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项目共计25层,其中包括地下二层,地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。

项目规划用地性质为商业金融及居住用地,容积率≤8.4,建筑密度≤52%。

华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼,由于省行规划及政策调整原因,2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设;

项目相对其他旧楼改造而言,债权清晰。

截至2012年8月,项目已完成主体施工并已获得规划批准(已取得土地证,规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网:

开福区华侨星都建筑拟调整公示】,并已进入施工图审查和投标程序,即将取得建设施工证)。

目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年,湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购,并投入后期开发建设。

二、项目地块优势

1)中央商务区

随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸,喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周,美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。

深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动,构成北城商业黄金三角,长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。

2)交通核心区

雄踞城市黄金中轴芙蓉路上,1号线地铁口岸带动物业急速升值,伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造,连横三一大道与银盆岭大桥,贯穿城市东西两岸,畅达市区各大站点,享受10分钟经济圈,提速未来。

3)区域未来规划

铁1号线施工,福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车, 大北城的交通路网正在升级;

高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑,将陆续密集呈现,辐射出北城楼宇经济的浦东效应;

秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等,使大北城资源不断升级,具备无限升值潜力。

三、目前定位

高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势,市场供应逐步递增,城市中心多极化趋势日益明显,传统中央商务圈逐渐向外扩散。

本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修,根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求,一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。

四、新规外立面(详见长沙市城乡规划局网:

开福区华侨星都建筑拟调整公示)

五、基本数据

楼层

单层面积

面积

单价

总价

1层

2144.03㎡

35000

7504万

2层

775.45㎡

28000

2171万

3层

791.13㎡

21000

1661万

4~5层

1582.26㎡

14000

2215万

6~23层

758.045㎡

13644.81㎡

9000

12280万

车位

107个

100000

1070万

总计

25993.52㎡

26901万

第三部分行业及市场情况

一、行业简析

城市综合体迎来井喷式发展。

据相关统计,2012年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市,总建筑面积达1740万平方米,其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

二、长沙写字楼市场供需情况

2010年前,长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。

2011年开始,住宅调控下引发了商业地产投资热潮,多个城市新中心规划筹建写字楼,写字楼供应持续攀升,高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。

三、项目周边长沙写字楼价格调查

项目

位置

规模及物业形态

销售模式

价格(元/平)

泊富国际广场

开福区芙蓉路与湘春路交汇处

总建面近30万㎡;

由1栋218米超高5A写字楼、1栋150M超高层公寓构成

整层+散卖

18000-20000

万达中心

开福区东至福庆街,西至湘江大道,南至五一大道,北至潮宗街

集大型商业中心、高级酒店、写字楼、精装豪宅于一体的城市综合体,其中甲级写字楼为2栋超高层建筑

起价13000

均价16000

华尔街

中心广场

芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角

建面:

5.8万平,一栋38层高的5A甲级写字楼,1-5层为商业裙楼

15000-16000元/平

第四部分产品及市场定位

一、市场定位:

区域中高端5A级写字楼

一方面:

产品打造需体现项目区位优势,顺应未来发展趋势,通过形象和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争,并抢占更为广泛的优质客源。

另一方面:

考虑到本项目的局限性,应利用周边商务资源等附加值,从局部和特色(商务配置、物业管理等方面)上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。

二、写字楼客户群划分:

企业特征

写字楼要求

匹配性

大型企业

实力雄厚,资金充裕,注重商务形象和便利性

一般偏好中央商务区的高档写字楼,写字楼的环境、配套,服务均有严格要求

一般

企事业单位

实力雄厚,资金充裕,但不外露,注重地段和办公空间

要靠近办事区域,对写字楼的办公面积、服务和配套有较高要求

较高

中型公司

有一定资金实力,注重树立企业形象,对办公面积有一定需求

偏好于发展中区域的高档写字楼,看重项目性价比与升值空间,对写字楼的服务和专属商务配套有一定要求

小型公司

注重成本控制,企业形象的重要性暂未体现,对空间需求不高

价格实惠的中低档写字楼或高档商务公寓

三、项目核心客群

发展层面:

以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主,国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。

来源层面:

客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域,或是市内办公氛围不够浓厚的区域,以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。

心理层面:

以改善公司办公条件(自用)目的为主。

注重写字楼所处区域,具备很大增值潜力;

强调楼宇品质及商务配套;

关注物业公司的管理水平。

四、产品定位

1、弹性商务空间,维持标准层59-140平5个户型设计布局不变,商业裙楼部分设立公共卫生间

2、7-16层(分户销售)做精装;

17-23层(整层销售)不做精装,可根据客户需求灵活把控。

具体执行需依据市场实际情况而定。

3、为适应现代化办公,全网络地板,豪华酒店式大堂,大气尊贵

4、采用进口品牌锋速电梯(如蒂森克劳伯等)助推商务效率。

中央空调系统,承载高档商务环境。

5、5A甲级智能标准配置

OAS办公自动化系统:

﹥局域网系统

SAS保安自动化系统:

﹥门禁系统(电梯厅或大堂出入口)﹥防盗报警系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统

BAS楼宇自动化系统:

﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照明系统

第五部分营销策略

一、入市时机

在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区(奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等)尚未对本项目形成包围之时,并参考周边两个同类项目的销售情况,应尽快加速入市步伐,抢占先机。

二、销售策略

目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式,以获得更为广泛的客户来源,因此:

7-16层分割销售,精装修;

17-23层整层销售,精装修,但可根据客户需求而定。

保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。

三、价格定位

1、静态价格初判

写字楼整体均价(含精装):

12000-13000元/㎡

二、价格细分

一层整体均价:

35000元/㎡

二层整体均价:

28000元/㎡

三层整体均价:

21000元/㎡

四五层整体均价:

14000元/㎡

六~二十三层:

12000-13000元㎡

车位:

10万/个

四、推广定位

地段—高档商务环境

产品—高端商务旗舰

北城首域●甲级智能写字楼

五、销售执行

在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售

第六部分融资说明

一、项目投资规模及款项计划

1、项目总投资16955万元(不含税费),其中收购款12000万元,建筑安装工程费2350万元,公共设施配套费500万元,融资成本1060万元,开发间接费1045万元等。

2、收购“华侨星都”付款方式:

1)总价款:

12000万元;

2)付款周期及方式:

(1)先签订框架协议,东林置业办理完成三证(国土证、规划用地许可证、规划工程许可证);

(2)东林置业完成三证后,签订正式合同,集方家居支付首付款5000万元。

(3)在集方支付首付款后的15天内,双方完成公司、项目各项交接,集方人员进场开展工作;

东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接;

法人名称、股份100%按集方家居要求变更。

(4)2013年5月30日前,集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元;

(5)2013年12月30日前,集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。

二、融资计划

1、为保证项目实施,需要新增投资是多少16955万元,

新增投资中,需投资方投入3000万元,银行借贷7000万元,

公司自身投入2000万元。

2、投入资金的用途:

前期收购款项以及代缴报建费用。

3、融资回报方式:

1)现金回报:

根据协议,进行股权和证件抵押,按融资款的额度,按期返还融,资款及利息;

2)回购方式:

按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。

并可约定一定的期限内,集方公司按销售价格回购。

第七部分财务计划

一、项目投资估算

项目总投资16955万元(不含税费),其中收购款12000万元,建筑安装工程费2350万元,公共设施配套费500万元,融资成本1060万元,开发间接费1045万元等。

项目

数量

收购款

含主体工程、报建费用等

12000万元

外装饰

外装饰5000㎡×

1000元=500万

地下室工程2000㎡×

2500=500万

其他杂项(电梯、空调等)500万

1500万

内装修

内装修20000㎡×

450元=900万

850万

消防

已和消防支队签订合同价款(含报建通过)

320万

外坪及附属

1500㎡×

120元=180万

180万

银行融资

7000万1年

700万

借贷融资

3000万3个月

360万

管理成本

销售额×

2%

246万

营销成本

1.5%

185万

不可预期成本

5%

614万

16955万

二、项目销售收入

销售项目收购操作后,集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层,共计四层。

拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。

根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查,商业的价格预计平均售价为35000元—45000元/平米,住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米,写字楼平均售价为13000-18000元/平米。

本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米,精装修写字楼12000元-13000元/平米估计销售收入。

12000

16374万

30995万

三、还款来源、保障及计划

1、三证齐全后,可向融资公司进行证件抵押;

2、四证齐全后,进行银行贷款,支付融资款及利息;

3、收购合同完成后,可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押;

4、五证齐全后,可向投资公司进行商业住宅预售合同签定,并可在约定的时间周期内进行回购。

四、财务分析:

1、税前项目收支估算

1)全销售收入估算

(1)项目成本:

收购成本12000万元+后续工程费用(内外装修2350万元、附属配套500万元)+融资成本1036万元+管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

(2)项目收入:

18层办公楼16374万元+五层商业13551万元+车位1070万元=30995万元

(3)税前利润:

项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元,利润率82.8%

2)持有物业销售收入估算

18层办公楼16374万元+首层商业7504万元+车位1070万元=24948万元

项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元,利润率47.14%

2、项目收支总结从动态投资的角度来看,集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元,更具备可持久发展的基础。

第八部分项目实施进度

时间

工作进度

2012年11月

1、准备收购资金;

2、签订框架协议;

3、东林置业办理三证;

4、11月30日前东林置业提供三证(国土,规划用地、规划工程);

12月

1、签订收购合同、支付东林置业原股东5000万首付款;

2、集方公司工作进场接收东林置业,开展相关工作;

3、12月30日前东林置业提供第四证(施工许可证)、100%股份转让变更、企业变更并提供相关资料;

4、12月16日提供银行相关贷款资料和证件;

5、完成营销团队;

2013年1月

2、搭建脚手架包装;

3、销售蓄客,VIP认购;

4、1月下旬东林置业提供预售证件;

5、1月初银行贷款报批;

6、完成施工组织计划;

确定各施工队伍;

7、月底开盘销售;

2月

1、月底银行贷款下放;

2、开始附属工程;

3、开始总部装饰工程;

3月

1、开始外立面改造;

2、开始办公内装修;

3、开始消防工程;

4、支付借款(首付款)及利息或完成回购协议;

4月

5月

1、支付东林置业原股东第二批付款5000万;

2、完成总部装修;

3、完成集方总部大厦入场

6月

7月

1、完成销售90%;

2、开始土方工程;

3、5层商业开始招商;

8月

1、6-23层办公楼销售完成;

1、开始首层商业销售;

3、完成内外装饰;

9月

10月

1、地下车库销售

2、1-5层招商进场

11月

1、车库销售

1、支付东林置业原股东尾款2000万;

2014年1月

1、完成工程验收

2、支付工程相关款项

3、首层商业销售

4、交房

1、银行还款

2、首层商业销售40%

第九部分其他

本项目如能操作成功,对集方家居有重要的商业和社会价值:

2、本项目目前已经封顶,基础工程基本完成,避免了普通商业地产漫长的操作周期;

3、本项目能在短期内提供五证,即可快速盘活;

4、本地商业区域已趋成熟,项目的操作有丰厚的投资回报率;

5、操作本项目投入资金较少,相对其他投资,风险较小,在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益,并可将规划理念得到实质性的操作经验。

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