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项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。

项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.4，建筑密度≤52%。

华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设；

项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。

截至2012年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网：

开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。

目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。

二、项目地块优势

1）中央商务区

随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。

深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。

2）交通核心区

雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。

3）区域未来规划

铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，　大北城的交通路网正在升级；

高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；

秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。

三、目前定位

高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。

本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。

四、新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：

开福区华侨星都建筑拟调整公示）

五、基本数据

楼层

单层面积

面积

单价

总价

1层

2144.03㎡

35000

7504万

2层

775.45㎡

28000

2171万

3层

791.13㎡

21000

1661万

4~5层

1582.26㎡

14000

2215万

6~23层

758.045㎡

13644.81㎡

9000

12280万

车位

107个

100000

1070万

总计

25993.52㎡

26901万

第三部分行业及市场情况

一、行业简析

城市综合体迎来井喷式发展。

据相关统计，2012年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

二、长沙写字楼市场供需情况

2010年前，长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。

2011年开始，住宅调控下引发了商业地产投资热潮，多个城市新中心规划筹建写字楼，写字楼供应持续攀升，高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。

三、项目周边长沙写字楼价格调查

项目

位置

规模及物业形态

销售模式

价格（元/平）

泊富国际广场

开福区芙蓉路与湘春路交汇处

总建面近30万㎡；

由1栋218米超高5A写字楼、1栋150M超高层公寓构成

整层+散卖

18000-20000

万达中心

开福区东至福庆街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街

集大型商业中心、高级酒店、写字楼、精装豪宅于一体的城市综合体，其中甲级写字楼为2栋超高层建筑

起价13000

均价16000

华尔街

中心广场

芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角

建面：

5.8万平，一栋38层高的5A甲级写字楼，1-5层为商业裙楼

15000-16000元/平

第四部分产品及市场定位

一、市场定位：

区域中高端5A级写字楼

一方面：

产品打造需体现项目区位优势，顺应未来发展趋势，通过形象和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争，并抢占更为广泛的优质客源。

另一方面：

考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色（商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。

二、写字楼客户群划分：

企业特征

写字楼要求

匹配性

大型企业

实力雄厚，资金充裕，注重商务形象和便利性

一般偏好中央商务区的高档写字楼，写字楼的环境、配套，服务均有严格要求

一般

企事业单位

实力雄厚，资金充裕，但不外露，注重地段和办公空间

要靠近办事区域，对写字楼的办公面积、服务和配套有较高要求

较高

中型公司

有一定资金实力，注重树立企业形象，对办公面积有一定需求

偏好于发展中区域的高档写字楼，看重项目性价比与升值空间，对写字楼的服务和专属商务配套有一定要求

高

小型公司

注重成本控制，企业形象的重要性暂未体现，对空间需求不高

价格实惠的中低档写字楼或高档商务公寓

三、项目核心客群

发展层面：

以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主，国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。

来源层面：

客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域，或是市内办公氛围不够浓厚的区域，以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。

心理层面：

以改善公司办公条件（自用）目的为主。

注重写字楼所处区域，具备很大增值潜力；

强调楼宇品质及商务配套；

关注物业公司的管理水平。

四、产品定位

1、弹性商务空间，维持标准层59-140平5个户型设计布局不变，商业裙楼部分设立公共卫生间

2、7-16层（分户销售）做精装；

17-23层（整层销售）不做精装，可根据客户需求灵活把控。

具体执行需依据市场实际情况而定。

3、为适应现代化办公，全网络地板，豪华酒店式大堂，大气尊贵

4、采用进口品牌锋速电梯（如蒂森克劳伯等）助推商务效率。

中央空调系统，承载高档商务环境。

5、5A甲级智能标准配置

OAS办公自动化系统：

﹥局域网系统

SAS保安自动化系统：

﹥门禁系统（电梯厅或大堂出入口）﹥防盗报警系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统

BAS楼宇自动化系统：

﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照明系统

第五部分营销策略

一、入市时机

在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区（奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等）尚未对本项目形成包围之时，并参考周边两个同类项目的销售情况，应尽快加速入市步伐，抢占先机。

二、销售策略

目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，以获得更为广泛的客户来源，因此：

7-16层分割销售，精装修；

17-23层整层销售，精装修，但可根据客户需求而定。

保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。

三、价格定位

1、静态价格初判

写字楼整体均价（含精装）：

12000-13000元/㎡

二、价格细分

一层整体均价：

35000元/㎡

二层整体均价：

28000元/㎡

三层整体均价：

21000元/㎡

四五层整体均价：

14000元/㎡

六~二十三层：

12000-13000元㎡

车位：

10万/个

四、推广定位

地段—高档商务环境

产品—高端商务旗舰

北城首域●甲级智能写字楼

五、销售执行

在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售

第六部分融资说明

一、项目投资规模及款项计划

1、项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

2、收购“华侨星都”付款方式：

1）总价款：

12000万元；

2）付款周期及方式：

（1）先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）；

（2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。

（3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作；

东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；

法人名称、股份100%按集方家居要求变更。

（4）2013年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元；

（5）2013年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。

二、融资计划

1、为保证项目实施，需要新增投资是多少16955万元，

新增投资中，需投资方投入3000万元，银行借贷7000万元，

公司自身投入2000万元。

2、投入资金的用途：

前期收购款项以及代缴报建费用。

3、融资回报方式：

1）现金回报：

根据协议，进行股权和证件抵押，按融资款的额度，按期返还融，资款及利息；

2）回购方式：

按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。

并可约定一定的期限内，集方公司按销售价格回购。

第七部分财务计划

一、项目投资估算

项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

项目

数量

收购款

含主体工程、报建费用等

12000万元

外装饰

外装饰5000㎡×

1000元=500万

地下室工程2000㎡×

2500=500万

其他杂项（电梯、空调等）500万

1500万

内装修

内装修20000㎡×

450元=900万

850万

消防

已和消防支队签订合同价款（含报建通过）

320万

外坪及附属

1500㎡×

120元=180万

180万

银行融资

7000万1年

700万

借贷融资

3000万3个月

360万

管理成本

销售额×

2%

246万

营销成本

1.5%

185万

不可预期成本

5%

614万

16955万

二、项目销售收入

销售项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层，共计四层。

拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。

根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预计平均售价为35000元—45000元/平米，住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米，写字楼平均售价为13000-18000元/平米。

本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼12000元-13000元/平米估计销售收入。

12000

16374万

30995万

三、还款来源、保障及计划

1、三证齐全后，可向融资公司进行证件抵押；

2、四证齐全后，进行银行贷款，支付融资款及利息；

3、收购合同完成后，可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押；

4、五证齐全后，可向投资公司进行商业住宅预售合同签定，并可在约定的时间周期内进行回购。

四、财务分析：

1、税前项目收支估算

1）全销售收入估算

（1）项目成本：

收购成本12000万元＋后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）＋融资成本1036万元＋管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

（2）项目收入：

18层办公楼16374万元＋五层商业13551万元＋车位1070万元=30995万元

（3）税前利润：

项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元，利润率82.8%

2）持有物业销售收入估算

18层办公楼16374万元＋首层商业7504万元＋车位1070万元=24948万元

项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元，利润率47.14%

2、项目收支总结从动态投资的角度来看，集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元，更具备可持久发展的基础。

第八部分项目实施进度

时间

工作进度

2012年11月

1、准备收购资金；

2、签订框架协议；

3、东林置业办理三证；

4、11月30日前东林置业提供三证（国土，规划用地、规划工程）；

12月

1、签订收购合同、支付东林置业原股东5000万首付款；

2、集方公司工作进场接收东林置业，开展相关工作；

3、12月30日前东林置业提供第四证（施工许可证）、100%股份转让变更、企业变更并提供相关资料；

4、12月16日提供银行相关贷款资料和证件；

5、完成营销团队；

2013年1月

2、搭建脚手架包装；

3、销售蓄客，VIP认购；

4、1月下旬东林置业提供预售证件；

5、1月初银行贷款报批；

6、完成施工组织计划；

确定各施工队伍；

7、月底开盘销售；

2月

1、月底银行贷款下放；

2、开始附属工程；

3、开始总部装饰工程；

3月

1、开始外立面改造；

2、开始办公内装修；

3、开始消防工程；

4、支付借款（首付款）及利息或完成回购协议；

4月

5月

1、支付东林置业原股东第二批付款5000万；

2、完成总部装修；

3、完成集方总部大厦入场

6月

7月

1、完成销售90%；

2、开始土方工程；

3、5层商业开始招商；

8月

1、6-23层办公楼销售完成；

1、开始首层商业销售；

3、完成内外装饰；

9月

10月

1、地下车库销售

2、1-5层招商进场

11月

1、车库销售

1、支付东林置业原股东尾款2000万；

2014年1月

1、完成工程验收

2、支付工程相关款项

3、首层商业销售

4、交房

1、银行还款

2、首层商业销售40%

第九部分其他

本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：

2、本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期；

3、本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活；

4、本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率；

5、操作本项目投入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。