揭阳市住房建设规划.docx

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揭阳市住房建设规划

揭阳市区住房建设规划

（经市人民政府同意）

根据省政府办公厅《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、省建设厅《关于住房建设规划编制工作的指导意见》和《揭阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,结合市区房地产业发展的现状，编制《揭阳市区住房建设规划》，规划主要按照市委、市政府的总体战略部署，阐明“十一五”期间政府推进房地产业持续健康发展的战略意图和战略目标，明确工作重点和主要任务，综合运用经济、法律、行政等手段，完善政策支持体系和引导调控机制，保障战略目标的实现。

规划期为2006-2010年。

该规划的实施，对于促进我市可持续发展，全面建设小康社会，努力赶上全省发展步伐具有重大的意义。

　　一、“十五”期间房地产业发展回顾

　　“十五”期间，我市房地产行业认真贯彻国家、省、市有关文件精神，结合我市实际，坚持以有效需求为导向，立足于调整住房供应结构，提高住房质量，规范市场秩序，稳定住房价格，引导房地产市场持续健康发展,初步建立了住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，房地产业在拉动投资增长、扩大居民消费、提高城乡居民生活水平等方面发挥积极作用，为国民经济和社会持续健康发展作出显著贡献。

（一）房地产开发建设规模日益扩大。

“十五”期间，市区房地产开发共完成投资189308万元，市区房地产开发投资自2002年起逐步回暧，新开工面积持续增加，建设规模日益扩大，从而拉动了开发投资的大幅增长。

已竣工的高层（配备电梯）项目有乐万邦花园、骏景园、锦绣家园一期、城市家园二期、金凤帝苑、新榕苑；正在施工的高层（配备电梯）项目（建设规模10—20万平方米）有市区金涧·帝豪湾、御景湾、御景花园、汇景蓝湾等。

（二）住房交易市场日趋活跃。

“十五”期间，市区商品房累计竣工面积132.92万平方米，新建商品房成交面积138.43万平方米，成交金额167950万元，商品房空置面积10.15万平方米，供求平衡，房价稳定，房地产市场以新建商品房交易为主的格局已明显改变，初步形成了存量与增量联动的局面。

　　（三）市区人居环境显著改善。

“十五”期间，随着我市经济发展和城市开发，物业管理面不断扩大,物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。

“十五”末，市区实有住房建筑面积1691.84万平方米，居住人口66.61万人，人均住房建筑面积25.4平方米。

市区共有物业管理企业18家，从业人员797人，实施物业管理项目107个，面积148.46万平方米，其中住宅小区34个，面积119.16万平方米。

随着越来越多住宅小区、办公楼实行物业管理，我市物业管理覆盖面不断扩大，城镇居民生产、居住安全条件得到进一步改善。

（四）城镇特困户住房保障体系建设开始起步。

在市委、市政府的重视下，市政府于2003年建立了“揭阳市解决城镇住房特困户问题联席会议制度”。

2004年4月，揭阳市政府出台了《揭阳市实施十项民心工程解决城镇特困户住房具体方案》，提出近期目标：

争取用三年左右时间基本解决2003年底登记在册城镇特困户（城镇人均年收入低于当地最低生活保障线且人均住房面积低于6平方米的双特困户）住房问题。

远期目标：

争取用五年左右时间，基本建立我市社会住房保障体系，做到符合条件的城镇住房特困户能够申请住上廉租住房。

据统计，自2004年以来至2005年底，市区累计解决登记在册的城镇住房特困户57户，未解决的城镇住房特困户23户。

（五）市区直管公房情况。

市区直管公房面积21.66万平方米，其中免租使用公房面积5.25万平方米，出租公房面积16.41万平方米。

　　二、“十一五”市区房地产业发展环境

“十一五”是我市承前启后继续发展的重要战略机遇期，也是促进我市科学发展、跨越发展、和谐发展，全面建设小康社会，努力赶上全省发展步伐的重要时期。

从宏观环境看，省政府出台珠三角产业转移的政策，实施“东西北”振兴计划，加大对东西两翼和山区的扶持措施，进一步扩大我市商品住房、商业用房和工业厂房等商品房的市场需求。

从我市自身发展来看，《揭阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定，全市生产总值年均增长12％，人均生产总值年均增长11％，到2010年，全市人均生产总值比2000年翻一番以上，城镇化水平达到50％以上，因此“十一五”期间，我市国民经济和社会将进入一个快速的发展时期。

《揭阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出加快市区建设步伐，引资30亿元加快市区城市设防综合工程及配套市政设施建设，使城市功能上档次、上水平。

随着市区城市设防综合工程、西凤大桥、市文化广场、体育馆、图书馆、揭阳楼等重点项目建成，市区环境大大优化，将进而拉动房地产开发投资持续、较快增长。

可以预期，我市房地产业将具有广阔的发展前景。

　　但是，也要看到仍然存在的一些问题和困难：

一是房地产市场运行、调控体系不够完善，监管力度不够大；二是房地产中介市场尚不规范，房屋租赁市场有待进一步培育和规范；三是物业管理中存在一些不规范行为，尚未形成社会化、规范化、专业化的市场机制;四是经济适用住房及中低价位、中小户型普通住房市场供应量不足，住房社会保障体系有待进一步完善;五是直管公房危旧破漏严重,租金征收难度加大,直接影响了危旧公房的维修养护和居住安全。

　　三、“十一五”规划指导思想、发展任务和措施

（一）指导思想

　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照省委“三个走在前面”的要求和市委、市政府的部署，积极调整住房结构和引导合理消费，进一步规范市场秩序，改善居住环境，构建和谐揭阳；保持房地产市场持续健康发展，为我市国民经济和社会全面协调可持续发展作出贡献。

（二）主要任务

　　1、促进房地产市场持续健康发展。

贯彻实施项目带动战略，保持房地产投资平稳较快增长；创新开发及增长方式，注重房地产开发质量的提高；做大做强房地产品牌企业，提升行业竞争力。

　　2、完善住房供应和保障体系。

切实调整住房供应结构，重点发展满足广大群众基本住房消费需求的普通商品住房，加大中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房建设力度。

加快建立完善适合中等收入家庭的普通住房、适合中低收入家庭的经济适用住房、适合最低收入家庭的廉租住房、适合外来务工人员的出租公寓住房和适合高收入家庭的高档住房供应体系和住房保障制度。

　　3、完善住房服务体系，提高物业管理覆盖面和服务水平，促进社会和谐。

　　4、切实抓紧落实房地产信息系统的网络建设,规范市场管理和服务。

进一步规范市场秩序，改善房地产投资和消费环境；改革创新管理机制，切实转变行业管理职能，加强行业协会建设，提升行业管理和服务水平。

　　5、大力推进住宅节能。

贯彻落实节约资源基本国策，加快推进新建、扩建住宅的节能降耗，积极发展节能省地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社会。

拓展产业发展领域，促进产业结构的升级和优化，推动住宅产业现代化。

改善住房开发模式和消费方式，逐步推行商品住宅一次性装修和性能认定。

　　（三）“十一五”市区房地产市场需求预测

　　1、城镇商品住房需求预测

2001年至2005年，市区新建商品房成交面积分别为23.43万平方米、20.56万平方米、30.41万平方米、30.03万平方米、34.00万平方米，年均增长约为9.7%，比全市生产总值年均增长率多1个百分点。

《揭阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定了全市生产总值年均增长12％的发展目标，由于房地产业是拉动我市经济发展的重要支柱产业，为确保房地产业与国民经济和社会全面协调发展，“十一五”期间，市区新建商品房需求量的发展目标为年均增长13%,比全市生产总值年均增长率多1个百分点，则“十一五”期间，市区新建商品房需求量为248.97万平方米，其中：

2006年为38.42万平方米，2007年为43.41万平方米，2008年为49.06万平方米，2009年为55.44万平方米，2010年为62.64万平方米，

　　2、商业用房等非居住商品房需求数量预测

　　在各类商品房需求结构中，商业用房、写字楼、厂房等非居住商品房约占20％左右，按此比例测算，“十一五”期间，市区商业用房等非居住类商品房的需求量在49.79万平方米。

3、经济适用住房需求数量预测

2005年底，市区城镇最低收入家庭共997户，按小套型建筑面积控制在60平方米左右计算，则市区需建设经济适用住房约5.98万平方米，需建设廉租住房约2.4万平方米，今明两年计划建设廉租住房约1.2万平方米。

　　4、相应用地需求面积

　　按容积率2.5计算，新建上述商品房相应需要供应土地99.59万平方米（折1495亩），平均每年需供应房地产开发用地19.92万平方米（折299亩），其中经济适用住房用地2.39万平方米（折36亩），廉租住房约0.96万平方米（折14亩），今明两年计划廉租住房用地约0.48万平方米（折7亩）。

　　（四）主要工作措施　

为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点，要努力作好以下几方面的工作。

　　1、巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展。

发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用，继续贯彻落实国家、省宏观调控房地产市场政策，结合我市实际，因地制宜，分类指导，做好稳定住房价格工作。

加强部门之间信息资源沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求、以及土地和住房价格变动等信息，坚持正确的舆论导向，引导理性投资与消费，逐步建立房地产市场信息系统和预警预报体系的各项制度；充分发挥城市规划职能，在城市发展空间和布局上积极创造房地产业发展空间；合理制定住房建设规划和房地产用地年度供应计划，根据市场供求状况，加强土地调控，保持合理的房地产用地供应总量和供应结构；积极拓展房地产融资渠道，继续引导金融机构在风险可控的前提下适当加大对房地产业的支持力度，合理调整信贷结构，房地产信贷向住房消费信贷适度倾斜；积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和消费，加大对住房二级市场消费和房屋租赁的支持力度，带动一级市场发展；通过实施城市总体规划、土地利用规划，落实项目带动战略，建立房地产项目库，改善服务，促进项目实施，促进投资平稳增长；调控市场需求，引导住房理性消费，合理调控城镇房屋拆迁带来的被动性住房需求。

　　2、强化规划和土地的引导和调控作用，逐步调整优化住房供应结构。

严格落实国家关于将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，由市区城市规划主管部门依法组织完善控制性详细规划编制工作，对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，并依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。

在严格执行土地利用总体规划、住房建设规划和年度土地供应计划前提下，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，着重增加普通商品住房和经济适用住房建设用地，同时，完善土地出让合同，明确开竣工时间等有关要求，并严格依照土地出让合同约定，加强对销售价位、套型面积和开发建设过程的监督。

3．健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求。

继续贯彻落实国家、省、市有关经济适用住房建设和管理的规定，增加经济适用住房供应量，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭；加快廉租住房制度建设，进一步完善各项规章制度；一是要建立畅通的特困户申请登记制度和核准制度，使符合条件的城镇居民可以通过多种渠道申请廉租住房、住房租赁补贴或租金减免。

二是要进一步完善廉租房的申请、轮候、分