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1、项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.4，建筑密度52%。华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设；项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。截至2012年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1

2、年，湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。二、项目地块优势1）中央商务区随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。2）交通核心区雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。3）区域未来规划

3、铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，大北城的交通路网正在升级；高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。三、目前定位高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。四、新规外立面（详见

4、长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示）五、基本数据楼层单层面积面积单价总价1层2144.03350007504万2层775.45280002171万3层791.13210001661万45层1582.26140002215万623层758.04513644.81900012280万车位107个1000001070万总计25993.5226901万第三部分 行业及市场情况一、行业简析城市综合体迎来井喷式发展 。据相关统计，2012年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。二、长沙写字楼市场供需情况2010年

5、前，长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。2011年开始，住宅调控下引发了商业地产投资热潮，多个城市新中心规划筹建写字楼，写字楼供应持续攀升，高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。三、项目周边长沙写字楼价格调查项目 位置规模及物业形态销售模式价格（元/平）泊富国际广场开福区芙蓉路与湘春路交汇处总建面近30万；由1栋218米超高5A写字楼、1栋150M超高层公寓构成整层+散卖18000-20000万达中心开福区东至福庆街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街集大型商业中心、高级酒店、写字楼、精装豪宅于一体的城市综合体，其中甲级写字楼为2栋超高层建筑起价13000均价16000华尔街中心广场芙蓉中

6、路与湘雅路交汇处西北角建面：5.8万平，一栋38层高的5A甲级写字楼，1-5层为商业裙楼15000-16000元/平第四部分 产品及市场定位一、市场定位：区域中高端5A级写字楼一方面：产品打造需体现项目区位优势，顺应未来发展趋势，通过形象和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争，并抢占更为广泛的优质客源。另一方面：考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色（商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。二、写字楼客户群划分：企业特征写字楼要求匹配性大型企业实力雄厚，资金充裕，注重商务形象和便利性一般偏好中央商务区的高档写字楼，写字楼的环境、配

7、套，服务均有严格要求一般企事业单位实力雄厚，资金充裕，但不外露，注重地段和办公空间要靠近办事区域，对写字楼的办公面积、服务和配套有较高要求较高中型公司有一定资金实力，注重树立企业形象，对办公面积有一定需求偏好于发展中区域的高档写字楼，看重项目性价比与升值空间，对写字楼的服务和专属商务配套有一定要求高小型公司注重成本控制，企业形象的重要性暂未体现，对空间需求不高价格实惠的中低档写字楼或高档商务公寓三、项目核心客群发展层面：以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主，国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。来源层面：客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域，或是市内办

8、公氛围不够浓厚的区域，以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。心理层面：以改善公司办公条件（自用）目的为主。注重写字楼所处区域，具备很大增值潜力；强调楼宇品质及商务配套；关注物业公司的管理水平。四、产品定位1、弹性商务空间，维持标准层59-140平5个户型设计布局不变，商业裙楼部分设立公共卫生间2、7-16层（分户销售）做精装；17-23层（整层销售）不做精装，可根据客户需求灵活把控。具体执行需依据市场实际情况而定。3、为适应现代化办公，全网络地板，豪华酒店式大堂，大气尊贵4、采用进口品牌锋速电梯（如蒂森克劳伯等）助推商务效率。中央空调系统，承载高档商务环境。5、5A甲级智能标准配置OAS

9、办公自动化系统：局域网系统SAS保安自动化系统：门禁系统（电梯厅或大堂出入口）防盗报警系统闭路电视监控像系统电子巡更系统智能停车管理系统BAS楼宇自动化系统：暖通空调系统给水与排水系统供配电与照明系统第五部分 营销策略一、入市时机在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区（奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等）尚未对本项目形成包围之时，并参考周边两个同类项目的销售情况，应尽快加速入市步伐，抢占先机。二、销售策略目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，以获得更为广泛的客户来源，因此：7-16层分割销售，精装修；17-23层整层销售，精装修，但可根据客户需求而定。保持标准

10、层59-140平5个户型的设计布局不变。三、价格定位1、静态价格初判写字楼整体均价（含精装）：12000-13000 元/二、价格细分一层整体均价：35000元/二层整体均价：28000元/三层整体均价：21000元/四五层整体均价：14000元/六二十三层：12000-13000元车位：10万/个四、推广定位地段高档商务环境产品高端商务旗舰北城首域甲级智能写字楼五、销售执行在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售第六部分 融资说明一、项目投资规模及款项计划1、项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本106

11、0万元，开发间接费1045万元等。2、收购“华侨星都”付款方式：1）总价款：12000万元；2）付款周期及方式：（1）先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）； （2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。 （3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作；东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；法人名称、股份100%按集方家居要求变更。 （4）2013年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元； （5）2013年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。

12、二、融资计划1、为保证项目实施，需要新增投资是多少 16955 万元，新增投资中，需投资方投入 3000 万元，银行借贷 7000 万元，公司自身投入 2000 万元。2、投入资金的用途：前期收购款项以及代缴报建费用。3、融资回报方式：1）现金回报：根据协议，进行股权和证件抵押，按融资款的额度，按期返还融，资款及利息；2）回购方式：按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。并可约定一定的期限内，集方公司按销售价格回购。第七部分 财务计划一、项目投资估算项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500

13、万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。项目数量收购款含主体工程、报建费用等12000万元外装饰外装饰50001000元=500万地下室工程2000 2500=500万 其他杂项（电梯、空调等）500万 1500万内装修内装修20000450元=900万850万消防已和消防支队签订合同价款（含报建通过）320万外坪及附属1500120元=180万180万银行融资7000万1年700万借贷融资3000万3个月360万管理成本销售额2%246万营销成本1.5%185万不可预期成本5%614万16955万二、项目销售收入销售项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4

14、层、5层，共计四层。拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预计平均售价为35000元45000元/平米，住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米，写字楼平均售价为13000-18000元/平米。本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼12000元-13000元/平米估计销售收入。1200016374万30995万三、还款来源、保障及计划1、三证齐全后，可向融资公司进行证件抵押；2、四证齐全后，进行银行贷款，支付融资款及利息；3、收购合同完成后，可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押

15、；4、五证齐全后，可向投资公司进行商业住宅预售合同签定，并可在约定的时间周期内进行回购。四、财务分析：1、税前项目收支估算1）全销售收入估算（1）项目成本：收购成本12000万元后续工程费用（内外装修2350万元、附属配套500万元）融资成本1036万元管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元（2）项目收入：18层办公楼16374万元五层商业13551万元车位1070万元=30995万元（3）税前利润：项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元，利润率82.8% 2）持有物业销售收入估算18层办公楼16374万元首层商业7504万元车位1070万元=2

16、4948万元项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元，利润率47.14%2、项目收支总结 从动态投资的角度来看，集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元，更具备可持久发展的基础。第八部分 项目实施进度时间工作进度2012年11月1、准备收购资金；2、签订框架协议；3、东林置业办理三证；4、11月30日前东林置业提供三证（国土，规划用地、规划工程）；12月1、签订收购合同、支付东林置业原股东5000万首付款；2、集方公司工作进场接收东林置业，开展相关工作；3、12月30日前东林置业提供第四证（施工许可证）、100%股份转让变更

17、、企业变更并提供相关资料；4、12月16日提供银行相关贷款资料和证件；5、完成营销团队；2013年1月2、搭建脚手架包装；3、销售蓄客，VIP认购；4、1月下旬东林置业提供预售证件；5、1月初银行贷款报批；6、完成施工组织计划；确定各施工队伍；7、月底开盘销售；2月1、月底银行贷款下放；2、开始附属工程；3、开始总部装饰工程；3月1、开始外立面改造；2、开始办公内装修；3、开始消防工程；4、支付借款（首付款）及利息或完成回购协议；4月5月1、支付东林置业原股东第二批付款5000万；2、完成总部装修；3、完成集方总部大厦入场6月7月1、完成销售90%；2、开始土方工程；3、5层商业开始招商；8月

18、1、6-23层办公楼销售完成；1、开始首层商业销售；3、完成内外装饰；9月10月1、地下车库销售2、1-5层招商进场11月1、车库销售1、支付东林置业原股东尾款2000万；2014年1月1、完成工程验收2、支付工程相关款项3、首层商业销售4、交房1、银行还款2、首层商业销售40%第九部分 其他本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：2、本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期；3、本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活；4、本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率；5、操作本项目投入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。