万科集团住宅评估专项方案.docx
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万科集团住宅评估专项方案
万科集团住宅项目季度评定方案
一、适用范围
适适用于万科集团全部在建住宅项目。
二、评定体系
1.评定体系架构
2.实测实量体系及评定措施：
（1）测区抽选标准
A、实测测区抽选：
每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅根据户计算）。
每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每三个月能够反复抽取。
B、对于实测抽检套数，同一标段应按别墅及高层户数百分比进行分配。
对于别墅和高层区分，按项目开工审批报备文件进行区分。
C、对于主体阶段项目实测，高层必需含有50及以上套数时才进行实测，别墅需10套及以上。
其中高层每户必需全部拆模完成，完全含有实测条件，多层别墅需2层及以上拆模完成。
（2）检验内容
（3）检验标准
A、实测范围：
室内全部房间（不含公共部位）包含到实测指标，实测点在室内随机进行选择。
B、实测功效间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。
实测实量评定方案
检验项目
检验内容
评判标准
检验点
应得分
选点规则
主体工程
墙面平整度
[0，8]mm
12
6
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，其中阳台部位随机选择1个点，每1个不合格点扣0.5分。
垂直度
[0，8]mm
12
6
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，其中阳台部位随机选择1个点，每1个不合格点扣0.5分。
顶板水平度
（不爆板）
[0,10]mm
15
6
一套房内按功效划分随机实测3个功效间（厨卫间除外），每个功效间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点和最低点之间偏差，每1个不合格点扣0.5分。
楼板厚度
[-5,10]mm
2
10
一套房内按功效划分随机实测两个功效间（厨卫间除外），按随机选择实测部位。
正偏差不合格点每个扣2分，负偏差不合格点每个扣5分。
（高精度地面不计正偏差）
砌筑工程
墙面平整度
[0，8]mm
12
6
一套房内按随机部位实测12个点。
每1个不合格点扣0.5分。
墙面垂直度
[0，5]mm
12
6
一套房内按随机部位实测12个点。
每1个不合格点扣0.5分。
外门窗洞口尺寸
[-5，10]mm
8
8
一套房内随机抽选4个门窗洞口（含结构洞口）进行实测，高宽累计8个测点，分别和设计值对比。
每1个不合格点扣1分
抹灰工程
墙面平整度
[0,4]mm
12
6
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。
垂直度
[0,4]mm
12
6
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。
地面平整度
木地板[0,3]mm
6
3
一套房内全部功效间地面按随机部位实测6个点，每1个不合格点扣0.5分。
毛坯[0,4]mm
6
3
开间进深
[0,10]mm
6
3
一套房内随机实测3个功效间（含厨卫间），分别测量其开间及进深，比较其极差。
每1个不合格点扣0.5分。
顶板水平度
（不爆板）
[0，10]mm
15
6
一套房内按功效划分随机实测三个功效间（厨卫间除外），每个功效间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点和最低点之间偏差，作为该实测指标合格率5个计算点。
每1个不合格点扣0.5分。
方正度
[0，10]mm
3
3
一套房内功效间、厨卫间、阳台各抽取一个进行实测，以短边墙为基准进行校核，沿长边墙方向选择3个测点，比较实测值之间极差。
每1个不合格点扣1分。
阴阳角
[0,4]mm
8
4
一套房（含厨卫间）内，按随机部位实测8个点，每1个不合格点扣0.5分。
装饰工程
墙面平整度
[0,3]mm
12
6
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。
垂直度
[0,3]mm
12
6
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测12个点，每面墙不限于1个点，每1个不合格点扣0.5分。
阴阳角
[0，3]mm
8
4
一套房（含厨卫间）内，按随机部位实测8个点，每1个不合格点扣0.5分。
空鼓
10*10cm（以长边为准）
8
8
一套房内户内随机选择8面墙，用空鼓锤检验，每一面墙出现空鼓扣1分。
裂缝
没有开裂
8
8
一套房目测裂缝条数，每一面墙出现裂缝扣1分。
瓷砖平整度
[0,3]mm（瓷砖、石材）
4
2
一套房厨卫间，按随机部位实测4个点，每1个不合格点扣0.5分。
瓷砖拼缝高低差
[0，0.5]mm
6
3
一套房内厨房、卫生间、阳台或露台墙、地面全部能够作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。
每1个不合格点扣0.5分。
墙地砖空鼓
墙砖无空鼓、地砖角边大于单块砖面积5%（中间无空鼓
6
6
一套房内随机实测4个墙面和2个地面，用空鼓锤检验，每个测区出现空鼓扣1分。
客厅地砖按算2个地面计算。
（4）实测其它要求：
A、主体阶段结构墙面严禁打磨、修补，按[0，8]标准进行实测，如有打磨、修补，按规避测区处理，每处扣2个点。
对于正常穿插施工结构墙面许可打磨和修补，但打磨、修补后按[0,4]mm标准进行实测。
B、假如项目后期房间有吊顶，顶板水平度能够避开实测，但项目必需提供图纸（蓝图或设计院盖章白图）证实。
C、现场实测过程中，全部实测指标必需在现场第一时间确定。
D、若受检楼层下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。
3.质量风险体系及评定措施：
（1）评分模式
A、质量风险评定体系共分为五大板块、十大类，按标段进行评分。
（2）评定思绪
A、依据现场质量风险出现问题实际情况对现场质量风险进行评分。
B、标段风险评价得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。
C、项目风险评价得分率=各标段质量风险得分率平均分。
（3）框架体系
质量风险评定方案
检验大项
检验项
检验子项
扣分标准
测区选择标准
子分项应得总分
扣分原因列举
结构安全
结构安全
结构
裂缝
砼结构产生裂缝、渗漏现象。
标准层楼层进行淋水试验。
GB50010-
现场抽选2栋楼及楼栋对应地下室周围，地下室为一个测区，计2个计算点；1栋楼屋面抽选4个测区，每1个功效房间顶板（包含厨卫）作为1个测区，计4个计算点；如合格记100%，不合格记0%；1栋楼标准层4块楼板进行淋水，每1块板作为1个测区，计4个计算点，如合格记100%，如不合格记0%。
合格率依据测量点数合格率计算。
4
结构
开孔
主体结构上后开洞、后开槽破坏受力钢筋。
混凝土结构结构手册第四版
现场随机抽选2栋楼2层作为2个测区，每个测区实测5个点，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
结构后加板
1.基层未凿毛或未清理；
2.后植筋钻孔深度不符合要求（＜10d）；
3.植筋胶品牌和协议约定不符；
4.钢筋焊接长度不符合要求（单面焊长度＜10d，双面焊长度＜5d）；
5.钢筋搭接长度不符合要求（＜33d）；
6.钢筋规格是否满足要求。
现场随机抽选2栋楼2层作为2个测区，每个测区实测5块板，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
钢结构
1.钢结构图纸不齐全；
2.焊缝长度、焊缝高度不满足要求；
3.钢结构关键部件规格型号不满足设计要求。
现场随机抽选10个构件，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
幕墙
1.主体结构和幕墙连接多种预埋件，其数量、规格、位置和防腐处理必需符合设计要求；
2.幕墙金属框架和主体结构预埋件连接、立柱和横梁连接及幕墙面板安装必需符合设计要求，安装必需牢靠；
3.立柱和横梁等关键受力构件，其截面受力部位壁厚应符合规范及设计要求。
JGJT-139-
现场随机抽选10个构件，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
材料
钢筋
钢筋品牌和协议相符，直径满足规范要求.11G101图集
现场随机抽选10根钢筋，覆盖全部品牌、种类、规格，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
石材
石材品牌、厚度满足协议及规范要求。
JGJ133-
现场随机抽选10块石材，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
玻璃
1.玻璃品牌必需符合协议约定品牌并满足设计要求，安全玻璃必需含有显著3C认证标识。
应使用安全玻璃部位：
（1）7层及以上外开窗；
（2）底边距离最终装修面小于500mm窗；（3）门扇玻璃；（4）单块面积大于1.5平米玻璃；（5）幕墙玻璃。
2.幕墙玻璃单片厚度不应小于6mm，夹层玻璃单片厚度不宜小于5mm。
夹层玻璃和中空玻璃单片玻璃厚度相差不宜大于3mm。
3.钢化玻璃表面不得有损伤；高层建筑、人员流动密度大建筑使用钢化玻璃宜经过二次均质处理。
JGJT-139-
现场随机抽选2栋楼作为2个测区，每个测区选择5个测点，计5个计算点，累计10个测点，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数计算。
2
结构胶
结构胶品牌必需符合协议约定品牌并满足设计要求，同时，加固工程中，严禁使用下列结构胶粘剂产品：
1.过期或出厂日期不明；
2.包装破损、批号涂毁或汉字标志、产品使用说明书为复印件；
3.掺有挥发性溶剂或非反应性稀释剂；
4.固化剂主成份不明或固化剂主成份为乙二胺；
5.游离甲醛含量超标；
6.以“植筋-粘钢两用胶”命名。
注：
过期胶粘剂不得以厂家出具“质量确保书”为依据而私自延长其使用期限。
GB50550-
现场随机抽选10支结构胶，如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
质量通病防治
防渗漏
搭接长度
防水卷材搭接长短边搭接大于10cm，尺寸偏差不超出-1cm。
GB50208-
现场随机抽取10个搭接面，每个搭接面即为1个计算点。
如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
防水施工质量
防水基层起砂、开裂、基层不干燥，基层清理不洁净、基层不平整，防水层空鼓。
GB50208-
每1平方米为1个计算点，累计10个计算点。
如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
3
阴阳角做圆
防水基层阴阳角（侧墙和底板、侧墙和顶板）未做圆角或折角。
GB50208-
现场随机抽取10个阴阳角，每个阴阳角即为1个计算点。
如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
变形缝、后浇带施工质量
凿毛并清理洁净止水带固定牢靠无破损，防水层无破坏。
GB50208-
每个后浇带或变形缝为1个计算点，累计2个计算点。
如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
穿墙止水丝杆施工质量及后期处理方法
止水环满焊；防水施工前止水丝杆应剔凿凹槽后切除，并用防水砂浆封堵，正负零以下严禁采取套管螺杆。
GB50208-
每1个止水丝杆为1个计算点，累计10个计算点。
如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算
2
外墙防水保护
地下外墙泡沫板保护层或120mm砖墙保护。
GB50208-
每1面地下室外墙为一个计算点。
如合格记100%，不合格记0%，合格率依据测量点数合格率计算。
2
反坎质量
砼反坎浇筑前根部未进行凿毛处理或成型质量差；10VK-101、GB50203-
现场随机抽选2栋楼作为2个测区，每个测区选择5处反坎（包含卫生间、空调板、阳台、立面大线条部位、出屋面、露台处门槛等），计5个计算点，累计10个测点，如合格记100%
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