银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告范本 可修改.docx
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银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告范本可修改
万达广场
目录............................................................................................1
一摘要............................................................................................2
二项目背景分析............................................................................2
（1）项目概括...........................................................................2
（2）项目的主要技术经济指标...............................................3
（3）项目方案...........................................................................3
（4）项目功能面积分布...........................................................3
三项目投资估算与资金筹措........................................................4
四项目销售与租赁收入测算........................................................5
五项目借款还本付息分析............................................................6
六项目销售与租赁税金及附加测算............................................7
七项目财务评价............................................................................8
（1）本项目财务分析的假设前提..................................................8
（2）损益表与项目静态盈利能力分析..........................................9
（3）现金流量表与动态盈利能力分析..........................................9
（4）项目资金来源与运用表..........................................................11
八项目盈亏平衡分析....................................................................11
（一）销售部分盈亏平衡分析........................................................12
（二）租赁部分盈亏平衡分析........................................................12
九项目财务评价结论....................................................................12
一摘要
万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。
万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。
计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
银川金风万达广场总投资约20亿元。
是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。
因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。
二项目背景分析
（1）项目概括
-a-H3j S;X银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
（2）项目的主要技术经济指标
1、总用地面积：
70143㎡
2、总建筑面积：
288000㎡
3、建筑密度：
49.75％
4、容积率：
3.80
5、地下建筑面积：
11743m2
6、地上建筑面积：
161197m2
7、西塔楼建筑面积：
71771m2
8、东塔楼建筑面积：
101169m2
9、已完成工程部分：
地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
（3）项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。
主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城
（4）项目功能面积分布
表1（主力楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一层
商场
3013
3013
1层
大堂、商场等
26480
26480
2层
商场
15410
15410
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6～16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19～25层
写字楼
1541
16951
表2（公寓楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
地下车库
2048
2048
负一层
地下室
2048
2048
小计
4096
1~19层
精装公寓等
2048
45.752
三项目投资估算与资金筹措
（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。
3、根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：
3012706132元人民币，
表3项目总投资估算表
项目
主力楼成本
主力楼单价
公寓楼成本
公寓楼单价
合计
1、开发成本（静态）
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
1.1土地购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
1.2前期工程费
1.3工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
1.4开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2、开发费用
104620067
1033
99721895
1390
204341962
2.1管理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2其他费用
5058450
50
3588550
50
8647000
2.3不可预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.4财务费用
66483489
657
47164512
657
113648001
2.5销售费用
0
0
27601289
385
27601289
3、总计
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
（2）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期
10年3月
10年6月
10年10
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
1.1
建设投资
121271
2425
24254
33956
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
2.1
自有资金
9720
2425
582
696
2.2
借款资金
45500
0
6000
4500
2.3
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
3
资金缺口（2.1+2.2）
55200
2425
6582
5196
四项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。
主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、所示。
表5主力楼写字楼销售收入测算表
2010
2011
2012
2010
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入（万元）
22656
2011
售价
14000
销售率
75%
销售面积
26142
销售收入（万元）
36598
2012
售价
13500
销售率
100%
销售面积
14523
销售收入（万元）
19606
合计（万元）
78861
表6主力楼商场租赁收入测算
年份
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
460
480
450
430
410
45
升级会员 