研究基础与工作条件Word下载.docx

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地新政策形势的基础上，通过对集体经营性建设用地入市内涵界定、价值要求剖析后，结合马克思地租理论及地价定义，对其出让价值构成及影响主要因素作以全面分析，提出适合新形势下集体经营性建设用地使用权出让价值评估的方法和技术思路。

3、技术路线

本课题研究的技术路线图如下:

新形势下集体经营性

建设用地出让价值评估

新形势政策分析相关相关

政策研究同权同价内涵

分析现状价值评估要求

基于地租理论、产权理论对集体

经营性建设用地价值构成分析

一般因素分析

影响区域因素分析因素分析

个别因素分析

确定集体经营性建设用地

出让价值评估方法与技术思路

4、研究方法

（1）文献研究法

文献研究法主要指搜集、鉴别、整理文献，并通过对文献的研究形成对事实的科学认识的方法。

本文搜集了十八届三中全会中提出的关于土地制度改革的相关资料，了解了农村集体经营性建设用地流转新趋势;

并阅读了大量关于农村集体经营性建设用地流转价值评估的文献资料，了解了流转价值评估的现有方法和思路;

在这些文献阅读的基础上，确定了本文的研究方向，即旨在解决新形势下的农村经营性建设用地流转的价值评估。

（2）定性分析法

定性分析法具体包括归纳演绎法、分析综合法及抽象概括法。

这些方法的应用将具体体

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现在:

对新形势即同等入市、同权同价进行综合分析，归纳总结出“新形势”的出发点、内涵等;

对新形势下农村集体经营性建设用地出让价值推理分析，抽象出出让价值的构成，概括出出让价值的具体内涵;

以及对影响出让价值的因素进行的归纳与总结。

（3）经验借鉴法

经验借鉴法分为经验总结和经验借鉴，在经验总结的基础上，合理借鉴。

主要是通过对国有建设用地出让价值评估思路的总结，并借鉴，为构建农村集体经营性建设用地使用权出让价值评估提供思路。

5、框架

本课题框架主要包括:

（1）集体经营性建设用地入市相关政策分析。

以十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场入手，提出在新形势下，集体经营性建设用地入市的内涵、出发点，明确集体经营性建设用地使用权价值评估的要求。

（2）结合马克思地租理论，分析集体经营性建设用地使用权价值构成。

以绝对地租和级差地租两种基本形式地租理论，剖析集体经营性建设用地使用权出让价值构成。

（3）结合地价的定义，对影响集体经营性建设用地使用权出让价值影响因素进行分析。

结合集体经营性建设用地流转的最新政策、产权特征及特殊的区位特征，分析影响集体经营性建设用地使用权出让价值评估的一般因素、区域因素及个别因素。

尤其对地理位置、土地制度、区域环境条件、土地使用限制、开发程度、交通条件作以全面分析。

（4）提出集体经营性建设用地使用权出让价值评估方法和技术路线。

结合集体经营性建设用地可以和国有建设用地同等入市、同权同价这一大背景下，提出适合新形势下集体经营性建设用地使用权出让价值的估价方法、技术路线、估价特点及使用范围。

6、研究时间安排（进度计划）

1）2014年3月—2014年5月:

成立课题研究组、明确研究目标、研究任务、责任分（

工及相关要求;

通过CNKI、维普、万方等中文数据库，查阅相关研究文献和资料，学习集体经营性建设用地入市相关法律、法规及政策文件，拟定课题研究大纲。

（2）2014年5月—2014年10月:

依据拟定的课题大纲，逐章节查阅资料，依次开展研究。

对相关政策文件、文献资料汇总、整理与总结;

综合马克思地租理论及地价的定义，分析农村集体经营性建设用地价值构成及影响价值的因素;

提出集体经营性建设用地使用权出让价值评估方法、技术思路、使用特点及使用范围;

完成课题成果研究报告及工作报告。

（3）2014年11月—2014年12月:

组织专家研讨会，征求相关领导、专家的意见;

进

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一步修改完善，申请中国土地估价师协会组织验收。

7、申请人简历（申请者和项目组主要成员的学历和工作简历，近期已发表与本项目有关的主要论著目录和获得学术奖励情况）。

武泽江:

男，1993年7月毕业于武汉测绘科技大学土地管理专业，注册土地估价师。

现任陕西华地勘察设计咨询有限公司董事长兼总经理，中国土地估价师协会资深会员，陕西省开发区土地集约利用评价专家组成员,西安市乡级土地利用总体规划专家组成员。

1993年开始执业至今，主要从事土地利用规划、城乡建设用地增减挂钩规划、土地集约利用评价、土地征收风险评估、国土资源调查、土地利用研究、地籍管理信息系统开发、土地登记代理、基准地价研究、宗地估价等。

在国土资源管理政策、法规、以及软件开发、网络管理、数据库建设维护等方面有着丰富的经验。

曾经是西安市地籍管理信息系统建设的技术负责人，在地籍管理系统研发方面卓有建树。

先后主持了三项国家级立项研究课题，分别为西安市城市土地利用现状与潜力调查项目、西安市城市地上地下土地权利调查项目、土地征收社会稳定风险评估技术指引研究，均已通过验收并获好评。

主持了西北地区土地利用与管理形势观测指标体系和观测点布局研究课题、灞桥区和雁塔区土地利用总体规划修编项目、28个开发区的土地集约利用评价项目、8个基准地价更新项目、西安国际港务区土地一级开发模式研究、西安浐灞生态区土地利用十二五规划项目。

发表论文16篇，主要有《关于开发区土地集约利用评价规程（试行）的几点修改建议》、《土地利用规划实施评价体系构建》、《城乡建设用地增减挂钩周转指标内涵剖析》、《基于GIS和Krugman模型的城市体系动态模拟研究》等。

巩荣生:

男，西北大学MBA，1993年毕业于西北大学经济地理与城乡区域规划专业。

中估协资深会员、地价快速调查专家、估价报告初审专家，高级经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、注册房地产经纪人、土地登记代理人。

现任陕西华地房地产估价咨询有限公司董事长兼法定代表人。

长期从事土地出让市场评估工作，对土地市场补地价评估有深入研究。

曾主持了多家大中型企业改制上市的土地咨询策划，并参与了西安市基准地价研究、地价体系建设和国土资源大调查工作，在《中国国土资源报》和《中国房地产估价师》等刊物上撰写发表了《盘活地产:

国企改革的“推进器”》、《谈国企改革土地使用制度的创新——以西安家世界购物广场为例》、《国有企业改革中的土地资本运作问题研究》、《宏观调控背景下的西安市土地供应政策探析》、《土地增值税征收中的房地产价格评估问题探讨》等多篇专业论文。

其中《谈国企改革土地使用制度的创新——以西安家世界购物广场为例》获2004年中国土地估价师协会成立十周年论文二等奖。

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全志远:

男，香港理工大学MBA，1994年7月毕业于同济大学测量学专业。

地价快速调查专家、估价报告初审专家，注册土地估价师、注册房地产估价师、注册房地产经纪人、注册矿业权评估师、土地登记代理人、房地产经济师。

现任陕西华地房地产估价咨询有限公司（董事）总经理，西安市国土资源局土地开发整理专家组专家，陕西省土地学会理事。

1994年开始执业至今，完成了数千个房地产估价项目，尤其在土地出让、国有企业重组改制上市项目土地资产评估策划、土地整理设计等领域有着丰富的经验，参与了西安市历次城镇土地定级及基准地价制订及更新工作，参与完成了西安市地价监测、房地产市场监测工作。

主持完成了西安市高陵县张卜乡、临潼区新丰街街道办事处、户县苍游乡等省级重点基本农田整理项目的可行性研究及规划设计与预算编制等。

曾撰写发表了《赴德国地价评估考察报告》、《划拨土地使用权估价探讨》、《空间概念的确定对建设用地使用权管理及地价评估的影响》、《房地产出租方式下收益还原法测算地价公式探析》、《按<

物权法>

分摊面积有新算法》等文章，其中《赴德国地价评估考察报告》获2004年中国土地估价师协会成立十周年优秀论文奖。

石桂琴:

女，硕士学历，1993年毕业于西北大学自然地理专业。

中估协资深会员、地价快速调查专家、估价报告初审专家，高级经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、土地登记代理人、注册房地产经纪人。

现任陕西华地不动产研究院院长，陕西华地房地产估价咨询有限公司技术总监。

近年来先后主持参与了国土资源大调查西安市城市土地价格调查、西安市城市地价动态监测项目、陕西省城镇地价体系建设、陕西省农用地分等定级估价西安市分等定级估价项目、西安市征地区片地价研究、西安市耕地占补平衡中等级折算系数研究等多项国土资源基础调查研究工作，长期从事西安市基准地价研究，完成土地出让评估项目百余个。

曾撰写发表了《城市基准地价更新中有关问题探讨》、《工业用地地价监测中有关地价问题的思考》、《西安市城镇地价水平分析》》、《城郊区土地优化利用研究---以西安市未央区为例》、《西安市房地产市场空间结构分析》、《2008年西安市土地市场综述》等文章。

董利华:

女，本科学历，毕业于西安交通大学经济管理专业。

注册土地估价师，注册房地产估价师，注册房地产经纪人，土地登记代理人，房地产专业经济师。

现任陕西华地房地产估价咨询有限公司副总经理、陕西华地勘察设计咨询有限公司监事。

自1998年开始从事估价工作，独立完成各类估价业务500多个，项目涉及企业重组上市、企业股份制改革、土地使用权出让、土地使用权拍卖底价、转让、抵押贷款、司法仲裁以及国有、集体土地拆迁等多个方面。

为公司技术审核组成员，参与了西安城镇基准地价评估及更新、西安市地价动态监测、西安市土地市场监测等公司各类大型课题研究项目。

撰写有《国有土地招拍挂出让

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中地价评估有关问题浅谈》。

张梁:

男，西北农林科技大学农业水利工程专业。

现任陕西华地勘察设计咨询有限责任公司副总经理，农业水利工程工程师、注册土地估价师、土地招拍挂主持人。

主要从事土地开发整理复垦项目规划、设计。

先后承担过临潼区新丰街道办事处、长安区引镇街道办事处、高陵县张卜乡、户县苍游乡、蓝田县汤峪、阎良区武屯镇、阎良区关山镇樊家村等7个省级投资土地整理项目的可行性研究、规划设计预算及施工图编制工作，主持完成了蓝田县、阎良区、高陵县、长安区、临潼区、户县、周至县等7个区县的20个新增建设用地土地有偿使用费投资土地整理项目，并先后承担过临潼区、高陵县、户县、周至县、蓝田县等区县的百余个小型土地开发项目的规划设计及预算编制工作。

撰写了《土地整理项目可行性研究阶段的常见问题》、《浅谈土地整理项目中的灌溉系统规划》、《农田水利与土地整理的区别与联系》等文章。

王亚文:

女，2006年毕业于西北大学环境科学专业，获得工学硕士学位。

注册房地产估价师、注册土地估价师。

现任陕西华地勘察设计咨询有限公司综合开发部部长，主要从事土地集约利用、土地市场分析研究等方面工作。

先后参与了2006-2008年西安市地价动态监测项目、西安市土地利用现状与潜力调查、2007-2008年西安市土地市场动态监测项目、主导完成了陕西省10多个开发区土地集约利用评价、省级开发区集约利用评价汇总、西安市城市建设用地集约利用状况评价等项目。

柯为民:

男，硕士研究生学历，2012年毕业于湖南师范大学土地资源管理专业，土地估价师。

现任陕西华地勘察设计咨询有限公司综合开发部研究人员。

先后参与了西安市经济技术开发区等7个开发区土地集约利用评价更新、陕西省2012年度开发区土地集约利用评价更新汇总、西安市城市建设用地集约利用状况评价、西安市建设用地集约利用研究等项目。

《基于规划修编的居民点整理研究》、《基于格兰杰因果检验的长沙房价与地价动态关系研究》、《新经济形势下珠江三角洲中小企业的发展对策》等论文。

陈宇萍:

女，硕士研究生学历，2011年毕业于长安大学地图学与地理信息系统专业。

陕西华地勘察设计咨询有限公司综合开发部研究人员。

近年来，先后完成了西安市高陵县城镇基准地价更新和调整、长安区城镇基准地价更新和调整、灞桥区等4个区县的国土资源节约集约模范县创建等项目，参与西安市城市建设用地集约利用状况评价等项目。

撰写并发表了《基于ARCGIS的城镇基准地价空间变化分析的新方法——以2011年某县城镇基准地价更新和调整成果为例》、《对ARCGIS制图表达方法的改进》等文章。

曹颖锐:

女，硕士研究生学历，2013年毕业于西北大学区域经济学专业。

陕西华地勘

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察设计咨询有限公司综合开发部研究人员。

工作以来，先后参与了西安市城市建设用地集约利用状况评价、西安市建设用地集约利用研究、基本农田划定项目外业调查;

参与编写了关于清理批而未用土地情况的调查报告及蓝田县农村宅基地批新拆旧管理实施办法等。

撰写并发表了《基于微观层面下产业转移的均衡分析》及《人力资本流动对区域经济发展的影响---以高校毕业生就业选择为视角》等文章。

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