物业管理服务采购用户需求书Word文档格式.docx
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其中，项目负责人1名、电工4名、保洁及绿化人员6名。
条件要求详见《附件二》。
四、服务报酬
（一）服务报酬投标控制价为699600.00元/年。
（二）支付方式：
按季度支付，转账或者支票。
（三）支付程序
1、服务报酬按季度结算（每季度服务报酬＝中标金额÷
4个季度）。
采购人于收到中标人的付款申请（含等额发票）后10日内办理支付手续。
2、因采购人使用的是财政资金，前款规定的10日时间是采购人向财政部门提出办理支付申请手续的时间（不含政府财政部门审核的时间），采购人在规定时间内办理支付申请手续即视为已经按期支付。
第四部分服务需求
一、总体需求
1、中标人必须配备充足的符合条件的聘用人员按高标准做好各项工作，同时中标人必须具有具备相应条件的电工等专业技术人员保障，对设施设备出现紧急故障时能抽调专业技术人员迅速到场处理。
2、中标人必须依照《劳动法》、《劳动合同法》等规定为聘用人员办理各种用工手续，依照广州市政府相关规定为出资聘用人员购买社会劳动保险（含养老、失业、工伤、医疗保险等），还应当将用工手续和社会保险资料送采购人管理部门备案。
3、中标人对聘用人员要严格政审，保证没有刑事犯罪记录及失信记录确保政治思想可靠、身体健康；
五官端正、形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强，自觉遵守国家法律法规以及采购人的各项规章制度，特别是保密制度。
4、中标人的聘用人员必须具备相应的工作能力，技术能力过关，并持有相应的资格证书；
中标人的聘用人员应当按岗位统一着装上岗。
5、中标人应当制订服务方案、内部管理规章制度，方案及规章制度在实施前须报采购人审核。
6、在处理紧急、突发事件时，采购人和公安机关对中标人的聘用人员有直接指挥权。
7、中标人应当在做好本职工作的同时向采购人提供合理化建议。
8、中标人应当配齐保洁部、工程部常用配件及工具。
★投标人需做出书面承诺，保证在《中标通知书》发出之日起十日内签订合同，合同签订后一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员提前接管本项目的物业服务工作，否则视为放弃中标资格。
二、具体需求
（一）管理人员
1、本项目配备管理人员1名（有电工证者优先）。
2、管理人员职责是负责统领整个物业管理服务工作，同时做好与采购人的沟通工作。
（二）保洁部
1、本项目配备保洁人员6名（含主管）。
2、保洁人员的职责是负责采购人的物业范围内卫生保洁及简单绿化工作。
3、保洁范围包括南楼、北楼、会议楼的所有房间、公共走道、电梯间、设备房、天台、大堂。
以及广场、龙口西路围墙边、南楼南边路两旁地面。
中标人按工作程序对清洁范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间等重要部位做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督（《日常卫生清洁保洁周期和标准》详见附件三）。
4、中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清（垃圾桶由采购人配置，垃圾处理费由采购人承担）。
5、中标人按照广州市爱卫办“除四害”卫生标准，定期杀灭蚊、蝇、蟑、鼠，驱蛇，做到无滋生源；
定期进行消毒卫生。
（发生费用包括在中标总价格内）。
6、中标人负责大堂、电梯厅、接防厅等石材地面定期打磨保养，会议室、办案区、设备间等重要场所地毯吸尘保养以及木地板、地板胶特殊保养，办公室室内清扫、收集垃圾。
（费用包括在中标总价格内）。
7、中标人应当对物业范围内的供水池定期清洗、消毒（原则上每年4次，具体视情况而定），供水符合卫生标准，无二次污染及隐患，向采购人提供合格报告（费用包含在中标总价格内）。
8、中标人保持污水排放通畅，定期清理化粪池（原则上每年1次，具体视情况而定）、隔油池和沙井，疏通管道（费用包含在中标总价格内）。
9、中标人应当每年清洗大楼外墙1次（如中标人不具备相关资质，该项允许外包，费用包括在中标总价格内）。
10、中标人负责清洁卫生中消耗的物料和工具。
11、遇到大型活动，中标人须按采购人要求进行清洁卫生。
12、按采购人要求，做好室外绿化的简单维护保养。
（三）工程部
1、本项目配备持证电工4名（含主管）。
★2、中标人配备的电工对采购人各项设施、设备进行运行管理、保养和一般性维修、地下停车库停车设备的操作、高压变电房值班。
详细要求详见《附件二》、《附件四》。
其中，投标人应当承诺在进场之日起90日内向采购人提交4名持有《高压电工证》、《Q10机械式停车设备司机证》和《维修安装电工证》人员，其中1名持有《电梯安全员证》人员的名单登记表及所有证件复印件。
★3、中标人电工排班要求：
实行全天24小时值班制度，每一班配电工1名，4名电工必须持有《高压电工证》、《维修安装电工证》、《Q10机械式停车设备司机证》以上电工证。
周一至周五7：
00—19：
00，中标人应当配备1名持《Q10机械式停车设备司机证》的操作人员在地下机械车库出入口看守，周一至周五19：
00—次日07：
00和周六、周日以及节假日全天，中标人应当确保持《Q10机械式停车设备司机证》人员值班，且随叫随到。
4、工程部的主要职责
（1）负责供配电设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性维修，负责高、低压供配电监控系统的操作、控制及日常维护。
按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行值班巡查。
（2）负责动力供电及照明等系统包括全部（说明：
两个变压器房不同位置）低压配电房末级开关后的电力系统。
各层室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。
（3）负责给排水系统（大修除外）雨水管、排污管、给水管、天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。
（4）负责避雷系统（含防感应系统）：
日常管理、保养、
维修工作等。
负责空调系统包括鲜风机、排风机系统的日常管理、使用、一般性维修工作（空调主机的例保除外）。
（5）负责电梯系统的一般管理检修工作。
包括3台垂直电梯、1台升降机的日常使用、管理和被困人员的紧急处理及救援，电梯轿厢内饰、门、空调及电梯机房、井道的维修保养。
负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作；
负责夏季电梯机房通风、降温。
电工每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于三次，发现问题及时报修。
（6）配合相关部门做好安全监视控制系统包括监控主机系统、每层监控摄像点、每层红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。
（7）负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护、清理和一般性维修。
包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井（化粪池和隔油池等），材料费用由采购人承担。
（8）负责南北楼之间互通电源控制，电工必须掌握两路电的转换、日常维护及试验（试验30分钟/次）。
（四）其他工作
1、中标人应当建立资料收集、分类整理、归档管理制度。
2、中标人应当设立《高压电房值班登记簿》、《高压器房及配电房巡查登记簿》、《地下车库运行登记簿》和《其他设备登记簿》以及《保洁工作登记簿》详细记录各种设备运行、维修、维护等情况，每周送采购人管理部门审查。
3、档案资料包括：
各种工作登记簿、工作日志、考勤记录、各种制度和规程、往来函件以及采购人提供的图纸等一切资料，半年归档一次，一式两份，送采购一份。
4、按采购人要求协助做好物业范围内的各类传染病（非典及类似疫情等）的各项防疫及应急工作。
5、协助做好物业范围内自然灾害（台风、洪水）防范及应急工作。
6、协助做好物业范围内与服务项目有关的其它工作。
三、相关说明
（一）采购人不提供中标人的聘用人员的住宿及费用，就餐事项，由采购人视实际情况决定。
（二）采购人的后勤服务中心是物业管理服务项目的主管部门，
中标人应当坚决贯彻执行采购人主管部门的管理要求，聘用人员应当听从采购人主管部门的指挥调动，以确保正常运作。
（三）中标人的聘用人员违反采购人的规章制度的，采购人有权拒绝该聘用人员在此工作，中标人必须更换。
中标人的聘用人员在采购人的物业范围内外发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担。
（四）中标人的工作人员资格必须符合《附件二》的要求。
中标人安排的聘用人员应当相对固定，如有更换，应当提前书面报采购人批准。
人数必须按岗位足额配备，采购人主管部门有权定期或不定期对中标人的在岗位人数进行抽查，中标人负责人应当抽查登记表上签字确认。
（五）采购人与中标人的聘用人员没有劳动关系，中标人与聘用人员之间因劳资关系所产生的法律责任包括但不限于行政责任、民事责任均由中标人承担。
（六）中标人不得将本项目的业务整体委托第三方完成。
（七）中标人应当将聘用人员名单目录以及《公民身份证》复
印件，分工、岗位设置送采购人备案，采购人有权对个别人员提出聘用或者解聘建议。
中标人应当每月如实向采购人报送聘用人员的详细的工资福利及购买社会保险情况。
（八）中标人的管理部门应当建立健全考核制度，经常检查工作，每日书面向采购人报送《考勤表》，采购人可以根据中标人报送的情况进行抽查。
（九）未经批准，不得在机要、财务、办案区、地下车库内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。
（十）合同约定的期限内，除采购人的财政资金不能满足外，服务报酬不因任何事由调整。
（十一）中标价包含所有税费，采购人除支付服务报酬外，不承担其他任何费用，但应由采购人承担的材料费除外。
（十二）《用户需求书》及四个附件是合同的组成部分，所有条款均具有法律效力，即使未载入合同，也对双方具有约束力。
第五部分管理及惩罚措施
一、本合同约定的服务期限届满，全部权利义务终止；
双方协商一致，可以变更或者解除本合同。
二、采购人没有正当理由拒不办理或者逾期办理支付服务报酬手续，超过五日不满三十日的，每逾期一日，中标人有权向采购人追讨当月未支付的报酬及相当于当月报酬0.5％的违约金，逾期超过三十日的，中标人除有权单方解除本合同之外，还有权向采购人追讨当月未支付的报酬以及违约金3万元。
三、采购人不履行本合同的其他义务，导致中标人不能实现合同目的的，中标人除有权单方解除本合同外，中标人如有损失，有权向采购人追偿。
四、中标人自进场之日起三十日内未向采购人书面提供聘用人员名单及所有聘用人员的《公民身份证》复印件，社会保险证明等，或者未报送在岗人员名单或《考勤表》，没有正当理由的，采购人有权向中标人追讨违约金300.00元/人.次。
五、试用期结束后，中标人的聘用人员不符合《用户需求书》或本合同约定（包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、有犯罪记录，电工的排班不符合要求等），或者中标人的服务质量不符合要求（包括电工脱岗、保洁不达标等不履行职责），经采购人催告仍不能整改，未超过三次的，采购人有权向中标人追讨违约金（违约金的计算方式：
300元×
实际缺少人数或不符合条件人数×
天数），如发生事故，所有责任（包括但不限于刑事、民事、行政责任）由中标人承担。
六、物业管理服务的中标人不按要求清洗储水池、不清理化粪池的，采购人有权向物业管理服务的中标人追讨违约金3万元／次。
七、采购人的各种设备发生事故，物业管理服务的中标人及聘用人员有过错的，应当承担赔偿责任。
八、中标人在本合同期限届满没有再次中标或者本合同解除后，怠于向采购人移交全部资料并办理交接手续超过十日的，采购人有权向中标人追讨违约金10万元。
九、物业管理服务的中标人自进场之日起90日内不按要求设立《高压电房值班登记簿》、《变压器房及配电房巡查登记簿》、《地下车库运行登记簿》和《其他设备动行登记簿》以及《保洁工作登记簿》详细记录各种设备运行、维修、维护及保洁工作等情况并送采购人管理部门审查的，采购人有权向中标人追讨违约金1万元。
十、中标人有下列情形之一的，采购人除有权单方解除本合同外，还有权向中标人追讨违约金2万元，采购人仍有损失或者采购人的员工有损失的，有权向中标人追讨：
（1）截止试用期届满日，中标人聘用人员不符合《用户需求书》或本合同约定（包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、有犯罪记录，电工的排班不符合要求等）；
或者试用期结束后，中标人的聘用人员不符合《用户需求书》或本合同约定（包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、有犯罪记录，电工的排班不符合要求等），经采购人催告仍不能整改，超过三次，没有正当理由的；
（2）本合同履行过程中，中标人没有正当理由拒不如实向采购人书面报送在岗人员名单超过三次；
或者中标人在采购人工作人员检查时拒不配合、拒不签字确认的；
或者中标人拒不向采购人提交聘用人员的劳动合同及社会劳动保险，经采购人催告三次仍不能提交或不纠正的；
（3）物业管理服务的中标人自进场之日起超过90日不按要求设立《高压电房值班登记簿》、《变压器房及配电房巡查登记簿》、《地下车库运行登记簿》和《其他设备登记簿》以及《保洁工作登记簿》详细记录各种设备运行、维修、维护及保洁工作等情况并送采购人管理部门审查，经采购人催告仍不能整改或者整改无果的；
（4）发生失窃包括监守自盗、火灾、涝灾等安全事故，造成重大损失的，经查证中标人及其聘用人员存在故意或重大过失的；
（5）中标人未经采购人书面同意将本合同项下的全部或大部份业务一并委托给第三方完成，经采购人催告仍不能整改的；
（6）中标人的聘用人员因本合同项目闹事、上访，影响采购人的正常工作秩序或者声誉、形象的；
（7）中标人的聘用人员不服从采购人主管部门管理，经采购人催告仍不能整改或者整改无果的；
（8）中标人不履行《用户需求书》及本合同约定的其他义务，管理混乱、服务质量不符合要求，导致采购人不能实现合同目的的。
十、任何一方主张单方解除本合同，应当书面通知对方。
解除通知自到达对方时本合同解除。
另一方有异议的，可以自收到解除通知之日起五日内向人民法院起诉请求确认解除合同通知的效力。
附件一、《主要设备一览表》；
附件二、《人员配备要求》；
附件三、《卫生清洁保洁周期和标准》；
附件四、《地下机械停车库管理职责》。
附件一
采购人主要设备一览表
序号
设备名称
参数或规格
数量
备注
一.电梯
1
垂直电梯
载重1050KG，速度1.6M/S
3台
日立
2
辅助升降机
载重200KG，速度0.25M/秒
1台
杂牌（厨房专用）
二.空调系统
新风机RUXYQ10AB
功率：
7KW
2台
大金
新风机FXMFP280AB
630W
3
新风机FMQ25FG30
630KW
4
大多联室外机RSQ500BAY
功率16.7KW
7台
5
小多联机RQZQ5AAVN
功率4.10KW
10台
6
小多联机RJQ6AAV
功率4.68KW
7
室内机FG28FQDP28BPVC
功率75W
8
室内机FG36FQDP36BPVC
78W
8台
9
室内机FG45FQDP45BPVC
93KW
10
室内机FG56FQDP56BPVC
功率:
180W
11
室内机FG71FQDP71BPVC
151W
16台
12
大多联机室内机FG56,FSSP56BA
118W
43台
13
大多联机室内机FG71,FSSP71BA
26台
14
IP风管机FDXS25GAV2C/RXS25GAV2C
0.95W
15
1.5P风管机FDXS35GAV2C/RXS35GAV2C
1.2KW
4台
16
2P风管机FNDQ202AB/RNDQ202ABV9
1.66KW
17
2.5P风管机FDXS60GAV2C/RXS60GAV2C
2.06KW
18
3P风管机FNDQ203AB/RNDQ203ABV9
2.35KW
19
1P挂机FTXP225PC-W/RXR225PC
0.87KW
30台
20
1.5P挂机FTXP235RCNW/RXR235RCN
109台
21
2P挂机FTXG250NC-W/RXG250NC
22
2P柜机FVXG250NC-W/RXG250NC
1．6KW
23
3P柜机FVXG272NC-W/RXG272NC
2．68KW
24
全热交换器VAM1000GMVE
725W
25
全热交换器VAM1500GMVE
1225W
26
排风机DPT25-86B
功效：
800W
绿岛风
三.供电系统
变压器
干式，容量800KVA
干式，容量：
500KVA
高压配电柜
2＋1
三遥系统
1套
低压配电柜
7＋3＋1
高压变电房
四.给排水及消防水泵
生活水泵
5.5KW
消防栓稳压泵
15KW
喷淋稳压泵
2.2KW
消防栓泵
30KW
喷淋泵
75KW
五.安保监控系统
彩色固定摄像机
37个
彩色半球摄像机
128个
一体化摄像机
12个
球型云台
0套
室外全方位云台
0套
智能一体化快球摄像机
3套
录像机
数字硬盘录像
显示器操作台
六
机械停车设备
附件二
服务人员人数及资格要求
一、项目负责人：
1人。
主管1名，45岁以下，身体健康，大专以上文化，5年以上物业管理经验，具备管理协调能力，持《注册物业管理师证》。
二、工程部：
4人
电工4名，30岁—50岁，高中以上文化，身体健康，没有犯罪记录及失信记录。
熟悉供水、供电设备维修维护以及电梯、水泵等设备的维修维护、高压电房值班、地下停车设备操作工作。
4名电工必须持有《Q10机械式停车设备特种操作证》、《维修安装电工证》、《高压电工证》等三证，同时，至少1名电工还应当持有《电梯安全员证》。
排班要求：
每一个班必须安排1个电工值班。
特殊情况下，经采购人同意，电工的年龄可以适当放松。
三、保洁部：
6人
主管兼保洁员1名，50岁以下，身体健康，3年工作经验。
保洁员6名：
50岁以下，男160CM以上，女155CM以上，身体健康，熟悉木质地板、瓷砖、石材清洁工作。
四、其他要求
1、年龄以周岁为准，截止至2018年10月1日。
2、全部人员必须无犯罪记录。
附件三
日常清洁、保洁、养护周期与标准要求
范围
项目
作业方式
作业周期
作业次数
标准
每日
每周
每月
每季
每年
办公区
办公室
地面
拖、清扫、排尘
●
一次
光洁、无沙石、无杂物灰尘、保持干爽、光洁度高
地板、石材抛光
●
桌椅
擦拭、清洁
干净无尘
烟灰缸、垃圾篓
清倒、清洗
两次
干净、无杂物
窗户、窗帘
天花、风口、灯饰
清洁、擦拭
保持无积尘、无污渍
办案区
巡回保洁
无污渍、灰尘、明亮、洁净
保持干爽、光洁度高
公共
区
大堂
1、地面光洁干净、无污渍、无灰尘和杂物
2、玻璃和墙身光亮无污渍
3、保持灯饰光亮、天花、风口无积尘、无污渍
晶面护理
墙身、地脚线
抹擦、清洁
门、门柜、玻璃
抹擦、清洁、刮拭
地毯
吸尘
多次
清洗
垃圾筒
消防栓、批示牌、前台
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