房地产专业知识100问.docx

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房地产专业知识100问

房地产专业知识100问

1、什么是房地产？

答：

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

房地产可以有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑和房地产合一状态下的物质实体及其权益。

2、毛在：

毛在主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

3、生地：

生地是指可能为房产地开发与经常活动所利用，

但尚未开发的农地和荒地。

4、飞地：

又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

5、炒地皮：

对到手土地使用权的转售。

以法定最低投入进行开发为前提。

涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。

晒地皮一般是指：

土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。

后者为短期倒卖。

6、一级市场：

房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。

居民通一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。

注：

房地产一级市场主要是指土地使用权的出让。

在我国土地归国家和农民集体所有，城市市区的土地归国家所有。

一级市场就是把城市土地使用权有限期地批租给土地需求者，承担者（受让方）一次性支付整个使用年限的出让金。

一级市场实际上是由政府垄断的批租市场，其市场竞争只存在于买方，并且交易为单向性即只有政府才有权对土地进行批租，其他任何组织都没有这种权力。

在一级市场，土地使用权出让有协议出让、招标出让、拍卖出让三种基本形式。

7、二级市场：

二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。

市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。

目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。

严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。

8、CBD：

即CentralBusinessDistrict（中央商务区），许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。

CBD应具备以下特征：

现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

9、什么是五证

答：

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使作证》和《商品房预售许可证》，简称：

“五证”。

其中《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

10、什么是两书

答：

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

没有“两书”房屋将不能完成竣工验收手续，自然也就无法办理过户手续。

11、产权证书：

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

房屋产权证书包括：

产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

12、房屋产权：

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

13、使用权房：

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

14、公房：

公房也称公有住房，国有住宅。

它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：

一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

上述两类房均为使用权房。

15、不可售公房：

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

16、已购公房：

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

17、单位产权房：

单位产权房是指产权属于单位所有房屋，也称系统产权房、系统房。

18、廉租房：

廉租房是在新出台的国家房改策中首次提出一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

19、私房：

私房也称私有住宅，私产住宅。

它是由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

20、安居房：

安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

21、经济适用房：

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。

22、集资房：

是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

23、全民单位自管公房：

指全民所有制单位自己直接管理的房屋。

24、集体单位自管公房：

指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。

25、二手房：

二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

26、期房：

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称+为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳在区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

27、现房：

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

28、外销房：

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品心预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

29、内销房：

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

30、准现房：

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

31、共同共有房产：

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

32、平价房：

平价房是以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。

成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

33、共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

34、尾房：

尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清般销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经达正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

35、烂尾房：

烂尾房是指奸些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

36、城市居住区：

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道0000居住人口规模30000-50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

37、居住小区：

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界级所围合，并与居住人口规模7000-15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

38、居住组团：

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000-3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

39、配建设施：

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的、总称。

40、公共活动中心：

公共活动中心是配套公建相对集中居住区中心、小区中心和组团中心等。

41、酒店式公寓：

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。

它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。

与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。

所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。

除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

42、建筑小品：

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

43、土地的所有权种类？

答：

土地所有权只归国家，现有土地都为使用权，目前土地的性质分为两种，一种是划拔地，就是国家拔给当地的土地用于建设公益性住房或是公益事业，可是拔给部队学校等，未收租金。

一种是出让地；就是相当于我们出资向国家租用土地，一般是70年。

注

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年；（六）加油站、加气站用地为二十年。

44、土地使用权的获取方式？

答1、招标、拍卖土地使用权：

是商业、娱乐、旅游、

金融、服务业、商品房这六类用地获取的主要方式；

2、转让土地使用权：

国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转让给提地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权，（部分商品