新经纪人入职培训相关制度Word文档下载推荐.docx
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房地产经纪
房地产市场分级
房地产类型
（二）土地基础知识
土地使用权划拨
土地使用权出让
土地成熟度
土地挂牌交易
房屋用地
住宅用地
工业用地
商业服务业用地
旅游业用地
市政公用设施用地
绿化用地
公共建筑用地
文、体、娱用地
（三）房屋权证基础知识
五证
两书
房屋产权
共有房产
国有房产
集体所有房产
私有（自有）房产
单位产权房
涉外房产
其他房产
新经纪人入职知识手册
房地产权登记
转移登记
变更登记
法定继承
遗嘱继承
房产赠与
房屋抵押
（4）房屋产权性质基础知识.
商品房
公房
已购公房
已购公房的购产价格
已购央产房
经济适用住房
回迁房
廉租房
乡产权房
存量房
二手房
期房
准现房
尾房
烂尾房
（5）房屋类型/结构基础知识
住宅类型
跃层式住宅
复式住宅
错层住宅
底层住宅
多层住宅
中高层住宅
高层住宅
铺面住宅
花园式住宅
钢结构
钢、钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
（6）建筑学基础知识
地下室
半地下室
层高
新经纪人入职知识手册
净高
玄关
隔断
过道
建筑密度
容积率
绿化率
居住小区
配套设施
建筑面积
使用面积
公摊面积
房屋面积计算
二、租赁基础知识
房屋租赁
普通租赁收费标准
房屋银行（房屋管家）
三、买卖基础知识
契约
印花税
个人所得税
营业税
土地增值税
土地出让金
补足成本价（以标准和优惠价购买的已购公房出售）
综合地价款（此费用只有经济适用房才用交纳）
四、经纪人基本素质及行为规范
（一）经纪人着装标准
（二）经纪人具备的人格特质
（三）经济人应具备的能力、
（四）怎样的房地产经纪人会被淘汰
附件：
市场调研手册
（一）《商圈调查表》
市场调研手册
（二）《楼盘调查表》
市场调查完成函
一、房地产基础知识
（一）房地产行业基础知识
房地产
房地产是房产和地产的总称。
房地产也叫不动产。
房地产在物质上有
三种存在形态：
单纯的土地；
单纯的房屋；
土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。
土地是土地及其权利的总称。
房地产是
由土地、附着在土地上的各类建筑物、建筑物和其他不可分离的物质及
其权利构成的财产总体。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以
分为：
住宅用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政房地产、其
它专用房地产。
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
房地产业是一个巨大的产业体系。
主要内容具体地说就是：
√土地开发和再开发
√房屋开发和建设
√地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；
√房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；
√房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修
养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
√房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资。
房地产的特性
√房地产位置的固定性
√房地产地域的差别性
√房地产的高值耐久性
√房地产具有保值增值性
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员再房地产投资、开发、销售、
交易各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、评估、
经纪等活动总称。
房地产咨询是指从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、
技术等方面的服务经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算。
评定其经济价值和价格的经营活
动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
.房地产市场分级
房地产市场分为四级：
一级市场：
发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项
目。
二级市场：
发展商完成开发项目，并退出市场进行销售。
三级市场：
进行过一次叫以后再次交易的所有房屋。
四级市场：
租赁市场。
中介主要服务于房地产的二、三、四级市场。
注：
一般情况下，大众理解的市场分级除土地以外的三级
√居住房地产，包括普通住宅、高级公寓、别墅等；
√商业房地产，包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待
所、旅店等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等。
√旅游房地产，包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。
√工业房地产，包括厂房、仓库等。
√农业房地产，包括农场、林场、牧场、果园等。
√特殊目的房地产，包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。
（2）土地基础知识
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地上使用者缴纳
补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给
土地使用者使用的行为。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地
使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
采用协议、招
标、拍卖三种合同形式进行。
土地使用权出让年限分别为：
√居住用地70年；
√工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
√商业、旅游、娱乐用地40年；
三通一平：
道路、给水排水管网，供电线路引入开发区，将开发区的土地平整。
五通一平：
路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整。
七通一平：
道路、上水、下水、电力、通讯、煤气、热力、场地平整。
土地挂牌交易是指土地交易中心接受出让人、土地使用者或人民法院的委
托，在一定的期限内将土地使用权交易条件在国土资源交易大厅挂牌公布，接
受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土
地使用者的行为。
房屋用地是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋
占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
住宅用地新经纪人入职知识手册
住宅用地是指供居住的各类房屋用地。
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装生产场地、
排渣（灰）场地等用地。
.商业服务业用地
商业服务业用地是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭
店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站
等用地。
.旅游业用地
旅游业用地主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行
社、旅游商店、友谊商店等用地。
.市政公用设施用地
市政公用设施用地是指自来水、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、
供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程
专用地段等用地。
.绿化用地
绿化用地是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以
及其他公共绿地等用地。
.公共建筑用地
公共建筑用地是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用
地。
.文、体、娱用地
文、体、娱用地是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育馆、
俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
（3）房屋权证基础知识
五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可
证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》
√《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了
在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名
称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
√《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地
前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划要求的
法律凭证。
也就是盖什么样的房子。
√《建设工程开工证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属等
级的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
√《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企
业销售商品房的批准证件。
.两书
两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
√《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人
提供的住房质量保证文件
√《住房使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供
的有关住房使用说明。
.房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是
房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和
处分的权利。
.共有房产
共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
.国有房产
国有房产是指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、
新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。
国有房产分为直管产、
自管产、军产三种。
.集体所有产
集体所有产房城市集体所有制单位所有的房产。
即集体所有制单位投资
建造、购买的房产。
.私有（自有）房产
是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华
外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企
业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购
买的房屋。
其中部分产权：
指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住
房，拥有部分产权。
.单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
.涉外房产
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、
社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
.其他房产
其他房产是指凡不属于以上各类的房屋，都归在这一类，包括因所
有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理
的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
.房地产权登记
通常成为“产权登记”。
（产权登记包括房屋所有权登记和房屋他项
权利登记。
）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房
屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。
在规定登记范围内的房屋
不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地方管
机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权
证，房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所
有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
.转移登记
在产权登记后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等
情节，涉及到房屋所有权人变更的，必须产权过户手续，即转移登记。
.变更登记
在总登记后，房屋发生翻建、改建、扩建、添建，以及部分拆除等
增减情况，必须重新登记，属于变动情况的登记，成为“变更登记”这
类登记是经常性的，是房管机关能及时地掌握房屋情况的变化。
.法定继承
法定继承就是法律直接规定继承人的范围、继承人的顺序和遗产分
配的制度。
.遗嘱继承
指立遗嘱的人依照法律规定，通过书面或口头的方式，对自己死后
的遗产加以处理，并把财产转移给他所指定的继承人，叫遗嘱继承人，但
是遗嘱不管采用哪种方式，都要由旁证人或组织予以证实，才具有法律效
力。
.房产赠与
房产赠与属房产所有权发生转移，应在出具房产赠与的公证书之日起
两个月内，到房地管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。
然后携带本人户口本、身份证、房产所有权证、契证及图章到该区房地产
管理部门申请办理，还需注意：
√办理产权赠与时，首先受赠人必须有本市正式户口。
并且在办理手续时，
产权人与受赠人必须双方同时到场，出示赠与公证书及有关的声明书；
√在办理赠与过户手续时，需交纳现赠与房产的评估价格的4%的契约及相
关手续费。
.房屋抵押
产权所有人以房契作为抵押，取得贷款，按期付息。
房屋产权仍由产
权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待
借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
（4）房屋产权性质基础知识
.商品房
从开发商手里购买的房屋，增量房。
私产，大产权，能直接上市销售。
.公房
国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。
分
为已购公房及使用权公房。
.已购公房
个人以成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法向原产
权单位购买的公有住房。
私产，小产权。
已购公房的购产价格：
√成本价：
按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。
西安现
阶段元/平方。
√标准价（优惠价）：
政府根据城镇中中低收入阶层的平均工资水平，所制
定的公有房出售价格（成本价的94%）
以成本价购买且与原产权单位无特殊约定的可以直接上市交易；
以优惠价
格买的，应补齐成本价，才能上市交易；
（与原产权单位有特殊约定的，
应解除特殊约定）
.已购央产房
是指“职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优
惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部
委机关等处的共有住房“。
私产，小产权
央产房上市销售需经过央产办公室上市审批。
其中会有三大障碍，单
位建档；
个人超标；
房产证发放。
.经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下
达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批
准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，安保本微利的原则
确定。
.回迁房
又叫拆迁安置房，就是在拆迁原址上重新兴建的住房，允许拆迁家庭以
低价格购买或者作为拆迁补偿分发给拆迁户。
拆迁安置房一般是参照经济适用房进行管理，发放的是经济适用房房
产证。
.廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租
房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者廉租房的来源主要是腾退的旧公
房等。
.乡产权房
房产的土地性质是归农民集体所有的，不拥有国家承认的产权。
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设，开
发商如果没有对土地的性质进行转换，不能用于房地产的开发建设。
乡一级
政府无权颁发房屋产权证。
购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家
发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的发权益无法获得相应的保
障。
不是大队农民户口的，在国家征地后不会给予补偿的。
.存量房
就是二手房。
是指已被购买到或自建并取得所有权证书的房屋。
.二手房
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则
为二手。
一些无房的人，可以购买一套别人多余的房子；
而另一些手里有些
积蓄有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；
而那些住房富裕户，也能卖掉
自己的多于住房换取收益。
.期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证
至，在这一期间的商品房成为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售
合同。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
.现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这
一阶段购买商品房时应签购买合同。
.准现房
准现房是指房屋主题已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已
出现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进
行配套施工阶段的房屋。
.尾房
尾房又称扫尾房。
他是房地产业进入散户零售时代的产物，是空住房中的
一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项
目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销
售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝阳不好、采光不足，或是楼
层不佳、垃圾两处，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
.烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，
开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建
设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
烂尾的情况一般不会发再生在房产推出销售的
时候的，而是随着项目的不断推进，一步步的显现。
五、房屋类型/结构基础知识
.住宅类型
现代城镇住宅按照不同住宅分类指标可分为：
√按照住宅层数分类，可分为：
低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超
高层住宅）
√按照住宅层数分类所选用的主要材料分类，可分为：
混合结构住宅（砖木、砌
砖、砖混、钢混）大模版结构住宅。
（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现
浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱卷结构、
竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；
√按照住宅平面的布局分类，可分为：
点式（墩师、塔式）住宅、条式（板式）
住宅。
√按照空间布局分类：
平层住宅、跃层住宅。
错层住宅;
.跃层式住宅
通常情况下，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层
.复式住宅
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（米）高，可在局部
掏出夹层，安排卧室、书房等内容，用楼梯上下联系，目的是有效利用有限空
间，增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
.错层住宅
错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼层来联系。
优点是动静分区，
功能区分清晰，具有丰富的空间感觉，视觉感觉强烈丰富。
缺点是不利于结构
抗震，空间零碎，居住不便，不适用小户型。
.低层住宅
指一层到三层的住宅
.多层住宅
指四层至六层的住宅
.中高层住宅
指七层至九层的住宅
.高层住宅
指十层及十层以上的住宅
.铺面住宅
铺面住宅是指沿街、特别是个沿着商业街布置得各类住宅，因为这类住宅有
门窗直接设在街上，故又称门脸房、门面房
.SOHO
居家办公，英文名称为Smalloffice,Homeoffice。
是指小额投资，在家工
作。
.花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园式别墅。
一般都是带有花园草
坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，
装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购
物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
.钢结构
钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
.钢、钢筋混凝土结构
钢、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
.钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结
构、大模版现浇结构及使用滑膜、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
.混合结构
混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一栋房屋
的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢
筋混凝土建造。
.砖木结构
砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一栋房屋是木制房
架、砖墙、木柱建造的。
.其他结构
其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如柱结构、砖拱结构、
窑洞等。
六、建筑学基础知识
.地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
.半地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间的净高的1/3，且不
超过1/2者。
.层高
层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，
这个高度就叫层高。
它通常包括下层的板面或楼版面到上层楼板面之间的距
离。
.净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
.玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。
居室是
家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就
不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调独装饰手段加以分割
就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄
关也是接受邮件、简单会客的场所。
.隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面
升级会员 