（二）——华侨城波托菲诺

oPortofino原本是地中海沿岸一个天然的小港口，后来经历了一段时间的原住居民替换过程，成了欧洲上流社会人士的度假胜地。

27.建筑空间组合自由式复合式行列式围合式建筑空间组合常见的几种方式

28.建筑空间组合

（一）——行列式

29.建筑空间组合

（二）——围合式

30.建筑空间组合（三）——自由式

31.建筑空间组合（四）——复合式

32.建筑空间组合——评价/建议

33.建筑空间组合相关建议

o建筑朝向

o建筑朝向主要考虑当地气候因素的影响，包括日照、主导风向，满足自然通风采光的基本要求，并防止冬季寒冷地区和多沙暴地区风害的侵袭。

高层建筑的布局，应避免形成高压风带和风口；

o同时考虑消费者生活习惯的要求，在某种情况下，景观朝向显得更为重要。

o建筑布局应根据噪声源的位置、方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。

34.建筑空间组合相关建议

o建筑间距

o住宅建筑间距分正面间距和侧面间距两个方面。

凡泛称的住宅间距，系指正面间距。

决定住宅建筑间距的因素很多，根据我国所处地理位置与气候状况，以及我国居住区规划实践，说明绝大多数地区只要满足日照要求，其它要求基本都能达到。

o住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照数控制。

o住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：

（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；

（2）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

o住宅侧面间距，应符合下列规定：

（1）条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;

（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。

35.景观与环境设计建议

o园林景观主题

o决定因素：

o项目整体形象定位和整体风格

o目标客户喜好

o项目地块及周边条件

o项目开发理念

o开发蓝本满足的条件

o举例：

水岸星城景观主题

o围绕项目开发主题定位，确定本项目园林景观主题为：

o城市中央·湖滨公园

o其内涵：

o——突出项目自身最突出的优势：

城市中心（一环线以内）、沙湖湖景资源；

o——城市中央的湖滨公园极具稀缺性，这样使得本项目在市场上更具竞争力；

o——富人区对自然水景的重视决定了本项目一定要做好“水文章”；

o——“湖滨公园”既是对原始自然和生态的尊重，又是对城市文脉的继承，它强调了社区的开发与周围环境的协调一致。

o 

36.景观与环境设计建议

o常见的园林风格（风情）

o地域类：

澳洲风情、新加坡风情、西班牙风情、地中海风情、江南风情等。

o设计风格类。

欧式皇家园林（古典园林）、中式皇家园林、江南园林、岭南园林等。

o流派类。

世界四大流派：

中国自然山水园、意大利台地式别墅园、法国宫廷式花园、英国自然风致式园林（园林史称三大流派：

欧洲、西亚、中国）

37.景观与环境设计建议

o景观系统示意图