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物业管理计划书
莱绢社区物业管理计划书
莱阳雅馨物业管理有限公司
2015年12月15日
物业管理计划书
第一章管理服务理念和目标
1、“诚信孕育亲情，细节成就完美”服务理念
项目的性质决定了当前的物业管理方式及内容，当居住在莱绢社区的广大业主们见到物业人员那天起，我们首先让他们感受到的就是两个字：
诚信。
让诚信孕育亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节。
这里居住的不仅仅是单纯的社区居民，更是我们莱绢公司的职工，物业管理公司在管理细节上将采用一站式,全天候、全方位、全过程的贴身服务与管理。
2、建立素质优良的员工队伍
在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。
3、创造艺术社区、丰富社区文化生活
在接管项目后，我公司将在莱绢社区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛围。
每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，进一步增进业主之间、同事之间感情沟通，广交朋友，丰富广大职工的生活情趣。
4、有效投入立竿见影
我公司在进入项目后，务必起到企业与职工、业主之间的处理问题的桥梁作用，配合企业及时解决社区存在的各类历史遗留问题、脏乱差问题及硬件设施、设备存在的安全、消防隐患，下大力气彻底改变社区面貌，让老区再换新颜。
5、安全防范
物业公司24小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。
小区实行24小时保安服务，加大技防设备十二时投入；保障燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。
6、管理目标
业主满意，“三效”统一----这就是雅馨物业管理有限公司的管理目标。
我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。
所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心内容。
“三效统一”是指创造社会效益、环境效益和经济效益的最佳结合。
创社会效益，为社会服务，使家庭、环境、社会、经济协调发展；创环境效益，为用户服务，创造方便、清洁、安全、文明的时空环境；创经济效益，为企业服务，促进企业不断发展壮大。
第二章项目管理机构运作方法与管理制度
一、雅馨物业管理有限公司支持并保证莱绢社区项目部正常运作
根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势资源，分别在以下几个方面做好充分的准备：
人力资源人才储备：
所有人员都经过严格仔细筛选，具有与古城小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和操作层员工；所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时间熟悉项目实际情况，即可进入工作角色。
物业接管验收工作支持：
公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。
安全保卫工作支持：
公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业接管期间、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。
丰厚的财务资金支持：
在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的主要问题，我们有能力、有实力保证财务资金不出现不足问题。
我们将预先准备好相关资金到位，在特殊情况下随时可以使用。
二、管理服务机制
1、计划目标管理
雅馨物业公司将根据《莱绢小区物业管理方案》中的服务要求与最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细服务标准和管理目标。
依此标准和管理目标，公司与项目管理部签订《目标管理责任书》，实行奖罚目标管理。
管理处将目标和服务标准进行分解，落实到各职能中心和个人进行量化考核。
2、行政监督管理
项目部在项目现场采用以下管理方式对各部门、各职能中心和班组实施管理，保证服务工作的正常运行。
（1）经济手段：
公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责和薪金制。
（2）规范管理：
由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。
（3）日常行政管理：
项目管理部每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。
（4）宣传教育：
通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。
（5）多方监督：
物业公司将于社区居委会建立起完善的监督、协管制度，让我们的管理与服务进一步完善。
三、管理服务流程图
第三章管理服务人员配置
为实现我公司提出的“安全、舒适、周到、温馨”的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。
项目物业管理机构设置：
“一室四部”即：
项目办公室、客服部、保洁部、安保部、工程部。
一、管理服务人员配备
1、项目经理办公室：
（共2人）
项目经理1名、文员1人。
2、客服部：
（共2人）
客户服务主管1人、客服人员1人。
3、绿化保洁员（12人）。
5、安保部（共4人）
6、工程部（2人）
水电1名,设施设备管理1名
以上人员配备共计：
22人。
二、重要岗位的任职人员及简介
项目经理：
[个人简介]
年龄：
性别：
教育程度：
身体状况：
执业简介：
执业资格证书：
客服部主管：
[个人简介]
年龄：
性别：
教育程度：
身体状况：
执业简历：
工程部主管：
[个人简介]
年龄：
性别：
教育程度：
身体状况：
执业简历：
专业知识：
第四章物业管理用房及相应的管理设施的配备
一、配置原则
•坚持必须、实用、节俭的原则；
•为满足管理服务需要，物质装备力求精良、先进；
•经久耐用，以精简节约为原则，产品符合相关国家质量验收标准；
•无浪费，无人为损坏，使用操作简单。
二、管理用房
•办公用房：
由莱绢公司提供配套物业管理用房作为物业办公使用，根据该项目的组织架构，希望配备相应的办公用房。
•生活用房：
希望由提供物业员工生活和值班用房。
三、物资装备配置
序号
项目
单位
数量
单价
金额
一
办公设备购置费
1
电脑及附件
台
2
5000
10000
2
激光打印机
台
1
4000
4000
3
喷墨打印机
台
1
1000
1000
3
传真机
台
1
2500
2500
4
复印机及备品
台
1
8000
8000
5
照相机
台
1
2000
2000
6
税控器
台
1
3000
3000
7
票据打印机
台
1
4000
4000
8
文件柜
个
5
350
1750
9
办公桌椅
套
3
250
750
10
更衣柜
个
3
200
600
11
工装
套
40
100
400
12
其它办公用品
批
1
2000
2000
二
保安、消防器具购置费
1
对讲机
台
3
1200
3600
2
手电筒
个
2
100
200
3
应急灯
个
2
200
400
三
清洁设备购置费
1
垃圾收集车
台
4
500
2000
2
扫把、拖把、抹布、簸箕等
批
1
5000
5000
四
工程设备购置费
1
应急灯
个
2
150
300
2
兆欧表（1000VA）
台
1
180
180
3
万用表（数字式）
只
1
80
80
4
钳形电流表
只
1
210
210
5
电锤、镐
台
1
1500
1500
6
手枪钻
台
1
860
860
7
套丝扳手
套
2
130
260
8
管钳子（250mm-350）
只
2
150
300
9
其它
批
1
500
500
四、物资装备计划
了保证物业公司的服务质量及满足物业管理工作的顺利进行，物业公司将根据接管进度安排物业服务物资装备，具体情况如下：
1、为保证本项目顺利接管，我们在进场后将制定开办费费用列项及使用计划。
并上报开发单位审核，并由开发商提供开办费资金。
在开办费审核未果前，我司可先行垫付所需使用的资金。
2、物业管理合同签定后一周内所列资金到位，用于开办费的先行垫付；
3、接管验收前一周开始按计划购置办公、维修工具及其它物资；
4、人员入场开始办公之前一周，相关需求物资配置到位；
5、如根据预算资金不足，我们将申请进行追加。
第五章物业管理费用的收支预案
一、雅馨物业管理费预算汇总表
项目名称
莱绢小区（东西区）
物业公司名称
莱阳市雅馨物业管理有限公司
物业管理资质级别
三级
物业管理费
单价
单价
面积
面积/年费
多层
元／平方米／月
商铺
元／平方米／月
物业管理费年总价
二、雅馨物业管理费用支出预算汇总表
序号
支出项目
年费用
1
管理人员工资、保险、福利费等
2
物业公用部位、公用设施日常运行维护费
3
物业管理区域清洁卫生费
4
物业管理区域绿化养护费
5
物业管理区域秩序维护费
6
办公费
7
固定资产折旧
8
合计
一、测算依据及说明
1、国家及山东省相关法规和文件。
2、管理费按入住率达100％计算。
3、测算中不含代扣代缴费用。
4、测算面积为莱绢社区住宅面积平方米。
5、固定资产、开办费分五年摊销。
6、正式员工的保险福利按工资的30%计提，包括以下内容：
养老保险：
20.0％
工伤医疗保险：
10％
二、物业服务支出分项明细
1、管理、服务人员工资、保险、福利费等
管理人员工资、保险、福利明细表
部门
岗位职务
人数
月薪
标准
月计提保险福利
月费用
年费用
办公室
经理
1
文秘
1
客服主管
1
客服人员
1
绿化保洁员
12
综合维修
2
安防监控
4
合计
22
2、物业公用部位、公用设施日常运行维护费
支出构成
序号
项目
年金额
月金额
说明
物业公用部位、公用设施日常运行维护费
1
人工费
2
污水泵维护费
3
中水设备维护费
4
各类仪器、仪表检测费
5
土建维修、电料、水暖配件等
6
公共能源费
合计
3、物业管理区域清洁卫生费
支出构成
序号
项目
年金额
月金额
说明
物业管理区域绿化养护费、清洁卫生费
1
人工费
2
绿化用水
3
绿化耗品
4
绿化补植
5
绿化租摆
6
垃圾清运
7
化粪池清淘
8
日常保洁物耗
9
保洁设备维护
10
保洁用水
合计
5、物业管理区域秩序维护费
支出构成
序号
项目
年金额
月
升级会员 