《广西壮族自治区物业管理服务等级标准》征求意见稿文档格式.docx

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（参照北京）

9、建立各种公共突发性事件（如：

消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。

10、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务技能培训；

每年接受再教育培训人员不少于30%。

（与行业协会培训挂钩）

11、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，覆盖面占全体业主60%以上，满意率达85%以上。

（理由：

明确业主人数，保证满意率的真实体现小区大部分业主的意见）

12、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

13、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。

14、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

15、每年至少开展一次健康有益的社区文化活动。

（应予以明确，作为一级标准的基本要求应得到满足，参照北京、广州）

二、房屋管理

1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。

规范名称）

2、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；

属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。

4、按照住宅装饰装修业主（临时）管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场。

5、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。

对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。

维修养护处理及时率达90%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。

7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地的标示齐全、规范、美观。

8、对危及房屋结构安全的行为及时告知并进行劝阻，对拒不改正的，报告行政主管部门，并记录在案。

三、共用设施设备维修养护

1、公共配套设施完善，电梯、水电、消防设施先进，智能化程度高。

2、对共用设备设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

建立完整的共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备管理科学、规范，维护良好，责任人明确；

配备专业的操作维护人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。

设施设备运行正常。

4、属于特种设备的，按照有关规定进行运行、养护、维修和定期检验检测。

5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修且属于小修范围的，及时修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

6、消防设施设备完好，可随时启用；

消防通道畅通。

有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。

7、设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水等措施，无冒、滴、漏及鼠害现象。

8、设备房内相关操作规程上墙张贴；

来访登记；

无鼠害；

配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。

9、消防监控、中控室等有专人24小时值班，值守人员每班工作时间不超过8小时。

10、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

11、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于95%。

12、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

13、接到相关部门停水、停电通知后，应提前向业主做好通知工作。

四、协助维护公共秩序

1、配备先进的保安设备和监控报警系统，保持最佳运行状态。

2、实行封闭性管理，小区主出入口24小时站岗值勤；

公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。

3、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

配有安全监控设施的，

6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业服务企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务收费项目、标准及依据。

9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。

10、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达80%以上。

11、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

12、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。

13、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

14、按合同适时开展健康有益的社区文化活动。

1、按照物业服务合同和业主公约（业主（临时）管理规约）的约定对房屋及配套设施设备提供服务。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主（临时）管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或有关部门。

5、房屋外观良好、整洁，无违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。

6、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。

维修养护处理及时率达85%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。

有完整的小区标识导示系统。

2、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

建立完整的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

4、设备房内相关操作规程上墙张贴；

5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

建立消防管理制度、消防责任制及火灾消防预案。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

11、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。

1、配备保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。

3、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,；

配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控。

4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

5、进出小区的装修、家政等劳务人员及其他外来人员实施登记出入管理。

6、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

五、保洁服务

1、每栋每层每单元至少设置一个垃圾桶，每日清运1次。

实行垃圾分类，垃圾袋装化，容器封闭，保持垃圾桶清洁，无异味。

2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运2次（1次）。

清运垃圾的次数规定太高，不符合实际操作）

3、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；

电梯厅每日清扫2次，每周拖洗1次；

一层共用大厅保持清洁；

楼内其他公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗一次；

共用部位玻璃每月清洁2次，路灯、楼道灯每月清洁1次；

及时清除道路积水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；

雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；

化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据小区情况制定合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。

消杀有明显通知及警示。

六、绿化养护

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护，各种绿化植物长势良好。

3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。

4、适时喷洒药物，预防病虫害。

5、定期清除绿地杂草、杂物。

6、园林建筑和辅助设施整洁无损。

7、绿化地设有爱护绿化宣传牌。

三级标准

3、设有服务接待中心，办公设施设备完备。

公示16小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，急修2小时、其他保修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达70%以上。

（理由同前）

2、有房屋共用部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。

3、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主（临时）管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。

每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。

5、房屋外观良好，无违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象；

6、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好记录，并及时维修养护。

维修养护处理及时率达80%以上，检修记录和保养记录齐全。

7、小区设有小区平面示意图，有小区标识导示系统。

1、公共配套设施完善。

2、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。

4、设施设备管理规范，定期维护，配备设备设施管理人员，按照设施设备操作规程及保养规范运作。

7、设备房保持整洁、通风，无明显冒、滴、漏及鼠害现象。

8、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于85%。

9、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

10、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。

1、小区主出入口24小时站岗值勤；

配有必要的技防监控设施。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，并做好巡查记录。

3、对进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；

楼内公共区域地面每日清扫1次，每半月拖洗一次；

共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；

雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；

化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

6、根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。

1、有专职人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

5、园林建筑和辅助设施完好无损。

四级标准

3、设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

4、有物业管理方案，财务管理、档案管理等制度。

5、服务人员持有职业上岗证书。

2、有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主（临时）管理规约）要求，装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少2次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、每周巡查1次小区，发现损坏进行维修、养护。

7、小区、栋、单元（门）、户有明显标志。

1、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、设施设备按期维护，运行正常。

3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修记录齐全。

4、设备设施管理人员，按照设施设备操作规程及保养规范运作。

5、消防设施设备可随时启用；

6、设备房保持整洁、通风，无明显冒、滴、漏及鼠害现象。

7、对照明设备按规定时间定时开关；

路灯、楼道灯完好率不低于80%。

1、小区24小时值勤。

2、实施巡视巡查制度，对重点区域重点部位每6小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门。

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次。

3、雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；

化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

1、对草坪、花卉、绿篱、树木进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草树木病虫害。